裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第272號民事判決
裁判日期：民國112年03月14日
裁判案由：損害賠償等
臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第272號原告 許秋菊
許美鳳 兼共同訴訟代理人 許麗紅 被告 張文土 上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國112年2月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第1、2、3款、第256條分別定有明文。查原告許麗紅起訴時，依買賣契約物之瑕疵擔保請求權之法律關係，請求就門牌號碼桃園市○○區○○街000號房屋（即桃園市○○區○○○段0000○號建物〈下稱系爭房屋〉及其所坐落桃園市○○區○○○段000000地號土地之基地；下與系爭房屋合稱系爭房地）之買賣價金應減少新臺幣（下同）40萬元；被告應將系爭房屋之主臥室、廚房漏水修繕至不漏水之狀態，並自民國110年7月24日起至系爭房屋修繕完畢日止，按月給付1萬7,000元；被告應給付精神慰撫金5萬元（見本院第3頁、第107至108頁、第111頁）。嗣於本院審理中，原告以許秋菊、許美鳳亦為系爭房屋之共有人為由，追加許秋菊、許美鳳為原告（見本院卷第153頁），並迭經原告變更原訴之聲明，最終請求被告返還減少之買賣價金40萬元、賠償每月1萬7,000元之租金損失及賠償原告3人精神賠償共5萬元，並變更聲之聲明為：被告應給付原告65萬4,000元，至自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息（見本院卷第153、171頁）。
本院審酌追加許秋菊、許美鳳為原告、所為訴之變更皆為被告所同意（見本院卷第172頁），且有其社會事實上之關聯性，就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴亦得加以利用，並無害於被告程序權之保障，又不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第7款等規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告許麗紅經由中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）之仲介，以370萬元價金向被告購買系爭房地，被告已於屋況說明書親自填載系爭房屋並無漏水，原告許麗紅乃與被告於110年1月26日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），於同年3月18日系爭房地之所有權移轉登記予原告3人，並於同年月31日完成交屋。詎於110年7月連下幾天雨後，原告至系爭房屋察看，發現臥室、廚房及後院地板上有滲漏水之情形，經通知被告上情均置之不理。為此，依民法第359條、第360條規定，請求被告返還因前開瑕疵所減少之價金40萬元，並賠償110年7月至111年7月每月1萬7,000元之租金損失及慰撫金5萬元等語，並聲明：被告應給付原告65萬4,000元，至自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房地係於110年3月18日完成所有權移轉登記，原告於110年月10日提起本訴，顯已逾瑕疵擔保6個月時效期間。被告將系爭房屋點交原告，確經原告多次現場勘察，並無任何瑕疵存在。又本件滲漏水部位並非主建部分，而為增建部分，且交屋完成後原告即遷入居住，竟於逾瑕疵擔保時效6月期間後始主張房屋有滲漏水，有違常理。系爭房屋為老舊中古屋，且臺灣地區地震頻繁，房屋常因地震之不可抗力造成龜裂等現象，如1樓天花板滲漏水，其成因為房屋點交原告占有後，應屬可歸責於2樓之住所造成。又房屋點交原告占有後，因地震之不可抗力致房屋龜裂所造成之滲漏水，均非可歸責於被告等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告許麗紅經中信房屋之居間，於110年1月26日與被告簽立系爭買賣契約，由原告以370萬元向被告買受系爭房屋，並於同年3月18日完成移轉登記予原告3人等事實，為兩造所不爭執，並有系爭房屋買賣契約及標的物現況說明書、建物登記第一類謄本附卷可稽（本院卷第15至40、161至163頁），堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，得依物之瑕疵擔保規定，請求被告減少價金及請求損害賠償等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠、原告許秋菊、許美鳳所為本件請求部分：按因契約關係而發生之請求權，應以締約之當事人為其債權債務之主體（最高法院86年度台上字第3472號判決要旨參照）。經查，原告主張其向被告購買系爭房地，而系爭房屋有滲漏水之瑕疵，依民法第359條、第360條規定請求減少價金、損害賠償，其請求權基礎係本於系爭契約所生；惟系爭契約之當事人為原告許麗紅與被告，此觀系爭契約之立契約書人欄記載自明（見本院卷第19、25頁），而原告許秋菊、許美鳳僅係被告依系爭契約之約定，將系爭房地所有權移轉登記之登記名義人。是原告許秋菊、許美鳳所為本件請求，顯係當事人不適格，並無理由，應予駁回。
