臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳簡字第871號
原 告 巫藍秀花
訴訟代理人 黃耀平 律師
被 告 許景修
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年2月9日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年1月2日向被告買受被告所有
高雄市○○區○○段○○○號土地(下稱系爭土地)及坐落其
上同段596建號建物(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭
不動產)，買賣價金為新臺幣(下同)385萬元，約定如交
屋後發現房屋破壞、毀損均由被告負責修繕。嗣被告於103
年2月12日交屋後，原告稍作簡單整理，未動及系爭房屋2
樓天花板，於103年5月11日入住當日即發生系爭房屋2樓
天花板水泥塊剝落之情事(下稱系爭瑕疵)，被告應負瑕疵
擔保責任，原告隨即於通知被告有系爭瑕疵須履行修繕義務
，惟被告置之不理。原告委請工程行預估之修繕費用為28萬
元，是系爭房屋應減少價金28萬元，被告受有28萬元價金係
不當得利，應將28萬元之價金返還原告。被告未履行兩造約
定之修繕義務，應負遲延責任，賠償原告上開28萬元之損害
。又若系爭房屋於買賣前已有系爭瑕疵存在，被告因故意或
過失未告知原告，應負不完全給付之賠償責任，應賠償原告
上開28萬元。爰依民法第354條、第179條、第231條、第
227條及系爭不動產買賣契約第14條之法律關係請求擇一為
原告勝訴之判決。並聲明：被告應給付原告28萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息。
二、被告則以：被告於103年2月12日交屋予原告時無系爭瑕疵
存在，被告亦不知系爭房屋存有系爭瑕疵。且兩造係約定以
現況交屋，被告不負瑕疵擔保責任，亦無修繕義務。系爭房
屋自103年2月12日起由原告管理使用，原告整理施工所造
成之損壞不應由被告負責等詞為辯。並聲明：㈠原告之訴駁
回；㈡如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告於103年1月2日向被告購買系爭不動產，約定價金為
385萬元，並簽訂買賣契約書。原告給付價金完畢後，被告
於同年1月27日依原告指示移轉登記予訴外人 巫信裕 ，並於
103年2月12日交屋。
㈡103年5月12日系爭房屋2樓天花板水泥塊崩落，原告於10
3年5月27日於大社郵局70號存證信函通知被告上開情形。
四、兩造爭執事項
㈠被告就系爭瑕疵是否應負瑕疵擔保責任？如是，原告請求減
少價金28萬元有無理由？
㈡被告有無修繕系爭房屋2樓天花板之義務？
㈢原告主張被告就系爭瑕疵負不完全給付責任有無理由？
五、得心證之理由
㈠被告就系爭瑕疵是否應負瑕疵擔保責任？如是，原告請求減
少價金28萬元有無理由？
⒈按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕
疵於危險移轉時存在者為限，此觀民法第354條規定自明。
倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕
疵擔保責任範疇(最高法院95年度台上字第951號裁判意旨
參照)。本件原告主張系爭瑕疵於移轉時已存在，被告須負
瑕疵擔保責任等節，為被告所否認並以前詞為辯。依上開說
明，應由被告就危險移轉時已存在系爭瑕疵之事實負舉證責
任。
⒉經查，系爭房屋於103年2月12日交屋，103年5月12日發
生系爭房屋2樓天花板水泥塊崩落即系爭瑕疵之情事，為兩
造所不爭執。系爭房屋係在68年1月10日完成興建之2層樓
建物，有系爭房屋建物謄本可稽(見本院卷第6頁)。證人
