臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭民事判決 109年度鳳簡字第662號
原 告 陳楊碧月
被 告 徐德欽
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟元，及自民國一零九年九月六日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣伍萬柒仟元為原告供擔
保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年1月17日與被告簽訂廠房租賃
契約書，約定由原告將門牌號碼高雄市○○區○○○街○○○
號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自109年2
月1日起至112年1月31日止，租金每月新臺幣（下同）19
,000元，並收取押金2個月（下稱系爭租約），詎被告自10
9年5月份起即以系爭房屋未提供工業用電、不合於租約使
用收益狀態為由，拒絕再給付租金，經原告於109年7月9
日寄發存證信函通知被告繳納租金並表明終止系爭租約，故
被告應將系爭房屋返還原告，並給付原告109年5月至7月
之租金共計57,000元。又被告於系爭租約終止後之109年8
月間繼續使用系爭房屋受有利益致原告受有不能使用之損害
，被告應給付原告相當於租金之不當得利19,000元。為此，
爰依系爭租約、不當得利之法律關係、民法第767條之規定
提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
原告；㈡被告應給付原告76,000元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢第2項部
分願供擔保請求准予宣告假執行。
二、被告則以：被告有給付2個月押金予原告，並已繳納109年
2月至4月份共3個月之租金。簽訂系爭租約當時被告詢問
原告是否提供工業用電，原告有打電話給原告配偶，原告配
偶在電話中向被告表示確有99馬力之工業用電，惟前3個月
被告乃先行佈置入廠事宜，且大型機器未到無法測試耗電量
，故於4月中機器入廠後始發現供電不足致機器無法運轉，
被告自有權停止支付5月份以後之租金，並非故意不給付等
語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠系爭租約是否有效終止？原告得否沒收押金？
⒈經查，原告主張被告向其承租系爭房屋，雙方簽有廠房租賃
契約書，租賃期間自109年2月1日起至112年1月31日止
，租金每月19,000元，並收取押金2個月（下稱系爭租約）
，詎被告事後以系爭租約無法裝設工業用電為由，自109年
5月份起即未再繳納租金迄今，原告遂依民法第440條規定
及依租賃住宅市場發展及管理條例（下稱系爭管理條例）第
10條規定，以欠租2個月為由，於109年7月9日以大寮郵
局第0000000號存證信函（下稱系爭存證信函）終止系爭租
約，並於同函表示押金之處理應依系爭管理條例第7條規定
，於租賃契約消滅，承租人返還租賃物及清償租賃契約所生
之債務時，始返還押金或抵充債務後之賸餘押金等情，固據
原告提出系爭租約及系爭存證信函為證，且被告亦不否認於
109年7月20日收受系爭存證信函，堪信屬實。
⒉惟查，系爭房屋為廠房，並非一般住宅，非屬系爭管理條例
所欲規範之住宅類別，故系爭租約並無系爭管理條例之適用
，原告以被告欠租2個月為由，依系爭管理條例第10條規定
，以系爭存證信函終止系爭租約，即非適法；又原告另依民
法第440條規定，以被告欠租2個月為由，終止系爭租約一
節，查：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100
條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋
：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以
上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，
自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照
）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之
弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡
平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第
71條所稱之強制規定（最高法院72年度台上字第283號裁判
意旨參照），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法
院現在所持見解（最高法院102年度台上字第833號、95年
度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上
字第16號裁判意旨參照），又土地法為民法之特別法，則就
積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保
金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項
僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。是以被
告自109年5月起始積欠租金，且曾交付原告2個月押金為
雙方所不爭執，則原告未以押金抵償租金及未經催告繳付租
金，即於109年7月9日以系爭存證信函通知被告，並於10
9年7月20日送達被告所為終止租約之意思表示，即與前開
土地法之規定不符，故上開意思表示之送達並不生終止租約
之效力。從而被告繼續占有系爭房屋係基於系爭租約，並非
無權占有。被告依民法第767條第1項前段：「所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請
求被告遷讓返還系爭房屋即無理由。
⑵原告雖主張依系爭管理條例第7條之規定，押金應作為租賃
契約消滅時，承租人返還租賃物及清償租賃契約所生之債務
時，始返還押金或抵充債務後之賸餘押金云云，惟查，系爭
租約並無系爭管理條例之適用，已如前述，另押金之約定，
最主要係在擔保承租人就租金債務之履行，如認租金欠繳得
沒收押金，無異使承租人所繳納之保證金無抵償欠租之可能
，顯然規避前揭土地法第100條第3款關於擔保抵償租金強
制規定之類推適用。是原告主張得沒收租金，自無理由，不
足採信。
㈡被告欠繳租金得否主張同時履行抗辯？
按：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，
得拒絕自己之給付。」民法第264條第一項前段定有明文。
經查，被告雖辯稱原告出租系爭房屋時，承諾可申請工業用
電使用云云。惟此為原告所否認，且證人即仲介租賃之人林
志聰到庭證稱租賃系爭房屋過程，並未約定工業用電一事等
語，有言詞辯論筆錄壹份在卷可查。又系爭租約亦無相關約
定，亦有系爭租賃契約書可證，故被告所辯，無法證明屬實
，被告主張同時履行抗辯權一節，不足採信。
㈢綜上所述，原告終止系爭租約係屬無效，雙方之系爭租約仍
屬有效存在，被告不得主張同時履行抗辯權，拒付租金，故
原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回
。又原告基於系爭租約請求被告給付3個月租金即57,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日即109年9月6日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。惟原
告依民法第179條規定請求返還相當於一個月租金之不當得
利部分，因被告占有系爭房屋係有法律上之原因（租賃）關
係，並非不當得利，故此部分之請求為無理由，應予駁回。
又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條規定適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，
依職權諭知被告免為假執行之擔保金額。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條，判決如主文。
中華民國110年3月16日
鳳山簡易庭法官吳文婷
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）
中華民國110年3月16日
書記官洪嘉慧