臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第6299號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 許景翔
被 告 陳錦梅
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於中華民國106年9月26
日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一百零六年三月三
十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。被告以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔
保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張略以：被告委由原告居間仲介承購訴外人賴敏
惠所有坐落於臺北市○○區○○路○○○巷○○號16樓之3房屋及
其應有土地持分（下合稱系爭不動產），兩造並於民國105
年8月1日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），同日
被告即與 賴敏惠 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約
）時，兩造並簽訂服務費確認單（下稱系爭確認單），約定
被告應給付原告25萬元之居間仲介報酬。詎被告嗣後竟無故
毀約不買，而於105年8月15日與賴敏惠簽訂解約協議書（下
稱系爭解約協議書），合意解除系爭買賣契約，被告並同意
由賴敏惠沒收被告前所給付之部分簽約款25萬元作為違約之
賠償。而系爭買賣契約雖經解除，惟原告已完成居間仲介服
務，被告自應給付原告仲介服務報酬，經原告於105年12月
14日委託 林重宏 律師寄發存證信函催告，被告仍未給付，爰
依系爭確認單之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被
告應給付原告25萬元，及自105年12月14日起至清償日止按
年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠被告於105年8月1日委託原告仲介購買系爭不動產，當日原
告即告以系爭不動產尚有其他客戶積極洽談，若要保留資格
須趕快簽約，否則即有買不到之風險等語，令被告信以為真
而急於簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），同時交
付現金5萬元斡旋金予原告，並承諾於不動產買賣契約成立
時，給付原告買賣價款1%之居間仲介報酬。然系爭意願書乃
原告係利用被告輕率急迫之際簽訂，已構成民法第74條得撤
銷事由，且系爭意願書約定被告同意放棄3日契約審閱期，
亦依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1、民法第71條
等規定而無效，被告應無須負擔服務費。
㈡又被告簽訂系爭買賣契約後，即不斷要求至現場確認屋況，
惟原告均置之不理，並不斷要求被告給付買賣價款，之後竟
手繪房屋格局之草圖，拍照後傳送予被告看，以取代現場實
際看屋，令被告對原告之服務失去信心，是原告未盡專業上
應盡之服務責任及提供應有專業服務水準，被告因而於105
年8月15日與原告及賴敏惠簽立系爭解約協議書以解除系爭
買賣契約，被告並給付25萬元予原告及賴敏惠， 由渠 等自行
處理，是被告既已與原告及賴敏惠達成和解，原告亦獲賠償
12萬5千元之賠償，原告自不得再向被告請求服務費。
㈢再者，原告居間期間只有提供系爭房屋草圖、買方也沒出現
過，於系爭買賣契約解除後，即未再提供後續銷售服務，被
告亦因解約而受有25萬元和解金之損失，原告要求給付25萬
元之居間服務報酬與其所付出之勞力顯不相當而失公平，爰
依民法第277條之2第1項、第572條規定，而以原告提供初期
流程之服務費計算，並扣除原告已獲得之12萬5千元，而僅
得請求5萬元（（25萬×70%）－12萬5千元＝5萬元）等語，
資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠原告得否依系爭確認單請求被告給付居間報酬？
1、被告辯稱簽立系爭意願書時，未經合理審閱而無效？
①按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，
其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契
約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約
條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定
型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1固定有明文
。此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者
於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，
致訂立顯失公平之契約而受有損害。且依消保法第11條之1
第2項之規定，違反審閱期間契約之效果，僅生由企業經營
者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，
非謂當事人間之契約關係不成立或無效。如消費者事實上於
簽約前經企業經營者解說、告知或因其他事由，已完全了解
契約之權利及應負義務，而逕行簽約，基於誠實信用原則，
消費者事後自不得再行主張未給予相當審閱期間而認定型化
契約條款不構成契約內容。
②查被告主張系爭意願書第6條「...貸款費用及成交價百分之
一之服務費由買方負擔」之約定未經合理審閱而無效云云，
然定型化契約條款縱未經消費者合理審閱，依法僅不構成契
約內容，而非謂無效。且被告簽定系爭協議書後，迭於同日
與原告簽立買方給付服務費承諾書（見本院卷第47頁）及系
爭確認單（見本院卷第54頁），且參諸系爭確認單上有以手
寫書立服務費金額25萬元一節，被告亦未表示爭執，堪認兩
造就被告應給付原告服務費25萬乙情業經個別磋商而達於合
意。則該約定既非定型化契約條款，並經兩造簽名確認，被
告自不得據以消保法前開規定而脫免其契約責任。
2、被告辯稱訂約時輕率、急迫、無經驗而依民法第74條無效？
