臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
109年度板簡字第3079號
原告 楚怡辰
被告 陳嘉寧
訴訟代理人 俞伯璋 律師
何明峯 律師
上列當事人間請求減少租金等事件，於民國110年4月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣原告向被告承租新北市○○區○○路○段000號7樓-6室（下稱系爭房屋），原告遷入後不久，即發現廚房的流理臺排水口因廚餘排水處理器（下稱鐵胃）無法正常使用造成堵塞倒灌、且洗衣機無法正常使用其排水無法排水造成汙水倒灌、廁所馬桶經常漏水、壁燈燈泡不亮、廁所燈泡損壞、冷氣葉片損壞無法擺動風向等須修繕狀況，已影響房屋使用甚劇。原告陸續以LINE與被告聯絡，惟不見被告採取修繕措施。又租賃屋內之燈具及洗衣機等皆為租約中之附屬設備，洗衣機、廚房流理臺排水口堵塞造成汙水倒流逆灌，造成屋內淹水，其住宅生活功能之基本機能喪失，而被告一開始表示願意處理於是要原告幫他找原廠報價，原廠報價後表示沒有材料可以修理，原告則表示換一台太貴迄今都沒有處理。109年4月間被告曾親自來租賃處確認過洗衣機會淹水。詎料，在原告陸續催告請求修繕而未修繕情況下，被告竟於109年11月傳訊說是原告責任，不履行修繕義務還顛倒是非。因被告未履行租賃契約第八條修繕義務，故原告依照租賃契約第十條承租人得按滅失之部分，請求減少租金。惟原告業已將房租支付，故被告應支付原告57,600元「即（每個月租金金額24,000元，洗衣機和廚房流理臺等機能不堪使用之比例約10分之2，亦即每個月依機能損失比例賠償4,800元，計算至110年3月31日，共計12個月，故為57,600元（24,000元×2/10×12個月=57,600元）」。另依租賃契約第十一條約定，因被告要求返還房屋，故被告須支付原告違約金即一個月租金24,000元，並返還押金48,000元。綜上，被告應支付原告共計129,600元（房屋部分滅失機能費用57,600元+違約金24,000元+押金48,000元）。為此，爰依租賃契約之法律關係請求被告應給付原告129,600元，及自民事答辯暨反訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並陳明本件願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造締結租賃契約後經兩造點交確認房屋及屋内附屬設備項目及功能無誤後，原告除第一期（即109年4月）之房租於簽約時與押金併同繳付外，自109年5月起至租賃期間屆至時之各期別房租均未按兩造約定之時間繳付，亦有未全額繳付之情事，甚至就租賃契約末二期之租金（即110年2月及3月租金）僅於110年3月10日繳付共計240元，已符合租賃契約第十四條第二項約定，被告得因原告遲付租金總額達二個月而終止租賃契約之事由，經被告多次催告原告應按時給付租金後原告仍置之不理，足見原告確有經被告催告但仍不為支付足額房租之情形，更有不當利用租賃契約需遲付租金總額達二個月被告始得終止租賃契約之權利濫用情事，被告鑒於原告有常態性遲繳租金且經催告後仍置之不理之惡劣態度等情事，遂於110年3月20日以簡訊及110年3月24日以板橋文化路郵局00655存證信函向原告為租賃契約屆期後不願續約之意思表示，併同要求原告應繳納已屆期之110年2月及3月租金，並至遲應於110年3月31日租賃契約屆至前，將系爭房屋騰空遷出並恢復至兩造簽約時之原狀。惟迄至租賃契約屆期後，原告竟拒絕搬遷及騰空系爭房屋，更無端誣指被告對其恐嚇及妨害其自由云云，幸蒙新北地方檢察署檢察官明查並對被告做成不起訴處分，方使被告免受原告之荒謬鬧劇牽連，最後經被告求助警察要求原告遷離，原告遂同意於110年5月21日搬遷離開並騰空系爭房屋。
(二)關於原告稱系爭房屋内廚房流理臺排水口之排水除處理器（鐵胃)、洗衣機、廁所馬桶、壁燈燈泡、廁所燈泡及冷氣葉片等損壞且被告拒絕履行修繕義務等云云均非事實，除排水除處理器（鐵胃）自始即非承租範圍外，且租賃期間亦無任何租賃物或附屬設備發生毀損已達無法修繕之情況，原告自不得依租賃契約第十條約定請求減少租金。查，被告與原告簽訂租賃契約時，已先行清除該洗手台之淤塞，並向原告表明流理臺排水口之排水處理器（鐵胃)無法使用，故該流理臺僅得做為一般洗手台使用，惟查，原告於109年4月22日向被告反映流理臺排水口之排水處理器（鐵胃）有積水之情況時，被告亦再向其說明前述經原告簽署租賃契約時兩造同意未將前述排水處理器（鐵胃）列入租賃範圍等事宜。從而原告自不得因無法使用排水處理器（鐵胃）而依租賃契約第十條約定請求減少租金。
