裁判字號：臺灣桃園地方法院110年訴字第1065號民事判決
裁判日期：民國111年03月02日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1065號原告 莊麗真 訴訟代理人 徐睿謙 律師被告 蔡榮安 訴訟代理人 許朝財 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第3頁）。嗣於民國110年11月18日具狀將訴之聲明變更為：「㈠被告應給付原告14,597,652元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第143頁）。經核原告上開所為訴之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告前於民國102年6月25日與被告簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以總價86,916,000元，購買被告位於桃園市○○區○○段000○000○000○00000○00000地號之土地（下各以地號稱之，合稱系爭土地），面積合計5421.28平方公尺。由於系爭土地交易金額甚鉅，為擔保被告所出售之系爭土地權利無任何瑕疵，兩造於系爭契約第6條約定：「賣方保證本約不動產之產權及使用權並無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或其他來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由賣方於交付尾款前負責塗銷、理清」。而於簽訂系爭契約前，原告曾就系爭613地號土地上鋪設柏油部分（下稱系爭柏油地）詢問被告，對此，被告僅告以系爭柏油地係伊承諾令同段613-4、617地號土地所有權人（下稱鄰地所有權人）通行所鋪設，除此之外，並無其他說明或處理。兩造遂依被告之上開觀念通知記載於系爭契約第14條第4項。詎桃園市政府於110年4月間派員至系爭土地，並對該柏油部分重新鋪設柏油，原告對於桃園市政府於其私人土地之作為十分驚詫，經詢問後始發現，該柏油部分早已由桃園市政府養護，係與桃園市政府間具公用地役關係而為一般不特定大眾均得利用通行之公物，並非被告所稱僅單純供鄰地所有權人通行使用。是原告事實上無從對屬於公物性質之系爭柏油地為任何有效之利用、處分，遑論為任何處分或利用行為甚可能違反相關行政法規，被告所出售之系爭土地具有嚴重且無法補正之權利瑕疵。惟被告於雙方締結系爭契約前刻意隱匿，致使原告因購買系爭土地而受有重大權利瑕疵之損害。更有甚者，經原告調取系爭柏油地之相關歷史文件，竟發現被告早於84年9月23日及86年1月15日，即與斯時之鄰地所有權人嘉盛建設股份有限公司（下稱嘉盛公司）簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定被告以當時土地市價每坪32,000元，將系爭柏油地以總價3,825,584元出售予嘉盛公司，並於系爭協議書中註記該等價金乃係「永久通行權補償費」，甚且刻意約定「以上土地產權屬蔡榮安所有，不辦產權移轉登記」。足見被告實際上早於84年及86年就將該柏油部分出售予嘉盛公司，再藉由「永久通行權」之名義及「不辦產權移轉登記」之約定，達成被告將該柏油部分一物二賣、謀取雙重獲利之目的。為此，原告曾於110年4月14日發函予被告，催告期於文到7日內處理違約事宜，惟被告堅稱其無違約情事，拒絕為任何協商處理。而原告購買系爭土地之每坪單價為52,999.5元，原告購買系爭柏油地所支出之價金為14,597,652元。爰依系爭契約第12條第2項、民法第227條第1項、第226條第1項及第184條第1項前段等規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告14,597,652元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造前於102年6月25日就系爭土地簽訂系爭契約，僅約定總價並未約定單價，被告已明確告知原告系爭土地上存有275.43坪之系爭柏油地係供系爭土地及同段613-4、617地號永久通行使用，故不能以平均值計算不同用途土地之單價。