裁判字號：臺灣高等法院高雄分院99年上字第190號民事判決
裁判日期：民國100年05月18日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院高雄分院民事判決99年度上字第190號上訴人 劉慧玲 即 劉瑩筠 訴訟代理人 莊國士 被上訴人 李銘松 訴訟代理人 王仁聰 律師
蔡桓文 律師複代理人 蔡淑媛 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國99年8月17日臺灣高雄地方法院98年度訴字第781號第一審判決提起上訴，本院於民國100年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段四小段七一０地號土地分歸被上訴人取得，並由被上訴人給付上訴人新臺幣參佰壹拾肆萬陸仟元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段四小段710地號土地，地目建，面積80平方公尺（下稱系爭土地），應有部分各為二分之一。系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情事，因兩造未能協議分割。爰依民法第823條之規定，求為變價分割。
二、上訴人則以：系爭土地與同段698、690地號土地三宗合併申請使用執照，其上有3368建號即門牌號碼同愛街32號建物（下稱32號建物）、3348建號即門牌號碼同愛街30號地下一層建物（下稱30號建物）及部分法定空地。依建築基地法定空地分割辦法（下稱分割辦法）第4條、民法第823條第1項但書規定及最高法院86年台上字第2669號判決意旨系爭土地不得分割。原審判決變價分割違反分割辦法第11條第3項法定空地不得移轉之規定，若認可分割，請依附圖所示分割，由上訴人取得B部分，被上訴人取得A部分等語，資為抗辯。
三、原審判決准予變價分割，賣得價金依兩造應有比例分配。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造共有系爭土地，面積80平方公尺，應有部分各為二分之
一。該土地地目建，為第五種商業區，部分為法定空地，部分為32號建物及30號建物。32號建物所有權登記為被上訴人，本為5層樓房，訴外人莊國士另在32號建物增建6樓，並將法定空地蓋滿建物。
㈡系爭土地目前已蓋滿建物，構造上為6層鋼筋水泥建物，內
部貫通為一體使用，1樓臨同愛街部分有退縮未蓋滿，但2樓以上全數蓋滿系爭土地。
㈢上訴人訴訟代理人莊國士就系爭土地，訴請被上訴人及訴外
人 邱鑾 間塗銷所有權移轉登記事件，經臺灣高雄地方法院以96年度訴字第2014號民事判決、臺灣高等法院高雄分院97年度上字第83號民事判決及最高法院97年度臺上字第2661號民事裁定駁回確定。
五、本件爭點：㈠系爭土地依法是否不得分割？㈡如否，應如何分割始為適當？
六、系爭土地依法是否不得分割？㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限，分割辦法第4條定有明文。而建築法所稱之建築基地，包括供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地；而法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，其分割辦法由內政部定之（建築法第11條參照）。足見前揭分割辦法所定土地不得分割之限制，係為防止土地細分，妨礙經濟效用而設，並非絕對不許共有人訴請裁判分割以消滅其共有關係。
㈡查，兩造共有系爭土地，地目建，面積80平方公尺，應有部
分各為二分之一，為第五種商業區之土地，部分為法定空地（原審卷第190頁綠色標示範圍），其上有32號及30號建物。32號建物所有權登記為被上訴人，本為5層樓房，經莊國士增建6樓，現為6層鋼筋水泥建物，內部貫通整體使用，尚未興建完成，法定空地已蓋滿建物，僅1樓臨同愛街部分有退縮未蓋滿，2樓以上全數蓋滿等情，為兩造所不爭，並經本院現場履勘屬實，有勘驗筆錄、照片（本院卷第79至88頁）及估價報告書可稽。又該土地原為被上訴人之前手即邱鑾單獨所有，其於78年間與莊國士簽訂合建契約，約定由邱鑾提供該筆土地與莊國士合建，並由莊國士規劃設計將該土地與鄰地689、690地號土地合併為一宗建築基地，申請使用執造，興建系爭32號5層樓透天厝乙棟及18層大樓聲請建築執照，建築完成後，由邱鑾取得32號建物，莊國士取得系爭土地1/2應有部分。