裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第302號民事判決
裁判日期：民國105年08月09日
裁判案由：返還租賃物
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第302號原告 陳彥甫 被告 張瀛萱 訴訟代理人 吳忠德 律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，於中華民國105年7月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求被告應將坐落新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號5樓房屋全部遷讓返還原告，及按月給付原告新臺幣（下同）1萬3千元，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：被告應給付原告10萬元。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告於民國104年4月1日向原告承租坐落新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號5樓房屋，雙方約定租期1年，即自104年4月1日起至105年3月31日止，每月租金1萬3千元，於每月1日給付。因承租人房屋使用不當，導致104年9月颱風淹水，致4樓天花板漏水情況損害到鄰戶情事，原告請求開門進屋修繕未果，拒絕配合修繕之不作為致樓下鄰戶有損害情事，原告請求被告賠償修繕，並把欠繳租金歸還。對此，原告以存證信函催告告知將終止租約，本件租約已終止，詎被告於租期終止後竟拒絕遷讓，又自104年12月1日起租賃契約既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，自應按月賠償原告未收租金1萬3千元之損害迄交屋之日止，此部分並予請求。
（二）因為房屋裡面有淹水的情況產生有影響到樓下，所以我希望對方可以賠償。我追加請求對方賠償金額10萬元。我是今年出租給被告，他堅持淹水是我們設計不良的問題，但他不讓屋主去看屋，問題是事情已經發生很久，都阻止我們去，連屋主都不能看屋的情況下，結果都被被告拒絕。防水層我在查看的時候，都發現有破損的情形，這些我有影片為證。被告找工程行來，我也是再三的要求讓我可以進去看，沒有屋主不得進入自己的房子的道理，被告三番兩次阻擾，造成我今日與鄰居關係交惡。
（三）之前我有補充證據，有說明第一個對方主張的理由，損害的狀況我都置之不理，但是我有電話聯絡，我有說帶水電工去看，但是被告到今年一月底才讓我們帶水電師傅去看。他不斷主張損害是因為而產生，但沒有提出佐證。我有實際測試過，是因為承租方被告的關係而導致。本身對於被告一直找我過去，被告沒有提到這件事，是我一直發簡訊，我有截圖可以作證。對方的說詞並不實在，損害狀況就後陽台的部分，因為被告有養狗，所以有損害的狀況。
（四）證據：提出房屋租賃契約書、板橋南雅郵局104年12月10日第207號存證信函、板橋南雅郵局104年11月17日第193號存證信函、存摺、行動電話簡訊、臺北南陽郵局104年12月17日第2316號存證信函、超群防水測漏有限公司防水工程保固及估價單等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）被告與原告於104年4月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約，被證1），承租原告所有座落於新○○○區○○路○○○巷○○弄1之4號5樓房地（下稱系爭租賃物），租賃期間自104年4月1日起至105年3月31日止，並於系爭租賃契約第10條第1項約定，房屋如有損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕；另於系爭租賃契約第20條約定，房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍未修繕完畢，承租人得終止契約，嗣後被告一直按時繳納房租，合先敘明。
（二）豈料，於104年10月1日時，系爭租賃物因颱風而發生室內淹水狀況，亦影響房內電路配線，致使冰箱常有忽冷忽熱溫度不均之狀況，被告所使用之床墊也被前開淹水狀況而受有損害。又經樓下4樓住戶向被告反應，因系爭租賃物之室內後陽台淹水，導致樓下4樓住戶受有損害，要求被告賠償樓下4樓住戶因系爭租賃物之陽台淹水所造成之損失，被告無奈只好先自費2萬多元委請駿瑩工程實業有限公司做專業漏水檢測（被證2），經檢測後發現係因系爭爭租賃物之陽台排水管設計不當、該陽台地坪之防水層破損，且未達應有之厚度、該陽台地坪與牆面銜接之隅角處防水層未施作等等因素所致（詳參被證2），故前開因素應屬於出租人應保障租賃物品質責任範圍，惟出租人有應注意能注意而未於注意之狀況，則出租人就系爭租賃物之陽台淹水狀況負過失責任，並應負責賠償樓下4樓住戶之損失，及賠償被告前開支出費用和損失。未料，被告通知原告前開狀況，原告竟置之不理，亦不前來修繕。
（三）另於104年11月12日，系爭租賃物之電力線路突然故障而導致有一半電路無法使用；又於同年11月15日發生系爭租賃物之天花板水泥掉落（被證3），造成被告所有書櫃、書籍均受有損害，被告均通知原告該狀況，並定期希望原告修繕天花板，豈料原告依舊置之不理，亦不前來修繕。被告一直未獲原告來修繕前開各項問題，無奈下僅依民法第430條規定，自行修繕後再於104年10月、11月租金中扣除之。未料，原告竟於104年11月17日以板橋南雅郵局存證信函（存證號碼193號，被證4）函達被告，存證信函略稱被告未給付10月、11月租金影響原告其權益，並通知被告給付2萬6千元租金，如逾同年12月1日仍未給付，則將解除契約，並要求被告返還租賃物云云。