而系爭契約亦有附圖詳細列明道路使用面積及位置，並附上八德鄉公所就申請核發大湳段257-1地號（重測後之地號即系爭613地號土地）土地道路證明乙案之回函，兩造均蓋有騎縫章在案，更於系爭契約第14條第4項約明「本案土地上現存六公尺寬之道路（如附圖所標示），係供本案土地及同段613-4、617地號永久通行使用，為買賣雙方所知悉，並同意以塗銷私設停車格後現況點交」，且因系爭613、613-2地號土地均有使用及通行上揭提供作道路及公共設施之必要，故系爭協議書中亦有載明「…以上所提供作道路及公共設施土地所有權人也得使用及通行…（以上土地所有權屬蔡榮安所有，不辦產權移轉登記）…」，綜上，足見被告絕無出售上揭提供作道路及公共設施土地之所有權予嘉盛公司之意思，且原告於簽約時即明知當時現況系爭613地號附圖部分之土地已供八德鄉公所作為道路使用，系爭柏油地原告仍可作為通行之用，系爭柏油地僅無法作為一般農地之使用、收益，原告並非完全不能使用系爭柏油地，故被告已依債之本旨為給付，自不負債務不履行之責。再者，系爭柏油地為桃園市八德區仁和街220巷26弄之道路，26弄內有20餘戶住戶居住，而住戶之親友、郵差、送報生、水電抄表員及其他經濟生活上所必須連絡之人員均有通行之利益，顯有供不特定之公眾通行所必要；況，如系爭柏油地係「僅特定鄰地所有權人」得通行之「私設道路」而無涉公共利益，僅須訂定私約即可創設道路通行之權利義務關係，被告何須向桃園縣政府申請道路證明？八德鄉公所亦無須於勘查後以系爭函文函復桃園縣政府之必要，被告於系爭契約附上系爭函文即為表明系爭柏油地為有公益性質之既成道路。退萬步言，縱原告確實僅知悉「系爭柏油地道路係供本案土地及同段613-
4、617地號永久通行使用」，但不知「系爭柏油地道路是由桃園市之公務機關養護」之事實，然兩者之差異僅「系爭柏油地道路」應由何人養護而已，對於系爭柏油地道路應供系爭土地及同段613-4、617地號土地永久通行使用一事並無差異，不致對系爭土地產生價值之變動，原告主張權利瑕疵亦顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第229頁、第260至261頁、第295頁）：
㈠、兩造於102年6月25日簽訂系爭契約，及其後包含圖示、謄本、地籍謄本、八德鄉公所公文，約定由原告以總價86,916,000元向被告購買系爭土地。
㈡、兩造簽訂系爭契約時，系爭613地號土地上鋪設柏油，鋪設面積為910.53平方公尺，相當於275.43坪。系爭柏油地於系爭契約簽訂時即由桃園市之公務機關所養護。
㈢、關於被告之權利瑕疵擔保責任及系爭柏油地，系爭契約第6條「賣方保證本約不動產之產權及使用權並無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或其他來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由賣方於交付尾款前負責塗銷、理清。」，及14條第4項約明「本案土地上現存六公尺寬之道路（如附圖所標示），係供本案土地及同段613-4、617地號永久通行使用，為買賣雙方所知悉，並同意以塗銷私設停車格後現況點交」。
㈣、被告於84年9月23日及86年1月15日，與斯時之鄰地所有權人嘉盛公司簽訂系爭協議書，約定系爭柏油地應供嘉盛公司做為永久道路使用，嘉盛公司並應給付被告3,825,584元之永久通行權補償費，系爭協議書並約定：「以上土地所有權屬蔡榮安所有，不辦產權移轉登記」。
㈤、系爭契約所附八德鄉公所公文載明「有關蔡榮安先生申請核發本鄉大湳段257-1地號（即重測後八德市○○段000地號）土地道路證明乙案，經現場勘查，該地號土地部分目前確已作為道路使用中，復請鑑核」，其正本係發給桃園縣政府。
㈥、本件系爭道路土地其面積及所座落之位置即如本院101頁所示。
四、得心證之理由：原告主張兩造前於102年6月25日簽訂系爭契約，約定以86,916,000元購買系爭土地，惟被告刻意隱匿未告知系爭613地號土地上鋪設柏油部分，已由桃園市政府養護，具公用地役關係，一般不特定大眾均得利用通行之公物，而非被告於締約時所稱僅供同段613-4、617地號土地所有權人永久通行使用，故被告未依債之本旨給付，屬不完全給付，是原告自得依債務不履行法律關係請求損害賠償；又被告於出售時明知上情卻故意隱匿，致原告受有損害，應負侵權行為損害賠償責任，爰依民法第第227條、第226條、第184條第1項前段、系爭契約第12條第2項約定提起本訴，請求被告負損害賠償責任等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件應審究者為：㈠、原告依民法第227條第1項及第226條第1項等規定，請求被告應給付原告14,597,652元，有無理由？㈡、原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告應給付原告14,597,652元，有無理由？㈢、原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告14,597,652元，有無理由？
