臺灣新北地方法院111年度訴字第2436號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第2436號民事判決

裁判日期：民國112年05月18日

裁判案由：強制搬遷

臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第2436號原告時尚女人香管理委員會法定代理人 余岳峰 訴訟代理人 劉志忠 律師被告 李小媛
黎威佑 上列當事人間請求強制搬遷事件，經本院於民國112年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告李小媛應自門牌號碼新北市○○區○○街○號十一樓之十八之房屋遷離。
被告黎威佑不得將門牌號碼新北市○○區○○街○號十一樓之十八之房屋提供被告李小媛使用。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為位於新北市○○區○○街0號時尚女人香公寓大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會，被告黎威佑及李小媛（下合稱被告，單指其一，逕稱姓名）為母子關係，於民國101年4月5日，黎威佑經以買賣為原因而登記為門牌號碼新北市○○區○○街0號11樓之18房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，黎威佑向原告辦理系爭房屋住戶登記時，所登記者為訴外人即其配偶 金夢 ，然黎威佑及金夢在系爭大廈另有其他房屋所有權並居住使用，系爭房屋實係由黎威佑提供其母李小媛居住使用，自10年前李小媛居住系爭房屋起，系爭大廈之社區住戶開始惡夢不斷，尤其系爭房屋同樓層之住戶，李小媛動輒在系爭房屋所在樓層之公共走廊嘶吼、叫囂、製造噪音，並常強力關門造成巨響及振動，用力踹擊鄰居大門，多次在公共走道丟棄垃圾、撕毀鄰居裝修施工之地板防護棉片、潑水且造成積水、撕毀管委會文件、在公共走廊塗鴉等破壞環境及擾鄰行為，系爭房屋同樓層住戶日夜不得安寧、難以成眠，行走在走廊時常發生滑倒、受到驚嚇之事，苦不堪言，若其他區分所有權人出租房屋，承租人無法忍受則紛紛退租，經原告就李小媛長年破壞社區居住安寧、環境及危害其他住戶之行為進行勸誡，甚而寄發存證信函予黎威佑及金夢，請其等規勸、制止李小媛，惟李小媛毫無悔改，黎威佑及金夢並於數年前自系爭大廈搬離，對李小媛之行為撒手不管，經原告聯繫，其2人亦拒接電話、置之不理。嗣於110年11月27日系爭大廈召開第15屆區分所有權人會議時（下稱系爭區權會議），經提案討論議決因系爭房屋住戶三天兩頭在公共區域吵鬧、潑水、灑鹽、咆哮，甚至跟住戶動手，多次嚴重違反系爭大廈住戶管理規約（下稱系爭規約），並經勸導無效，依公寓大廈管理條例第22條之規定促請其改善，若於3個月內仍未改善，則訴請系爭房屋住戶強制遷離乙案，經系爭大廈區分所有權人投票結果，以192票同意即65.3％比例通過系爭議案（下稱系爭決議），是系爭房屋住戶李小媛既有違反系爭規約第18條第6款、第12款約定之情事，經系爭大廈管理委員會成員、其他住戶多次規勸，原告甚而多次寄發存證信函，惟李小媛毫無改善，並經系爭決議依公寓大廈管理條例第22條之規定訴請強制遷離，且決議符合系爭規約第3條第9項之約定，即經系爭大廈區分所有權人過半數及其區分所有權人比例過半數之出席，再經出席人數過半數及其區分所有權比例過半數之同意行之，原告請求李小媛自系爭房屋遷離，且不得進入系爭大廈之共用部分，於法有據；又黎威佑為系爭房屋所有權人，原告將李小媛擾鄰惡行告知黎威佑，其卻未予勸止改善，原告亦得依公寓大廈管理條例第6條第1項及系爭規約第19條第1項等規定，請求黎威佑不得將系爭房屋提供予李小媛使用。爰依公寓大廈管理條例第22條之規定及系爭規約第19條第1項、第3項等約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠李小媛應自系爭房屋遷離，且不得進入原告社區之共用部分。㈡黎威佑不得將系爭房屋供李小媛使用。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280條第1、3項定有明文。