裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第1350號民事判決
裁判日期：民國103年08月25日
裁判案由：返還共有物等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第1350號原告太平江山社區管理委員會法定代理人 朱銘煌 訴訟代理人 李宣毅 律師
賴盈志 律師 林漢青 律師被告 王柳蓁 訴訟代理人 王茂青 上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國103年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠緣訴外人五淵建設企業股份有限公司（下稱五淵建設公司）
，於民國80年間，在臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地上興建住宅大樓「太平江山NO.1」社區（下稱系爭大樓），並以訴外人即五淵建設公司董事長 陳永基 為出賣人與各承購戶簽訂房屋預定買賣契約書。依系爭買賣契約書第10條約定：「契約經雙方同意簽署生效後，壹式貳份，甲乙雙方各持乙份為憑，印花雙方自貼，另房屋預定買賣契約書、代刻印章委託書、代辦貸款委託書、建材及設備說明書、代管合約，同為本約之一部分。」而於系爭買賣契約書「附件㈢，建材與設備」一項則記載「休閒設施：⒈媽媽親子育樂教室」。故於大樓興建完成後，即由訴外人即陳永基之兄長 陳永昌 ，將其所有坐落於同段1944建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00巷00號房屋（亦位於系爭大樓內，下稱系爭房屋）提供作為系爭大樓之媽媽親子育樂教室，且系爭房屋旁邊之通道，平時即供作系爭大樓住戶通行後門、花園、腳踏車停車場等公共設施之用。全體住戶使用媽媽親子教室並通行系爭通道，迄今已達二十餘年。
㈡陳永昌名下之系爭房屋嗣經鈞院102年度司執字第11163號強
制執行事件拍賣，於拍賣公告中已載明「不點交」、及「本件建物查封時，據債權人之代理人稱係社區公共設施，拍定後不點交」等語。然被告自法院拍定取得系爭房屋之所有權後，卻於系爭房屋內裝設水、電錶，並拆除系爭房屋與系爭通道間之牆壁，封閉系爭道路進行裝修，欲作為私人住宅之用，致全體大樓住戶無法繼續使用系爭房屋作為媽媽親子教室及經由該通道通行。雖經原告屢次勸阻，被告均置之不理，仍繼續拆除系爭房屋之其他圍牆，並持續以黃色封條封閉系爭通道。
㈢按建商與各住戶於買賣契約中約定將其所有專有部分提供作
為社區公共設施，性質上該專有部分應成為約定共用部分，此參照公寓大廈管理條例第3條第3款及第6款之規定自明。
則應認為區分所有權人就系爭房屋之使用，已成立分管契約。且建商與各承購戶間之房屋預定買賣契約既為出賣人與各承購戶一致同意之內容，亦應構成住戶共同遵守之規約。被告既為系爭房屋之繼受人，依民法第799條之1第4項之規定，自當繼受此分管契約及規約之效力。
㈣縱認建商與全體承購戶之房屋預定買賣契約書內容，不能構
成社區之規約，然法院於拍賣公告中已註明系爭房屋係作為社區之公共設施，故不予點交，顯見被告於參與拍賣時早已知悉系爭房屋已由建商與全體住戶約定作為公共設施使用，自非善意第三人。則被告仍應受上開建商與全體承購戶就系爭房屋使用權限約定之拘束。爰依民法第799條之1第4項、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告遷離並移轉系爭房屋之占有予社區之全體區分所有權人，並應給付回復系爭房屋之修繕費用新台幣(下同)50萬元。
㈡聲明：
⒈被告應自其所有坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○號
土地上之同段第1944建號即門牌號碼為臺中市○○區○○路0段00巷00號之建物遷離，並移轉占有予太平江山社區大樓之全體區分所有權人。
⒉被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准予假執行之宣告。
二、被告方面：系爭房屋是經由法院之拍賣程序而取得，有獨立產權，並未標示為社區共用之親子教室，原告若有損害，應是向五淵建設公司求償等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項：
⒈被告經由本院第102年度司執字第11163號強制執行程序，
拍賣取得系爭房屋。該房屋於法院之拍賣公告曾註明「不點交」。
⒉系爭房屋之前手為訴外人陳永昌，即興建系爭房屋之五淵建設公司負責人之兄長。
⒊依五淵建設公司與當時之承購戶所簽訂之房屋預定買賣合
約書附件㈢建材與設備、休閒設施第1點約定，五淵建設公司興建之系爭大樓應附設媽媽親子育樂教室。