㈠、原告依民法第227條第1項及第226條第1項等規定，請求被告應給付原告14,597,652元，有無理由？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、第355條第1項、第349條、第351條分別定有明文。又按民法第227條規定，並未限制契約成立後發生之瑕疵，始得適用，是以買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人給付不符合債務本旨，即應成立不完全給付之債務不履行責任，最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可參。
⒉原告主張被告於出售系爭土地時，並未告知系爭柏油地早已
由桃園市政府養護，為具公用地役關係得供不特定大眾利用通行之公物，致使原告無從對該柏油地為自由使用收益，係屬嚴重且無法補正之權利瑕疵，是被告未依債之本旨給付，應負債務不履行之損害賠償責任云云，固據其提出系爭契約、被告於84年9月23日與嘉盛公司簽訂之系爭協議書、被告於86年1月15日與嘉盛公司簽訂之加註內容、桃園慈文郵局000422號存證信函等件影本為證（見本院卷第17至30頁），且就本件系爭土地及系爭柏油地其面積及所座落之位置即如本院101頁所示，亦為兩造所不爭執（見本院卷第223頁）；然觀諸兩造所簽訂之系爭契約第14條第4項約明：「本案土地上現存六公尺寬之道路（如附圖所標示），係供本案土地及同段613-4、617地號永久通行使用，為買賣雙方所知悉，並同意以塗銷私設停車格後現況點交。」等語（見本院卷第21頁），又系爭契約所附八德鄉公所函主旨欄載明：「有關蔡榮安先生申請核發本鄉大湳段257-1地號（即重測後八德市○○段000地號）土地道路證明乙案，經現場勘查，該地號土地部分目前確已作為道路使用中，復請鑑核」等語（見本院卷第115頁），及證人 秦景達 到庭證稱：「（問：這裡有份買賣契約書，後面有檢附相關文件及票據，有秦景達的簽名，有無見過這份文件，是不是你方才所說的買賣契約？）是我本人簽名的，這是我講得上開買賣，這不是被告給我的，是經由 張代書 給我的，張代書是被告老婆弟弟。我介紹兩造的買賣只有這一次。」、「（問：這塊土地在交易時有無鋪設柏油，如果有是誰鋪設的，鋪設面積為何？）買賣時有鋪設柏油，是道路柏油，不知道是誰鋪設的，鋪設柏油的道路面積當初大約是講300多坪。」、「（問：被告在談定契約時，有無提出這兩份文件給原告？提示本院卷第101、115至117頁）簽約前是沒有101頁的圖，因為簽約前只有謄本跟地籍圖，以換算坪數，其他都沒有，不過張代書有事先告知我說前面有蓋房子用的道路，前面的道路要給他們使用，當時講的道路就是101頁上面的道路。115至117頁當初也沒有看到。這些文件是簽約時才夾進去的，簽約之前沒有看過這些東西。道路的問題，因土地是被告的，我跟被告們在見面時，被告說找張代書就可以了，所以之後找張代書談這筆土地的問題，101頁這塊道路土地約300多坪，道路部分張代書有說道路的價金可以扣掉，但是後來要簽約時，張代書才說要把道路土地的價值一併算到總價金裡面，後來大家就這樣簽約了。」等語（見本院卷第218至219頁）。據上，足認兩造於簽立系爭契約時，被告業將系爭道路坐落圖（即本院卷第101頁）、地籍謄本及八德鄉公所函文附於系爭契約中，並於兩造均知悉系爭柏油地存在之情況下，將其使用狀況載明於系爭契約內，況衡諸現今一般用路常情，路面鋪設柏油供大眾通行使用者，非全然必為國家所有土地，甚或係符合公用地役關係，甚多為私人土地，是原告於簽訂契約時即已知悉系爭613地號土地存有鋪設柏油之道路，且有供他人永久使用通行之情事，仍願購買而為契約之簽訂，實難逕認系爭土地客觀上存有瑕疵，且原告亦非無從就系爭柏油地為使用通行，更難認本件原告所買受之系爭土地確有其所主張之瑕疵可言，是被告之交付已屬符合債務本旨之給付，自無需負不完全給付之責。準此，原告依民法第227條之規定向被告請求損害賠償，洵屬無據。
