裁判字號：臺灣高等法院107年上字第1235號民事判決
裁判日期：民國108年02月20日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣高等法院民事判決107年度上字第1235號上訴人銘鑫貿易有限公司法定代理人 洪銘鑫 訴訟代理人 李哲賢 律師複代理人 廖哲聰 被上訴人 張宏吉 訴訟代理人 張祐齊 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國107年8月24日臺灣 新北 地方法院107年度訴字第1141號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審聲明被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）202萬6,440元；上訴後追加請求法定遲延利息，聲明被上訴人應給付上訴人202萬6,440元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息；核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、上訴人主張：被上訴人於民國105年5月26日委託伊銷售坐落新北市○○區○○段661之1、661之2、661之3、661之6地號土地（下稱661之1等4筆土地），簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託期間自105年5月26日至105年8月31日止，經伊媒介訴外人伸泰國際股份有限公司（下稱伸泰公司）於105年7月1日與661之2地號土地所有權人成立買賣契約，伊獲得居間報酬，詎被上訴人於委託期間之105年8月1日，私下仲介出售由661之3地號土地分割出之661之7地號土地（下稱系爭土地）予伸泰公司，雙方於105年8月23日辦理土地所有權移轉登記完竣，企圖脫免給付居間報酬，依系爭契約第七條第5款第3點第3小點約定，及最高法院58年台上字第2929號判例、84年度台上字第2925號裁判要旨，被上訴人仍應給付居間報酬，系爭土地面積223.3平方公尺，計
67.548台坪，依每坪成交價50萬元計算，成交價額3,377萬4,000元，居間報酬以6%計算為202萬6,440元，爰依委託居間報酬之法律關係，提起本件訴訟等情，聲明：被上訴人應給付上訴人202萬6,440元。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院為訴之追加，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人202萬6,440元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭契約之當事人為銘鑫不動產仲介經紀有限公司（下稱銘鑫不動產公司）係未依法設立登記之公司，違反公司法第19條及刑法偽造文書罪規定，縱認系爭契約有效，但係銘鑫不動產公司與伊所簽訂，伊未與上訴人簽訂任何契約，上訴人非系爭契約之當事人，基於債之相對性，上訴人無從依系爭契約向伊請求居間報酬。系爭契約僅就伊有持分之661之2地號土地為約定，伊非系爭土地所有權人，遑論上訴人並未就661之3地號或系爭土地為土地所有人報告訂約機會或為訂約之媒介，系爭土地之買賣契約非因上訴人之報告訂約機會，或媒介訂約而成立，上訴人不得請求居間報酬。且系爭契約並非專任之銷售契約，係一般委託銷售契約，伊無上訴人所稱系爭契約第七條第5項第3款第3點之情事。上訴人請求系爭土地銷售總價6%計算之居間報酬或違約金，顯屬無據，況其請求違約金顯然過高，應予酌減等語，資為抗辯。被上訴人之答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查銘鑫不動產公司並未申請營業登記，系爭契約所載之公司登記統一編號00000000等資料為上訴人公司，而系爭土地所有權人為 黃志忠 、 黃珮茹 等情，有系爭契約、上訴人公司基本資料查詢明細、系爭土地登記謄本可參（見原審卷第21至
24、57頁、本院卷第87頁），且為兩造所不爭，可信為真。
五、上訴人主張被上訴人委託伊銷售661之1等4筆土地，兩造簽立系爭契約，委託期間自105年5月26日至105年8月31日止，惟被上訴人於105年8月1日私自仲介出售系爭土地予伸泰公司，辦理土地所有權移轉登記完竣，企圖脫免給付居間報酬，故請求被上訴人給付居間報酬違約金202萬6,440元本息；為被上訴人所否認，並以前詞置辯。查：
㈠依105年5月26日簽立系爭契約書之封面標明為「銘鑫不動產
