裁判字號：臺灣基隆地方法院105年訴字第232號民事判決
裁判日期：民國106年09月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣基隆地方法院民事判決105年度訴字第232號原告江德被告 李心如 訴訟代理人 林金發 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於106年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落基隆市○○區○○段○○段0000000000000地號土地如附圖即基隆市信義地政事務所一○六土丈字第二四六號土地複丈成果圖編號Ａ（面積○‧六三平方公尺）、Ａ１（面積二平方公尺）所示地上物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十六，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、3款分別定有明文。本件原告起訴時聲明：一、被告應將坐落於基隆市○○區○○段○○段00000000000地號土地如地籍圖所示Ａ部分，面積約4坪之地上物拆除，將土地交還予原告及其他共有人。二、被告應自民國102年1月1日起至返還上開土地之日止，給付原告及其他共有人每月新臺幣（下同）4,000元。三、訴訟費用由被告負擔。嗣原告分別於105年9月26日具狀、106年3月6日言詞辯論時當庭變更聲明，核原告最後聲明為：被告應將坐落基隆市○○區○○段○○段00000000000地號土地如基隆市信義地政事務所105年10月25日（105土丈字第437號）土地複丈成果圖所示編號Ａ、Ａ１（占用面積分別為5.14平方公尺、10.96平方公尺）之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人；並撤回原起訴聲明第2項部分，被告訴代當庭表示無意見，核原告係於同一請求之基礎事實下變更訴之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：坐落基隆市○○區○○段○○段00000000
000地號土地為原告與被告及其他人分別共有，其為坐落其上5層公寓即門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○號2樓房屋所有權人，被告則為1樓房屋所有權人。詎被告竟未徵得原告及其他共有人同意，無合法權源擅自占用原屬該公寓法定空地之土地（下稱系爭法定空地），搭建地上物（車庫）作為私人停車使用（占用面積共16.1平方公尺），顯已妨礙原告及其他共有人對系爭共有法定空地使用之權利，爰依民法第767條、821條規定請求原告拆除地上物並返還土地。
並聲明：被告應將坐落基隆市○○區○○段○○段000000
00000地號土地如基隆市信義地政事務所105年10月25日（
105土丈字第437號）土地複丈成果圖所示編號Ａ、Ａ１之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人；訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯以：
（一）按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例意旨參照）。查系爭法定空地固為兩造等人所共有，惟其上建有5層樓房，門牌號碼分別為基隆市○○區○○路○○巷○○號1至5樓共5戶；原告為2樓所有權人，被告則於10
0年6月14日向前手 劉寶華 購買，並於100年7月6日取得門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○號1樓建物登記之所有權人（含系爭土地應有部分，下稱系爭房屋）。
（二）原告於100年間購買系爭房屋時，該法定空地上即建有外牆而歸1樓住戶使用，此有改建前後照片可證；而建商於66年間建築時，當時即約定系爭法定空地由1樓住戶使用，迄今未曾中斷（因當時公寓大廈管理條例尚未實施公布，建商與購屋者常有此約定）；再觀原告所提建物複丈勘驗結果圖，訴外人 呂美 （即被告所有1樓房屋之第一手所有權人）為原始起造人並居住於該址1樓，是其將一樓前空地留給自己使用亦屬合理。且系爭法定空地上，早已蓋有地上物，並自87年下半年起課徵房屋稅，亦有基隆市稅務局房屋稅籍證明書可間接證明系爭法定空地雖為當時5戶房屋所有權人共有，惟確實約定由基隆市○○區○○路○○巷○○號1樓之房屋所有權人所分管使用。尤核原告所提磚牆外擺有盆栽之照片，與被告提出原有房屋照片完全相同，甚為陳舊，可知早即存在。而原告係於98年因分割繼承而取得系爭土地應有部分，自應繼受原有分管之事實（不論明示或默示）；且如當年無特別約定系爭法定空地給
