臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度橋簡字第539號
原 告 唐金龍
被 告 王杰麒
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號十四樓房屋騰空
遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬柒仟陸佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項
第2、3款定有明文。原告起訴時原請求：㈠、被告應將門
牌號碼高雄市○○區○○路○○○號14樓房屋（下稱系爭房屋
）騰空遷讓返還原告；㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）
221,000元，並自民國110年5月31日起至遷讓房屋之日止
，按月給付原告13,000元。嗣於訴狀送達後，變更聲明為：
㈠、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡、被告應給付
原告291,659元。經核原告前、後聲明所據，均係基於被告
向其承租系爭房屋所生爭議此同一事實，徵諸上揭規定，尚
無不合，爰予准許。
二、原告主張：兩造於108年11月25日簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），約定由被告以每月13,000元之租金，向原告
承租系爭房屋，租賃期間自108年12月1日至110年11月30
日，承租期間之水、電、瓦斯、管理費等費用，均由被告負
擔。未料，被告僅繳付第1期租金及押金各13,000元，其餘
租金均未給付，迄租期屆滿之110年11月30日，總計積欠租
金286,000元（計算式：每月租金13,000元×24個月－已付
租金、押金共26,000元），及計算至110年10月22日之電費
1,939元，暨110年10月、11月之管理費3,720元未償。為
此，系爭房屋之租期既已屆滿，爰依系爭租約法律關係，請
求被告遷讓返還系爭房屋，並給付租賃期間扣除已付租金、
押金後，仍積欠之租金、電費、管理費共291,659元等語。
聲明：如上開變更後聲明所示；願供擔保，請准宣告假執行
。
三、被告則以：對原告聲明第一項沒有意見，對聲明第二項之租
金、電費、管理費未清償也沒有意見，但兩造簽訂系爭租約
時，已約定原告應將系爭房屋之額外隔間恢復成原狀（即將
增設之第4房隔間拆除），俾供被告擺放傢俱使用；然而，
原告迄租期屆滿之時，均未履行上開約定，顯然提供之租賃
物有不符兩造約定使用之瑕疵，此部分被告應可主張減少租
金等詞置辯。
四、本院得心證之理由：
㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租
賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應
返還租賃物，民法第439條前段、第450條第1項、第455
條前段分別定有明文。另出租人除應以合於所約定使用、收
益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合
於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此
項出租人之租賃物提供、保持義務，應於租賃期間內繼續存
在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益，故出租人就租
賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔
保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃
物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任，且倘瑕疵係因可
歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任
（最高法院91年度台上字第1733號、98年度台上字第222號
判決意旨參照）。再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，且該規定
除契約性質所不許者外，在買賣契約以外之有償契約準用之
，民法第359條前段、第347條亦規定甚明。
㈡、經查，原告主張之前揭事實，除被告執以其得依瑕疵擔保責
任請求減少每期租金數額外，其餘均為被告所不爭執（見本
院卷第95頁、第96頁），並有原告提出之租賃契約書存卷可
參（見本院卷第13至25頁），故原告主張之事實，自可採信
。從而，被告向原告承租系爭房屋，卻未依約繳付租金、電
費、管理費，且在租期屆滿後，迄未將系爭房屋騰空遷讓返
還原告，則原告依上揭規定及說明，請求被告遷讓返還系爭
房屋、給付積欠租金（此部分原告主張有理由之數額，詳後
述）、已使用未繳納之電費1,939元，及給付系爭房屋110
年10月、11月之管理費3,720元，自均有據。
㈢、承前述，原告雖可請求被告給付系爭房屋在租賃期間，扣除
已付租金、押金26,000元後之租金餘額共286,000元（計算
式：每月租金13,000元×24個月－已付租金、押金共26,000
元），但兩造在簽訂系爭租約時，確實有約定原告應將系爭
房屋之額外隔間恢復成原狀（即將增設之第4房隔間拆除）
，且原告迄系爭租約之租期屆滿均未履行此節，既為原告所
不爭執（見本院卷第90頁），則原告未提供合於約定內容之
租賃物即系爭房屋予被告使用，且該等瑕疵事由係可歸責於
出租人即原告，被告抗辯其得主張瑕疵擔保責任並請求減少
每期租金數額，引民法第347條準用同法第359條前段規定
，當屬有理。茲審以系爭房屋之瑕疵情況，乃原告未依約將
增設之第4房隔間拆除，但實際使用面積及範圍並無具體差
異，僅係受限隔間位置處於客廳，致壓縮客廳擺放大型傢俱
之空間運用，為兩造陳述在卷（見本院卷第96至97頁），且
有手繪系爭房屋平面圖可參（見本院卷第99頁）；另考量系
爭房屋登記室內面積為71.1平方公尺，有登記謄本可查（見
本院卷第67頁），而該隔間所占之空間依原告陳述約為2.5
坪此情狀（見本院卷第96頁），再衡酌原告對被告減少租金
之抗辯，係表示：沒有意見，請法院依法審酌，但被告都不
給租金，也會影響原告的資金運用之詞（見本院卷第96頁）
，被告則稱：就是有隔間，害伊沙發放不下，也會影響櫃子
的擺設，連動影響到整個空間利用之語（見本院卷第96至97
頁）等一切具體情狀後，認被告因原告未能恢復將隔間拆除
，致影響客廳空間運用可得減少之每期租金數額應為1,000
元，即原告每月可請求之租金為12,000元。準此，原告在系
爭房屋之租賃期間可得請求之租金總額應為288,000元（計
算式：減少後之每期可請求租金12,000元×租期24個月），
扣除被告已付之租金、押金26,000元後，尚可請求租金數額
應為262,000元。另此部分再加計被告未償之電費1,939元
、管理費3,720元後，原告本件可請求被告給付之金額應為
267,659元；逾此範圍之主張，即屬無據。
五、綜上所述，原告依兩造間之租賃契約法律關係，請求被告遷
讓返還系爭房屋，並請求被告給付積欠之租金、電費、管理
費共267,659元，屬有理由，應予准許；逾此範圍之主張，
則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程
序為被告敗訴之判決，原告雖為假執行宣告之聲請，依同法
第389條第1項第3款規定，仍由本院依職權宣告；至原告
敗訴部分，其假執行聲請失所依附，爰予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國110年12月9日
橋頭簡易庭法官楊博欽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年12月13日
書記官程淑萍