裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第1782號民事判決
裁判日期：民國103年05月20日
裁判案由：給付仲介費
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第1782號
103年度訴字第493號原告即主參加被告同 新圓 不動產企業有限公司法定代理人 徐文美 訴訟代理人 徐玉琴 被告即主參加被告 楊肅欣 主參加原告 莊富全
張 黃幼妹 上二人共同訴訟代理人 彭火炎 律師
張玉琳 律師上列原告與被告間給付仲介費等事件（102年度訴字第1782號），主參加原告對於主參加被告即本訴之原告與被告提起主參加訴訟（103年度訴字第493號），經合併辯論，於民國103年4月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
確認主參加被告同新圓不動產企業有限公司對於主參加被告楊肅欣就坐落新竹縣○○鄉○○○段下北勢小段第一０八八、一一二
二、一一二三地號土地之新臺幣伍拾壹萬伍仟捌佰叁拾玖元之仲介費債權不存在。
主參加訴訟費用由主參加被告同新圓不動產企業有限公司負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按就他人間之訴訟，有下列情形之一者，得於第一審或第二審本訴訟繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院起訴：「一、對其訴訟標的全部或一部，為自己有所請求者。二、主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者」，民事訴訟法第54條第1項定有明文。查原告同新圓不動產企業有限公司（下稱同新圓公司）提起本院102年度訴字第1782號訴訟，係請求被告楊肅欣自莊富全前交付予渠保管之新臺幣（下同）10,867,211元款項中，給付其新竹縣○○鄉○○○段○○○○段000000000000000地號土地（以下合稱系爭土地）之仲介費515,839元，惟 張黃幼妹 即如後所述系爭土地買賣契約所載之買受人，與莊富全即實際支付系爭土地買賣價金及系爭土地所有權登記名義人則主張原告同新圓公司並無向被告楊肅欣請求該筆仲介費之債權，且系爭款項應由被告楊肅欣歸還莊富全，故本訴訟審理結果倘認被告楊肅欣應自系爭款項中給付原告同新圓公司系爭土地之仲介費，將影響其取回系爭款項之權利等語。又雖於本院10
2年度訴字第1782號訴訟中，主參加原告莊富全、張黃幼妹係認以被告楊肅欣之主張為適當，並非以原訴訟兩造之主張俱為不當，而自行另有請求或主張，然民事訴訟法第54條於民國92年2月7日修正後已將第一項兩款之要件明定兩者乃擇一要件，而非併存要件，最高法院已於95年8月1日經95年度第11次民事庭會議決議不再援用最高法院50年台抗字第
232號民事判例，並於95年9月1日由最高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第9點規定以台資字第0000000000號公告之。從而，張黃幼妹、莊富全主張因本訴訟之結果，其權利將被侵害，而以本訴訟之原告同新圓公司及被告楊肅欣為共同被告，提起主參加訴訟，核與首揭規定相符，應予准許。
二、按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院42年台上字第1031號民事判例要旨可資參照。查主參加被告同新圓公司主張其亦為系爭土地之仲介人，而系爭土地所有權業已移轉登記予主參加原告莊富全，是請求主參加被告楊肅欣應依約給付其系爭土地仲介費，然為主參加原告所否認，並主張該筆款項應由被告楊肅欣返還予主參加原告，是主參加訴訟原告與主參加訴訟被告同新圓公司間就系爭土地仲介費債權是否存在已發生爭執，主參加原告私法上地位有受侵害之危險，而此不安之狀態得以確認判決除去。