即估價系爭瑕疵修復價額之廠商人員 陳亞沈 證稱：因為鐵生
鏽才會崩落，伊從事土木行業已經40年等語(見本院卷第66
頁)。證人陳亞沈與兩造無利害關係，僅係估價廠商，無冒
刑責為虛偽陳述之可能，且依照原告提出系爭房屋2樓天花
板照片觀之，可見鋼筋生鏽之情況(見本院卷第14頁)。一
般而言，鋼筋生鏽後水泥附著力即會減弱，自有發生剝落之
可能。然而，證人即原告之子巫信裕證述：交屋後有鋪設系
爭房屋3樓地板；之前去看過系爭房屋，當時3樓地板有一
些裂痕；系爭房屋3樓如原證7下方照片處，本來有頂樓塔
鐵門，交屋後拆掉出口塔改成欄杆；交屋後3樓有水泥修飾
，屋頂有作延伸，面對馬路的部分也封起來等語(見本院卷
第62至64頁)，並有系爭房屋照片數張為佐證(見本院卷第
49至50頁)。證人巫信裕雖為原告之子，然其證詞與原告所
提出之相片所示相符，其上開證詞應堪採信。是系爭房屋3
樓於交屋後確有動工之情形，而系爭房屋2樓天花板與系爭
房屋3樓地板為同一結構體，原告將系爭房屋2樓通往3樓
之出口塔拆除，另作欄杆並加蓋3樓鐵皮屋。是系爭房屋2
樓鋼筋生鏽係因系爭房屋長年受潮所致，或係系爭房屋交屋
後3樓施工損及防水層所致，或因3樓施工震動頻率幅度導
致水泥塊崩落所致，均無法自上開2名證人之證言得知。是
尚難遽認交屋即危險移轉時，已有發生系爭房屋2樓天花板
鋼筋生鏽或已發生水泥塊崩落之情事。
⒊縱認危險移轉時已有系爭瑕疵存在，惟兩造約定「交屋後發
現屋漏水管線破壞、毀損，由賣方(即被告)負責修繕，其
餘現況交屋」等內容，有系爭不動產買賣契約書第14條約定
在卷可憑(見本院卷第11頁)。細譯上開文義，客體「房屋
」後所記載之瑕疵為「漏水」，客體「管線」後所記載之瑕
疵為「破壞、毀損」，是「破壞、毀損」應係指稱「管線」
，而非「房屋」，倘未免除被告就系爭房屋之破壞及毀損之
瑕疵擔保責任，則系爭房屋任何瑕疵，均可函括在破壞毀損
之文義內，兩造自無約定現況交屋之必要，故兩造係合意系
爭房屋漏水，及管線破壞毀損之瑕疵仍歸由被告負瑕疵擔保
責任，其餘部分之瑕疵則屬現況交屋範圍內。本件爭執之系
爭瑕疵為水泥塊崩落，非屬漏水，依兩造上開約定，屬於現
況交屋之範疇內。原告主張系爭房屋破壞、毀損依約係被排
除在現況交屋之範圍外云云，要難採認。又系爭瑕疵隱蔽在
系爭房屋2樓天花板隔間板內，客觀上不易察覺，原告又未
能證明被告明知系爭瑕疵故意不告知。則被告辯稱兩造約定
現況交屋，就系爭瑕疵不負瑕疵擔保責任等語，尚屬有憑。
㈡被告有無修繕系爭房屋2樓天花板之義務？
原告雖主張依系爭不動產買賣契約書第14條，被告有負責修
繕系爭瑕疵之義務云云，為被告所否認。該條約定係約定被
告就「房屋」之「漏水」，及「管線」之「破壞、毀損」有
修繕義務，就系爭瑕疵則未約定由被告負責修繕，詳如上述
。是被告既無修繕義務，其至今不為修繕自不會構成債務不
履行，故原告主張被告違反修繕義務應賠償修繕費用28萬元
云云，尚難採認。
㈢原告主張被告就系爭瑕疵負不完全給付責任有無理由？
原告固主張系爭瑕疵於交屋前已存在，被告因故意或過失未
將系爭瑕疵告知原告，應負不完全給付之債務不履行責任云
云。然而，系爭瑕疵係在兩造約定現況交屋之範圍內，已如
前述，被告已依照債之本旨為給付，自無因故意或過失未依
債之本旨為給付之情。原告依不完全給付之法律關係請求被
告賠償28萬元，自無理由。
六、從而，原告依民法第354條、第179條、第231條、第227
條及系爭不動產買賣契約第14條之法律關係請求擇一為原告
勝訴之判決，請求被告應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，
判決如主文。
中華民國104年3月11日
鳳山簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年3月12日
書記官李燕枝