裁判字號：臺灣臺北地方法院112年訴字第2420號民事判決
裁判日期：民國112年08月17日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決112年度訴字第2420號原告 陳勝賢
邱郁婷 上一人訴訟代理人 王傑 共同訴訟代理人 李志澄 律師複代理人 林國明 律師被告 洪羽宏 訴訟代理人 黃志文 律師
游啓華 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告陳勝賢新臺幣壹拾伍萬陸仟參佰壹拾捌元，及自民國一一二年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告邱郁婷新臺幣肆拾陸萬捌仟玖佰伍拾參元，及自民國一一二年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告陳勝賢、邱郁婷分別以新臺幣伍萬貳仟元、新臺幣壹拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹拾伍萬陸仟參佰壹拾捌元、新臺幣肆拾陸萬捌仟玖佰伍拾參元為原告陳勝賢、邱郁婷預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋及其基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地（除各別標示地號或建物外，下合稱系爭21號1樓房地），及門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號2樓房屋及其基地即臺北市○○區○○段○○段000地號土地（除各別標示地號或建物外，下合稱系爭23號2樓房地，與系爭21號1樓房地則合稱系爭房地），為兩造及訴外人 洪明慧 共有。伊就上開2筆土地之權利範圍為1/8（原告陳勝賢為1/32、原告邱郁婷為3/32），就上開2筆建物之權利範圍為1/2（陳勝賢為1/8、邱郁婷為3/8），系爭21號1樓房地嗣經變價分割共有物強制執行程序，由邱郁婷取得全部所有權，執行法院並於110年6月21日通知被告應點交不動產。伊前以被告無權占有而請求不當得利，業經本院109年度訴字第3277號、臺灣高等法院110年度上字第58號（下稱另案）判決被告應給付自民國105年6月8日起至109年10月16日止之不當得利而確定。伊就系爭房地有所有權存在，被告未經伊同意，無權占有使用系爭房地，至112年3月15日始交付系爭23號2樓房地之鑰匙予伊。爰依民法第179條及第184條第1項前段規定，擇一請求被告就系爭21號1樓房地給付自109年10月17日起至110年6月21日止，相當於租金之不當得利或損害；就系爭23號2樓房地給付自109年10月17日起至112年3月14日止，相當於租金之不當得利或損害，即被告應給付陳勝賢新臺幣（下同）15萬6318元、邱郁婷46萬8953元等語。並聲明：㈠被告應給付陳勝賢15萬6318元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應給付邱郁婷46萬8953元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭21號1樓房屋於97年7月1日至106年6月30日出租予他人，伊於租約到期後，並未進入使用房屋，該屋一直空置，伊自未就該屋享有利益；又該屋之共有人並無分管協議，亦無使用共識，各共有人尚無就該屋加以使用收益權利，則原告自未受無法使用收益之損害；原告係經由拍賣程序取得系爭21號1樓房屋之持分，法院之拍賣公告已載明不點交，且鑰匙（鐵門遙控器）不在拍賣之列，原告並無向伊要求交付鑰匙之權利，原告僅於106年6月10日向伊要過大門遙控器1次，當時租約尚未屆期，伊及洪明慧君未持有遙控器，訴外人 林芙蓉 於租約到期後依洪明慧指示就近將鑰匙交予伊保管，伊實未占有使用系爭21號1樓房屋，亦未否認或侵害原告之共有權利，原告既認其有使用該屋之權能，而伊又未占有使用該屋，則原告縱無鑰匙亦得雇用鎖匠開鎖自行進入，原告主張伊未交付鑰匙構成不當得利，實屬無據。另系爭23號2樓房屋在原告取得權利前，已由共有人即伊之兄弟姊妹約定由伊分管及無償使用，原告就該分管協議之存在明知或可得而知，自應受該分管協議之拘束；又伊之兄弟姊妹同意系爭23號2樓房屋供母親居住，而伊與母親同住，則就該屋實有分管契約，至少亦有使用借貸契約，原告既知悉該使用借貸關係之存在，仍願買受該屋，自應受該契約拘束，方與誠信原則相符；另伊於111年1月5日即已搬離系爭23號2樓房屋，原告於112年3月間方向伊請求交付該屋之鑰匙，則原告主張伊拒絕交付鑰匙，其得請求賠償，實屬無據。原告以年息8%作為計算房屋租金之基礎，亦屬過高，其依侵權行為法律關係請求，就110年5月前之請求權已罹於2年時效期間而消滅。另案判決之判斷顯然違背法令，並顯失公平，該判決之判斷並無爭點效之適用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查系爭21號1樓房地為兩造及洪明慧共有，土地權利範圍陳勝賢為1/32、邱郁婷為3/32，被告為1/16；建物之權利範圍陳勝賢為1/8、邱郁婷為3/8，被告為1/4。