(三)關於冷氣機部分，查被告經原告通知系爭房屋之洗衣機有故障之情事後立即聯繫長期配合之修繕人員並與原告確認可進入系爭房屋之時間，修繕人員於109年4月14日就該洗衣機進行初步檢視後並未發現任何損壞之情事，被告遂請原告提供後續使用狀況以利追蹤該洗衣機之運作狀況（ 參鈞 院卷第109頁，被告109年4月14日回覆訊息：「師傅說先讓你試用兩天看看有沒有其他狀況他再來修理那過幾天我再追蹤感謝洗衣機看怎樣再跟我說…」)。而再經原告另稱其自行委請原廠技術及工程人員到場檢視發現該洗衣機之主機板有損壞之情況，且原廠無材料可供修復等云云後（參鈞院卷第113頁），原告109年4月20日回覆訊息:「…另洗衣機有打給原廠報修，也有技術人員和工程人員來處理，說是主板壞了也沒材料可以修，也過保了〜!所以洗衣機可能要麻煩您在盡快處理，感謝〜!」），由於信任原告之說詞，被告收到訊息後立即再洽詢其他可提供維修之修繕廠商，並與原告約定於109年4月24日進入系爭房屋檢視該洗衣機，惟修繕人員當場檢視並運轉後卻發現該洗衣機可正常運轉且無任何損壞或毁損之情況，而由於該洗衣機屬於滾筒式洗衣機，推測是原告於洗衣機運轉途中有無故開啟機蓋等不當使用之情況才導致漏水之發生，被告與修繕人員當場確認可正常使用而無任何損壞後，並再實際操作教導原告使用方式，翌日被告更再向原告確認該洗衣機運轉功能是否無虞，而原告後續亦未再向被告表示有任何損壞之情事，甚至被告於110年5月21日原告返還房屋後進入檢視，亦見該洗衣機可正常使用而無任何損壞之情事，足認原告稱被告洗衣機無法正常使用等云云均實屬臨訟杜撰之不實言詞，事實上更未曾發生毁損而達不能修繕之情事，是原告自不得依租賃契約第十條約定請求減少租金至明。
(四)關於原告主張被告應返還押金48,000元整云云，惟原告於租賃契約屆至後卻滯留長達51日而未遵期返還房屋，被告自得依租賃契約就原告額外滯留之期間，請求未返還房屋之相當月租金額及請求相當月租金額一倍之違約金，且原告於租賃期間另有違反兩造間不能養寵物及善良管理人注意義務之約定而有應就系爭房屋内地板、牆壁及附屬設備負擔損害賠償，亦有未依約繳納租賃期間所生之水費及電費等情事，合計相關費用共122,384元，是被告自得依租賃契約第十二條第四項約定就全部相關費用自押金中扣抵，扣抵後更可再另向被告請求給付74,384元，被告自無須返還押金予原告。至於原告110年11月30日當庭稱因被告於租賃期間屆至前要求原告於110年3月31日搬離及騰空房屋，故被告有提前終止租賃契約之情事而應依租賃契約第十一條約定支付違約金一個月租金24,000及法定遲延利息等云云，顯係惡意曲解租賃契約之約定而無理由。
等語置辯。
三、原告主張：被告未保持租賃物保持義務而應減少租金及賠償違約金及押金一節，固據提出系爭房屋之設備：馬桶、廚房流理台、洗衣機等漏水、淹水影片及被告親自至租賃處確認須修繕設備狀況影像光碟片乙份、原告請求被告履行修繕義務對話記錄截圖影、被告親自至租賃處確認漏水狀況照片、被告不履行修繕之訊息截圖等件影本為證，被告固不爭執兩造締結租賃契約，惟就原告之請求，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者為:原告得否請求減少租金？原告請求違約金有無理由?原告請求返還押租金有無理由？
四、按民法第430條僅規定，出租人不履行租賃物修繕義務，經
承租人限期催告而仍不履行時，承租人得終止租約或自行修
繕，而請求償還其費用，或於租金中扣除之，並未規定承租
人不限期催告，出租人即可免除同法第423條所定保持租賃
物合於約定狀態之義務。故出租人不履行修繕義務，致承租
人不能為租賃物之使用收益時，縱使未限期催告，承租人仍
得按比例請求減少租金（最高法院74年度台上字第1447號判
決意旨參照）。本件原告雖主張：系爭房屋內之洗衣機和廚
房流理臺等物有機能不堪使用部分故應減少之租金每月
4,800元一節，為被告所否認，原告雖提出系爭房屋之設備
：馬桶、廚房流理台、洗衣機等漏水、淹水影片及被告親自
至租賃處確認須修繕設備狀況影像光碟片乙份、原告請求被
告履行修繕義務對話記錄截圖影、被告親自至租賃處確認漏
水狀況照片、被告不履行修繕之訊息截圖等件影本為證，惟
原告對被告抗辯：有僱請師傅至系爭房屋內修復原告所指稱
之設備瑕疵一節並不爭執，再參酌被告所提出水電師傅陳昶
宇於111年1月27日所出具於109年4月14日及24日至系爭房屋
進行水電修繕及壁燈改裝工程，同時檢查洗衣機可正常運轉
，廁所馬桶及燈泡無損壞情形之聲明書（參見被證14），被
告於109年4月25日及109年4月26日都有傳送訊息詢問原告：
「洗衣機目前應該沒有問題了吧？」、「那麼洗衣機應該是
沒問題」，至109年5月3日原告並未再向被告反映洗衣機有
問題（參見被證5），足認原告所指稱之洗衣機和廚房流理
臺等物有機能不堪使用部分，被告均已即時修繕完畢，原告
復未舉證以實其說，是原告主張依民法第430條及租賃契約
第10條房屋部分滅失得請求減少租金規定，請求減少洗衣機
和廚房流理臺等機能不堪使用部分所應減少之租金每月
4,800元，12個月合計57,600元（24,000元×2/10×12個月
=57,600元），洵屬無據。