按民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院
請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅
於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方
法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（
最高法院86年台上字第2521號參照）。查被告主張原告乘其
急迫、輕率、無經驗而與之締約，惟其並非以訴為之，而僅
於106年7月31在答辯狀內表明此情（見本院卷第81頁及其背
面），系爭確認單自不因撤銷而無效。
3、基上，系爭確認單經兩造合意而有效成立，原告執以系爭確
認單請求被告給付25萬元居間報酬，自屬有據。
㈡兩造就本件居間報酬債權債務關係，有無達成和解並已清償
？
1、按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契
約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字
第1646號民事判例意旨參照）。查被告因原告媒介而與訴外
人賴敏惠訂立系爭買賣契約，此為兩造所不爭執，則被告縱
嗣後與賴敏惠解除系爭買賣契約，揆諸前開說明，原告之居
間報酬請求權亦不生影響。
2、被告雖辯稱系爭買賣契約解除時已賠付賴敏惠及原告共25萬
元，原告並已受領原告給付之和解金12萬5千元等情，並提
出系爭解約協議書為憑（見本院卷第71頁）。然觀諸系爭協
議書所載之立約人為被告（即甲方）及賴敏惠（即乙方），
協議內容：「一、甲、乙雙方合意解除買賣契約，甲方前所
給付之簽約款新台幣貳拾伍萬元整，由乙方全數沒收作為違
約之賠償...」、「三、甲、乙雙方在自由意識下經協商溝
通後，秉持誠信達成協議，對本協議書內容均已充分了解，
慎重同意上述解決方案，且日後不得再持其他理由反悔不履
行本協議書內容」、「四、本協議書簽訂後，甲、乙雙方各
不得再向他方及永慶房屋及其受雇人就前揭事項為本協議以
外之任何請求。乙方不得再向甲方請求其他延伸之相關費用
」等語，足見被告給付之25萬元乃因解除系爭買賣契約而賠
付賴敏惠之違約金，且原告並非系爭解約協議書之契約當事
人，該協議書亦無載有任何被告免予給付本件居間報酬之文
字，被告執此協議書作為兩造已就居間報酬達成和解並清償
完畢之憑據，實屬無稽。
㈢本院得否依民法第572條之規定酌減本件居間報酬？
1、按民法第572條：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值
，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌
減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」，故委託人應證
明約定之報酬與居間人所任勞務之價值相比，為數過鉅而失
其公平之事實。
2、查原告主張其於銷售過程中兩度陪同被告及其子女前往系爭
不動產確認屋況，以居間媒合被告與賴敏惠締結系爭買賣契
約乙情，核與被告於本院審理時自承：被告於105年7月30日
或31日及同年8月1日經原告陪同至系爭房屋看屋（見本院卷
第96頁背面）等語相符，自堪信為真實。而被告雖執以原告
僅提供系爭房屋手繪草圖而未盡居間仲介之義務，並提出兩
造LINE對話紀錄為憑（見本院卷第29頁），惟參諸原告提出
之完整對話紀錄可知，原告傳送前開手繪草圖之時間為系爭
買賣契約成立後之105年8月5日（見本院卷第66頁至第68頁
），又依兩造簽立之買方給付服務費承諾書之約定，系爭買
賣成交時，視為原告已完成居間服務（見本院卷第47頁）。
職是，被告經原告2度仲介看屋而決意簽立系爭買賣契約，
系爭買賣契約締結時，原告即已完成居間服務，則原告傳送
前開草圖之行為已非本件居間仲介義務之履行，被告空言抗
辯原告居間服務有瑕疵、未盡後續服務之責，即不足採。又
被告具狀自承經審慎思量後，始於105年8月9日向原告及賣
方提出解約要求（見本院卷第18頁背面），足見被告於締結
系爭買賣契約後，因己身決定而毀諾解約，被告因此賠付出
賣人賴敏惠25萬元，實屬其違約而對出賣人之損害賠償，要
難執此作為本件居間報酬過高之理由，是依被告所陳情節及
提出之事證，仍難認原告收取本件服務費與其付出之勞務顯
不相當而有過高之情，本院即無從依民法第572條規定酌減
本件居間報酬。
㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限
者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受
催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依
督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有
同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229
條第2項分別定有明文。本件原告請求被告給付居間報酬，
係以支付金錢為標的，原告自得請求被告給付遲延利息，惟
原告並無提出催告存證信函之回執以證明其已於105年12月
14日將前開請求之意思合法送達被告，爰認本件以起訴狀繕
本送達翌日即106年3月31日（見本院司促卷第20頁）起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息請求為有理由，逾此範圍
之請求，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告請求被告給付原告25萬元，及自106年3月31
日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許
；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分
，其假執行之聲請失所附麗，應一併駁回之。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國106年10月26日
臺北簡易庭法官陳瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月26日
書記官楊婷雅
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,650元
合計2,650元