又雖主參加被告楊肅欣與主參加原告同時否認同新圓公司對其有仲介費債權存在，然本件既係以主參加訴訟之方式提起，依民事訴訟法第54條之規定，自應將同新圓公司及楊肅欣均列為共同被告，又雖主參加原告以另案對被告楊肅欣提起給付之訴，刻由臺灣新竹地方法院102年度訴字第341號案件審理中（見本院102年度訴字第1782號卷一第37-48頁），然同新圓公司並非該案之當事人，是該案訴訟之既判力或爭點效並不及於同新圓公司，主參加原告與同新圓公司就系爭款項之債權誰屬仍有可能再行訟爭，揆諸上揭說明，主參加原告自有即受確認判決之法律上利益，其提起本件主參加確認之訴，洵屬有據。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。就本件主參加訴訟部分，主參加原告莊富全本僅由其為主參加訴訟之原告，訴請確認主參加被告同新圓公司對於主參加被告楊肅欣就系爭土地仲介費之債權不存在，然慮及簽訂系爭土地買賣契約之買受人為訴外人張黃幼妹，為使裁判效力及於張黃幼妹，遂於102年12月17日追加張黃幼妹為主參加原告（見本院102年度訴字第1782號卷一第253頁），核主參加原告上開所為追加，亦係基於同一之請求基礎事實（即系爭土地仲介費債權是否存在之事實），所用之證據資料亦有同一性，參諸前揭規定，要無不符，應予准許。
貳、實體方面：
甲、本訴訟（102年度訴字第1782號）部分：
一、原告主張：㈠訴外人 吳振宏 等人前將其所有之系爭土地委由原告同新圓公
司與訴外人 彭秋娥 居間仲介，並約定仲介費為系爭土地買賣總價4％，由原告同新圓公司與彭秋娥均分；嗣原告同新圓公司與被告彭秋娥覓得買主即張黃幼妹，願以總價25,791,950元買受系爭土地，並與吳振宏等人簽訂系爭土地買賣契約，惟後因發生紛爭，吳振宏等人遂與張黃幼妹於101年5月
3日簽立由被告楊肅欣撰擬之系爭土地買賣契約補充書，約定本應由原地主給付予原告及彭秋娥之仲介費1,031,678元，由原買主張黃幼妹應給付予原地主之買賣價金尾款中撥付，並暫保管於被告楊肅欣律師處，俟系爭土地所有權移轉登記辦畢時，再由原告、彭秋娥各自直接向被告領取仲介費。系爭土地業已於101年10月12日辦畢所有權移轉登記，詎被告楊肅欣卻拒絕給付原告同新圓公司系爭土地仲介費515,83
9元【計算式：25,791,950×4％×1/2=515,839】，為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：⒈被告楊肅欣應給付原告515,839元，及自起訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告楊肅欣則以：㈠被告楊肅欣係於101年5月21日受吳振宏等人之委託，代為
處理其與張黃幼妹間系爭土地買賣相關事宜，吳振宏等人並與張黃幼妹於同年月31日簽訂系爭土地買賣契約補充書，而斯時莊富全業已先行將系爭土地仲介費支付予彭秋娥，惟原告同新圓公司亦主張其有權得請領系爭土地仲介費，致生爭議，是莊富全乃同意將伊所開立發票日為101年9月11日、票面金額為1,031,678元之支票（下稱系爭支票）交付予被告楊肅欣保管至102年11月27日，並通知原告同新圓公司、彭秋娥於該期日前起訴，若逾期未起訴，則應將上開款項返還予莊富全。是原告同新圓公司應向原地主吳振宏等人請求給付系爭土地仲介費，於原地主不為給付時，方可就被告楊肅欣保管之上開金額為執行，非謂原告同新圓公司自始即可逕向被告楊肅欣為主張等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原為吳振宏等56人所有（見本院102年度訴字第1782號卷一第15頁、卷二第5頁、第121頁、第123頁）。
㈡張黃幼妹於100年12月3日簽立買賣契約書買受系爭土地，
買賣總價金為25,791,950元（見本院102年度訴字第1782號卷一第9-15頁、第257-265頁）。
㈢系爭土地之原地主涂 吳秀蓮 、吳振宏於101年5月31日在被
