裁判字號：臺灣臺北地方法院104年重訴字第458號民事判決
裁判日期：民國105年02月01日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣臺北地方法院民事判決104年度重訴字第458號原告 高龍 一訴訟代理人 陳豪杉 律師複代理人 賴雪梅 律師被告財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政 訴訟代理人 吳嘉榮 律師
參加人 阮玉美 訴訟代理人 林義福 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國一○五年一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：如附表所示房地（下稱系爭房地）原為訴外人 李緞 所有，惟於民國八十七年七月三十日李緞死亡後，無人辦理繼承登記，遂由 台北 市政府自同年八月一日起列冊管理，列管期滿後於一○二年八月二十三日移交被告執行拍賣事宜，被告乃於一○四年二月二十五依土地法第七十三條之一委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台灣金資公司，業經原告撤回對該公司之訴訟）公開標售系爭房地，經參加人於該日以新台幣（下同）六百八十九萬一千九百九十九元標得該房地。伊為系爭房地原所有權人李緞之長孫，原居住於同棟建物之五樓，惟伊因身體健康狀態不良，李緞在世時，基於親情愛護並為照顧伊之生活，即將系爭房地交付伊居住使用，並約定系爭房地供伊終身使用，以免伊生活流離，故伊長期居住系爭房地生活至今，該使用借貸契約不因貸與人緞死亡而當然消滅，足認伊為系爭房地之合法使用人。經伊於一○四年二月二十六日具狀就系爭房地主張有優先購買權，詎被告委拍之台灣金資公司以一○四年三月九日、同年月二十七日函伊應補正證明再否認伊為合法使用人，被告就伊為系爭房地之合法使用人迄不認定，致伊就該房地有無優先購買權之法律關係不明確，伊自得訴請確認對系爭房地有優先購買權存在。爰依土地法第七十三條之一第三項優先購買權之規定提起本訴，並聲明：確認伊就如附表所示系爭房地有優先購買權存在等語。
二、被告則以：原告主張其為系爭房地原所有權人李緞之長孫，李緞在世時基於親情愛護並照顧原告生活，將系爭房地無償交原告居住使用等語，惟原告於八十三年四月二十二日遷入其當時所有台北市○○區○○街○○號五樓房屋，嗣於八十九年二月十四日拍賣喪失該五樓房地所有權後，於九十四年一月二十四日始遷入系爭二樓房屋，並於其變更住址為系爭系爭二樓房屋後，才陸續變更該二樓房屋之稅籍、自來水及瓦斯用戶名義，此等事實均係於李緞八十七年七月三十日亡故後始發生，足見系爭房地原所有權人李緞並無於生前同意原告無償使用系爭二樓房屋之可能，渠等間就系爭房地並無使用借貸契約存在，原告無從依土地法第七十三條之一第三項規定主張優先承買系爭房地之權利。退步言，上開規定之優先購買權人，既以「繼承人、或合法使用人或其他共有人」就其使用範圍定其優先承買權之順序，並以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之，參諸上開合法使用人之法定順序，處於繼承人及其他共有人之間，及法定優先權競合時，仍以基地承租人、地上權人及耕地承租人之優先權更為優先，以及使用借貸關係不具對抗後手之優先性，足認上開規定之合法使用人，仍應以具有物權或準物權性質之使用權為限，故原告縱與與李緞間有使用借貸關係存在，尚無從據以對抗系爭房地之得標人，亦不得主張該房地之優先購買權。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
三、參加人陳述：原告於八十三年四月二十二日遷入其所有門牌號碼台北市○○區○○街○○號五樓房屋，嗣該房屋於八十九年二月十四日經法院拍賣由訴外人取得所有權後，原告才於九十四年一月二十四日遷入系爭二樓房屋，此係於李緞八十七年七月三十日死亡之後，理論上李緞無從同意原告無償使用系爭二樓房屋，且原告提出繳納水、電或瓦斯繳納之證明，不能證明李緞獲得相當利益，不符雙務契約之對價本質，原告並無承租之事實，因此原告並非合法使用人，自無優先承買權存在，故被告將系爭房地依土地法第七十三條之一規定標售參加人，應無不當，原告訴請確認其有優先承買權存在，於法無據，應予駁回等語。
