裁判字號：臺灣臺北地方法院107年簡上字第313號民事判決
裁判日期：民國107年08月24日
裁判案由：確認租金差額債權不存在
臺灣臺北地方法院民事判決107年度簡上字第313號上訴人 許嘉真 被上訴人財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政 訴訟代理人 楊政雄 律師上列當事人間請求確認租金差額債權不存在事件，上訴人對於民國107年4月26日本院臺北簡易庭106年度北簡字第8198號第一審民事簡易判決本訴及反訴均提起上訴，本院合議庭於民國107年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國99年8月23日就坐落臺北市○○區○○段0○段00000地號○○區○○段○○段○○○○○○○號土地，及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○○號建物（下稱系爭不動產）簽立國有基地租賃契約書（下稱系爭契約）與切結書（下稱系爭切結書），約定上訴人得以優惠租金承租系爭不動產、租賃期間99年9月1日起至108年12月31日止。上訴人與訴外人即其子 陳瑞豪 均設籍於系爭不動產地址（下稱系爭地址），亦住於系爭不動產從未搬離，但被上訴人竟以上訴人曾將戶籍址遷出系爭地址為由，要求上訴人將原優惠租金與原定租金間差額共新臺幣（下同）22萬3,761元返還予被上訴人。因系爭不動產空氣較差、溫度較高，其因身體關係曾將戶籍址遷徙至新北市土城區與桃園市中壢區，偶爾至山上休養，然其實仍住於系爭不動產內，且依司法院大法官釋字第478號解釋，可知「自用住宅用地」或「自用住宅」均指為土地所有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地，系爭契約自應受前開釋字第478號解釋之拘束。陳瑞豪既未曾遷徙其戶籍址，自仍符合自用住宅租金優惠，被上訴人不得取消租金優惠而要求上訴人繳納前揭差額，爰提起本件確認訴訟等語。並聲明：請求確認被上訴人對上訴人租金差額22萬3,761元之債權不存在。另就被上訴人反訴答辯聲明：反訴駁回。
二、被上訴人則以：兩造確有簽立系爭契約，系爭不動產原定租金為每月1萬966元（隨公告地價或租金率調整），因上訴人將系爭不動產作為自用住宅使用且設籍於系爭地址，故約定上訴人僅須繳納優惠租金，然如租金優惠原因消滅（含戶籍遷出、房屋出租或營業使用者）者，上訴人即應於30日內通知被上訴人並無條件自優惠原因或事實消滅發生日起改按原定租金繳納，另補繳不符優惠期間之租金差額，前開約定均經上訴人切結明確在案，釋字第478號解釋為係就公法之公權力行為所為解釋，與本件之私經濟行為不同，不得比附援引。上訴人於101年10月1日起將戶籍址自系爭地址遷徙至他址，依上開約定租金優惠原因即告消滅，而系爭契約原定租金自102年1月調整為每月1萬1,176元、優惠租金6,
705元；105年1月調整為每月1萬3,790元、優惠租金8,
274元，故被上訴人對上訴人自有如附表租金明細表補繳月租金欄所示共計22萬3,761元之債權，上訴人請求並無理由。被上訴人另依系爭契約第3條、第6條約定，提起反訴，請求上訴人給付22萬3,761元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、本件原審就本訴部分及反訴部分均為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之訴並判命上訴人應給付被上訴人22萬3,761元及自106年9月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人本訴及命上訴人給付之反訴部分均廢棄；㈡上開廢棄部分，請求確認被上訴人對上訴人間租金差額22萬3,761元之債權不存在；被上訴人在第一審之反訴駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於99年8月23日就系爭不動產簽立系爭契約，約定租賃
期間自99年9月1日起至108年12月31日止，上訴人另簽立切結書。
㈡租金於99年8月23日簽約時原約定每月租金1萬966元，優
惠租金6,579元；102年1月調整為每月1萬1,176元，優惠租金6,705元；105年1月調整為每月1萬3,790元，優惠租金8,274元。