1樓住戶使用，怎可能近40來大家均相安無事而無爭執？足見原告對此知之甚詳，自不得要求1樓所有權人即被告拆除還地。
（三）系爭土地之全體共有人於66年乃約定（不論明示或默示）系爭法定空地全歸1樓之所有權人使用，非僅一部分供1樓所有權人使用，故當年幾乎由1樓所有權人呂美將全部法定空地以圍牆圍起，僅有極小部分供公眾通行。縱今原告將原有磚牆上覆浪板之老舊房屋拆除，改成不銹鋼鐵捲門覆透明強化玻璃建物並作為車庫使用致占用法定空地範圍較先前略多，惟對於原告及用路大眾均無影響，亦未逾系爭法定空地範圍，是原告應受原分管契約拘束，就被告重建後多占用部分亦不得請求拆除，否則即有權利濫用之嫌；況本件經市政府建管單位派員查明後，確認上開地上物並非「違建」，不予強制拆除，是原告請求並無理由。
（四）並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
四、不爭執事項系爭33-10、33-43地號土地為原告與被告及其他人共有，原告為其上建物門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○號2樓房屋所有權人，被告則為1樓房屋所有權人。又被告於兩造及其他共有人共有之系爭法定空地搭建不銹鋼鐵捲門覆透明強化玻璃地上物，而占有使用系爭共有法定空地面積合計16.1平方公尺，較被告改建前原1樓以白色圍牆為界占用系爭共有法定土地面積分別多出0.63平方公尺、2平方公尺，此有系爭土地登記第一類謄本、建物登記第二類謄本、系爭土地地籍圖謄本、基隆市地政事務所建物複丈（勘測）結果、現場照片影本、建物工程圖影本、基隆市政府105年12月19日基府都建貳字第1050255665號函暨原申請建造執照圖說、10
6年4月20日基府都建貳字第1060112648號函等在卷可考，並經本院分於105年10月25日、106年5月31日會同基隆市信義區地政事務所人員到場進行勘驗並囑託測量被告現在占用系爭法定空地面積、現占用面積較改建前多出之面積，有現場照片、勘驗筆錄、基隆市安樂地政事務所105年10月25日（105土丈字第437號）、106年5月31日（106土丈字第246號）土地複丈成果圖附卷足憑，而上開事實並為兩造所不爭，堪信屬實。
五、得心證之理由原告主張被告無權占有共有之系爭法定空地，且被告將原本之磚造建物拆除，改以不銹鋼鐵捲門覆透明強化玻璃建物作為車庫使用，侵害原告及其他全體共有人之權利，被告自應拆除地上物，並將占用之土地返還予原告及全體共有人，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：⑴被告占用系爭共有法定空地，有無合法權源？⑵原告請求被告應將無權占用之地上物拆除及返還該部分土地，有無理由？茲分述如下：
（一）按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項分別定有明文。而未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體之同意；但如共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，尚非法所不許。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，亦不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內（最高法院83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359號裁判要旨參照）。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例要旨亦可參照。準此，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年份，即非不得認有默示分管契約之存在。故公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束，最高法院83年度台上字第1377號、91年度台上字第2477號、97年度台上字第909號、98年度台上字第
633號裁判要旨亦同斯旨。
（二）經查，證人即被告前手劉寶華於本院證述：其於83年間向呂美購買房屋時，系爭房屋前方即蓋有白色磚牆，呂美當時告知是建商就把該空地圍起來的，其於101年才搬離系爭房屋，其居住於系爭房屋期間，並沒有人主張系爭共有法定空地的使用權問題等語（見本院106年4月25日言詞辯論筆錄）；又證人即系爭公寓原4樓第一手住戶 江許阿葉 於本院證述：其在系爭公寓挖地基時，就跟建商買4樓房屋，建商交屋予其時，一樓外觀即蓋有白色磚牆，當時一樓進出之大門是在面對白色磚牆右側的鐵門，而其進出的大門是面對靠近白色磚牆左側的那道大門等語（見本院