原告係於105年6月8日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8，嗣邱郁婷於106年7月13日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4。系爭21號1樓房地嗣於本院109年度司執字第69665號分割共有物（變價）事件之強制執行程序，由邱郁婷買受，執行法院核發110年6月21日北院忠109司執水字第69665號不動產權利移轉證書，並於110年6月24日送達邱郁婷，而由邱郁婷於該日領得上開證書，取得該房地全部所有權。系爭23號2樓房地為兩造及洪明慧共有，土地權利範圍陳勝賢為1/32、邱郁婷為3/32，被告為1/16；建物之權利範圍陳勝賢為1/8、邱郁婷為3/8，被告為1/4。原告於105年6月8日分別經法院拍賣程序取得上開土地及建物各1/32、1/8，嗣邱郁婷再於106年7月13日經法院拍賣程序分別取得上開土地及建物各1/16、1/4等情，有土地及建物登記謄本、不動產權利移轉證書、執行命令附卷可稽（本院卷第21至47頁），並經本院調取上開強制執行事件卷宗核閱無訛（上開權利移轉證書送達邱郁婷之送達證書影本附於本院卷第275頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、本院之判斷：㈠按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照）。
㈡關於系爭21號1樓房地部分：⒈按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有
明文。 查洪明慧 代表兄弟姐妹將21號1樓房屋及23號1樓後半段房屋出租予林芙蓉，租約到期前林芙蓉曾與洪明慧、被告、王傑即邱郁婷之夫至松江路某代書事務所協商，當日有請被告將鑰匙交給其他共有人，但被告未答應，租約到期後林芙蓉詢問鑰匙返還予何人，洪明慧表示拿給被告，林芙蓉搬離後即將鑰匙拿給被告等情，業據林芙蓉於另案證述明確（另案準備程序筆錄見本院卷第179至182頁）；王傑於另案亦證稱，其於106年6月10日左右，在 許保生 代書事務所討論及清算積欠之13個月租金，因系爭21號1樓房地之承租人不再續租，當時其向洪明慧及被告索取大門遙控器，他們未同意，被告說到時候再說等語（另案準備程序筆錄見本院卷第170至171頁）；證人洪明慧證稱，當時是王傑向被告索取鑰匙，鑰匙均被告保管，其沒有不同意將鑰匙交給王傑，當時其有勸被告要將鑰匙拿出來，房屋始能出租，共有人始得分生活費及繳納銀行貸款，其曾經向被告拿鑰匙，日期已經忘記，但被告未交付鑰匙，其並未請被告上訴人保管鑰匙等語（另案準備程序筆錄見本院卷第175至178頁）。則互核洪明慧、王傑及林芙蓉所述情節大致相符，由上開證人所述，足認被告持有系爭21號1樓房地之鑰匙，其雖經洪明慧之勸說及王傑之要求，仍拒絕交出鑰匙。被告既持有關於得進出系爭21號1樓房地之鑰匙，亦不交付鑰匙予其他共有人，自屬對系爭21號1樓房地之全部建立獨占支配之事實上管領力。被告辯稱其無占有使用系爭21號1樓房地云云，殊無可採。⒉又查法院拍賣公告縱使記載「不點交」拍賣標的物，此僅表
示執行法院不執行「點交」標的物予拍定人程序，並非指被告得獨自占有使用系爭21號1樓房地，各共有人間之權利義務關係，仍應依實體法規定而論斷。本件原告既已取得系爭21號1樓房地之所有權應有部分，依民法第765條規定，即得行使占有、使用、收益等權能；而被告持有系爭21號1樓房地之鑰匙，已屬對於該房地之全部建立獨占支配之事實上管領力，業經本院認定如前，至於被告有無進入屋內，有無實際使用，並不影響上開認定結果，是被告抗辯伊僅持有鑰匙並未否認或侵害原告之共有權利，原告不得請求不當得利云云，並無足取。
⒊從而，原告主張被告不顧他共有人之利益，就系爭21號1樓房
地為全部占有使用，屬侵害伊等之共有人權利，亦構成不當得利一節，於法有據。㈢關於系爭23號2樓房地部分：
⒈按共有人間就共有物之全部劃定範圍，約定各自占用共有物
之特定部分而為管理之契約，為共有物之分管契約，須共有人全體訂立始能成立（最高法院105年度台上字第1733號判決意旨參照）。⒉查洪明慧於另案證稱，其兄弟姊妹僅同意系爭23號2樓房地給
母親生前居住使用，並未同意由被告獨自占有使用等語（另案準備程序筆錄見本院卷第169頁），是洪明慧否認有分管協議存在或與被告成立使用借貸契約，至為明確。是被告未舉證證明其與共有人洪明慧、前共有人 洪美慧 及 洪濬 紳間存有分管協議或使用借貸契約，約定系爭23號2樓房地全部由被告無償占有使用。
⒊又無權占有人應就其已返還不動產占有之主張負舉證責任。
被告雖辯稱伊於111年1月5日即已搬離系爭23號2樓房屋，原告於112年3月間方向伊請求交付該屋之鑰匙，不得向伊請求不當得利云云，並提出房屋租賃契約書、臺北自來水事業處中止用水證明單為憑（本院卷第269至271頁）。惟系爭23號2樓房屋處於閉鎖狀態，若未持有鑰匙，顯然無法順利出入、使用；被告既自承111年1月5日前占有使用該屋，嗣於112年3月15日始交付鑰匙予原告，有交付鑰匙收據附卷可稽（本院卷第73頁），則被告於112年3月15日前持有系爭21號1樓房地之鑰匙，對於該房地仍有全部獨占支配之事實上管領力，仍未返還共有物之占有甚明。被告辯稱其於111年1月5日即已搬離系爭23號2樓房屋，原告不得請求不當得利云云，殊無可採。