（四）惟被告認為係出租人先違反修繕義務，經承租人通知並定期修繕而不理，故只好自行修繕後從租金扣除，並未無故不給付租金，且系爭房屋有損壞而有修繕之必要之事由，亦屬於不可歸責於承租人之事由，而係可歸責於出租人之事由，故被告不認為出租人即原告可以據此片面終止租賃契約，並於104年12月17日以台北南陽郵局存證信函（存證號碼2316號，被證5）正式函達原告，殊不知原告已於104年12月14日以被告違反租約為由，向鈞院訴請返還系爭租賃物，業經鈞院以105年度訴字第302號審理在案，被告不想再經訴訟之累，遂於調解程序中同意返還系爭租賃物予原告，並已於105年3月2日晚上8點許將系爭租賃物清空後點交予原告，原告當時亦表示並無其他問題。
（五）綜上，被告係因出租人即原告違反修繕義務，經被告通知原告並定期修繕而不理，故只好自行修繕後從租金扣除，並未無故不給付租金，且已返還租賃標的物予原告，故原告之聲明係屬無理由。
（六）損害賠償部分我們希望對方提出證據，淹水我們這邊也有請人來看，我們有告知原告，工程行說是原告在當初設計有些問題，但原告不承認。請原告提出請求賠償的請求權基礎為何？是否以估價單做為求償的依據？請原告提出說明。被告是因為一直聯絡不到原告才會先行找人處理。
（四）證據：提出房屋租賃契約書、統一發票、駿瑩工程實業有限公司估價單及檢測單、照片、板橋南雅郵局104年12月29日第212號存證信函、臺北南陽郵局104年12月17日第2316號存證信函及郵政掛號郵件收件回執等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、原告主張被告於104年4月1日向原告承租新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號5樓房屋，租期自104年4月1日至105年3月31日止，每月租金1萬3千元，因被告使用房屋不當，致於104年9月時因颱風淹水，致其樓下之4樓房屋天花板漏水損及樓下住戶，被告拒絕配合修繕，因而請求被告賠償10萬元等語。被告固不否認其向原告承租前揭房屋之事實，惟否認有拒絕原告僱工修繕之情事，並抗辯前揭房屋因颱風而發生室內淹水情狀，樓下之4樓住戶亦因前揭房屋後陽台淹水而發生漏水情況而要求被告賠償，被告只好先自費2萬多元委請駿瑩工程實業有限公司做漏水檢測，結果發現陽台排水管設計不當、該陽台地坪之防水層破損，且未達應有之厚度、該陽台地坪與牆面銜接之隅角處防水層未施作等等因素所致，應由原告負責等語。則關於原告主張兩造間有租賃關係存在之事實，自堪以認定。另關於原告請求返還房屋部分，業經兩造調解程序中同意將前揭租賃房屋返還原告，且被告並已於105年3月2日將系爭租賃房屋點交與原告一節，亦為兩造所不爭執，且原告並變更其請求，於本件僅就損害賠償部分對被告請求賠償10萬元，故而本件審理範圍即限於原告所主張之損害賠償部分，亦併先敘明。
二、又原告主張於104年9月間因颱風致前揭房屋後陽台淹水，並致樓下之4樓住戶亦因而漏水受損一節，為被告所不爭執；惟原告另主張其僱請之檢修人員欲進入前揭房屋檢測修繕，卻遭被告拒絕一節，則為被告所否認，並以前揭其另委請他人檢修等語資為抗辯。經查，依據原告所提出之行動電話簡訊記錄觀之，原告曾以行動電話簡訊詢問被告方便聯絡時間，被告則於10月4日下午2時38分回復：「最快下星期寄出存證信函，因房屋大淹水造成損失，你對於屋況並沒有誠實告知，還涉及鄰居漏水紛爭，造成本人極大困擾！」、「明天法院認證的師父會過來，所以會開立證明給你」等語，原告則於同日下午6時56分回復：「我這邊跟師父約好，明天10/
4(一)19:00時間，師父說除非有重大事情明早會跟我說，不然一定會到」等語，被告再以行動電話簡訊回復：「沒看到我前面的簡訊嗎？我都已經說明天法院認證的師父會過來了」等語（見本院卷第25頁）；而被告乃於104年10月5日委由中國東方工程有限公司初勘，另於104年10月12日委由駿瑩工程實業有限公司勘查，並由駿瑩工程實業有限公司於104年11月24日進行檢測，有其所提出之統一發票影本在卷可參（見本院卷第59頁），可見原告主張其有僱請檢修人員欲前往前揭房屋檢修，但為被告所拒絕一節，應堪採信；從而，原告並無被告所抗辯拒絕檢修前揭租賃房屋之情事，當堪以認定。
三、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；又按「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」，亦有最高法院17年上第917號判例可資參照。原告主張因房屋淹水損及樓下住戶，因而請求被告賠償一節，亦為被告所否認，則依前揭法條規定及判例意旨，原告自應就其主張之有利於己之事實負舉證之責。經查，原告主張其據以請求被告賠償之理由為被告拒絕其僱工進入屋內檢修等情，而被告確有拒絕原告僱工入屋檢修之行為，已如前述，然被告拒絕原告僱工入屋檢修乃在已經發生漏水導致樓下住戶受損之後，則被告拒絕原告僱工入屋檢修與樓下住戶漏水受損間並無因果關係存在；另原告主張因被告養狗致後陽台損壞一節，亦未舉證證明其此部分主張屬實；況依被告另行委由駿瑩工程實業有限公司檢測結果，發現前揭房屋有陽台排水管設計不當、該陽台地坪之防水層破損，且未達應有之厚度，該陽台地坪與牆面銜接之隅角處防水層未施作等情形存在，此有該公司漏水檢測單影本在卷可參（見本院卷第61至75頁），尚難遽認為導致樓下住戶因漏水受損之原因乃被告使用租賃房屋不當所致。此外，原告復未能舉證證明其主張為真實，則其此部分主張自非可採。
四、綜上所述，原告主張依據租賃之法律關係，請求被告賠償其損害10萬元，並無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國105年8月9日
民事第三庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月9日
書記官郭祐均