裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年上字第260號民事判決
裁判日期：民國95年05月16日
裁判案由：請求移轉所有權登記
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度上字第260號上訴人乙○○訴訟代理人 蔡坤旺 律師複代理人 許曉怡 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 李淵源 律師
莊崇意 律師上列當事人間請求移轉所有權登記事件，上訴人對於中華民國94年6月15日臺灣彰化地方法院94年度訴字第48號第一審判決提起上訴，本院於95年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於93年9月14日向上訴人買受坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、建、面積54平方公尺及其上建物即建號428號、門牌彰化縣彰化市○○街○○號鋼筋混凝土加強磚造2層樓房，第1層面積15.15平方公尺、第2層面積38.14平方公尺、騎樓面積20.13平方公尺建物一棟(下稱系爭土地及房屋)，約定總價為新台幣（下同）450萬元，伊已付清第1期簽約款50萬元及第2期款100萬元，其餘第3期尾款則約定以向銀行辦理抵押貸款支付，詎上訴人卻以土地增值稅過高為由拒將系爭土地及房屋移轉登記予伊，為此，依買賣之法律關係請求命上訴人應將系爭土地及房屋所有權全部移轉登記予伊之判決。
二、上訴人則以：㈠系爭不動產係伊於93年間向原審法院執行處（案號92年度執
字第4524號）標得之法拍屋，其中土地部分拍定金額為362萬3000元，建物部分拍定金額為64萬元，合計426萬3000元，加上過戶繳付之契稅3萬7470元及地政士代辦費9604元，是伊購買系爭不動產支出之成本共431萬0074元。本件不動產移轉過戶如依93年度土地增值稅減半徵收，以一般稅率計算高達48萬3879元，與前揭購屋成本合計共479萬3953元，而伊僅以450萬元出售予被上訴人，伊購買系爭不動產之成本遠高於買賣價格，並將倒賠近30萬元，伊斷不可能如此做，故被上訴人辯稱雙方無約定適用自用住宅稅率，顯違一般經驗法則及論理法則。
㈡雙方簽約時即約定系爭不動產移轉過戶須依自用住宅稅率申
請，如此依93年土地增值稅減半徵收計算僅約為7萬8000元，上訴人尚有12萬元之價差，始同意以450萬元出售，此由契約第12條第4款規定：「賣方主張依自用住宅優惠稅率向稅捐機關申請核課增值稅。」，亦證被上訴人所謂伊係事後以此為藉口不履約實屬不實。未料被上訴人於簽約後拒不依伊及雙方委託之地政士 陳怡中 之通知，依契約第7條第5款約定配合辦理自用住宅稅率之申請；且伊於93年12月2日又向彰化縣花壇鄉調解委員會聲請調解，被上訴人雖到場稱欲配合辦理，惟事後仍一再推拖，致使本件無法依自用住宅稅率課稅，而彰化稅捐稽徵處核定土地增值稅為48萬3879元。依此，被上訴人行為已嚴重違反雙方約定，伊依契約第10條第
1款規定解除兩造之買賣契約，並依該條規定沒收被上訴人繳交之價金作為違約金。
㈢依財政部89年4月29日台財稅字第08904530號函要旨明確認
定：「經法院拍賣取得之土地再移轉與他人，其地上建物如屬拍賣點交者，自點交之日起查核其出售前使用情形。」該函說明2明確記載：「查土地所有權人出售其自用住宅用地，依照土地稅法第34條第2項規定於出售前1年內曾供營業使用或出租者不適用自用住宅用地優惠稅率徵收土地增值稅，上項規定出售前1年內曾供營業使用或出租一節，對於取得土地所有權後，自始即供自用住宅之用，而未供營業使用或出租者，不論取得所有權是否滿一年，其所有權人出售該土地時，如符合土地稅法第9條及第34條之規定者，均得依法適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅，前經本部69年2月12日台財稅第31316號函解釋在案，‧‧‧惟對於經法院拍賣取得之土地再行移轉案件，其地上建物如屬拍賣點交者，於法院點交之前，拍定人雖已取得房地所有權，實際上尚無法管理使用該房地，為顧及其權益，准予自法院點交之日起查核其使用情形，至於如屬拍賣不點交者，則自領得權利移轉證書之日起查核。」