經查，原告主張之前揭事實，有卷附系爭房屋建物登記第二類謄本、照片、存證信函、系爭區權會議紀錄暨系爭規約、監視錄影器畫面截圖明細表暨截圖照片各1份、新北市政府警察局新莊分局112年3月7日新北警莊刑字第1123975672號函暨所附勤務指揮中心受理各類案件紀錄單14紙等件為證（見本院111年度重司調字第197號卷【下稱重司調卷】第25至26頁、第27至28頁、第29至50頁、第51至83頁，本院卷第79至199頁、第201至229頁），且就李小媛在系爭房屋及公共走廊或其他部分，長年製造噪音、潑水、大聲關門、踹門、噴漆、丟紅紙、撕毀門聯等行為，亦經證人即系爭大廈住戶 張蓮華 於本院審理時到庭證述綦詳（見本院卷第54至57頁），又被告均已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，則依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同對原告所主張之事實自認，是本件原告主張之前開事實，自堪認定。
四、得心證之理由：㈠按住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定
專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生；住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為，公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第16條第1項分別定有明文。又系爭規約第18條第6、12款約定：「為維護本社區之安全清潔整體美觀，及各住戶之安寧健康起見，左列事項各住戶均應共同遵守之：六、禁止其他足以妨礙公共安全、環境衛生、公共安寧或發生喧囂及社區美觀之行為。（本款於107年12月9日第十二屆第一次區分所有權人大會修訂）；十二、各住戶應和平相處、以維護本社區整體和諧。」，有系爭規約1份在卷可稽（見重司調卷第65至66頁）。
㈡經查，系爭房屋經黎威佑提供予其母李小媛使用，而李小媛
陸續有多次在公共走廊潑水、丟垃圾、叫囂、敲擊物品、用力關門、撕毀門聯、踹擊鄰居大門、噴漆，在電梯內撕毀管委會文件、放置垃圾、潑水、放紅紙等行為，甚而與鄰居發生爭執、口角，經鄰居報警後，警方派員到場處理等情，有監視錄影器畫面截圖明細表暨截圖照片、新北市政府警察局新莊分局112年3月7日新北警莊刑字第1123975672號函暨所附勤務指揮中心受理各類案件紀錄單14紙為憑（見本院卷第79至199頁、第201至229頁），並經證人張蓮華於本院審理時到庭證述明確（見本院卷第54至57頁），為兩造所不爭執，已如前述，自堪認李小媛居住使用系爭房屋，確有如前開所述各種妨害系爭大廈其他住戶居住安寧、環境衛生、公共安全等行為，顯已違反系爭規約情節重大之事實，是原告主張李小媛有違反公寓大廈管理條例第6條第1項第1款、第16條第1項及系爭規約第18條第6款、第12款之行為，即屬可採。
㈢次按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促
請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：三、其他違反法令或規約情節重大者，公寓大廈管理條例第22條第1項第3款定有明文。系爭規約第19條第2項第3目則約定：「住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於3個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。……（三）其他違反法令或規約，情節重大者。」，有系爭規約1份在卷可參（見本院卷第67頁）。再按人民之財產權固應予保障，但為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者，仍得以法律限制之。此觀憲法第15條、第23條規定自明。而公寓大廈住戶有違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；如該住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命該區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。為公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項所明定。就私有區分所有權及其基地所有權應有部分言，強制出讓制度雖係限制該區分所有權人財產權之行使，惟依其立法意旨，乃在該區分所有權人有嚴重違反對其他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，其他區分所有權人得向法院請求出讓該違法者之區分所有權，以維護住戶間之公共安全、社區安寧與集合式住宅之管理，提昇居住品質。此即基於憲法第23條之法律保留原則、比例原則所為必要之限制。故在適用上，自須審酌其目的正當性、手段必要性、限制妥當性及衡平性等一切情形，俾兼顧該區分所有權人及全體住戶之權益（最高法院108年度台上字第1541號判決意旨可資參照）。