㈢依上訴人戶籍遷徙紀錄所載，上訴人戶籍於101年10月1日
自系爭地址遷出至新北市土城區、於102年8月5日自新北市土城區遷出至桃園市中壢區、於103年1月8日自桃園市中壢區遷出至新北市土城區、於105年9月23日自新北市土城區遷出至系爭地址、於106年1月3日自系爭地址遷出至新北市土城區、於106年3月3日自新北市土城區遷出至系爭地址。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠被上訴人之租金優惠是否僅以上訴人戶籍設立在系爭地址為唯一標準？上訴人之子陳瑞豪戶籍址如仍設於系爭地址及上訴人如仍實際居住於系爭不動產時，有無租金優惠之適用？㈡上訴人請求確認被上訴人對其之租金差額22萬3,761元債權不存在，以及被上訴人反訴請求上訴人給付22萬3,761元及法定遲延利息，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人之租金優惠是否僅以上訴人戶籍設立在系爭地址為
唯一標準？上訴人之子陳瑞豪戶籍址如仍設於系爭地址及上訴人如仍實際居住於系爭不動產時，有無租金優惠之適用？⒈上訴人於簽署系爭契約時，應已知悉系爭不動產租金優惠有一定之限制：
①查系爭契約第3條、第6條第1項早已揭示：租金優惠原因
消滅時，承租人應即繳納並無優惠之租金金額；因承租人設籍於國有土地上建築改良物且該建築改良物無出租並作自用住宅使用，已享有租金優惠，如經出租機關發現不實，或是用租金優惠之原因、事實消滅時（承租人戶籍遷出、房屋出租或營業使用），承租人應於30日內通知出租機關，並無條件自優惠原因或事實消滅發生日起改按全額計收租金，及補繳不符優惠期間之租金差額等語（見原審卷第31頁至第32頁），可知得否以優惠租金方案向被上訴人承租系爭不動產，除房屋出租或營業使用外，係以承租人是否設籍於系爭地址作為判斷之依據。
②上訴人除於記載前開約定之系爭契約承租人欄處蓋上印文外
，亦不否認確有簽立系爭切結書並載其手機號碼之事實（見原審卷第67頁）。其固稱簽名時並未閱覽系爭切結書內容（見原審卷第67頁），然未提出相關證據，另觀系爭切結書上已詳載：上訴人承租系爭不動產確作為自用住宅使用，絕不出租或營業使用，且於系爭不動產設有戶籍，如自戶籍遷出則租金優惠原因即告消滅，願無條件自消滅發生日起改按全額計收租金並補繳不符優惠期間之租金差額等語（見原審卷第30頁），衡之該等文字字體大小與其餘內容均同，上訴人更於該段文字空格處上自行書寫姓名、聯絡方式與系爭地址，輔以上訴人復自承其自行辦理戶籍遷徙作業程序，亦會擺攤做生意（見原審卷第67頁），顯見有相當辨別能力，應已確認、詳閱該等文字方為簽署無誤。上訴人既未提出相關證據證明其於簽署系爭切結書時並未閱覽該等文字，自不足採，兩造就優惠租金方案之限制應已達成意思表示合致，至為明確。
⒉依系爭契約與系爭切結書文義所示，應祇以上訴人是否設籍在系爭地址作為適用租金優惠方案之標準：
①按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固有明文。然解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。
②誠如前開系爭契約第6條第1項與系爭切結書等內容所示，
文字已清楚約定：如「承租人自戶籍遷出」即無租金優惠方案適用等語，而上訴人為系爭不動產之承租人，自以上訴人戶籍址設立於系爭地址，方有適用租金優惠方案一事甚明。上訴人雖主張本件應受釋字第478號解釋之拘束，即從寬認定承租人或其配偶、親屬如設籍在系爭地址，亦應有租金優惠方案之適用云云，然釋字第478號解釋係針對財政部關於退還土地增值稅要件之函文是否增加土地法第35條第1項第
1款所無之限制進行認定，與本件純粹為租賃契約約定之事宜不同，自無援用或受拘束之理，上訴人前開所陳，要屬無稽。
③據上，系爭契約第6條第1項、系爭切結書等內容文字既已
表示當事人真意，揆諸上開要旨，自不得反捨契約文字而為曲解。是以，系爭契約承租人既為上訴人，無論上訴人之子陳瑞豪是否同將系爭地址設立為戶籍址，抑或上訴人僅形式上變更戶籍址、實際上仍住於系爭不動產，依前開約定，仍應以上訴人戶籍址是否設於系爭地址為租金優惠之認定依據，當無疑義。
㈡上訴人請求確認被上訴人對其之租金差額22萬3,761元債權
不存在，以及被上訴人反訴請求上訴人給付22萬3,761元及法定遲延利息，有無理由？⒈查上訴人戶籍地址曾於101年10月1日至105年9月23日、
