裁判字號：臺灣士林地方法院103年簡上字第147號民事判決
裁判日期：民國104年12月25日
裁判案由：減少價金等
臺灣士林地方法院民事判決103年度簡上字第147號上訴人 陳丙田 訴訟代理人 楊子莊 律師被上訴人 杜雅琴 訴訟代理人 金開聖 上列當事人間減少價金等事件，上訴人對於中華民國103年6月
9日本院內湖簡易庭102年度湖簡字第1129號第一審判決提起上訴，本院於104年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：被上訴人前以新臺幣（下同）59
0萬元，向上訴人購買門牌號碼為新北市○○區○○○街○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋）暨其基地，兩造並於民國10
2年3月15日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。被上訴人於簽約前，曾二度經由仲介公司人員即訴外人 林讌 溶（原名 林君蓓 ）帶看系爭房屋，於被上訴人詢問系爭房屋是否有漏水、壁癌等情形時，上訴人均表示無此等情事，惟迄至簽約當日，上訴人告知被上訴人系爭房屋之廚房及浴室二處有漏水狀況，嗣因 林讌溶 為促使兩造能順利成交系爭房屋，故向被上訴人承諾保證必定負責處理該二處漏水之問題，被上訴人方同意買受系爭房屋。詎被上訴人於交屋後拆除原木板以進行裝潢，發現系爭房屋除廚房及浴室外，尚有多處因滲漏水、嚴重壁癌及外牆裂縫等瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵），上訴人顯係於訂約時故意隱瞞系爭房屋有系爭漏水瑕疵之存在，甚於標的物現況說明書中「建物現況是否有滲漏水情形」之備註說明欄，僅勾選「浴室」及「廚房」二處。系爭房屋依其物之通常效用係供居住使用，若有漏水情事，自足影響居住之目的，而屬物之瑕疵。上訴人明知系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，依通常交易觀念應為買賣契約之重要事項，卻未盡告知義務，其給付之內容不符合債之本旨，應已構成不完全給付。又系爭契約第9條第5款已約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，且系爭契約第17條特別約定事項第2點，應僅就系爭房屋浴室及廚房天花板有滲漏水情形排除瑕疵擔保責任，並不及於系爭漏水瑕疵，故上訴人仍應就系爭漏水瑕疵負瑕疵擔保責任。系爭房屋因存有漏水瑕疵，其交易價值約減損29萬5,000元，修繕必要費用經估價結果約為21萬元，又被上訴人因系爭漏水瑕疵尚未修復而無法入住致受有須另行租屋之損失，上訴人均應負損害賠償責任，爰依民法第359條、第179條、第227條、第360條之規定，提起本訴，並聲明：上訴人應給付被上訴人45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（至被上訴人起訴請求上訴人給付逾39萬9,840元暨其法定利息部分，業經原審判決駁回該部分之請求，因被上訴人未據上訴而告確定）。
二、上訴人則以：兩造於簽訂系爭契約前，被上訴人曾二度至系爭房屋現場看屋，每次約30至40分鐘，且被上訴人看屋時曾以圓球型會滾動之物品測試地板是否傾斜及以手敲牆壁測試是否為木板隔間，仔細觀看房屋各處。第二次看屋時上訴人之妻子亦帶被上訴人一家人及買賣雙方之仲介察看系爭房屋頂樓地板狀況，上訴人並告知頂樓地板須重新施作防水措施，要價約10幾萬元。系爭房屋為屋齡32年之公寓，頂樓地板須重新施作防水措施、浴室和廚房兩處有漏水情事及系爭房屋有壁癌之狀況，均為被上訴人於系爭契約簽訂前所知悉。又上訴人自買受系爭房屋迄今業逾20年，除入住時裝潢過外，未曾整修系爭房屋。