五、次按「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：一、
遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催
告承租人仍不為支付。」，租賃契約第14條第1款定有明文
。經查：兩造約定每月租金為24,000元，於每月10日前給付
，為租賃契約第3條第1項所明定，而原告承租系爭房屋後，
並未按時給付租金，經被告於109年5月18日寄發存證信函催
請原告給付109年5月之租金，於109年9月11日寄發存證信函
催請原告給付積欠達60,000元之租金，逾期即終止租賃契約
，迄109年10月10日止積欠之租金達64,000元等情，有被告
提出之存證信函2份（參見本院卷第37─41頁）及明細可參
（參見附表一），則原告既有積欠租金逾二期且催告未付之
情事，被告於110年10月15日起訴以上開事由終止租賃契約
並請求原告返還租賃房屋等，與契約第14條第1款約定並無
違誤，且本件租賃契約約定之租賃期間為一年（自109年4月
1日至110年3月31日），租賃契約第12條復約定：租期屆滿
承租人應即將房屋返還出租人，則被告於110年3月20日租賃
期間屆滿前以簡訊及於110年3月24日以板橋文化路郵局
00655存證信函向原告為租賃契約屆期後不願續約之意思表
示，請求原告返還系爭房屋，亦與契約第12條約定並無出入
，至租賃契約第11條所定提前終止租賃契約需給付違約金
24,000元之約定，應係指兩造在對方並無可歸責之情形而欲
提前終止租賃契約時適用，於本件因原告違約，於被告催告
後仍未付租，被告行使終止權之情形或租賃期間屆滿，被告
不續租之情形並無適用餘地，且由原告所為之舉證，尚無從
證明被告有違反系爭租約第11條之規定，故原告請求被告應
給付違約金24,000元云云，亦無足採。
六、次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在
租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消
滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返
還押租金，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號
判決意旨參照）。又押租金之主要目的既在於擔保承租人履
行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債
務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而
於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87
年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件原告雖主張被告
應返還押金48,000元云云，惟原告於租賃契約屆至後仍滯留
長達51日而未遵期返還房屋，此為兩造所不爭，則被告原得
依租賃契約就原告額外滯留之期間，請求給付相當於月租
金額之不當得利40,800元（計算式：24,000÷30×51＝
40,800）及依租賃契約第12條第3項請求相當月租金額一倍
之違約金即40,800元，且原告所主張依民法第435條之規
定，系爭租金應予減少為無理由一節，業經本院認定如上，
，被告既以得向原告請求「相當於租金之不當得利及請求月租金額一倍之違約金」債權與原告之押租金返還債權相抵銷，經抵銷後，原告已無數額可資請求，是原告請求被告應返還押租金48,000元，難認有據。
七、綜上所述，原告主張依民法第435條及租賃契約第10條房屋
部分滅失得請求減少租金規定減少系爭租金並無理由，且被
告並非任意提前終止租賃契約，而無須賠償違約金，至原告
得依租賃契約請求返還之押租金，經被告主張抵銷後，已無
數額可資請求。從而，原告主張依租賃契約之法律關係，請
求被告給付129,600元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核於判
決結果無影響，爰不逐一論列，併予敘明。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官李昭融
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○
路0段00巷0號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後
送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（
須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官劉美蘭