臺灣臺中地方法院簡易民事判決 110年度中簡字第364號
原 告 謝鏡湖
訴訟代理人 江來盛 律師
被 告 陳月華
謝堤義
謝楠雲 即 謝堤財
上二人共同
訴訟代理人 熊金蘭 住同上
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國110年3月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告等應給付原告新臺幣228,517元，及被告陳月華自民國109年
12月9日起；被告謝堤義、謝楠雲即謝堤財自民國109年12月11日
起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告等負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告主張：原告與被告3人原共有座落臺中市○區○○段
○○○○○○○○號土地暨其上門牌號碼臺中市○區○○路○○○
巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋），其中原告、被告陳月華
應有部分均為1/3、被告謝堤義、謝楠雲即謝堤財（下稱
謝楠雲）應有部分均為1/6。嗣被告3人於民國107年11月
25日， 以渠 等應有部分合計為2/3，依土地法第34條之1規
定，與訴外人 李東承 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契
約），將系爭房屋以新臺幣（下同）1,850萬元出售予李
東承。惟被告3人出售系爭房屋，係透過訴外人昇永不動
產經紀有限公司（下稱昇永公司）居間仲介，而昇永公司
依系爭契約第17條特別約定事項，基於居間法律關係請求
賣方、買方分別給付服務報酬各63萬元、37萬元。然被告
3人係片面委由仲介公司將原告持分一併出售，原告並未
委託昇永公司，詎被告3人竟委託代書以存證信函通知原
告，並檢附房地買賣房額分配表，且於分配表中臚列原告
應分擔費用即仲介服務費21萬元、代書服務費16,667元及
履約專戶費1,850元，共計為228,517元（下稱系爭費用）
，被告3人並逕行扣款。惟系爭費用與原告並無任何關連
，應均由被告3人負擔，而原告並無給付之義務，被告3人
竟要求原告負擔且逕自扣減系爭費用，自無法律上之原因
，核屬不當得利，被告3人應共同返還系爭費用予原告，
爰依民法第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：1.被
告等應連帶給付原告228,517元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.訴訟費用
由被告共同負擔。
（二）對被告抗辯之陳述：
原告否認無權占有系爭房屋，原告事實上有居住在系爭房
屋內，但是原告有權居住，原告本有自己的房屋，其後為
方便照顧母親和祖母，所以搬至系爭房屋一起住，被告說
原告自83年至107年11月均有居住，與事實不符。另原告
認為系爭房屋價值應有3,000多萬元，但被告3人用1,800
多萬元賣掉，而居間契約係成立在仲介與被告間，代書部
分亦是被告3人自己委任，法律並未規定移轉登記需透過
地政士始能辦理，委任關係僅存在被告與代書間，故原告
亦無給付代書費用之義務。原告請求被告連帶負責，係因
被告3人擅自將原告的錢扣掉，構成共同侵權行為，所以
應該連帶負責。
二、被告則均以：兩造原共有之系爭房屋，於83年至107年11月
25日出售前，遭原告侵占長達26年，被告3人多次要求搬離
或給付租金，原告均不置理，而被告3人所持系爭房屋應有
部份已逾3分之2，為使系爭房屋得以合理有效利用，非以損
害少數共有人權益為目的，且為兼顧共有人間權益之均衡，
被告3人即依土地法第34條之1規定將系爭房屋出售，且該條
規定設有優先購買權之規定，被告3人乃正當行使權利，且
已依同條第2至4項之規定，將處分方式及內容以存證信函通
知原告。而系爭房屋全部出售價款為1,850萬元，相關費用
分別為土地增值稅、履約專戶費、代書費用、仲介服務費，
上開價額及費用，並經被告3人製作有房地買賣房額分配表
，依原告所持有系爭房屋之應有部分分配其應取得及支出之
價金，共計為5,671,536元。倘原告不行使優先承買權，並
請原告於文到15日內聯絡 周安妤 地政土領取應得之價金，逾
期即依規定將該價金提存於法院，系爭費用則於系爭房屋點
交日支付完畢，無不當得利事實，亦有履約專戶點交證明書
可稽，應給付原告之部分被告3人已經辦理提存完畢等語，
資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用
由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，業據其提出買賣契約書、存證信函、房
地買賣房額分配表影本等件附卷可稽（見本院卷第21-47
頁），為被告所不爭執（見本院卷第81頁），堪信為真實
。至原告主張被告3人應連帶返還自行扣減之價金228,517
元，則為被告否認，並以前揭情詞置辯，故本件所應審究
者，厥為：原告請求被告3人應連帶返還228,517元有無理
由？
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。次按居間契約為債權契約
，惟當事人間受其拘束，因居間而成立買賣之標的物，縱