標的物現況說明書係仲介人員一一詢問屋況，於上訴人口述後由仲介人員所填寫；標的物現況說明書中「建物現況是否有滲漏水情形」，上訴人已勾選「是」，且於備註說明欄之「其他」選項載明「壁癌」二字，非刻意僅勾選浴室及廚房二處，故上訴人自始未隱瞞系爭房屋之瑕疵。上訴人原係以720萬元委託出售系爭房屋，嗣因考量部分屋況需再行整理，故方以低於市價之590萬元與被上訴人成交，讓被上訴人可依自己喜好裝潢整修，雙方對此均已達成共識。況被上訴人所主張之外牆裂縫，尚未經專業鑑定，上訴人認僅為油漆剝落，且既屬外牆，無任何遮蔽物遮掩，自屬外觀清楚可見。又被上訴人主張有漏水情事之房間照片，實則均為同一間房間（下稱系爭房間）之照片，系爭房間於上訴人居住期間未曾有任何滲漏水情事發生，且系爭房間位於有滲漏水之廚房旁，基於整體漏水瑕疵考量，一般房屋買賣交易之買受人當可預見系爭房間之牆壁可能有壁癌。又系爭房屋位於汐止地區，天候本潮濕多雨，漏水又常係出於建物結構問題，被上訴人於買受系爭房屋時即已知悉屋況有部分漏水情形，並願自行負擔浴室及廚房天花板滲漏水之修繕責任，且被上訴人應可預見公寓管線結構複雜，房屋其他部分可能也有滲漏水、壁癌之情形，復以上訴人出賣價金低於市價等情，均可推知被上訴人係明知或因重大過失而不知系爭房間有滲漏水、壁癌之瑕疵，故上訴人應無庸負擔任何瑕疵之修繕責任。另系爭契約第9條第5款係屬定型化契約條款之一部，契約內容應探究當事人之真意，買賣雙方既於系爭契約第17條訂定特別約定事項，顯見上訴人並無保證系爭房屋無瑕疵，上訴人亦非故意不告知系爭漏水瑕疵，自不負瑕疵擔保之責。況系爭房屋鄰近地區之交易行情，平均交易單價為每坪27萬1,460元。而上訴人出賣價金為590萬元，全屋坪數為26.72坪，平均交易單價為22萬836元，平均每坪低於市價5萬元。依此推算，上訴人已以低於市場行情133萬6,000元出售，遠多於被上訴人所請求之45萬元，故如依被上訴人主張而減少價金，顯對上訴人失之公平。況系爭房間約占2.5坪，是上訴人應負之過失比例分擔至多為9.4%。
另上訴人於不知情下，替被上訴人付10萬元之仲介費等語，並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人39萬9,840元，及自102年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服而提起上訴，所陳除與原審同外，另補陳：系爭房屋公寓外牆面、屋頂平台、女兒牆因既有防水粉刷劣化及年久維修失當而造成滲水、 白華 等現象，並非一般所謂之「漏水」。被上訴人業已將系爭房屋以855萬元交由仲介公司出售，可知被上訴人應為投資客，並非為供自住而買受系爭房屋，足認被上訴人因購買系爭房屋獲利甚多，而上訴人獲利甚微，且上訴人嗣藉由房屋仲介人員進入系爭房屋察看，被上訴人未更換管線及浴室水龍頭，僅頂樓地板塗漆、裝修室內天花板，均屬簡易施作，故被上訴人所請求之賠償金額已高出其實際花費之修繕費用。又系爭房屋於原審經鑑價為627萬4,422元，被上訴人既以低於市場價格之590萬元購得系爭房屋，卻再以系爭房屋老舊為由，向上訴人求償，顯有違誠信原則。系爭契約第17條已特別約定上訴人不就系爭房屋廚房及浴室漏水部分負瑕疵擔保之責，且林讌溶亦因此賠償被上訴人4萬多元，故該部分之瑕疵應非本件賠償範圍。至系爭房屋之壁癌，係因公寓共用部分年久失修所致，應由全體住戶共同負責，並按比例分擔修繕費，不應由上訴人賠償予被上訴人，上訴人應僅須負擔23萬2,320元之5分之1，亦即4萬6,464元。新北市建築師公會103年3月26日鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）中關於「外牆側內牆牆面粉刷層打除、水泥砂漿粉光、塗佈防水塗料、刷乳膠漆」、「更新全屋電力管線設施」項目，均亦不在滲漏水之瑕疵擔保範圍內。