裁判字號：臺灣新北地方法院101年重訴字第614號民事判決
裁判日期：民國102年03月26日
裁判案由：返還土地
臺灣新北地方法院民事判決101年度重訴字第614號原告 張燈輝 訴訟代理人 陳文億 律師被告 陳妙妃
陳和君 陳永親 張美珠 陳奕愷 陳怡安 兼上三人訴訟代理人 陳奕廷
主文被告應連帶將坐落新北市○○區○○段○○○○號、面積八二四點三八平方公尺之土地返還予原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟肆佰柒拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆仟肆佰參拾伍萬壹仟陸佰肆拾肆元，為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣坐落新北市○○區○○段○○○○號（重測前為彭福段後村小段62-1地號）、面積824.38平方公尺之土地（下稱系爭土地）原為訴外人 周進益 所有，而訴外人 陳滿男 即太順汽車駕駛人訓練班負責人，前於民國80年3月30日向周進益承租系爭土地作為汽車駕駛人訓練場地，租期為6年，且陳滿男於81年12月22日書立保證書，承諾於周進益需建築房屋時，願意提前交還系爭土地，其後經86年4月1日、90年3月1日、96年3月1日3次續約，最後1次租期至102年4月1日止。又陳滿男於98年6月去世，被告分別係陳滿男之配偶或子女，依民法第1148條規定，由渠等繼承陳滿男就系爭土地之租賃權利及義務。而周進益亦於99年9月9日將系爭土地出售予原告，並於同年10月20日完成所有權移轉登記，原告隨即與訴外人弘華建設有限公司（下稱弘華公司）合作，欲合建房屋作為傳統市場之用，且已完成地上建物之設計並報請新北市政府核准。
㈡、陳滿男於96年3月1日與周進益續訂之租約，係以6年為限，且未經公證程序，依民法第425條第2項規定，該租賃契約對原告不生繼續存在效力，被告之占有即係無權占有，爰依民法第767條第1項規定，請求被告負連帶返還系爭土地之義務。退步言，縱使被告就系爭土地有租賃權存在，惟原告繼受系爭土地後，已經新北市政府核准蓋房屋建市場之用，則陳滿男生前同意提前交還土地之條件已成就，被告亦應繼受此承諾，將系爭土地交還予原告，原告並以起訴狀繕本為終止租約之通知。又系爭租約將於102年4月1日到期，原告亦得依民事訴訟法第246條規定，請求被告於租約到期後返還系爭土地予原告等語。
㈢、聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告之被繼承人陳滿男自80年3月30日起即向地主周進益承租系爭土地作為汽車駕駛人訓練場地使用，每6年換1次契約，故被告係本於陳滿男與周進益所簽訂之租賃契約而合法占有系爭土地。而依原告以其向周進益買受系爭土地後，與訴外人弘華公司合建房屋作為傳統市場，則陳滿男承諾之還地條件已成就，及其終止租約之主張，可見原告已同意繼受周進益與陳滿男間之租賃契約，兩造間存有租賃關係。又原告所提之證明書上陳滿男之簽名並非真正，無法證明陳滿男曾有提前交還土地之承諾。而縱使該證明書屬真正，其記載內容係以周進益需要建築房屋為條件，惟周進益已將系爭土地出售予原告，該條件即確定不會成就。再者，被告均有將租金給付予周進益及提存於法院，並無違約情事，原告無權提前終止租約，自不生終止之效果。
㈡、另系爭土地經周進益之代理人 周郁富 於98年2月9日與陳滿男修訂新租約，租期至104年2月9日止，原告應一併繼受該租期之約束。又周郁富與原告之子於100年12月29日擅自進入系爭土地所在之太順汽車駕駛人訓練班機車場地，破壞地上設施，安置界椿。嗣周郁富與被告陳永親達成和解，約定地主周進益等人及利益相關人弘華公司與原告，於未協議完成有關租約及地上物補償之前，不得禁止及破壞訓練班使用其土地，三方亦需續遵守租約。而原告亦為上開和解書所載應受約束之人，於上開條件成就前，原告無權請求被告返還系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭土地原係周進益所有，周進益於99年9月9日將之出售予原告，並於同年10月20日完成所有權移轉登記。
㈡、被告之被繼承人陳滿男前於80年3月30日向周進益承租系爭土地供作汽車駕駛人訓練班使用，租期6年。雙方並於86年
4月1日、90年3月1日、96年3月1日續訂6年租約，且均未經公證。而96年3月1日訂立之租約，租期至102年4月1日止。
㈢、系爭土地現由被告作為機車駕駛訓練場占有使用中。
四、得心證之理由：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查原告主張訴外人周進益於99年9月9日將系爭土地出售予伊，並於同年10月20日完成所有權移轉登記之事實，業據其提出土地登記第二類謄本及新北市地籍異動索引各1份為證（見本院卷第18頁、第54頁），且為被告所不爭執，自堪信原告為系爭土地所有權人。原告再主張兩造間並無租賃關係存在，然被告無權占有系爭土地供作機車駕駛訓練場使用，請求被告應連帶返還系爭土地等情，並提出照片