⒋陳永昌於大樓完工交屋後，無償提供系爭房屋作為社區媽
媽親子育樂教室使用迄今。社區住戶平時並經由系爭房屋旁之通道通行後門、花園及腳踏車停車場（註：媽媽親子育樂教室及通道，均屬系爭房屋所有權之範圍）。
⒌被告自法院拍賣取得系爭房屋後，將系爭房屋與通道間之牆壁拆除，進行施工。
㈡爭執事項：
⒈系爭房屋之前手陳永昌無償提供系爭房屋供社區大樓住戶
作為媽媽親子育樂教室、及通道使用，其法律關係為何？上開法律關係是否拘束自法院拍賣取得系爭房屋之被告？⒉原告請求被告遷讓返還系爭房屋予全體區分所有權人，有
無理由？⒊原告請求被告給付系爭房屋回復原狀之費用，有無理由，
金額以若干為合理？
四、法院之判斷：㈠原告固主張建商於80年間與系爭大樓之各承購戶簽訂房屋預
定買賣契約時，已承諾提供社區媽媽親子育樂教室之公共設施，且於大樓完工後，確實將系爭房屋作為社區之媽媽親子育樂教室使用，故參照最高法院91年台上字第2477號判決意旨，應認區分所有權人間，已成立分管契約，則受讓系爭房屋之後手即被告，自應受該分管契約之拘束。惟所謂分管契約，乃指共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理；或共有人就共有物之管理方法所成立之協議之謂(最高法院100年台上字第1776號判決、99年度台上字第1553號判決參照)。惟本件係建商將系爭大樓內之其中一戶專有部分房屋，提供作為公共設施使用，並非針對大樓之共有部分之使用及管理方式為約定，能否謂針對專有部分約定為共用，即成立所謂分管契約，已非無疑。況且，建商與各承購戶之房屋預定買賣契約書，僅約定建商應提供媽媽親子育樂教室，惟並未明確約定系爭房屋就是媽媽親子育樂教室之所在。茲建商與各承購戶之房屋預定買賣契約中，對於媽媽親子育樂教室之位置，既未特定，則更難以此認定各承購戶間就系爭房屋之管理使用有所謂分管契約存在。㈡原告又主張，依民法第799條之1第4項規定，區分所有權人
間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束，茲被告既為系爭房屋之繼受人，自應繼受社區規約之權利義務等語。惟按所謂規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項而言，此由公寓大廈管理條例第3條第12款之規定自明。惟本件系爭房屋之所以作為社區之媽媽親子育樂教室使用，係建商依房屋預定買賣契約書之約定，為履行對住戶之承諾而提供。對於系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，並未經區分所有權人會議之決議，自不具有規約之性質。從而，原告主張被告依民法第799條之1第4項之規定，應繼受上開約定云云，亦屬無據。
㈢有關系爭房屋作為社區媽媽親子育樂教室使用，係建商為履
行與承購戶間之買賣契約之義務而來，已如前述。且證人即系爭房屋之原所有權人陳永昌於本院審理時亦證稱：五淵建設公司之實際負責人是伊父親，大樓蓋好後，系爭房屋由伊分得，並登記為所有權人。當時是由父親與承購戶協調，所以才將伊名下之系爭房屋提供給社區作為媽媽親子育樂教室，因為當時伊沒有實際住在那裡，所以對於父親的決定並沒有反對，但社區並沒有與伊簽訂任何契約等語(見本院103年8月11日言詞辯論筆錄)。由此可知，系爭房屋之原所有權人陳永昌僅係為配合建設公司對承購戶之承諾，因而無償提供系爭房屋供社區之住戶使用，故其與社區全體住戶間就系爭房屋，應僅存在無償使用借貸契約之關係。按「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」，此有最高法院59年度台上字第2490號判例足參；又按「使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利」，亦有最高法院93年度台上字第1948號判決可資參照。本件系爭房屋之原所有權人陳永昌與社區住戶間，就系爭房屋既僅存在使用借貸契約之關係，則陳永昌因法院之拍賣程序而將系爭房屋移轉予被告所有，該社區住戶自不得對被告主張有使用借貸之權利存在。
㈣綜上所述，系爭房屋之前手即陳永昌與原告社區之全體區分
所有權人間就系爭房屋之使用借貸關係，並不能拘束繼受系爭房屋所有權之被告，則被告占有使用系爭房屋，並為裝修等行為，自屬本於所有權之權能而為，並無不法。從而，原告請求被告自系爭房屋遷離，並移轉占有予社區之全體區分所有權人，同時賠償回復原狀之修繕費用，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年8月25日
民事第三庭法官高英賓正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月25日
書記官鄭淑英