至「廚房修復工程」6,000元部分，上訴人願意賠償。「廢料清理及運什費」1萬6,660元、「利潤、稅捐及管理費」4萬9,980元，上訴人應僅須負擔1萬492元，總計6萬2,956元。再者，鑑定報告指出系爭房屋僅有壁癌（白華）而無漏水，縱有滲水，亦無如水管破漏一般所謂之漏水情形存在。系爭房屋屋齡已達32.25年，因房屋老舊必有之滲水現象，被上訴人購買系爭房屋時，自應列入考量，自不得因房屋老舊之滲水而向上訴人求償。復依固定資產耐用年數表所示，住宅用加強磚造房屋，耐用年數為35年，鑑定報告以最新建築技術估計修復所需金額，而未扣除折舊，亦不足採。因系爭房屋尚有使用年限餘額2.75年，扣除折舊後，上訴人應僅須負擔4,946元。然上訴人因已遭臺灣臺北地方法院以北院103司執字第72758號執行命令扣押5萬8,000元之存款，是上訴人實無須再為任何賠償等語，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則稱：原審判決所認定上訴人應負擔瑕疵擔保責任之範圍本不包括系爭房屋廚房及浴室漏水部分。鑑定報告已載明系爭房屋確存有系爭漏水瑕疵，更指出系爭房屋廚房上方鋼樑結構體破壞係出自於人為因素，且有危害安全之虞。白華現象產生之原因係壁體受到外來水分入侵後，水分與壁體中水泥成分的鎂、鈣等離子反應，所產生之一種氫氧化物，當氫氧化物反應至外部時，則會與室內中二氧化碳接觸而成為特殊結晶體，即肉眼可見之壁癌，故白華現象之產生絕非一夕之間所造成，此適足證上訴人辯稱系爭房屋無滲漏水瑕疵或抗辯其無故意隱匿瑕疵存在云云，均屬卸責之詞。系爭房屋非預售屋或甫興建完成之房屋，兩造於締約之際即係按系爭房屋屋齡進行議價，是上訴人屢以應額外折舊為辯，顯屬無據。況上訴人於原審並未抗辯折舊之問題，自不得於上訴後再為主張。上訴人惡意隱匿系爭漏水瑕疵，且系爭房屋室內電路管線因漏水腐蝕，白華現象亦係因系爭漏水瑕疵所致，自均應屬本件瑕疵擔保責任之範圍。而系爭漏水瑕疵係發生於瑕疵擔保期間內，上訴人本應負擔瑕疵擔保之責，至修繕費用應否由全棟住戶共同分擔之爭議，應由上訴人另訴解決，自與本件爭執無涉。又系爭房屋經被上訴人自行僱工逐一進行修繕及補強後，歷經不計其數之大小雨季或颱風，均未再有白華現象或滲漏水之情形，相較於系爭房屋交屋後5日，一場午後小雨即發生滲漏水現象，顯見當時之瑕疵已嚴重致系爭房屋不堪任何雨勢之考驗。被上訴人雖已修復上開瑕疵，然鑑於上訴人惡意隱匿系爭漏水瑕疵致被上訴人所蒙受購屋之苦，對於上門看屋之人均據實告以系爭漏水瑕疵而未有絲毫隱匿，縱委託國內大型房屋仲介公司託售系爭房屋，甚經2次降價求售，迄今未曾有任何人出價，可見上訴人當初如未隱匿系爭漏水瑕疵，欲以正常市價出售系爭房屋顯為不可能之事。又被上訴人係首次購屋，並非投資客，現將系爭房屋出租以繳付貸款。從而，原審據鑑定報告認定修復系爭漏水瑕疵須費39萬9,840元，並無違誤等語置辯，並聲明：上訴駁回。
四、不爭執之事項：㈠被上訴人前以590萬元向上訴人購買系爭房屋暨其基地，兩造並於102年3月15日簽署系爭契約。
㈡上訴人於簽約當日告知被上訴人系爭房屋之廚房及浴室二處
有漏水狀況，嗣因 仲介林讌 溶為促使兩造能順利成交系爭房屋，故向被上訴人承諾保證必定負責處理該二處漏水之問題，被上訴人方同意買受系爭房屋。
㈢系爭房屋除廚房及浴室外，尚有多處因滲漏水、嚴重壁癌及外牆裂縫等瑕疵即系爭漏水瑕疵。
㈣上訴人於標的物現況說明書中「建物現況是否有滲漏水情形」之備註說明欄，僅勾選「浴室」及「廚房」二處。
五、得心證之理由：㈠上訴人未能舉證被上訴人於系爭契約簽訂前知悉頂樓地板須
