裁判字號：臺灣南投地方法院103年訴字第261號民事判決
裁判日期：民國103年11月11日
裁判案由：給付違約金
臺灣南投地方法院民事判決103年度訴字第261號原告 洪蘇玫 訴訟代理人 林世杰 被告 簡麗貞 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟伍佰壹拾元，由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張方面：㈠原告於民國102年7月18日與被告訂立不動產買賣契約（下稱
系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）2,200,000元，向被告購買其所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號、面積585平方公尺、權利範圍60分之8之土地及同段109之6地號、面積228平方公尺、權利範圍全部之土地（以下分別簡稱系爭109地號土地、系爭109之6地號土地，合稱系爭二筆土地）。又因系爭109之6地號部分土地遭同段115地號土地之所有人占用，兩造嗣於102年9月16日訂立協議書（下稱系爭協議書），同意增列系爭協議書之內容作為系爭買賣契約之一部分，並於系爭協議書第6條約定：「於訂定本協議書後雙方同意將本案之簽約金300,000元由承辦地政士存入履約保證專戶，雙方並同意本土地點交日期展延至102年11月30日，若因乙方（即被告）之因素致遲延交地時，雙方同意依原合約第11條之規定懲罰乙方。」然因被告仍未履行，兩造再於102年11月29日訂立房地產點交書（下稱系爭點交書），由被告親自於系爭點交書下方書寫：「預定102年12月7日前簡麗貞負責拆除○○段000○0地號上房屋，並將水電遷移至上林段109之6地號上。」。
㈡詎料，原告早已將買賣總價款2,200,000元匯入被告指定帳
戶，且以南投中興郵局93號存證信函催告被告履行，惟被告遲未依約拆除房屋，經原告向南投縣草屯鎮調解委員會申請調解，亦不成立。因此，關於損害賠償的債權，因須再鑑定價格，故原告已拋棄，而僅就違約金部分，依系爭點交書及系爭買賣契約第11條第1項及其附約「南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地買賣契約乙案付款方式及附加條款：簽約日期102年7月18日」（下稱系爭買賣契約之附加條款）第
4條之約定，請求被告給付自102年12月8日起至本件訴訟起訴時即103年7月24日止，共228日，每日按原告已付買賣總價款2,200,000元千分之一計算即2,200元之違約金，合計為501,600元，另依民法第229條、第233條第1項、第203條規定，請求被告給付法定遲延利息。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告501,600元，及自起訴狀繕本送達被告之
翌日即103年8月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自起訴翌日即103年7月25日起至清償日止，按日給付原告2,200元。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞，資為抗辯：㈠兩造間系爭買賣契約之訂立，純粹為土地買賣，因被告之父
親約於50年前，在系爭二筆土地上建有門牌號碼為南投縣○○鎮○○路○○○號之未辦保存登記房屋，故系爭買賣契約之附加條款中即明定：「本案買賣總價不包括賣方（即被告）目前居住之房屋（住址○○○鎮○○路○○○號），賣方同意現居住房屋無條件交付買方（即原告）使用並將目前使用之房屋水電過戶予買方，若日後上開房屋坐落之土地所有權人要求拆屋還地時，概與賣方無涉」；又兩造間業於102年11月13日辦理系爭二筆土地所有權移轉登記，並於同年11月29日完成土地之點交。是以，拆除坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號土地上之房屋，並非被告基於系爭買賣契約之債務。
㈡原告取得系爭二筆土地及門牌號碼為南投縣○○鎮○○路○○
○號房屋之使用權限後，因坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號土地之所有權人即訴外人 簡楊華 要求原告拆除越界部分建物，原告遂轉而要求被告應拆除上開房屋，被告不得已乃於系爭點交書承諾願予拆除。惟被告嗣於102年12月2日欲履行承諾而糾工拆除上開房屋之遮雨棚時，原告竟向臺灣南投地方法院檢察署提起被告涉犯竊盜罪之告訴，經該署檢察官以103年度偵字第386號為不起訴處分，復經原告提起再議後，臺灣高等法院臺中分院檢察署以103年度上聲議字第1377號處分書駁回再議。而被告為恐原告另以其他刑事告訴相逼，故不敢再糾工拆除房屋，即非可歸責於被告，原告訴請被告給付違約金，即屬無據。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告於102年7月18日與被告訂立系爭買賣契約，由原告以總
價2,200,000元，向被告購買系爭二筆土地；兩造嗣因系爭109之6地號土地經鑑界後，有部分土地為河道，有部分為毗鄰之同段115地號土地所有人所占用，乃另於102年9月16日簽訂系爭協議書，約定由被告測量套繪系爭109之6地號土地可使用面積，並辦理分割，減少之面積換算成系爭109地號土地應有部分，由被告補足，系爭買賣契約約定之買賣土地總面積及總價金不變，雙方並同意展延土地點交日期至102年11月30日，並約定將簽約金300,000元由承辦地政士存入履約保證專戶，且若因被告因素遲延交地時，雙方同意依系爭買賣契約第11條規定懲罰被告；嗣兩造再於102年11月29日點交當日訂立系爭點交書，被告於系爭點交書之末尾，書立「預定於102年12月7日前簡麗貞負責拆除○○段000○0地號房屋，並將水電遷移至上林段109之6地號上」之字句，並簽名於其後；又被告業已於102年11月13日將系爭二筆土地所有權移轉登記予原告，並於102年11月29日訂立系爭點交書當日，已將系爭二筆土地點交予原告等節，為兩造所不爭執（見本院卷第91頁背面），且有兩造提出之系爭買賣契約、系爭協議書、系爭點交書影本及系爭二筆土地之土地登記第一類謄本在卷（見本院卷第7至17頁、第46至52頁、第78至84頁、第18頁、第85頁、第19頁、第53頁、第89頁、第68至72頁），首堪認定。