四、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第八九頁）：㈠如附表所示系爭房地（見本院卷㈠第六六頁至第六七頁）原
為訴外人李緞所有，嗣李緞於八十七年七月三十日死亡後，因無人辦理繼承登記，由台北市政府自同年八月一日起列冊管理，列管期滿後，於一○二年八月二十三日移交被告執行拍賣事宜。
㈡被告乃於一○四年二月二十五日依土地法第七十三條之一委
託訴外人台灣金資公司公開標售系爭房地，經參加人於該日以六百八十九萬一千九百九十九元標得系爭房地。
㈢原告為李緞之孫，曾於一○四年二月二十六日以其為系爭房
地合法使用人，具狀主張就該房地有優先購買權，訴外人台灣金資公司分別以一○四年三月九日、同年月二十七日函（見本院卷㈠第七○頁、第二四頁至第二五頁）函原告應補正證明其有合法使用權及告知「本案顯無法認定其（指原告）為合法使用人」等語。
五、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院著有四十二年台上字第一○三一號判例足參。本件原告主張其為系爭房地之合法使用人，依土地法第七十三條之一第三項規定就該房地有優先購買權，惟被告委拍之台灣金資公司以一○四年三月二十七日函復「本案顯無法認定其（指原告）為合法使用人」等語（見本院卷㈠第二四頁），足認被告否認原告就系爭房地有優先購買權存在。是以原告是否為系爭房地之合法使用人而就該房地有無優先購買權存在，即屬不明確，足認原告有即受確認判決之法律上利益，自得提起本訴，合先敘明。
六、惟原告主張其為系爭房地合法使用人，依土地法第七十三條之一第三項規定就該房地有優先購買權等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。茲就兩造間爭執事項分述如下：
㈠原告主張系爭房地原所有權人李緞生前即將系爭房地無償供
其居住使用，其與李緞就系爭房地有使用借貸契約存在，為該房地合法使用人等情，為被告所否認。查系爭房地之原所有權人李緞係於八十七年七月三十日死亡，而原告戶籍於李緞生前八十三年四月二十二日係遷入其當時自有之台北市○○區○○街○○號五樓房屋，並非系爭二樓房屋，嗣原告於其所有五樓房屋八十九年二月十四日經法院拍賣由訴外人取得後，始於李緞死亡後之九十四年一月二十四日將其戶籍遷入系爭二樓房屋等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之李緞除戶戶籍謄本、原告戶籍謄本、上開五樓房屋建物登記謄本及異動索引（見本院卷㈠第一六三頁、第一六五頁、第一六六頁至第一七○頁）在卷可稽；對照原告舉證人即李緞之媳亦即原告之母 高黃彩霞 到庭證稱：「（○○街00號2樓〈指系爭二樓房屋〉蓋好的時候）是李緞住在那邊，跟 黃敏 治，是李緞的秘書」、「（ 高龍一 〈指原告〉搬出去（○○街00號的房子）一兩年，到天母，因為有小孩子，也住不下..因為房貸繳不起，阿嬤〈指李緞〉說那你們就回來住，五樓就弄大一點，在五樓住，但是在二樓活動，因為他跟阿嬤、 黃敏治 感情都很好」、「（從李緞過世之後）只剩下黃敏治在二樓，高龍一是在二樓陪黃敏治，他常常告訴我，黃敏治在房間裡面哭，因為想念阿嬤」、「（○○街00號五樓〈指原告自有房屋〉，是）高龍一（原名 高偉倫 ）與黃敏治（在使用），高龍一用比較多，因為要爬樓梯，因為黃敏治比較老，要爬樓梯，所以比較少用五樓」等語（見本院卷㈡第三頁反面至第五頁）。足見原告於李緞死亡前後並無居住在系爭房地內，而係居住在其當時自有之台北市○○區○○街○○號五樓房屋內，自應認原告縱非於九十四年一月二十四日遷籍至系爭二樓房屋後才開始居住使用系爭房地，亦僅能認係於李緞八十七年七月三十死亡約一年半後之八十九年二月十四日其所有五樓房屋拍賣後，始搬入系爭房地居住使用，李緞自無可能於生前即與原告約定將系爭房地無償提供原告居住使用之情事，是以原告主張其與李緞間就系爭房地已約定永久無償居住使用，渠等間有使用借貸契約存在，其為該房地之合法使用人云云，不足採信。
㈡再觀系爭房屋之自來水、稅捐及瓦斯之設置使用情形，據復