告律師事務所處與張黃幼妹簽立原證三之不動產買賣契約補充書，約定：「一、本補充書為100年12月3日契約書之補充條款。二、系爭買賣總價款（包含三七五租約部分）為25,791,950元，扣除定金3,158,845元，第二期用印款11,765,894元，尚餘10,867,211元（實際金額經核對後定之）。三、乙方（即張黃幼妹）應於101年6月30日前將10,867,211元款項交由楊肅欣律師保管，並於完成系爭土地移轉登記後將款項扣除仲介費用1,031,678元之餘額交付甲方（即涂吳秀蓮、吳振宏）。四、系爭買賣契約乙方指定登記名義人為莊富全。」（見本院102年度訴字第1782號卷一第16頁）。
上開1,031,678元仍在被告保管中。
㈣系爭土地之所有權已於101年10月12日移轉登記於莊富全（見本院102年度訴字第1782號卷一第101-103頁）。
四、得心證之理由：㈠原告及彭秋娥確實均有受系爭土地部分原地主之委任進行系爭土地之仲介：
⒈據證人即系爭土地原地主吳振宏證稱：「（問：是否有將系
爭土地委託出售？係委託何人出售？）有，委託彭秋娥、徐玉琴。」、「（問：係委託彭秋娥、徐玉琴或原告同新圓公司？）二位都有，同時進行，徐玉琴應該是代表公司，徐玉琴都有穿公司的制服。」、「鈞院卷102年度訴字第1782號卷一第72頁、卷二第128頁的授權書都是我個人親簽。」、「兩份授權書大約是相同的時間簽，因為希望趕快處理土地，所以拿到授權書就簽了，只要賣得出去就好了。…徐玉琴、彭秋娥二人都是同進同出。」、「（問：徐玉琴是否有陪同證人去現場做鑑界及解除三七五租約？）全部都是徐玉琴在跑的。」等語（見本院102年度訴字第1782號卷二第177-
179頁）；證人即系爭土地原地主 徐繼桂 亦到庭證稱：「（問：是否有將系爭土地委託出售？係委託何人出售？）有，當初是彭秋娥、徐玉琴一起來找我，我與我的三個舅舅中， 吳興 是簽給徐玉琴、吳振宏、 吳振富 是簽給彭秋娥，我當時有問到底要簽給誰，他們說簽給二人中的任一人都可以，後來我和外公那一房（即 沈吳玉蓮 、 吳玉安 、 徐銘 、 徐繼波 、 徐秋玉 、 吳永昌 、 吳振月 及我）的資料是放在我家，我寫好後他們來拿，時間是99年時是簽給二個人。」、「鈞院102年度訴字第1782號卷二第149頁之授權書是我親自簽名、蓋章，第144至148頁中之吳永昌、吳振月是授權給我簽，徐繼波是他自己簽的，其他都是他們自己簽的。卷一第57頁的授權書也是我親自簽名、蓋章，第53至57頁我確定是上載授權人親簽。」等語（見本院102年度訴字第1782號卷二第18
1頁反面至第183頁）。⒉另證人徐繼桂雖證稱：「當初徐玉琴來時並未表明是同新圓
公司」，然觀 諸渠 等簽署之授權書左上方標明「 永慶 不動產」，右下方標明「法定代理人： 徐德錦 。承辦人：徐玉琴。法人全名：永慶不動產湖口成功加盟店。統一編號：00000000」，上開統一編號與原告公司相符（見本院102年度訴字第1782號卷一第6頁）， 堪認渠 等係授權之對象為原告公司而非徐玉琴個人。
⒊是原告雖就部分原地主未提出授權書，原告亦自承僅有30名
地主有書面授權（見102年度訴字第1782號卷二第5頁），原告所提之授權書亦遭主參加原告否認形式真正，就102年度訴字第1782號卷二第129頁吳振宏代簽之部分，證人吳振宏亦自承 吳振清 已出境，且列為失蹤人口， 吳振宇 有輕微中風（見本院102年度訴字第1782號卷二第180頁反面至第18
1頁），效力不無疑義。然相互勾稽上述證人之證詞及卷內之授權書，堪認至少系爭土地原地主中之吳振宏、徐繼桂、徐銘、徐繼波、吳振月、吳永昌、沈吳玉蓮均有授權原告與彭秋娥進行系爭土地之仲介，另吳興係委任原告， 吳永助 、吳振富、 陳吳玉安 、 徐吳裕妹 係委任彭秋娥。由主參加原告提出之授權書、系爭土地原地主 吳麗君 、 吳振臺 於另案陳述及證人彭秋娥之證述（見本院102年度訴字第1782號卷一第78-91頁、卷二第120頁反面至第124頁反面），亦堪認彭秋娥亦有獲部分原地主之授權，至彭秋娥是否為依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號，僅涉及行政法規之範疇，無礙於授權書效力，原告及彭秋娥確實均有受系爭土地部分原地主之委任進行系爭土地之仲介，堪以認定。