㈡又原告主張其已交付買賣價金，惟被告遲未依約拆除坐落南
投縣○○鎮○○段○○○○○○號上房屋，原告乃依系爭點交書、系爭買賣契約第11條及系爭買賣契約之附加條款第4條之約定，請求被告給付違約金501,600元及法定遲延利息乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之重點厥為：⒈被告遲未依約拆除坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號上房屋，是否可歸責於被告之給付遲延？⒉如是，則原告依系爭點交書、系爭買賣契約第11條第1項及系爭買賣契約之附加條款第4條之約定，請求被告給付違約金，是否有理由？析論如下。
㈢按兩造於系爭買賣契約第11條第1項固約定：「乙方（即被
告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋安全契約書約定之方式催告期滿，而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」惟被告未履行系爭買賣契約之義務，須以因可歸責於被告之事由所致者為限，始有給付違約金之義務，如被告所違反者並非系爭買賣契約之義務，或被告係因不可歸責於被告之事由而未履行系爭買賣契約之義務，原告均不得請求被告依上開約定給付違約金。經查：
⒈兩造於系爭買賣契約第1條約定其買賣契約標的物僅為系
爭二筆土地，且兩造於系爭買賣契約之附加條款之附約第1條約定：「本案買賣總價不包括賣方目前居住之房屋（住址為南投縣○○鎮○○路○○○號），賣方同意現居住房屋無條件交付買方使用並將目前使用之房屋水電過戶予買方，若日後上開房屋坐落之土地所有權人要求拆屋還地時，概與賣方無涉。」（見本院卷第7頁、第14頁背面、第52頁、第84頁），則依系爭買賣契約之約定，被告並不負有拆除門牌號碼為南投縣○○鎮○○路○○○號之未辦保存登記房屋之義務。
⒉兩造另於102年9月16日簽訂系爭協議書，係因原特定土地
之買賣標的物面積有部分為河道、部分為他人占用，而約定以被告可點交之特定部分土地分割後為所有權移轉，與系爭買賣契約相較，不足部分換算成系爭109地號土地之應有部分，由被告移轉應有部分予原告，核其係系爭買賣契約之變更，性質上應評價為和解契約，兩造並約定展延土地點交日期至102年11月30日，且約定若因被告因素遲延交地時，雙方同意依系爭買賣契約第11條規定懲罰被告；惟被告於系爭協議書之義務，亦僅有移轉系爭二筆土地之所有權並交付土地，被告並不負有拆除門牌號碼為南投縣○○鎮○○路○○○號之未辦保存登記房屋之義務。⒊又兩造於102年11月29日點交系爭二筆土地當日，被告於
系爭點交書上承諾於102年12月7日前，負責拆除坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號上房屋，並將水電遷移至同段109之6地號上，此應係就被告同意由原告使用之房屋，因占用他人土地及水電遷移之處理所為之約定，已超出系爭買賣契約或系爭協議書所約定之範圍，其性質應係兩造另行訂立之無名之單務契約，而與系爭買賣契約或系爭協議書無涉，被告於系爭點交書之義務縱有違反，亦無系爭買賣契約或系爭協議書約定條款之適用。
⒋再者，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務
人不負遲延責任。民法第230條定有明文。經查，被告於102年12月2日上午8時許，僱工將坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○號上房屋之遮雨棚拆除時，即為原告之配偶即本件原告之訴訟代理人報警，並提起竊盜告訴，案經檢察官偵查後，為不起訴處分，經告訴人再議後，經臺灣高等法院臺中分院檢察署駁回其再議之聲請，有臺灣南投地方法院檢察署檢察官103年度偵字第386號不起訴處分書及臺灣高等法院臺中分院檢察署103年度上聲議字第1377號處分書影本在卷（見本院卷第54至56頁、第57至60頁），故被告抗辯其並非不履行其於系爭點交書上承諾之義務，而係原告之配偶提起刑事告訴，致其惟恐涉犯刑事罪責，而未履行，乃因不可歸責於被告之事由所致等語，應屬可採，揆諸前揭民法第230條規定，被告亦無須負遲延責任。
四、綜上所述，被告係因不可歸責於其之事由，致未為履行系爭點交書所承諾之拆除義務，但並無違反系爭買賣契約或系爭協議書約定之義務；原告依系爭點交書、系爭買賣契約第11條第1項及系爭買賣契約之附加條款第4條之約定，請求被告給付至起訴日止之違約金501,600元、法定遲延利息及自起訴翌日即103年7月25日起至清償日止，按日給付原告2,200元之違約金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與本件之認定及判決之結果無礙，故不再逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國103年11月11日
民事第一庭法官黃立昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月13日
書記官古紘瑋