32號建物於79年7月20日辦理第一次所有權登記由邱鑾取得所有權，邱鑾將該土地應有部分移轉予莊國士指定之國是公司，該公司再將其應有部分移轉予上訴人即莊國士之外甥女， 嗣邱鑾 於95年9月29日將系爭土地之應有部分1/2及其上32號建物一併出售予被上訴人，有本院99年度再易字第34號民事判決（本院卷第90頁背面）、高雄市政府工務局（79）高市工建築使字第1043號使用執照及合建契約書可憑（原審卷第189至193頁及本院卷第49、50至56頁）。另經本院依職權函詢主管機關高雄市政府工務局，關於系爭土地若為分割對於其與鄰地689、690地號共為一宗建築基地之合造，是否有所影響，亦經該局99年11月8日以高市工務建字第0990046044號函復：系爭土地若經裁判分割，應屬產權分割，分割後之土地仍同為上開使用執造之建築基地，僅使用執造所登載建築地點之土地地號變更，其餘如基地面積、建物及法定空地等資料仍如執造書圖登載，並未因系爭土地辦理分割而有所改變，除該土地分割後，未能符合分割辦法第6條所述「應符合第3條或第4條」之規定，依法不得辦理法定空地分割且不得單獨申請建築外。若非該使用執造建物依法申請拆除而註銷，或該建築基地依規定辦妥法定空地分割完成，則該一宗建築基地內相關或其分割土地，不得重複申請建築使用等情可參（本院卷第37頁），據此益徵系爭土地為裁判分割若僅為產權歸屬之變動，分割後之土地仍為上開使用執造之建築基地，僅使用執造所登載之建築地點之土地地號變更，其餘如基地面積、建物及法定空地均不受影響，俟使用執造之建物申請拆除註銷，或建築基地辦妥法定空地分割後，始有重新申請建築使用之可能，此由證人 羅桀元 即高雄市政府工務局承辦人員於本院證詞（本院卷第71頁以下），益得明證。準此，被上訴人係就系爭土地全部請求裁判分割消滅共有關係，非僅就法定空地部分訴請分割，若僅涉及產權歸屬之變動，自無不可，至應如何分割，始無違法令分割限制之規定，純屬分割方法之選擇，非謂系爭土地因此不得分割。故上訴人抗辯系爭土地與鄰地689、690地號合併申請建造，該土地上之部分空地供為合造之法定空地使用，依法不得分割云云，自不足採。
㈢上訴人另援引分割辦法第4條、最高法院86年度台上字第26
69號判決意旨及合建契約書，據以主張系爭土地依法及依約定均不得分割。然查，前揭分割辦法及最高法院民事判決均係針對法定空地分割限制之規定及闡釋，惟系爭土地僅部分為法定空地（原審卷第190頁綠色標示範圍），其上尚有合法申請建築執造興建之32號5層樓透天厝建物（建號3368）及30號地下室建物（建號3348），業如前述，足見系爭土地非全屬法定空地，自與單純分割法定空地迥異，揆諸分割辦法及建築法第11條第3項所定之分割限制，旨在避免法定空地面積不足，並非禁止共有人以不造成畸零地之其他方式消滅共有關係。況合建契約書之當事人乃邱鑾及莊國士，並非兩造，審閱該合建契約書亦無關於系爭土地不得分割之約定或協議。是上訴人主張當初合建契約已經約定系爭土地維持共有，且依法不得分割云云，洵非可採。
七、系爭土地應如何分割始為適當。㈠按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割
之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又「裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束。」、「共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途。」、「法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。」最高法院著有29年上字第1792號、51年台上字第271號、57年台上字第2117號判例可稽。
㈡次按直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定
建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築，建築法第44條定有明文。又依高雄市畸零地使用自治條例（下稱高市畸零地條例）第3條第1項前段規定，畸零地係指面積狹小之基地，而面積狹小基地係指建築基地面臨路寬在15公尺以下者，寬度未達3.5公尺或深度未達14公尺之情況。
㈢經查，系爭土地面臨高雄市○○街之寬度合計約5公尺，深
