裁判字號：臺灣臺中地方法院108年重訴字第719號民事判決
裁判日期：民國109年05月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決108年度重訴字第719號原告臺灣臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾 訴訟代理人 蔣志明 律師複代理人 楊榮富 律師被告 廖述源 訴訟代理人 王世勳 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、二０四二之三四地號土地上如附圖所示編號A部分（面積三二九平方公尺）、E部分（面積二平方公尺）之建物拆除，並將占用之土地返還原告。
被告應自民國一百零八年九月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零參佰捌拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍佰參拾伍萬壹仟壹佰陸拾陸元或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟陸佰零伍萬參仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。
本件原告起訴時聲明第1、2項為：「㈠被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地上如附圖所示A部分（位置、面積以實測為準）之建物拆除，並將黃色區域之土地（位置、面積以實測為準）返還原告。㈡被告應自民國108年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）10,482元之損害金。」。嗣於審理中，變更上開聲明為：「㈠被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、2042-34地號土地上如附圖即臺中市中興地政事務所複丈日期109年2月4日之複丈成果圖所示編號A部分（面積329平方公尺）、E部分（面積2平方公尺）之建物拆除，並將占用之土地返還原告。㈡被告應自108年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告10,386元之損害金。」，被告於訴之變更後無異議而為本案之言詞辯論，合於前揭法條規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號土地分割增加同段2042
-34地號土地（下稱系爭2筆土地），該2筆土地之所有權人均為原告。被告於102年間向原告承租系爭2筆土地，並於附圖編號A（面積329平方公尺）、編號E（面積2平方公尺）區域搭蓋建物，經營修車廠，租金每月10,482元，租期自102年9月1日起至108年8月31日止，且約明租期屆滿時，租約即為消滅，被告若欲續訂租約應另行與原告協商訂立新約。嗣於租期屆滿前，原告以108年6月4日中水財字第1080651029號發函通知被告租期屆滿不再辦理出租，請被告於108年9月1日前騰空地上物。惟原告於108年9月4日現地勘查，被告仍為占用，原告乃以108年9月10日中水財字第1080651874號函再次請求被告於108年9月24日前回復原狀。詎被告現仍占用為占用而未將系爭土地回復原狀返還原告。今兩造間之租賃關係，因租期屆滿而消滅，被告仍占用系爭土地如附圖編號
A、E區域，亦無其他合法權源，屬無權占有，原告得依民法第767條規定，請求被告將占用區域之建物拆除，並返還占用之土地。
㈡系爭2筆土地於108年8月31日租期屆滿後，仍遭被告占用，
致原告受有無法利用之損害，原告自得請求被告自108年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之損害金。又被告占用土地是經營修車廠，先前承租之租金係以承租面積334平方公尺為計算，其每平方公尺每月租金為31.38元（10482÷334），然經實際測量被告占用之面積僅為331平方公尺，則被告自108年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之損害金應為10,386元（31.38×331）。
㈢被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段0000號之房屋使
用被告所有2001-4地號之面積僅為59平方公尺，而占用系爭2筆土地之面積則為331平方公尺，其所建之房屋遠超過一半以上占用系爭2筆土地，顯係出於故意而占用，要與越界建築之情形不符，自無民法第796條之1之適用。且查被告向前手 陳正義 購買占用原告所有系爭2042地號土地上之建物（建號編為4869），係屬增建之部分，其結構自可與合法建物相區隔，若將增建之建物予以拆除，並不破壞其合法建物之結構與安全，又既屬增建之違章部分，依法本應拆除，自不得以其拆除須耗費補強及修補費用數百萬元為由，而作為不予拆除之理由。又被告之系爭建物占用系爭2筆土地之面積高達331平方公尺，僅以公告現值計算，原告因被告占用所受損害之財產利益已達1,578萬8,700元（47,700×331），亦即原告取回被占用之系爭2筆土地之財產上利益達1,578萬8,700元，顯高於被告拆除占用建物所造成之損害。是以，本件原告請求被告拆屋還地，自無權利濫用之情事。