：「旨揭地址由『 吳淑敏 』於民國94年1月27日申請裝設自來水..94年6月1日『高龍一』辦理過戶..迄今」、「該屋原納稅義務人為李緞，因清理欠稅所需於96年變更為李緞（繼承人：高龍一等人），後於104年變更為繼承人 高經綸 高婉麗 黃高彩霞 高偉伶 高皓郁 高偉潔 高偉芬 吳惠蘭 高聖昌 被繼承人李緞」、「經查台北市○○街○○號二樓..由『李緞』於75年5月9日繳交瓦斯費保證金；75年5月19日裝表供氣。現存留之戶名履歷資料僅有1筆：95年4月10日登記名為『高龍一』迄今」等語，亦均係原告於李緞死亡後，並其於九十四年一月二十四日戶籍遷入系爭二樓房屋後，始開始過戶登記為自來水使用人、李緞房屋稅繼承人及瓦斯使用人，有台北市自來水事業處一○四年十月十五日北市水西營字第一○四三二二五三一○○號函、台北市稅捐稽徵處萬華分處一○四年十月十四日北市稽萬華甲字第○○○○○○○○○○○號函、大台北區瓦斯股份有限公司一○四年十月十五日（一○四）北瓦文營服字第○五七九八號函（見本院卷㈠第二二三頁、第二二六頁、第二二八頁）在卷可佐。益見原告於李緞死亡前後並無居住在系爭房地內，李緞自無於生前即與原告共同居住在系爭房地內，而與原告約定將永久無償提供系爭房地予原告居住使用之可能，被告抗辯原告與李緞間就系爭房地並無無償使用借貸之約定等語，堪以採信，原告主張為系爭房地之合法使用人云云，不足採信。
㈢雖原告提出系爭房地之瓦斯費、自來水費、房屋稅、電費等
繳款收據，及李緞女兒高婉麗及兒媳高黃彩霞出示之聲明書，並舉證人高黃彩霞到庭，主張其與該房地原所有權人李緞間確有無償使用借貸契約存在，為該房地之合法使用人等語。惟原告提出之上開瓦斯費、自來水費、房屋稅、電費繳款收據（見本院卷㈠第二六頁至第二九頁、第一一三頁至第一五二頁），不過係該房地於一○一年至一○四年四月間相關單據，充其量僅能證明原告於該繳款期間確有居住使用系爭房地而已，並不足證明該房地原所有權人李緞與原告間曾有永久無償使用借貸之約定存在；又原告提出之上開聲明書固記載「..母親（指高婉麗之母李緞）在世時..就表示把二樓房子（指系爭房地）給高龍一（指原告）終生居住..在我母親過世前後，高龍一就一直居住使用到現在」、「..李緞..與高龍一約定將二樓房屋供高龍一永久居住使用。於李緞過世前後，高龍一就一直居住在○○街00號房屋」等語，惟所指原告於李緞過世前後，原告一直居住使用系爭房地等情，並非事實，已如前述，且出具上開聲明書之高黃彩霞到庭證稱：「（李緞生前是要把二樓送給高龍一還是要借給高龍一？）要送給高龍一，因為他是大孫，從小他們住在一塊，跟黃敏治住一起」，亦與上開其聲明書內所指約定借供原告居住使用之情節不符，足見聲明書所謂李緞生前即表示將系爭永久無償提供原告居住使用云云，亦不足採。
㈣此外，本件原告主張其與系爭房地原所有權人李緞間就系爭
房地有使用借貸契約存在，其為系爭房地合法使用人等情，不足採信，已如前述，是就原告有無實際使用系爭房地全部範圍？及原告就系爭房地若有合法使用權，其使用權是否限於以具有物權或準物權性質之使用權為限？等兩造間其他爭執，均已無再予審究之必要，附此敘明。
七、綜上所述，原告主張其與系爭房地原所有權人李緞間有使用借貸關係存在，其為該房地之合法使用人，而有優先購買權云云，不足採信。從而，原告依土地法第七十三條之一第三項優先購買權規定之法律關係，訴請確認其就如附表所示系爭房地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國105年2月1日
民事第一庭法官劉台安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月1日
書記官高宥恩附表：（面積：平方公尺）┌─┬─────────────┬──┬─────┬────┐│土│土地坐落│地號│土地面積│權利範圍││地├─────────────┼──┼─────┼────┤││台北市○○區○○段一小段│122│115│1/5│├─┼──┬──────────┴──┼─────┼────┤│建│建號│建物門牌│建物面積│權利範圍││物├──┼─────────────┼─────┼────┤││195│臺北市○○區○○街○○號2樓│106.08│全部│└─┴──┴─────────────┴─────┴────┘