度合計約17公尺，而同愛街之路寬約9.8公尺一節，有地籍圖謄本可佐（原審調字卷第9頁），則系爭土地面臨之路寬屬15公尺以下，依高市畸零地條例規定，系爭土地如自面臨同愛街處之南北向劃分一半後，各筆土地面同愛街之路寬僅約2.5公尺，未達3.5公尺，顯然屬於高市畸零地條例之畸零地，依建築法第44條之規定，倘系爭土地若依原物分割，由兩造各取得1/2土地者，若未與鄰接土地協議調整地形或合併使用，可達到規定最小面積之寬度及深度之程度，即不得建築，故系爭土地如以原物分割成一半，由兩造各取得1/
2者，顯有畸零地而無法建築之情形。若依附圖所示方案分割者，因A基地劃設面臨同愛街，將導致原有合法32號建物坐落A、B基地，該建物勢必面臨拆屋還地之風險，衍生複雜法律關係，並影響土地整體經濟價值及效用，此有估價報告書可憑（第27頁），是上訴人主張採用原物分割方式，由兩造各取得一半，或以附圖所示方式分割，由上訴人取得B部分，由被上訴人取得A部分，均非妥適。若原物分配予各共有人既有致成畸零地之情形，並減損系爭土地之經濟價值效用，使其上現存登記為被上訴人所有之32號建物之日後權利義務關係無法單純化，且不符兩造所需，違反其等權益，足認系爭土地以原物分配與兩造顯有困難。準此，本院審酌上開因素，系爭土地共有之緣由，該土地與鄰地689、690地號土地共同申請使用建築執造及其上32號建物為被上訴人所有，兩造權益等情事，認系爭土地應採原物分割，由被上訴人單獨所有，並由被上訴人補償上訴人之方法，始能發揮系爭土地之經濟價值、效用，並符合公平及現狀。至被上訴人雖主張原審所採用之變價分割，惟依前開說明，分割仍以原物分配為原則，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，本件既可為原物分配，由被上訴人單獨取得所有，使土地與建物所有權同屬一人而無困難，且若為變價分割，將造成被上訴人所有之系爭房屋日後面臨法律爭議，況若採用變價分割，將系爭土地整筆所有權出售後由共有人分配價金，僅將系爭土地變賣，而未將其上合法建物併同移轉，不僅有違建築法第11條之供建築物本身所占地面及其所應留設之法定空地不得移轉第三人規定，且該土地上之合法建物既無法隨同變賣移轉，日後自會衍生複雜法律問題，故變價分割顯非適當之分割方法。
㈣又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。查，系爭土地既分配由被上訴人單獨所有，揆諸上開說明，自有以金錢補償上訴人之必要。而該土地價值經本院囑託大有國際不動產估價師事務鑑定結果，認該土地係與鄰地689、690地號土地等三筆土地合併申請使用執照興建房屋，該土地之價值應為6,292,000元，依此計算，上訴人應受之補償為3,146,000元，有該事務所100年3月28日10
0大有估字第054號函及所附不動產估價報告書1份可稽。兩造對上開鑑定金額均不爭執（本院卷第121頁），而鑑定人係參酌鄰近土地價值，並審酌里鄰環境、交通情況、公共設施、發展潛力、面積大小、地形地勢、臨路之寬度、深度、情況，市場價格水準及使用效益等影響價格之因素，鑑定土地價值，其鑑定並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定金額可採為補償之依據。
八、綜上所述，被上訴人為系爭土地之共有人，該土地查無使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事。從而，被上訴人以兩造無法協議分割，本於民法第823條第1項前段之規定訴請裁判分割，應予准許。本院參酌當事人之聲明、共有物之性質、利用現況、經濟效用及全體共有人利益，認系爭土地應以原物分配，歸由被上訴人單獨取得，並由被上訴人以金錢補償上訴人3,146,000元，始為妥適。原審採變價分割之方法，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。又系爭土地之分割，因兩造就是否分割及分割方法有爭議，而訴請法院為裁判分割，故應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造各按應有部分比例分擔訴訟費用，以示公平。兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1，判決如主文。
中華民國100年5月18日
民事第六庭
審判長法官許明進法官徐文祥法官蘇姿月以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年5月18日
書記官鄭翠芬附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。