㈡原告之仲介費債權已因清償而消滅：
⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬，民法第568條第1項定有明文。系爭土地之買賣契約既已成立，原告依據委任之原地主與渠間之契約關係，依約請求居間報酬，本洵屬有據，惟按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第
309條第1項定有明文。經查：證人吳振宏已經給付原告40萬元之仲介費一情，業據證人吳振宏證述明確（見102年度訴字第1782號卷二第179頁），並有永慶不動產服務費收據附卷可稽（見102年度訴字第1782號卷一第93頁），則在該40萬元之範圍內，原告之仲介費債權已因吳振宏之清償而消滅。
⒉互核原告及主參加原告分別提出之授權書（原告部分見本院
102年度訴字第1782號卷0000-000頁、主參加原告提出之彭秋娥為受任人授權書見卷一第53-77頁），以及證人吳振宏、徐繼桂之證詞，堪認原告之代理人徐玉琴及證人彭秋娥於洽談、募集系爭土地原地主之授權書時，兩人經常同進同出，亦從未向地主表明渠等就服務報酬如何分配或應分別給付，此觀原告提出之授權書中，尚有代理人欄並列徐玉琴與彭秋娥姓名者 益徵 （見102年度訴字第1782號卷二第127-12
8頁），而系爭土地之原地主人數眾多，原地主為求系爭土地出售事宜妥速完成而書立授權書，並允予買賣總價金之百分之四作為仲介報酬，至原告與彭秋娥內部間究竟如何分配服務報酬，要非原地主所問，並非原地主係同意給付原告與彭秋娥「各」百分之四之報酬，此亦為原告於起訴狀中自認，故原告僅請求其中一半報酬即515,839元【計算式：25,791,950×4％×1/2=515,839】。
⒊然主參加原告莊富全已於101年10月17日將仲介報酬1,031,
678元之全額給付予證人彭秋娥，業據證人彭秋娥證述在卷並有收據可稽（見102年度訴字第1782號卷一第92頁、第12
1頁反面至第122頁），按向第三人為清償，經其受領者，其效力依下列各款之規定：「一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。」，民法第310條定有明文。次按財產權不因物之占有而成立者，行使其財產權之人為準占有人，債權乃不因物之占有而成立之財產權之一種，故行使債權人之權利者，即為債權之準占有人，此項準占有人如非真正之債權人而為債務人所不知者，債務人對於其人所為之清償，仍有清償之效力，此通觀民法第310條第2款及第966條第1項之規定，極為明顯，最高法院42年台上字第288號民事判例要旨可資參照。又所謂債權準占有人，應係事實上行使債權，足使他人相信其為債權人，即足當之。綜觀上述原告與證人彭秋娥募集本件授權書之過程，當證人彭秋娥行使仲介費請求權時，確實足以使人誤認渠就原告應得分配之部分亦有併為受領之權限，堪認證人彭秋娥就原告應受領之此部分仲介費債權應居於債權之準占有人之地位，是主參加原告莊富全將1,031,678元之全額給付予證人彭秋娥，就原告應受領之部分而言，亦已發生清償之效力。
⒋原告雖主張主參加原告莊富全給付證人彭秋娥上開仲介費並
未獲原地主之同意云云，惟按債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕，民法第311條定有明文。本件仲介費債權並無當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償之情形，主參加原告莊富全為系爭土地買方之指定登記名義人，亦為實際支付買賣價金之人，且本件仲介費服務報酬本即應由系爭土地買賣價金中扣付，亦據證人彭秋娥證述明確（見本院102年度訴字第1782號卷二第124頁反面），堪認主參加原告莊富全對本件仲介費債權之清償具有利害關係，縱原地主有異議，揆諸上開民法第311條之規定，亦不得拒絕主參加原告莊富全代為清償本件仲介費用。是原告此部分主張為無理由。