依此，系爭不動產係伊於93年間經原審法院民事執行處92年度執字第4524號強制執行案件標得之法拍屋，於標得後因原土地所有人及被上訴人之阻撓尚未點交，是尚無從起算查核使用情形，更遑論由上訴人供營業或出租之用，是依法自得申請自用住宅稅率，被上訴人徒以原所有權人將該建物出租他人經營使用而指伊出售未符合自住條件曲解上開法令。
㈣系爭不動產原審法院執行處於93年4月12日核發移轉證明書
後，即通知債務人搬遷點交予伊，惟債務人拒不搬遷，事後債務人向伊表示希望以較高之價格買回系爭不動產，惟因債務人本身尚有負債，故表示希望以被上訴人為買受人，雙方即簽訂買賣契約書，並約定以自用住宅稅率申請以減少土地增值稅，未料被上訴人事後竟違約拒不配合用印申請，使伊空取得所有權，而須支付地價稅及房屋稅，卻由債務人坐收每月2萬5000元之租金。又原審法院於94年2月1日點交時，被上訴人竟遞狀表示債務人已將不動產騰空交其使用，聲請撤銷點交云云，即證被上訴人實為債務人用以阻撓點交之人頭。實際上系爭房屋既自始未點交予伊，被上訴人亦非所有權人，何來債務人將不動產清空交被上訴人使用之可能？況且，現今一樓仍由債務人出租予他人經營早餐店，根本無交由被上訴人使用之事，更足證被上訴人自始即與債務人 賴民宗 串謀虛與伊訂約以阻撓點交坐收租金利益，故本件實係被上訴人違約，未料被上訴人反隱瞞事實，指伊違約不配合辦理移轉登記事宜，實屬無據等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於93年9月14日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人將系
爭土地及房屋以總價款450萬元賣予被上訴人，被上訴人已付清第1期簽約款50萬元及第2期款100萬元，其餘第3期尾款則約定以向銀行辦理抵押貸款支付（系爭土地及房屋原已設定360萬元之最高限額抵押權予保證責任彰化縣彰化市第一信用合作社）。
㈡系爭不動產買賣契約係由兩造共同委任地政士陳怡中所擬定
，系爭土地之增值稅依93年度土地增值稅減半徵收一般稅率計算為48萬3879元；如依自用住宅稅率計算93年土地增值稅減半徵收稅額約為7萬8000元。
㈢系爭房屋及土地係上訴人於93年4月1日，由原審法院92年度
執字第4524號強制執行事件中，以426萬3000得標（其中土地部分之標價為362萬3000元，房屋部分標價為64萬元）；嗣系爭不動產買賣契約簽訂後，地政士陳怡中先依一般稅率核課之規定，向稅捐機關申報核課土地增值稅，因上訴人認其應繳納之土地增值稅過高，想申請改用自用住宅稅率核課增值稅，惟如要改依自用住宅稅率課徵土地增值稅，則須兩造會同用印（原印章）向稅捐機關提出撤回之申請始可辦理；今因前依一般稅率申請核課增值稅之案件未依規定撤回，致上訴人無法改依自用住宅稅率申請核課系爭土地之增值稅。
四、茲上訴人主張，兩造於簽訂系爭不動產買賣契約時，有約定系爭不動產移轉過戶時須依自用住宅稅率申請核課土地增值稅，惟被上訴人違約不配合辦理優惠稅率，已依法解除雙方之買賣契約：惟為被上訴人所否認，並表示兩造並未特別約定系爭不動產移轉過戶須依自用住宅稅率申請，故其並未違約，依照雙方所簽訂之買賣契約，上訴人應將系爭不動產之所有權移轉登記予伊等語。是本件兩造間之主要爭點即在於：㈠兩造於簽訂系爭不動產買賣契約時，是否曾約定系爭不動產移轉過戶時須依自用住宅稅率申請核課土地增值稅？㈡上訴人是否應將系爭不動產之所有權移轉登記予被上訴人？經查：
㈠上訴人主張，雙方有約定應先以自用住宅之稅率申請核課土