非居間契約委託人所有，居間人亦僅得向委託人請求報酬
（參照最高法院80年度台上字第689號裁判意旨）。經查
，被告辯稱：被告3人係依土地法第34條之1規定將系爭房
屋出售，且該條規定設有優先購買權之規定，被告3人乃
正當行使權利，且已依同條第2至4項之規定，將處分方式
及內容以存證信函通知原告云云，並提出存證信函、房地
買賣房額分配表、提存書、償金履約專戶明細暨點交證明
書等件影本為證書（見本院卷第83-99頁）。惟查，被告
所辯縱令屬實，基於「債之相對性原則」，居間契約係存
在被告與仲介即昇永公司間，且系爭買賣契約係昇永公司
受被告3人之委託為其媒介而成立，並由被告3人與李東承
簽訂契約，為被告3人所自承。從而出賣之系爭房屋縱係
被告3人辯稱係原告與被告3人所共有，本件居間契約對於
非委託人之原告，仍無拘束力，應由被告3人負給付報酬
之義務，是難認其辯解有所依憑，無從採認，洵堪認定。
況出售系爭房屋亦非必要找仲介、代書代辦始能完成，被
告3人因此所支出之系爭費用與出售系爭房屋間亦難認有
相當因果關係，雖原告曾與被告一起去找其他仲介，但其
後並未委由該仲介代辦房屋出售事宜，故亦與本件無涉。
則被告3人依原告持有系爭房屋之持分扣減系爭費用，即
無法律上之原因，且致原告因此受有損害。從而，原告依
不當得利之法律關係，對被告請求返還扣減費用之不當得
利，應屬有據。
（三）另原告主張因被告3人擅自將原告應分配之售屋款扣除費
，故被告3人構成共同侵權行為，應連帶返還上開不當得
利等語。惟按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負
損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負
損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人
及幫助人，視為共同行為人；民法第148條第1項前段及第
185條分別定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生
及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成
立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立
要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（參照見最高法院
48年台上字第481號民事判例意旨）。本件原告固依民法
第184條第1項前段及第185條等侵權行為規定請求被告3人
連帶返還不當得利，惟被告3人出售系爭房屋係依土地法
第34條之1規定，並依各共有人應有部分比例對原告扣款
，並非將全部之仲介相關費用均推由原告負擔，難認有何
故意或不法性，且被告3人因不諳法律，先行扣除仲介等
相關費用，亦難謂具有過失或不法性。而被告3人亦依土
地法第34條之1之相關規定，以存證信函通知原告領取並
已將該分配款項提存於法院，亦有該存證信函及提存書（
見本院卷第83-87、123頁）在卷可憑，則被告3人主觀上
應無故意以不法手段侵害原告之財產權之意思，即令因此
致原告受有損害，亦與前揭民法第184條第1項規定之侵權
行為要件不合，故原告依據民法侵權行為規定請求被告3
人連帶賠償所受損害，尚嫌無憑。
（四）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務
，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233
條第1項前段及第203條分別定有明文。本件係屬返還不當
得利之債，自屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，
則依前揭法律規定，原告請求被告3人給付自起訴狀繕本
送達翌日即被告陳月華自109年12月9日起；被告謝堤義、
謝楠雲即謝堤財自109年12月11日起（見本院卷第51-55頁
），均至清償日止，按法定利率5%計算之遲延利息，於法
自屬有據。
四、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告3人應
返還所受利益228,571元，及被告陳月華自109年12月9日起
；被告謝堤義、謝楠雲即謝堤財自109年12月11日起，均至
清償日止按年息百分之5計算之利息，核屬有理，應予准許
。至原告請求被告3人「連帶給付」部分，因連帶債務之成
立，以數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責
任，或以法律有明文規定者為限，民法第272條設有規定，
且因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利
得數額負責，並非須負連帶返還責任。是本院既認定被告3
人並不成立民法第184條第1項及第185條規定之共同侵權行
為，被告3人復未明示對其等應返還所受利益負連帶給付責
任，則原告請求被告3人負「連帶」給付責任部分，即乏依
據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國110年4月20日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月20日
書記官許國慶