⒋從而，原告主張被告不顧他共有人之利益，就系爭23號2樓房
地為全部占有使用，屬侵害伊等之共有人權利，亦構成不當得利一節，於法有據。㈣關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。被告既無權就系爭房地為全部占有使用，揆之前述，即因此獲得相當於租金之利益，原告得按其應有部分，依不當得利之法律關係，請求返還。是原告依上開規定，請求被告返還占用系爭21號1樓房地、系爭23號2樓房地之相當於租金之不當得利，即屬有據，被告辯稱伊未受有利益，原告亦未受有損害云云，並非可採。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭房地坐落臺北市大安區敦化南路1段190巷弄間，位處第
1、2層，地處臺北市精華地段之東區商圈，近捷運忠孝敦化站，交通便利，鄰近市場、國小、國中等，另附近之公共設施計有銀行、郵局、鄰里公園等，生活機能及居住品質良好等情，有另案卷附謝 慧玲 建築師事務所鑑價報告書內之區域狀況概要記載及內附GOOGLE地圖可參（見本院卷第67頁另案判決書），並經本院調取另案卷宗核閱無訛。是本院審酌系爭房地坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租金以土地申報地價及系爭房屋課稅現值總和之年息8%為適當，被告抗辯年息8%為計算之基礎過高云云，尚非可採。
⒊系爭552地號土地、系爭551地號土地面積分別為156平方公尺
、158平方公尺，申報地價109年、110年為每平方公尺12萬0
218.4元（依平均地權條例第16條規定以公告地價80%計算申報地價即15萬0273元×80%＝12萬0218.4元），111年、112年為11萬7818.4元（14萬7273元×80%＝11萬7818.4元）；系爭21號1樓房屋之課稅現值109年、110年分別為35萬5800元、35萬3000元，系爭23號2樓房屋之課稅現值109年、110年、111年分別為44萬6200元（〈5萬5800元＋16萬7300元〉×2＝44萬6200元）、44萬1200元、46萬6400元（陳勝賢持分1/8之課稅現值為5萬5800元、5萬5100元、5萬8300元，邱郁婷持分3/8之課稅現值為16萬7300元、16萬5500元、17萬4900），有土地登記謄本、公告地價查詢資料、房屋稅繳款書附卷可稽（本院卷第21、33、75至93頁）。原告就土地申報地價皆以較低之11萬7818元計算，就房屋課稅現值分別以最低之35萬3000元、44萬1200元計算（本院卷第15頁），應可採取。是系爭21號1樓房地、系爭23號2樓房地之申報總價分別為494萬7902元（117,818×156×1/4＋353,000＝4,947,902）、509萬5011元（117,818元×158×1/4＋441,200＝5,095,011）。準此，陳勝賢得請求之不當得利金額，系爭21號1樓房地權利範圍1/8，自109年10月17日起至110年6月21日止計248天，為3萬3619元（4,947,902元×8%×1/8×248/365＝33,619，元以下4捨5入，下同），系爭23號2樓房地權利範圍1/8，自109年10月17日起至112年3月14日止計879天，為12萬2699元（5,095,011元×8%×1/8×879/365＝122,699），合計15萬6318元（33,619元＋122,699元＝156,318）；邱郁婷得請求之不當得利金額，系爭21號1樓房地權利範圍3/8，自109年10月17日起至110年6月21日止計248天，為10萬0856元（4,947,902×8%×3/8×248/365＝100,856），系爭23號2樓房地權利範圍3/8，自109年10月17日起至112年3月14日止計879天，為36萬8097元（5,095,011×8%×3/8×879/365＝368,097元），合計46萬8953元（100,856＋368,097＝468,953），應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應給付㈠陳勝賢15萬6318元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月16日（送達證書見本院卷第105頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡邱郁婷46萬8953元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月16日（送達證書見本院卷第105頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年8月17日
民事第六庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月17日
書記官林家鋐