㈣聲明：⑴被告應將坐落系爭2筆土地上如附圖即臺中市中興
地政事務所複丈日期109年2月4日之複丈成果圖所示編號A部分（面積329平方公尺）、E部分（面積2平方公尺）之建物拆除，並將占用之土地返還原告。⑵被告應自108年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告10,386元之損害金。⑶願以現金或等值之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告於93年9月間經由強制執行拍賣程序取得與系爭土地相
鄰同段2001-4、2001-11地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00○0號、73之2號房屋。拍賣當時訴外人陳正義即執行事件債務人表示尚有增建物約300平方公尺應不屬拍賣範圍，經地政單位測量後，將增建部分（即占用系爭土地部分）增列為同段4869建號（下稱系爭建物），由執行法院另行拍賣，並由被告得標買受。增建部分門牌號碼亦為臺中市○○區○○路○段00○0號，即為現況之系爭建物。
嗣兩造並於99年8月20日就系爭土地訂定土地租賃契約書。
㈡系爭建物固確越界建築，占用系爭2筆土地，然系爭建物現
有人居住使用中，且系爭建物與被告於93年9月間得標買受之建物，二者結構係整體不可分割，地面層面積大約各2分之1，若拆除系爭建物部分，顯然有影響該房屋整體結構安全之虞，而有致房屋傾倒之危險。且所需之拆除、補強及修補費用將極鉅，故本件應有民法第796條之1之適用。
㈢原告取回系爭2筆土地之目的在於標售系爭土地，被告願以
相當並合理之市價向原告價購該占用之系爭2筆土地，原告卻拒絕同意。足見，就原告所主張拆除系爭建物所得受之利益，被告願以相當並合理之市價向原告購買，且再考量被告因拆除系爭建物所需支出之拆除及修補費用之損害，及社會經濟成本之耗損，客觀上足認原告訴請被告拆除系爭建物，核屬權利濫用，本件應得適用民法第148條之規定。又關於計算相當於租金之損害金部分，應以土地法申報地價方式計算租金。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告主張系爭2筆土地為其所有，被告於102年間向原告承租系爭2筆土地，並於附圖編號A（面積329平方公尺）、編號E（面積2平方公尺）區域蓋有建物，經營修車廠，租金每月10,482元，租期自102年9月1日起至108年8月31日止，嗣於租期屆滿前，原告已發函通知被告租期屆滿不再辦理出租，並請被告於108年9月1日前騰空地上物，惟被告未為置理，經催請返還土地，仍繼續占用上開區域土地至今等事實，業據原告提出地籍圖謄本、系爭2筆土地謄本、公證書、土地租賃契約書、臺灣臺中農田水利會108年6月4日中水財字第1080651029號函及郵件收件回執、108年9月10日中水財字第1080651874號函及郵件收件回執、現場照片等件影本為證（見本院卷第15-37、122、124頁），並經本院會同兩造、臺中市中興地政事務所至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖各1份在卷可稽（見本院卷第87-95、101-105頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。據此，兩造間就系爭2筆土地已無租賃關係存在，被告自108年9月1日起無權占用原告所有系爭2筆土地如附圖即臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖所示編號A面積329平方公尺、編號E面積2平方公尺土地之事實，洵堪認定。
(二)原告主張兩造間之租賃關係，因租期屆滿而消滅，被告仍占用系爭土地如附圖編號A、E區域，屬無權占有，依民法第767條規定，被告應將占用區域之建物拆除，返還占用之土地，並自108年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之損害10,386元等語，則為被告否認，並以前情詞置辯。經查：
1、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第1項但書及第2項規定，於前項情形準用之。民法第796條、第796條之1分別定有明文。又依民法物權編施行法第8條之3規定，修正之民法第796條及第796條之1規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。而所謂土地所有人建築房屋逾越地界，係指土地所有人或其他有利用土地權利之人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言，若所建之房屋僅約一半在自己土地之上者，與越界建築之情形不符。又民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體有一部分逾越疆界，若予拆除勢將損及全部建築物之經濟價值而設，倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院107年度台上字第644號、86年度台上字第813號民事裁判要旨可參）。是民法第796條所規定之鄰地所有人忍受義務，係為土地所有人所建「合法」房屋之整體有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設，倘土地所有人於所建合法房屋整體之外，越界加建房屋，加建之房屋本屬非法之違章建築，即無該條規定之適用。