地增值稅；然為被上訴人所否認，並辯稱系爭不動產買賣契約書第12條項下所示第幾款規定辦理部分，雙方於簽訂契約時並未填載（即空白）云云。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。依據兩造所簽訂之不動產買賣契約第12條第4款約定：「賣方（即上訴人）主張依自用住宅優惠稅率向稅捐機關申請核課增值稅，但若未經稅捐機關核准時，賣方同意即以一般稅率開單繳納。」（見原審卷第13頁背面）就雙方所簽訂之不動產買賣契約書整體觀之，當事人並未將買賣契約第12條第4款予以刪除，亦無其他除外規定或特別約定，依法即應視為契約之一部分；且依上開說明，既然契約文字業已表示當事人真意，即不得反捨契約文字而更為曲解。
㈡又依94年3月30日證人陳怡中（即當初為兩造訂立買賣契約
之地政士）於原審曾證稱：「‧‧‧（法官問）：第12條的部分如果雙方有約定是否會特別具體的填載？（證人稱）：如果雙方有約定會在第12條空白的地方特別填載第幾款，本件是空白的。（法官問）：這部分是否有約定？（證人稱）：因買賣雙方是自然人，所以沒有特別的約定都是屬於契約的一部分，這個契約是台中市地政公會所提供的制式契約。‧‧‧。」（見原審卷第59、60頁）。另94年12月22日證人丙○○（即本系爭不動產買賣契約之仲介人）於本院作證時亦表示：「。‧‧‧（被上訴人訴訟代理人問）：買賣契約簽訂當天，兩造有無提到要以自用住宅稅率申請核課增值稅？（證人稱）：簽約當天就有講有稅金要繳納，就要以自用住宅稅率辦理。（被上訴人訴訟代理人問）：既然言明要以自用住宅稅率辦理增值稅之核課，為何不在買賣契約第12條勾選第4款？（證人稱）：當時陳代書有講此為制式契約，且是從法院標得此房地，應該沒有稅金，所以就沒有特別勾選此條款，但我們有主張如果有稅金，要以自用住宅稅率辦理。‧‧‧。（被上訴人訴訟代理人問）：買賣契約簽訂後，證人有無立即要求代書依自用住宅稅率申報核課增值稅？（證人稱）：有。一般情形，代書辦理申報增值稅時，須先查核，再通知出賣人辦理，但本件代書當時並無先查核，即直接依一般稅率申報核課增值稅，後來再聯絡我們增值稅要好幾十萬元，事後其並再通知被上訴人拿印章辦理退件，但被上訴人一直並無配合辦理。‧‧‧。」（見本院卷第142、143頁）。據此證述情節，參酌契約書所載內容，已見當事人間於訂立買賣契約時，應有約定需依自用住宅優惠稅率向稅捐機關申請核課增值稅，是上訴人之主張，應屬實情。㈢上訴人又辯稱，被上訴人不配合地政士辦理優惠稅率之申請
，違反約定，上訴人業已依法催告並解除買賣契約，故無移轉系爭不動產所有權予被上訴人之義務；被上訴人則主張，雙方對此並無約定，故無配合申報優惠稅率之義務云云。查依據兩造所簽訂之不動產買賣契約第7條第5項約定：「辦理移轉登記和相關手續過程中，倘需任何一方補繳證件、補蓋印章或為其他必要之行為時，該方應無條件於受任地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難，推諉或藉故要求任何補貼。」（見原審卷第12頁背面）故買賣契約既已約定要先依自用住宅稅率向稅捐機關申請核課土地增值稅，被上訴人依買賣契約約定應有配合義務。且證人陳怡中94年6月1日於原審曾證稱：「（法官問）：被上訴人是否曾到你事務所去要辦理改用自用住宅稅率來申請土地移轉。（證人稱）：沒有，
12月2日當天我接到兩通電話，一通是調解委員會委員來電詢問自用住宅稅率的問題，我當時說這種情形一定要撤案雙方共同提出申請才可以，另一通我不知道是誰打的，當時對方氣呼呼的語氣不好，隔天兩造有來我們事務所，我就將實際的情形跟雙方解說，必須雙方當事人要用原來提出申請的印章蓋，撤銷原來申請的案件，才可以改依自用住宅稅率提出申請，後來被上訴人因故離開就沒有再回來，而當時我有拿了兩張表格給上訴人的代理人，那時上訴人本人沒有來，但上訴人代理人沒有在表格上蓋章，上訴人當時有簽授權書放在我這裡，後來我有去找被上訴人，被上訴人說印章沒有放在他那邊，所以說一直就沒有辦成。‧‧‧（法官問）：被上訴人當天是否有他人陪同過來？（證人稱）：只有被上訴人一人過來。‧‧‧（法官問）：調解完後被上訴人是否有找張德勝去你事務所？