臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第2295號
原 告 蔡自強
被 告 阿波羅大廈住戶管理委員會
法定代理人 魏秀珍
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國108年11月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告係坐落高雄市○○區○○街○○號12之1房屋
（下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋為阿波羅大廈I棟
之最高樓層。阿波羅大廈於民國75年間取得使用執照，年久
失修，屋頂平臺鋪設水泥、防水層嚴重龜裂，依公寓大廈管
理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第2項規定，
屋頂平臺為大廈共有部分，不得約定為專用，且應由管理委
員會負責修繕、管理、維護。經原告向被告反應漏水，被告
僅能補助新臺幣（下同）3萬元，故先委修搭建雨遮，支付
工程款67,075元（後改稱55,600元）。嗣於108年7月19日
豪大雨，H棟屋頂平臺不及排水，致I、H棟連接處淹水近
10公分，再造成系爭房屋漏水，以注射解決漏水及造成內部
裝潢家具損壞，共62,500元。爰依公寓大廈管理條例第10條
第2項及民法第174條第2項、第176條第1、2項、第
767條等規定，提起本訴等情。並聲明求為命被告應給付原
告55,660元及自107年12月17日起至清償日止之法定遲延利
息；又被告應給付原告62,500元及自108年10月18日起至清
償日止之法定遲延利息之判決（原告變更訴之聲明，如其
108年10月29日陳報狀所述及108年11月5日言詞辯論筆錄
第1頁，卷頁171、211，變更前之訴，不再贅述）。
二、被告則以：系爭房屋雖為頂樓，但其上屋頂平臺於75年間起
造時，建商即搭建未辦保存登記之違章建物（下稱未保存建
物），並由系爭房屋（頂樓）住戶占用迄今，故阿波羅大廈
區分所有權人會議於103年5月31日決議由頂樓住戶自行負
責，108年6月13日區分所有權人會議再度決議重申此旨。
否認系爭房屋之屋頂平臺鋪設水泥及防水層嚴重龜裂，致系
爭房屋內天花板漏水不斷。管委會於107年10月11日決議，
同意以不影響逃生及住戶使用下搭建雨棚，且需以書面報告
由管委會核可後方可施工，簽立切結書，管委會特例一戶只
一次最高補助3萬元，但原告搭建雨棚前未以書面報告管委
會核可，亦拒絕簽立切結書，且其所搭建雨棚僅部分範圍，
雨水仍可流至地板，有無必要性，並非無疑。否認108年7
月19日豪大雨，致屋頂平臺淹水，系爭房屋內裝潢、牆壁、
家具損壞。原告在屋頂平臺擺放洗衣機，拆掉屋頂遮雨棚排
水導槽，致雨水四溢，任由洗衣廢水排放屋頂平臺，自應由
原告自行負擔修繕費用等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告
之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造間之不爭執事項：
㈠原告係系爭房屋之所有權人。
㈡阿波羅大樓係於75年間取得使用執照。
㈢系爭房屋為阿波羅大樓I棟最高樓層，其上屋頂平臺尚搭建
未保存建物，現為原告占有使用。
四、本院判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；
主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備
之特別要件，負舉證之責任，最高法院著有17年上字第917
號、48年台上字第887號民事裁判要旨足資參照。是以，原
告主張其搭建雨遮前，屋頂平臺年久失修，鋪設水泥、防水
層嚴重龜裂，致系爭房屋漏水；暨108年7月19日豪大雨，
H棟屋頂平臺不及排水，致I、H棟連接處淹水近10公分，
再造成系爭房屋漏水，以注射解決漏水及造成內部裝潢家具
損壞等事實，既為被告否認，自應由原告先負舉證之責。
㈡就原告主張其搭建雨遮前，屋頂平臺年久失修，鋪設水泥、
防水層嚴重龜裂，致系爭房屋漏水乙事，雖提出「①000000
00開始發現漏水」照片、「⑥00000000防漏廠商（管理室主
任介紹）將裝潢挖開實地勘查」照片、「⑦00000000裝潢挖
開後發現鋼筋水泥掉落」照片、「⑧、⑨、⑩00000000裝潢
挖開後見到漏水處」3張照片、「⑪、⑬00000000室內漏水
情形」2張照片（卷頁173、183、185、187、189、
191、193），惟證人即管理室主任 柳合民 證稱：天晴，原
告同意下，廠商把天花板挖開，我沒有上去看，無法回答是
否牆壁或水泥有些裂痕，大樓已經2、30年，不敢講是不是
施工品質問題，鋼筋鏽蝕，水泥脫落，有看到紋路，不記得
水珠有無在上面等語（卷頁216），原告亦未提出其他證據
佐證其主張此部分事實，復參酌被告提出之屋頂平臺照片（
卷頁119至125），要難遽認原告所提上開掉落水泥塊、疑
似水珠等照片所呈現之現象即為屋頂平臺年久失修，鋪設水
泥、防水層嚴重龜裂所致。至於「⑫00000000樓梯間漏水情
形」（卷頁195），核與系爭房屋是否漏水無關，且原告所
提 李有忠 出具估價單（卷頁39）僅能證明雨遮施作費用之估
計而已。
㈢又系爭房屋之屋頂平臺上之未保存建物為原告占有使用，為
兩造所不爭執，屋頂平臺本係公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用之共用部分（
公寓大廈管理條例第3條第4款參照）。而原告稱：未保存
建物是一開始由建商搭建，不在使用執照範圍，沒有編列門
牌，我將未保存建物借給朋友使用，以公有樓梯出入大樓，
該建物之水電與系爭房屋共用電表、水表等語明確（卷頁
156），阿波羅大樓為公寓大廈管理條例施行前即已存在之
大樓，有原告所提建物所有權狀為證（卷頁15），復參酌原
告不予爭執被告提出之屋頂平臺使用狀況照片（卷頁119至
125），足徵位在屋頂平臺之未保存建物早於公寓大廈管理
條例施行前，即由建商原始起造，並移轉予頂樓住戶使用，
核屬公寓大廈管理條例施行前即約定（默示）公寓大廈共用
部分供特定區分所有權人使用之約定專用部分，依公寓大廈
管理條例第55條第2項但書規定，不受同條例第7條各款所
列約定專用部分之限制。是以，縱原告認有修繕之必要，而
在約定專用部分之未保存建物裝設雨遮，亦應由其自行負擔
費用。
㈣就原告主張108年7月19日豪大雨，阿波羅大樓H棟屋頂平
臺不及排水，致I、H棟連接處淹水近10公分，再造成系爭
房屋漏水乙節，原告除提出估價單（卷頁41、43）外，並未
舉證以實其說，而估價單充其量僅能證明頂版滲水注射工程
及室內天花板整修（矽酸鈣板）含壁紙、屋頂1/2B磚截水溝
等項支出費用情形，不能證明豪大雨，H棟屋頂平臺不及排
水，致I、H棟連接觸淹水近10公分，並造成系爭房屋漏水
等事實至明。
五、綜上所述，原告主張之屋頂平臺已為其約定專用部分，縱認
有修繕必要，應由其自行處理、負擔費用；又原告不能證明
豪大雨致H棟屋頂平臺淹水致系爭房屋內滲漏水之事實。從
而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第174條
第2項、第176條第1、2項、第767條等規定，請求如其
聲明之判決，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩
造其餘之攻防或舉證，核與本判決結果無影響，爰不逐一論
列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國108年12月20日
高雄簡易庭法官劉定安
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月20日
書記官張家瑜