106年1月3日至同年3月3日間遷出系爭地址等節，有上訴人遷徙紀錄資料查詢結果與戶籍謄本在卷足考（見原審卷第49頁至第53頁；本院卷第27頁），上訴人亦坦承該等戶籍遷徙作業均為其所辦理等語（見原審卷第67頁），是依前開系爭契約第6條第1項與系爭切結書相關內容，系爭不動產於101年10月1日至105年9月23日、106年1月3日至同年3月3日之租金即無租金優惠方案之適用，應以原定租金給付為當。上訴人雖主張其於該段期間仍住在系爭不動產址，並提出水電費繳款函文與基本明細資料為佐（見本院卷第59頁至第73頁），惟租金優惠方案祇適用於上訴人戶籍址設於系爭地址等情，詳如上述，自不因上訴人是否實際住於系爭不動產而有不同；況上訴人就將戶籍址多次遷至新北市土城區、桃園市中壢區之原因，先於原審稱：算命友人稱其屬「五行」之「木」，應遷至屬「土」之土城對身體較佳，不記得嗣遷至中壢又自系爭地址遷至土城之原因等語，竟於本院改稱：因其生病遷至屬「水」之中壢較為良好，友人稱其數月或數年即應遷徙戶籍址一次，復稱因身體不太好，偶至山上休養等情（分見原審卷第66頁背面；本院卷第52頁、第90頁），前後說法已有不一。再之，其稱至市場擺攤時間約為早上到下午，晚間均會住在系爭不動產（見原審卷第67頁背面；本院卷第53頁），然據其手機號碼106年1月3日至同年3月3日間通聯紀錄所示（見原審卷第83頁至第93頁），通話基地台位置從清晨至深夜均未曾出現於南港地區；至於水電費繳費資料，更祇得證明有人居住系爭不動產之事實，惟未必即為上訴人本人，是上訴人陳稱其實際上仍住於系爭不動產云云，亦不足憑。
⒉承上，上訴人於101年10月1日至105年9月23日、106年
1月3日至同年3月3日間既未設籍在系爭地址，依前開約定即應負有支付原定租金之義務。查優惠租金為原定租金6折，系爭不動產於99年間原定租金每月1萬966元，優惠租金6,579元；102年1月改為每月1萬1,176元，優惠租金6,705元；105年1月更為每月1萬3,790元，優惠租金8,
274元乙情，為兩造所不爭，並有被上訴人106年2月10日台財產北租字第10680004010號函在卷可考（見原審卷第7頁至第8頁背面；本院卷第52頁），職是，上訴人既祇繳納如附表已收月租金欄所示金額予被上訴人，其積欠被上訴人22萬3,761元之租金債務之事實，至為灼然，被上訴人反訴請求上訴人給付22萬3,761元之租金，應予准許。⒊末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%；給付給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第203條、第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項亦有明文。
上訴人共應給付被上訴人租金差額22萬3,761元，又依系爭契約第3條每月租金應於每月月底前繳納之約定（見原審卷第6頁），上訴人即已負遲延責任無誤。被上訴人以民事反訴狀繕本送達翌日作為利息起算點，而民事反訴狀繕本係於
106年9月14日送達等情，有送達回證在卷可徵（見原審卷第37頁），則被上訴人請求上揭金額自106年9月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有理。
六、綜上所述，兩造早已約定系爭不動產優惠租金方案係純以上訴人戶籍址是否設於系爭地址為主要依據，而上訴人戶籍址於101年10月1日至105年9月23日、106年1月3日至同年3月3日間並未設於系爭地址，當已違反前揭規定而應改付原定租金，從而，上訴人本訴請求確認被上訴人對其之租金差額22萬3,761元債權不存在，為無理由，應予駁回；被上訴人依系爭契約第3條、第6條約定，反訴請求上訴人給付22萬3,761元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求為廢棄改判，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年8月24日
民事第四庭審判長法官蔡政哲
法官解怡蕙法官黃鈺純以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國107年8月27日
書記官黃湘茹附表（租金明細表）