㈣經查，系爭房屋住戶李小媛有前開所述妨害系爭大廈其他住
戶居住安寧、環境衛生、公共安全之舉等事，均如前述，且李小媛前開所為係1個月發生好幾次，業經證人張蓮華證述明確（見本院卷第56頁），並有卷附監視錄影器畫面截圖明細表暨截圖照片可證（見本院卷第79至199頁），堪認李小媛前開干擾系爭大廈其他住戶住居安寧、環境衛生、公共安全所為頻繁發生，且範圍、影響非小，足徵其所為反系爭規約情節重大。又原告於109年12月9日、109年12月23日、110年6月8日、110年9月21日經原告就李小媛妨害安寧所為報警，並經原告多次規勸李小媛未果，有新北市政府警察局新莊分局112年3月7日新北警莊刑字第1123975672號函暨所附勤務指揮中心受理各類案件紀錄單14紙為憑（見本院卷第201至229頁），又原告之前任主任委員亦有出面促請李小媛改善，業經證人張蓮華證述在卷（見本院卷第57頁），另原吿於110年5月26日、110年6月9日、110年6月18日、110年6月21日、110年7月7日、110年8月19日分別寄發存證信函予金夢或黎威佑，促請其等勸誡李小媛，均未獲置理，有存證信函1份可佐（見重司調卷第29至46頁），在在足徵原告已多次促請李小媛就其妨害系爭大廈其他住戶居住安寧、環境衛生、公共安全之所為進行改善，李小媛於經規勸後3個月內均未有改善之情，遂於110年11月27日經系爭大廈區分所有權人以系爭區權會議為系爭決議，且系爭大廈合計446戶，系爭區權會議出席區分所有權人294人、佔全體區分所有權人數65.91％，而系爭決議投票結果為192票同意、22票不同意、2票廢票，同意為出席區分所有權比例65.3％，有系爭區權會議紀錄附卷可考（見重司調卷第51至52頁），合於系爭規約第3條第9項所定區分所有權人出席及同意人數甚明。從而，原告因李小媛違反系爭規約第18條第6款、第12款等約定且情節重大，經原告促請其改善，李小媛於3個月內未改善者，經系爭大廈區分所有權人以系爭區權會議之系爭決議，依公寓大廈管理條例第22條之規定即同於系爭規約第19條第2項之約定請求李小媛應自系爭房屋強制遷離，即屬有據，應予准許。至原告復一併請求李小媛不得進入系爭大廈之社區共用部分乙節，然參諸前揭規定及說明，可知原吿縱得依公寓大廈管理條例第22條之規定請求李小媛自系爭房屋強制遷離，然所謂遷離係指李小媛就系爭房屋之居住、使用、占有之事而言，與李小媛可否進入系爭大廈之共用部分，亦即得否排除相關侵害，係屬二事，則原吿並未說明此部分依據，其逕行請求李小媛不得進入系爭大廈之社區共用部分，於法無據，應予駁回。
㈤其次，系爭房屋為黎威佑所有，並經黎威佑將系爭房屋提供
予其母李小媛居住使用，為兩造所不爭執，亦如前述，則原告前以存證信函多次請求黎威佑制止李小媛前開妨害系爭大廈其他住戶住居安寧、環境衛生及公共安全之舉措，亦即請求黎威佑改善，黎威佑卻置若罔聞，長期放任李小媛妨害系爭大廈之社區居住安寧、環境衛生、公共安全，是黎威佑身為系爭房屋所有權人，未能妥善管理其所有系爭房屋，而嚴重妨害系爭大廈其他住戶之居住安寧及環境衛生、安全，是黎威佑既為系爭房屋區分所有權人，理應遵循公寓大廈管理條例第6條第1項、第16條第1項等規定及系爭規約第18條之約定，其違反前開義務，而無力制止李小媛之脫序行為，原告依系爭規約第19條第1項之約定即同於公寓大廈管理條例第6條第3項之規定，請求法院限制黎威佑使用系爭房屋之方式，亦即不得提供系爭房屋予其母李小媛居住使用，其目的仍屬正當，且未完全剝奪黎威佑就系爭房屋之所有權，仍應屬衡平手段，原吿此部分請求，同屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第22條之規定及系爭規約第19條第1項等約定，請求李小媛自系爭房屋遷離，及黎威佑不得將系爭房屋供李小媛使用，為有理由，應予准許。至逾越前開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原吿其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85第1項前段。
中華民國112年5月18日
民事第五庭法官黃乃瑩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年5月18日
書記官陳睿亭