重新施作防水措施情事；及被上訴人明知或因重大過失而不知系爭房屋有部分漏水情形：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。經查：上訴人於出售系爭房屋時，在102年1月27日填寫標的物現況說明書中「建物現況是否有滲漏水情形」之備註說明欄，亦僅勾選「浴室」及「廚房」兩處有漏水及壁癌，且於102年3月15日簽訂不動產買賣契約書時，特別在系爭契約第17條第2項約定「甲乙雙方確認本物件浴室及廚房天花板有滲漏水情形，由甲方自行付費修繕，乙方就前述滲漏水部分不負瑕疵擔保責任。」（原審卷第13-17頁、第25頁），故上訴人並未以上開文件告知被上訴人系爭房屋尚有系爭漏水瑕疵等情，應可認定。且系爭漏水瑕疵於契約成立時即已存在，系爭房屋於系爭漏水瑕疵處之漏水、壁癌發生之牆壁外圍均以薄木板包覆，鋼筋外露處亦有塑膠天花板遮隱等情，復經原審勘驗現場明確，並製有勘驗筆錄1份在卷可佐（原審卷第89-90頁）。故被上訴人於收受系爭房屋時，因系爭漏水瑕疵處有木板及天花板之包覆阻隔，衡情自無從依通常檢查而發現系爭漏水瑕疵，尚難認被上訴人有何重大過失而不知有系爭漏水瑕疵存在。
⒉至上訴人雖抗辯房地產標的物現況說明書中上訴人已勾選建物現況有滲漏水情形及載明「壁癌」二字云云，然查：
上訴人自承房地產標的現況說明書乃由仲介人員所填寫，並未能舉證上訴人或仲介人員是否確實告知買受人即被上訴人，自難認被上訴人明知系爭漏水瑕疵之存在。況被上訴人所收受之標的物現況說明書僅記載浴室及廚房漏水，並未記載系爭漏水瑕疵，該標的物現況說明書且經上訴人簽名（原審卷第25頁），則被上訴人買受系爭房屋前，確實不知系爭漏水瑕疵，應可認定。
⒊此外，上訴人就其抗辯被上訴人於系爭契約簽訂前有何知
悉頂樓地板須重新施作防水措施情事，自難認其抗辯為真正。
㈡被上訴人主張減少價金，對上訴人並未顯失公平或違反誠信原則：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而依一般社會觀念，房屋乃遮風避雨之處所，購屋者購置房屋時，無不期望所購買之房屋堅固、耐用並具備符合一般品質之安全性，而房屋之通常效用即為供遮風避雨之使用，倘有漏水或結構安全不足情形，自足影響居住之目的，缺乏且減少其經濟價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。
⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人得請求減少價金。民法第359條定有明文。系爭房屋既有系爭滲漏水瑕疵存在，依通常交易觀念應為買賣契約之重要事項。且依系爭契約第9條第5款約定：「乙方（即上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，故上訴人就系爭漏水瑕疵，即須負瑕疵擔保責任，應可認定。又系爭漏水瑕疵其中外牆裂縫部分依系爭契約第9條第5款約定屬於影響結構安全之瑕疵等情，有社團法人新北市建築師公會函覆1份附卷可佐（本院卷第61頁），故綜觀系爭漏水瑕疵之全部細節內容，系爭漏水瑕疵情節亦非輕微，且被上訴人係主張減少價金，並非主張解除契約，對上訴人並未顯失公平之可言。
⒊民法第359條規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是
買受人請求減少之價金數額，自應依系爭房屋若未有系爭漏水瑕疵之市場價值與因具有系爭漏水瑕疵所導致市場價值減少之實際價格相比較，以為計算之基準。於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號判決要旨參照）。系爭房屋確實存有系爭漏水瑕疵，而依據新北市建築師公會就系爭房屋之系爭漏水瑕疵修繕費用為39萬9,840元（不包含依約應由被上訴人應自行負擔修繕之浴室及廚房部分），故被上訴人主張系爭房屋存有之系爭漏水瑕疵，交易價值減損之部分為系爭漏水瑕疵修繕費用39萬9,840元，即屬允當，並未有何違反誠信原則可言。又系爭房屋因系爭漏水瑕疵導致改善修復工程之項目及費用詳如新北市建築師公會鑑定報告書所載，故新北市建築師公會建築師公會本於其專業判斷因系爭漏水瑕疵而需為改善修復工程即應如鑑定報告內容所示，上訴人抗辯鑑定報告中關於「外牆側內牆牆面粉刷層打除、水泥砂漿粉光、塗佈防水塗料、刷乳膠漆」、「更新全屋電力管線設施」項目不在系爭漏水瑕疵擔保範圍云云，顯係片面考慮而未足採憑。