106年8月22日言詞辯論筆錄）。按兩造對於證人上開證詞均不爭執，並有系爭房屋改建前、後照片在卷可憑，堪信證人所述屬實。是依證人江許阿葉所陳，足認系爭公寓興建完成交屋後，2樓以上住戶均自面對靠近白色磚牆左側大門進出，一樓房屋前方之系爭法定空地，即存有以白色磚牆圈圍並設置大門，專供1樓住戶使用迄今。參以臺灣早期公寓大廈使用之習慣，公寓大廈之區分所有權人多同意1樓法定空地由1樓之住戶單獨占有使用，而系爭公寓乃66年建築完成之建物，屬臺灣早期興建之公寓，可悉自系爭公寓自66年興建完成時起，系爭公寓1樓前方共有法定空地即專供1樓住戶使用，歷有年所，況依證人劉寶華之證詞可知至其出售一樓房屋予被告前，其占有使用白色磚牆圈圍部分（即如原告所提陳報狀卷附改建前之白色圍牆照片、被告提出被證1所示照片），其他共有人對於
1樓住戶使用白色磚牆圈圍內之法定空地，未加以爭執或為反對之意思，足知此顯非單純之沈默，應認系爭公寓各共有人間對於由1樓住戶專用1樓前方白色磚牆內之法定空地應有默示分管契約之存在。而原告係於98年間因辦理繼承分割取得系爭大樓2樓房地，此有建物謄本在卷可憑，則其對於系爭公寓1樓住戶占有使用白色磚牆內之法定空地之情況早已存在乙情，應可知悉。故原告自應受該默示分管契約之拘束，不能謂被告係無權占有使用系爭法定空地。
（三）惟而，被告向前手即證人劉寶華購買系爭1樓房屋後，將原白色外牆之建物拆除，另搭建以不銹鋼鐵捲門覆透明強化玻璃地上物作為車庫使用，經本院於106年5月31日前往系爭房屋勘驗時，雖原白色磚牆已遭拆除，惟經原告指稱原外牆是從改建前照片所示黃色小磁磚延伸，被告訴代對此亦不爭執，是本院囑託基隆市信義地政事務所人員以此為基準測量被告重建前後之占用面積，結果為重建後之地上物較前白色磚牆內之土地增加即如基隆市信義地政事務所106年5月31日（106土丈字第246號）土地複丈成果圖所示編號Ａ、Ａ１所示（面積分為0.63平方公尺、2平方公尺），有本院勘驗筆錄、現場照片及基隆市信義地政事務所106年6月5日基信地所二字第1060003666號函附前揭土地複丈成果圖在卷足憑。被告雖抗辯本件分管協議為系爭法定空地全歸其使用，縱使增建後占用面積略微增加，亦不影響其合法之使用權源云云，然依前述說明，原1樓獨自使用之白色磚牆內之法定空地，自系爭公寓於66年興建完成交屋起迄今，且其他共有人亦均未曾干涉或反對，歷有年所，復參酌我國過去交易習慣等考量，始足認定原本共有人間有默示之分管契約存在，然就其餘法定空地，本非1樓長年專用，即無客觀證據可推認係在上開默示分管契約範圍內，是被告辯稱全部法定空地均存有分管契約，由被告專用云云，不足為採。從而，系爭公寓興建完成後就系爭法定空地所成立之分管契約範圍，自不包含被告改建成車庫後所增加占用如上開106年5月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ、Ａ１部分。是原告主張被告無權占用如基隆市信義地政事務所106年5月31日（106土丈字第246號）土地複丈成果圖所示編號Ａ、Ａ１土地，為有理由。
（四）承上，系爭公寓各共有人間對於1樓住戶專用1樓前方改建前白色磚牆內之法定空地，應有默示分管契約之存在，被告抗辯其有權占有使用，應可採信。惟被告改建後，以不銹鋼鐵捲門覆透明強化玻璃增建為車庫使用占用系爭共有法定空地部分，其使用範圍超出原默示分管契約範圍，超出部分如基隆市信義地政事務所106年5月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ、Ａ１土地（占用面積分為0.63平方公尺、2平方公尺），則無證據證明屬原共有人默示分管契約所約定之範圍，被告自無合法之使用權源。是原告依民法第767條第1項前段、第821條規定請求被告拆除並將占用之土地返還予全體共有人，於法並無不合。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821規定，請求被告應將坐落基隆市○○區○○段○○段00000000000地號土地如附圖即基隆市信義地政事務所106土丈字第246號土地複丈成果圖編號Ａ（面積0.63平方公尺）、Ａ１（面積
2平方公尺）所示地上物拆除，並將土地返還予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國106年9月5日
民事庭法官黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月5日
書記官陳永祥