仲介經紀有限公司不動產（一般）委託銷售契約書」（見原審卷第119頁），契約內所載受託人（乙方）：銘鑫不動產仲介經紀有限公司（見同上卷第123頁），簽約人亦記載為銘鑫不動產仲介經紀有限公司，但該公司並不存在，為兩造所不爭執（見本院卷第84頁），而依系爭契約書內所載之公司統一編號：00000000、地址：新北市○○區○○路○○○號、電話、法定代理人洪銘鑫等，均與上訴人公司相同，有上訴人公司登記資料可稽（見原審卷第123頁、本院卷第87頁），可見系爭契約書雖記載乙方受託人為「銘鑫不動產仲介經紀有限公司」，實際上簽約之人為上訴人，又661之2地號土地之價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書，亦由上訴人蓋用公司章確認（見本院卷第75頁），該筆土地之履約保證申辦單所載不動產經紀仲介業亦為上訴人（同上卷第79頁），再伸泰公司就土地買賣之承辦人 蔡淑玲 於原審另案106年度訴字第3048號給付居間報酬事件證稱：「…（那時侯的仲介是哪家？）銘鑫貿易有限公司…（你知道銘鑫不動產仲介經紀有限公司嗎？）正確名字我不知道，我只知道當初仲介委託書是寫銘鑫不動產服務費的單據，因為我是會計，所以我以發票為主，發票是銘鑫貿易有限公司開立的，所以我都用銘鑫貿易有限公司來說明。…」（見原審卷第65、67頁），是無論依系爭契約上之受託人統一編號、地址、電話及法定代理人，及履約保證確認書等所示，系爭契約之當事人（受委託銷售之仲介）均為上訴人，此與蔡淑玲所述相符，可見上訴人即為簽訂系爭契約之當事人甚明，被上訴人空言否認其為簽約之人，並不足取。
㈡依系爭契約第七條第5項第⑶目約定「…⑶有下列情形之一
者，均視為乙方（上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方（被上訴人）仍應乙次付清第二條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方。①…②…③委託期間內因可歸責於甲方之事由而終止委託契約後三個月內；或於委託間屆滿三個月內，甲方與乙方曾經仲介之客戶或其配偶、二親等之親屬成交時。…」（見原審卷第22頁），可見被上訴人如於委託期滿之3個月內與上訴人曾經仲介之客戶或其配偶、二親等親屬成立買賣契約，即屬違反上開約定。然系爭土地所有權人為黃志忠、黃珮茹，有土地登記謄本可稽（同上卷第57頁），並為兩造所不爭執，而系爭土地係由黃志忠、黃珮茹於105年8月1日與伸泰公司簽訂土地買賣契約，有土地買賣契約書影本可參（同上卷第69至74頁），被上訴人既未與伸泰公司簽訂系爭土地買賣契約，自無違反上開約定之可言。另黃志忠、黃珮茹亦未與上訴人或被上訴人簽訂系爭土地之委託銷售契約，此為兩造所不爭執（見本院卷第85頁），故上訴人主張被上訴人違反系爭契約第七條第5項第⑶目約定請求被上訴人給付居間報酬違約金，顯屬無據。
㈢至於上訴人稱依系爭契約第七條第6款約定委託人不以土地
所有權人為必要，僅要求委託人須保證有受地主委託可出售標的即可，縱委託人與地主之授權有糾紛亦係內部關係，依證人蔡淑玲已證實被上訴人有受地主委託，系爭土地出售伸泰公司係因伊之報告或媒介，經被上訴人詢問地主而促成，故其否認與客觀證據不符云云；然前揭約定係要求委託人就委託出售之土地應有處分權利，否則應負賠償責任；但系爭契約並無任何約定被上訴人就土地所有權人之第三人自行出售土地時，亦須負違約賠償責任，而系爭土地所有權人為黃志忠、黃珮茹，其等自行出售土地，顯與系爭契約之約定無涉，故上訴人前揭主張，並不可採。
六、從而，上訴人依給付居間報酬之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人202萬6,440元，為無理由，不應准許，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致，仍應維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，另其擴張請求法定遲延利息而為訴之追加，亦無理由，同應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴，均無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國108年2月20日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官朱耀平法官潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月21日
書記官廖婷璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。