⒌主參加原告莊富全將1,031,678元之仲介費全額給付予證人
彭秋娥，亦對原告發生清償之效力，既據認定如前，則原告對原地主之仲介費債權已因獲清償而消滅，且系爭土地之買賣價金俱已付清，亦據證人吳振宏、徐繼桂證述明確（見本院102年度訴字第1782號卷二第179頁反面、第183頁），堪認被告所保留之該筆1,031,678元已與原告及原地主均無關聯，原告或原地主對該筆款項並無請求權，被告亦無何無法律上之原因獲利益致原告受損害之情。如證人彭秋娥受領之額度逾越渠與原告內部約定之比例（如無約定，則參酌民法第271條之法意應平均分受），原告於扣除證人吳振宏已清償之部分後如仍有不足，自得向證人彭秋娥而非向被告請求返還。至被告所保留之該筆款項究應如何處理，應依被告與主參加原告間之約定定之，刻由臺灣新竹地方法院102年度訴字第341號案件審理中，茲不贅述。
五、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
乙、主參加訴訟（103年度訴字第493號）部分：
一、主參加原告主張：㈠主參加原告張黃幼妹於100年12月3日與吳振宏等人簽訂系
爭土地買賣契約，約定價金為25,791,950元，並由主參加原告莊富全給付系爭土地價金及為系爭土地所有權移轉登記名義人，而系爭土地所有權業已於101年10月12日移轉登記於主參加原告莊富全名下，然因系爭土地部分原所有權人溢領買賣價金，復主參加被告楊肅欣亦未返還系爭款項，是主參加原告乃另行對主參加被告楊肅欣及系爭土地部分原所有權人提起返還不當得利之訴。又吳振宏等人原係委由彭秋娥居間仲介系爭土地，而非主參加被告同新圓公司。主參加被告同新圓公司無仲介費債權，不得請求主參加被告楊肅欣給付仲介費。縱認主參加被告同新圓公司亦為系爭土地之仲介人，惟主參加原告莊富全業已給付系爭土地仲介費予彭秋娥，主參加被告同新圓公司之訴訟代理人亦有立據證明收訖仲介費，是主參加被告楊肅欣保管之款項非屬仲介費，主參加被告同新圓公司自不得請求等語。
㈡並聲明：確認主參加被告同新圓公司對於主參加被告楊肅欣就系爭土地之515,839元給付仲介費債權不存在。
二、主參加被告同新圓公司則以：系爭土地原所有權人全部未與主參加原告莊富全訂立買賣契約，是主參加原告間就系爭土地所有權移轉之行為既未知會系爭土地原所有權人，即與系爭土地原所有權人無涉。復彭秋娥並無不動產經紀人證照，則伊所簽訂之委託書因違反不動產經紀業管理條例第32條規定，其合法性有待商榷，並引用於本訴訟（102年度訴字第1782號）之陳述等語，資為抗辯。並聲明：駁回主參加原告之訴。
三、主參加被告楊肅欣則陳稱：對主參加原告之聲明無意見。
四、就本件主參加被告同新圓公司之仲介費債權業因清償而消滅，渠對主參加被告楊肅欣保管之該筆款項無權請求乙節，業據本院於上開本訴部分（102年度訴字第1782號）析論甚詳，是主參加原告求為判決如本件主文第3項所示，洵屬有據，應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。共同訴訟人中有專為自己之利益而為訴訟行為者，因此所生之費用，應由該當事人負擔，民事訴訟法第78條、第85條第1、
3項分別定有明文。本件雖屬主參加被告敗訴，惟主參加被告楊肅欣對主參加原告之請求並無爭執，堪認本件主參加被告同新圓公司係專為自己之利益而為訴訟行為，揆諸前揭法條規定，本件主參加訴訟費用應由主參加被告同新圓公司負擔。
中華民國103年5月20日
民事第二庭法官游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月21日
書記官楊書棼