1幀為憑（見本院卷第55頁）。而被告雖不否認系爭土地現由渠等作為機車駕駛訓練場占有使用中，惟辯稱係有權占有，並以前揭情詞置辯。則依上開說明，被告自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
㈡、被告雖辯稱渠等之被繼承人陳滿男與原地主周進益間就系爭土地訂有租賃契約，原告應受該租約之拘束等語。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。經查，被告之被繼承人陳滿男前於80年3月30日向原地主周進益承租系爭土地，租期
6年，並於86年4月1日、90年3月1日、96年3月1日續約3次，且均未經公證之事實，此有土地租賃契約書1份及土地續約同意書2紙在卷可稽（見本院卷第8至10頁、第12至13頁），復為兩造所不爭執。則陳滿男與周進益所簽立之最新租賃契約係成立於96年3月1日，為在上揭民法第425條第2項修正之89年5月5日施行之後，自有該修正條文規定之適用。次查，陳滿男與周進益於96年3月1日簽訂之土地續約同意書，其租賃期限係自96年3月1日起至102年4月1日止，租期長達6年，已逾5年期限，且未經公證，依民法第425條第2項之規定，本件並無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，是被告自不得執陳滿男與周進益間之租賃契約，對於系爭土地所有權之受讓人即原告，主張該租賃契約仍繼續存在。
㈢、被告雖又辯稱周進益之代理人周郁富與陳滿男於98年2月9日另有簽訂新租約，租賃期限變更為104年2月9日止，原告應受該租期之拘束云云，並提出之土地續約更改同意書1紙為證（見本院卷第130頁）。惟觀諸該更改同意書之記載，其上並未有周進益之簽章，且其契約標的係記載針對坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號之土地，顯與系爭土地無涉，復經原告否認其內容之真實性，已難認被告此部分之抗辯為可採。被告雖辯稱：上開更改同意書上之地號應係誤載云云。惟查，上開更改同意書上之地號與系爭地號相差甚多，依通常情形，尚難認有誤載之可能。而縱認上開更改同意上記載之土地與系爭土地相同，惟依前開說明，周進益與陳滿男間簽訂未經公證之期限逾5年之不動產租賃契約，並無民法第425條第1項規定之適用，是被告亦無從再執續約更改書為由，以對抗原告。
㈣、被告雖再辯稱原告援引陳滿男承諾提前還地之證明書及原告為終止租約之通知，可見原告已同意繼受上開租賃契約一節。惟查，原告起訴狀上僅係記載：退一步言，縱使租約對原告生效等語，亦即原告係於倘法院認定其應繼受前手周進益之出租人地位之前提下，所為之備位攻擊方法，尚難逕認原告有逕自承認繼受周進益所簽訂之租賃契約之意思。此外，被告復未提出兩造間有何由原告繼受上開租賃契約之約定，則被告對原告仍無從主張渠等間有租賃關係存在。
㈤、被告復辯稱渠等均有繳納租金，並無違約情事云云。惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是所謂租賃契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立。經查，縱使被告曾有繳納租金予原地主周進益及將租金提出於法院之情事，惟依前揭說明，尚不能據此推認兩造間就租賃物及租金有一致之意思表示，自亦無從認定兩造間有租賃關係之存在。
㈥、另被告辯稱周郁富與被告陳永親已達成和解，原告亦為受拘束之人，於完成有關地上物補償之前，不得禁止或破壞被告使用系爭土地云云，並提出和解書1紙為證（見本院卷第
131頁）。惟債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。經查，訴外人周郁富與被告之一陳永親固曾於100年12月29日簽立和解書，其中記載：「太順汽車駕駛人訓練班、周進益等人之地主及利益相關人暨弘華建設有限公司及張燈輝先生，在未協議完成有關租約及地上物補償物之前，不得禁止及破壞太順汽車駕駛人訓練班使用其土地，三方就此協議亦需續遵守租約。」等語，然該和解契約既非原告與被告全體共同簽立，亦即原告與除被告陳永親以外之人均非和解契約之當事人，則被告自不得以該和解契約拘束原告，是被告此部分之抗辯，亦屬無理。
㈦、綜上，兩造就系爭土地並未成立任何租賃契約，被告復未能證明其就系爭土地有何合法正當之占有權源，則被告將系爭土地供作機車駕駛訓練場使用，已構成無權占有。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求排除被告無權占有，並將系爭土地返還予原告，洵屬有據，應予准許。
五、縱上所述，原告依據民法第767條第1項規定，請求被告應連帶將坐落新北市○○區○○段○○○○號、面積824.38平方公尺之土地返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年3月26日
民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國102年3月26日
書記官彭麗紅