㈡、原告許麗紅所為本件請求部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。次按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第354條、第359條、第360條、第373條分別定有明文。而買受人物之瑕疵擔保請求權，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，買受人主張出賣人應負瑕疵擔保責任者，應由買受人就瑕疵之事實負舉證責任（最高法院106年度台上字第194號判決參照）。本件原告主張系爭房屋具有滲漏水之瑕疵，既為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就系爭房屋於危險移轉時即交付時有瑕疵存在之事實，負舉證責任。
2.原告雖提出系爭房屋現況照片及影片（光碟）、原告與系爭房屋鄰房住戶之對話錄音光碟及其譯文（見本院卷第104、113至127、217至221頁），並以證人即中信房屋仲介人員 艾青 之證詞為證。惟上系爭房屋現況照片及影片（光碟）充其量僅能證明系爭房屋現況有牆角、地板有滲漏水情形，尚難認系爭房屋之滲漏水瑕疵係存在於兩造簽立系爭買賣契約或交屋前或後，而參諸兩造點交系爭房屋時點則為110年3月份，距原告主張其發現系爭房屋滲漏水瑕疵之時間，相距約4個月，兩相比對，尚難逕認系爭房屋牆角、地板滲漏水瑕疵之存在時點，必存在於交屋前，換言之，造成系爭房屋牆角、地板之滲漏水瑕疵亦有可能於兩造點交系爭房屋後始發生。至原告提出其與系爭房屋鄰房住戶之對話錄音光碟及其譯文，主張鄰房住戶向原告稱：「自從他修理房子就漏了，我跟他牽手大家都是好朋友」、「（原告：我在買房時候，厝有漏水， 伊麻 都沒說，你知樣無？）我知呀」、「我兩個都有想盡辦法叫人來通水孔，共同來出錢」等語（見本院卷第217頁）。姑且不論原告與鄰房住戶所談論「他」是否即為被告，尚屬有疑，縱認該鄰房住戶所談論對象即為被告，然本件並無其他積極事證可認該鄰房住戶已親眼見聞系爭房屋於危險移轉時即已存在原告所主張之滲漏水瑕疵，則該對話內容實無從證明原告所主張之瑕疵於危險移轉時，即於110年3月31日交屋日交付系爭房屋時即已存在。再觀諸證人艾青於本院所為證述內容，至多能證明兩造於點交系爭房屋後，有發生滲漏水之糾紛，並經證人艾青協助處理等情，且證人艾青業已證稱：伊接受被告委託銷售系爭爭屋，大概一個月左右雙方就順利簽約；伊接受委託後有去看過系爭房屋之現況；雙方簽完約，之後交付款項、完成房屋點交後，才會結案，而結案前1小時伊還有隨原告回現場看房屋，現場並沒有漏水情況等語（見本院卷第192頁），亦無從證明兩造點交系爭房屋時，系爭房屋有原告所指滲漏水瑕疵。又系爭房屋結構及防漏設施，本可能隨著時間經過或地震等原因而產生變化，原告所指系爭房屋內發生之漏水即非不可能係在交屋後始發生。此外，原告未能舉出足資證明系爭房屋於交屋時即危險移轉時前已存在原告所主張滲漏水瑕疵之其他證據，本院自難為有利於原告之認定。揆諸前開說明，原告主張被告就系爭房屋之滲漏水瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，尚非有據。
3.至原告雖主張系爭房屋每下大雨必淹水，故被告顯係故意不告知系爭房屋有滲漏水瑕疵云云，然原告許麗紅既自承：其於110年3月31日系爭房屋交後，即前往進行打掃整理、上網出租，直至同年7月份連下幾天大雨，其才發現系爭房屋漏水等語（見本院卷第3至5頁），實難想像原告會於交屋近4個月後始發現系爭房屋有滲漏水。又原告所指系爭房屋之滲漏水問題尚無從認定係交付時存在之瑕疵，業如前述，自難認被告有何故意不告知系爭房屋於交屋前即存在漏水瑕疵之情事。
4.末以，參諸前揭系爭房屋鄰房住戶之對話錄音光碟及其譯文，可知該鄰房住戶另表示：「（原告：我要知道到底水從哪裡噴下來）從樓上下來的，從這隻管子噴出來的，落雨才會漏，沒漏雨不會漏，這支管就是從樓頂8樓下來的水孔」、「說那關係到8樓的排水孔」等語（見本院卷第219頁），則原告所指系爭房屋之滲漏水，倘果係因頂樓公共排水管線所造成，即非系爭房屋本身漏水，而係公共排水管線造成之滲漏。則公共排水管線屬大樓住戶共同使用之共用部分，若有修繕必要，應向該大樓之全體區分所有權人或管理委員會請求，此即非被告所應負瑕疵擔保責任之範疇。
5.是原告既未能舉證本件系爭房屋之滲漏水係於買賣標的物交付時已存在之瑕疵，且被告有何故意不告知瑕疵之情，原告之主張自非有據。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第360條規定，請求被告給付65萬4,000元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年3月14日
民事第三庭法官張世聰正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年3月15日
書記官張詠昕