㈡、原告依系爭契約第12條第2項約定，請求被告應給付原告14,597,652元，有無理由？原告另主張：被告出售之系爭土地，有無從任意使用系爭柏油地之權利瑕疵存在，違反系爭契約第6條之約定，是原告自得依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付違約金云云。查，兩造所簽訂之系爭契約第6條及第12條第2項雖有約定：「賣方保證本約不動產之產權及使用權並無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或其他來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由賣方於交付尾款前負責塗銷、理清。」、「賣方不依約履行契約者，買方得限期催告履行，逾期仍不履行，買方得予解除契約，賣方除應將已收價款退還買方外，並應賠償與已繳價款同額之違約罰金。」等語（見本院卷第20至21頁），惟系爭土地上存有鋪設柏油之道路，且供他人使用通行等情，業經被告於簽訂系爭契約時即告知原告，並載明於系爭契約內，原告於知悉之情況下仍願購買、簽立系爭契約，本難認系爭土地有原告所主張之瑕疵存在，業經認定如前，又原告就系爭柏油地亦非不得使用通行，自難認本件系爭土地之產權及使用權有任何瑕疵，又無出租、設定他項權利或其他糾紛等情事，是原告上開主張被告違反系爭契約第6條，應依系爭契約第12條第2項約定給付違約金，實難憑採。
㈢、原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告14,597,652元，有無理由？⒈次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條固定有明文。惟依前揭條文第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院102年度台上字第1893號裁判意旨參照）。又不動產買賣之價格，其形成雖難免不受周遭環境及經濟機能等客觀因素之影響，但最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，祗須襍方互相表示同意，即可成交。而當事人之一方就同一標的物縱曾與第三人成立買賣，除非在法律上、契約上或交易習慣上有將此成交價格向他方告知之義務外，尚不得以其單純之緘默，遽指為隱瞞事實之消極詐欺（最高法院33年度上字第884號、80年度台上字第2713號判決意旨可資參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。
⒉原告復主張：被告於出售系爭土地時，就系爭柏油地部分有
一物二賣之行為，並就該地早已由桃園市政府養護，係與桃園市政府間具公用地役關係而為一般不特定大眾均得利用通行之公物一事故意隱匿，致原告受有損害，應負侵權行為損害賠償責任云云。惟查，觀諸兩造所簽訂之系爭契約第14條第4項約明：「本案土地上現存六公尺寬之道路（如附圖所標示），係供本案土地及同段613-4、617地號永久通行使用，為買賣雙方所知悉，並同意以塗銷私設停車格後現況點交。」等語（見本院卷第21頁），足見原告於簽訂系爭契約時，即知悉系爭土地上之系爭柏油道路有供他人永久使用通行之情，而被告於出賣系爭土地前，就系爭柏油道路之使用權抑或係所有權，縱曾與第三人嘉盛公司成立法律關係，揆諸前揭說明，在法律上、契約上或交易習慣上亦無將相關事宜向原告告知之義務，尚不得以此遽指被告為刻意隱瞞，且兩造於簽訂系爭契約時，即已將系爭道路坐落圖、八德鄉公所函文等相關文件附於系爭契約中，並於兩造均知悉之情況下，將系爭柏油地之產權情形載明於系爭契約內，是原告自應可得知悉，已如前述，原告復未能提出其他證據證明被告確有刻意隱匿、一物二賣之不法情事。準此，原告主張依民法第184條第1項前段規定，請求被告給付損害賠償，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第227條第1項、第226條第1項、系爭契約第12條第2項及第184條第1項前段等規定，請求被告應給付原告14,597,652元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，核與本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年3月2日
民事第三庭法官張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國111年3月4日
書記官顏崇衛