（證人稱）：都沒有。‧‧‧（法官問）：12月4日以後有無再通知兩造關於撤案的事情？（證人稱）：我有再去找被上訴人，但是被上訴人說印章不在他那邊。‧‧‧。（法官問）：依照自用住宅稅率申請，是否會影響買方應負擔的契稅？（證人稱）：依本案的情形是不會影響到。‧‧‧。」（見原審卷第116至118頁）。另證人丙○○（即本系爭不動產買賣契約之仲介人）94年12月22日於本院亦證稱：「‧‧‧。（上訴人訴訟代理人問）：被上訴人為何不配合辦理以自用住宅稅率辦理核課增值稅？通知其幾次辦理此事？（證人稱）：當時被上訴人稱其印章已交給賴民宗的太太，後來代書有以存證信函通知她二次，後來亦有聲請調解，被上訴人雖有到場，但其藉口印章在賴民宗夫妻身上，其亦不提出印章，因此亦調解不成。‧‧‧。（參本院卷第144頁）」。況上訴人又於93年11月12日再以存證信函要求被上訴人依契約書第12條第4款配合辦理自用住宅優惠稅率，然被上訴人卻於93年11月22日以存證信函回函表示：「買方（即被上訴人）無相關資料可提供」云云，此有上訴人所提出之兩份存證信函影本附卷可稽（見本院卷第94至96頁）。
㈣由上述事證足認，當時地政士陳怡中確實有向被上訴人告知
辦理優惠稅率需雙方當事人提出原來申請之印章，撤銷原來申請之案件，才可以改依自用住宅稅率，且並不會增加被上訴人之負擔，然被上訴人卻均表示印章不在他那邊，顯然藉故推諉，違反買賣契約第7條第5項之約定；故上訴人於94年
1月28日以存證信函催告被上訴人依約協助辦理自用住宅優惠稅率（參本院卷第122至124頁），其後並於94年2月2日於原審言詞辯論期日，上訴人之訴訟代理人除當庭表示解除雙方之買賣契約，經記明筆錄，並將解除契約之書狀送達被上訴人（見原審卷第21、24至27頁），是當事人間之買賣契約業已合法解除，則被上訴人請求上訴人依買賣契約將系爭不動產之所有權移轉登記予伊，為無理由。
㈤依93年土地增值稅減半徵收，計算系爭不動產依自用住宅稅
率僅百分之5，稅金約7萬8000元，如未依自用住宅稅率核課，則土地增值稅依93年減半徵收，即高達48萬3879元，上訴人既符合自用住宅稅率之申請條件，並已委託陳怡中辦理，陳怡中必將辦理過戶所需稅額計算告知，以自用住宅稅率與一般稅率差額40多萬元達6倍以上之差價，伊焉可能於事後始主張依自用住宅稅率申請？又兩造簽訂之不動產買賣契約書第12條第4款明定：「賣方主張依自用住宅優惠稅率向稅捐機關申請核課增值稅。」，且並無排除不予適用之約定，是被上訴人強以契約並未勾選何款，即完全不適用，即並無特別約定適用云云，然契約第12條各款亦未刪除上訴人之主張，顯與交易常規及契約明文約定不符，顯屬無據。
㈥被上訴人雖又辯稱，上訴人仍未將戶籍遷入系爭房地，是縱
使伊配合上訴人向稅捐機關申請按自用住宅稅率核課增值稅，稅捐機關亦將因系爭房地未符合自住要件而駁回上訴人之申請云云。然如上所述，當事人間既已約定系爭不動產移轉過戶時須依自用住宅稅率申請核課土地增值稅，上訴人依法申請辦理時，被上訴人自有配合之義務，至於其後稅捐機關是否同意上訴人之申請，則與被上訴人義務之違反無涉，併此敘明。
五、綜上所述，本件買賣契約業經上訴人合法解除，則被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權全部移轉登記予伊，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決予以廢棄改判如主文第二、三項所示。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第
78條，判決如主文。中華民國95年5月16日
民事第三庭審判長法官陳照德
法官蔡王金全法官陳成泉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官許哲禎中華民國95年5月17日
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