2、被告於93年9月間經由本院拍賣程序取得與系爭2筆土地相鄰同段2001-4、2001-11地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00○0號、73之2號建物，並另以53萬元買受使用系爭2筆土地及2042-11地號土地上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00○0號之增建部分，嗣本院會同兩造、臺中市中興地政事務所至現場履勘測量，前述門牌號碼臺中市○○區○○路○段00○0號建物，其基地使用除被告所有之2001-4地號土地59平方公尺即附圖編號D區域外，尚使用系爭2筆土地面積329平方公尺、2平方公尺即附圖編號A及編號E區域，而該建物乃為二層樓鋼骨、水泥之鐵皮建造，現為被告經營汽車修配廠，2樓為住處等節，有前揭勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖，以及被告提出之本院不動產權利移轉證書（其中增建部分門牌號碼誤植為臺中市○○區○○路○段00○0號）附卷可參（見本院卷第69-75頁），足見被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路0段0000號之建物使用被告所有2001-4地號之面積僅為59平方公尺，尚不及所占用系爭2筆土地面積331平方公尺之一半，難認非故意或重大過失逾越地界建築，又所占用系爭2筆土地部分實屬增建之違章建築，若為拆除，亦無礙於所建房屋之整體或損及全部建築物之經濟價值，依前揭說明，自無民法第796條或第796條之1之適用，則被告抗辯稱不同意拆除建物，願價購或原告應予以補償云云，自是不足採。
3、次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。而權利之行使是否構成權利濫用，須以權利人行使權利時，主觀上有無以損害他人為主要目的，且客觀上尚須綜合權利人因行使權利可得之利益與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量而定。查原告係因系爭2筆土地之租賃契約屆至，兩造間已無租賃關係存在，被告經催請始終未將系爭2筆土地回復原狀返還始提起本件訴訟，自難認原告本於所有權之法律關係，請求被告拆屋還地，主觀上有以損害被告為主要之目的。又如前述，系爭2筆土地上之建物，乃為被告於93年間以53萬元購買之違章建築，至今剩餘價值已是不高，而系爭2筆土地目前公告現值為每平方公尺47,700元，被告占用之土地面積為329平方公尺及2平方公尺，經以核算，原告請求被告拆除越界部分之建物可取得之利益，顯然高於被告所受之損害，是原告不同意被告價購所占用土地，而本於所有權請求被告拆屋還地，自無權利濫用之可言。從而，原告請求被告將坐落系爭2筆土地上如附圖編號A部分（面積329平方公尺）、E部分（面積2平方公尺）之建物拆除，並將占用之土地返還原告，應屬有據。
4、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件兩造間之租賃關係於108年8月31日終止，然被告仍占用系爭2筆土地上如附圖編號A部分（面積329平方公尺）及E部分（面積2平方公尺），致使原告受有無法使用收益之損害，則被告等占有土地之事實狀態，於返還土地前，僅履行期未到，非履行期條件未成就，且被告有到期不履行之虞，故原告就履行期未到前之不當得利提起將來給付之訴，請求相當於租金之不當得利，應屬可採。本院審酌系爭2筆土地面積為334平方公尺，兩造原租賃契約約定為每月10,482，堪認每平方公尺每月租金為31.38元，最為符合兩造就系爭2筆土地每月使用利益之客觀交易價值，準此，以上開被告無權占用之面積計算，被告獲得相當於租金之利益即為10,386元【計算式：10,482÷334＝31.38，31.38×（329＋2）＝10,386】。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自108年9月1日起至返還占用土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利10,386元，應屬可採。
四、綜上所述，原告本於民法第767條之所有物返還請求權，請求被告將坐落系爭2筆土地上如附圖所示編號A部分（面積329平方公尺）、E部分（面積2平方公尺）之建物拆除，並將占用之土地返還原告；另依民法第179條之規定，請求被告自108年9月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告10,386元，均有理由，應予准許。
五、兩造 陳明 願供擔保請准宣告假執行或免假執行，經核無不合，爰分別或職權酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年5月28日
民事第二庭法官王怡菁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年5月28日
書記官陳綉燕