⒋至上訴人雖抗辯因考量部分屋況需再行整理，故方以低於
市價之590萬元與被上訴人成交云云。經查：系爭房屋經原審囑託宏大不動產估價師聯合事務所鑑定於102年3月15日在正常條件下之市價為627萬4,422元，固有該估價報告在卷可按。然上訴人於102年1月27日原委託有巢氏房屋以720萬元出售系爭房屋，嗣因委託期間內無法以該價格售出，上訴人乃於102年3月12日再簽定委託事項變更契約書，將委託出售價格自動調降至600萬元，有該一般委託銷售契約書及委託事項變更契約書各1份在卷足憑（原審卷第140-143頁）。足見上訴人乃為求順利出售系爭房屋而降價求售，且依該一般委託銷售契約書及委託事項變更契約書內容，均未足認定上訴人是否因系爭漏水瑕疵而降低出價。而最後上訴人以590萬元出售系爭房屋予被上訴人等情，依兩造當時之仲介人員林讌溶及 呂家慧 之書狀陳述，亦表達該價格為當時市場之合理價格等語（原審卷第168頁），故本件系爭房屋之售價與鑑定報告估計之市價雖略有出入，然上訴人既未告知被上訴人系爭房屋存有系爭漏水瑕疵，則系爭房屋最終之售價，乃依通常情形買賣時議價之正常情形，而難認該差價為被上訴人自行修繕系爭漏水瑕疵之目的，上訴人此部分抗辯，均難認可採。㈢上訴人抗辯系爭鑑定報告修復所需金額應扣除折舊，為無理由：
按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，固不排除民法第213條至第215條之適用。惟修復費用以必要者為限，如係以新品換舊品，應予折舊（最高法院82年度台上字第892號判決參照）。故僅於物被毀損時，因修復費用以必要為限，故以新品換舊品時，依法始應予折舊。本件上訴人既為出賣人，依民法第354條第1項前段規定對於買受人即被上訴人，乃應擔保系爭房屋依民法第373條之規定危險移轉於被上訴人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，故系爭房屋既有系爭漏水瑕疵存在，上訴人依法本應於交付前修繕系爭房屋至未有系爭漏水瑕疵之狀態，自未有以新品換舊品而將修繕費用予以折舊之可言。
㈣系爭房屋之系爭漏水瑕疵其中頂樓共用部分之修繕亦應由上訴人負擔：
本件上訴人既為出賣人，依民法第354條第1項前段規定對於買受人即被上訴人，乃應擔保系爭房屋依民法第373條之規定於危險移轉於被上訴人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵乙節，已如前述。故上訴人依系爭買賣契約，本即應交付未有瑕疵之系爭房屋，亦即不論系爭漏水依法應由何人修繕，上訴人均應交付無瑕疵之系爭房屋。況系爭房屋所在之公寓共有10戶，各住戶僅約每年繳納公費1,000元，以修繕公共區域之燈泡等情，業據上訴人陳述明確（本院卷第32頁背面）。故上訴人明知依系爭房屋所在之公寓維護慣例，亦未有由住戶全體分攤頂樓共用部分修繕情形之可言，上訴人執之抗辯，即屬無據。
六、綜上所述，被上訴人本於買賣關係，主張上訴人就系爭房屋之系爭漏水瑕疵負瑕疵擔保責任，並請求減少價金，上訴人應給付被上訴人39萬9,840元，及自102年11月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國104年12月25日
民事第三庭審判長法官黃莉莉
法官黃珮禎法官陳燁真以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國104年12月30日
書記官吳旻玲