裁判字號： 臺灣 高等法院臺中分院107年上易字第295號民事判決
裁判日期：民國107年09月11日
裁判案由：給付 仲介 費
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上易字第295號上訴人 賴俊榮 被上訴人國雄建設股份有限公司法定代理人 許智翔 被上訴人 許坤仲 共同訴訟代理人 陳怡伶 上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國107年4月13日臺灣臺中地方法院第一審判決（106年度訴字第3092號），提起上訴，本院於107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人許坤仲應給付上訴人新臺幣50萬9650元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人許坤仲負擔2分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)上訴人於民國102年6月20日與被上訴人之代理人 林鈺勝 簽立土地預定購買意向書（下稱系爭預買意向書），委由上訴人居間價購台中市○○區○○段○○○段○○○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地），系爭預買意向書第6條約定「見證費用依成交總價款1％。」。嗣上訴人依約居間促成被上訴人與系爭土地之地主代表人即訴外人 阮元熙 、 阮千惠 及 廖天日 代書事務人員於102年9月25日，在國雄建設股份有限公司（下稱國雄公司）之會議室內，簽訂土地買賣契約，約定以1億0193萬元買受系爭土地，系爭土地並於103年4月15日以買賣為原因，移轉登記予許坤仲，是上訴人已依約完成居間工作，得向被上訴人請求居間報酬101萬9300元。
(二)被上訴人委託林鈺勝簽立系爭預買意向書前，上訴人已依被上訴人之要求提供系爭土地地主阮元熙102年3月21日簽立之土地買賣委託書，其上載明系爭土地總價款1億0650萬元，換算土地每坪價金為7萬5000元，並經被上訴人確認後，方簽立系爭預買意向書，委由上訴人居間買受系爭土地及協助處理系爭土地路權問題，上訴人亦依系爭預買意向書第5條約定「本案件須取得（竹林小段）352-13、352-14、352-15地號（下稱352-13地號等3筆土地）路權部分」，安排該等路權土地之地主即訴外人 王氏 家族代表人與上訴人代表人呂芳原、林鈺勝洽談路權購買事宜，但因地主所開價金每坪12萬5000元不為被上訴人所認同，上訴人遂轉向台中市○○區0000000000000段0000地號國有土地（下稱1033地號土地）取得系爭土地建築線及通行道路之可行性，經確認可行後告知被上訴人，且向林鈺勝求證無誤後，被上訴人即再請上訴人居間議價，另國雄公司法務人員陳怡伶亦出具系爭土地之土地購買意向書，載明願以每坪7萬2000元價金購買系爭土地，再由林鈺勝轉寄該土地購買意向書予上訴人後，上訴人即向地主說明被上訴人購買條件，且經上訴人居間遊說協商，地主方同意以每坪7萬2000元之價金出售系爭土地，其後，被上訴人於103年4月15日順利取得系爭土地所有權後，經上訴人建議可續為承購系爭土地鄰近之 阮氏 家族、 林氏 家族所有土地，以利系爭土地等土地整體開發，國雄公司土地開發部之 李岳洋 （即許坤仲之女婿）即於103年10月24日開立竹林小段349、350、350-1、475、476、477、477-1地號等7筆土地（下稱349地號等7筆土地）之土地購買意向書，委託上訴人向林氏家族居間購買349地號等7筆土地，但被上訴人因於簽立系爭土地買賣契約時認識阮千惠，且得知阮千惠為阮氏家族一員，嗣後即轉委任阮千惠居間買受阮氏家族土地。故被上訴人確係經由上訴人居間買受系爭土地，且系爭土地以1033地號土地取得建築線及通行道路亦具可行性。
(三) 爰依 系爭預買意向書第6條約定，求為命國雄公司、許坤仲各給付上訴人50萬9650元之判決（上訴人原請求國雄公司、許坤仲共同給付101萬9300元及自102年9月25日起至清償日止之法定遲延利息，經原審駁回上訴人之訴，上訴人僅就國雄公司、許坤仲各給付50萬9650元部分提起上訴，利息部分未據聲明不服，應已確定）。
二、被上訴人則以：
(一)許坤仲並非國雄公司之負責人，且購買系爭土地係許坤仲之個人行為，依債之相對性，本件與國雄公司無關。
(二)許坤仲於102年6月20日委請時任國雄公司建築師之林鈺勝代理簽立系爭預買意向書，交予上訴人去向地主詢價，經上訴人初次回報價格為每坪9萬多元，許坤仲認為價格過高，上訴人再回報價格為每坪8萬8500元，許坤仲認價格仍超出預算，因上訴人無法再說服地主降價，系爭土地提報案即擱置未完成，嗣阮千惠另向許坤仲提報系爭土地，詢價結果地主出價為每坪7萬2000元，許坤仲認價格相當，即與地主於102年9月25日簽立土地買賣契約，且其中二名地主即 阮森松 、 邱富美 亦授權阮千惠代為簽約，上訴人於簽約日並未在場，是系爭土地買賣契約之成立，並非上訴人之努力說合而成立，上訴人自不得請求居間報酬。又上訴人所提系爭土地地主阮元熙簽立之土地買賣委託書，與許坤仲無關，且林鈺勝僅係許坤仲為土地開發工作時之對外出名者，並未全程參與系爭土地之議價、買賣條件協商，亦無議價之權，林鈺勝於原審所證係自上訴人得知系爭土地報價每坪7萬5000元訊息等語，應係林鈺勝嗣後受上訴人請託向許坤仲詢問仲介費事宜後，才誤信系爭土地之交易係由上訴人所促成。另上訴人所提出系爭土地之土地購買意向書，僅係許坤仲應上訴人要求出具之土地購買意向書草稿，且該土地購買意向書並未正式簽立，終因上訴人就系爭土地議價及路權整合不如預期擱置未簽立，且依林鈺勝於原審所證參與的過程就知道有7萬2000元之報價乙情，應係將該土地購買意向書草稿所載許坤仲之預期價格，誤以為係上訴人之報價。
(三)系爭土地並無對外通行道路，許坤仲為得以系爭土地作為建築基地，遂要求上訴人須連同竹林小段352-13地號等3筆地號土地路權一併談成，並以系爭預買意向書第5條約定作為請求給付居間報酬之停止條件，但上訴人並未完成此部分約定，即不得請求給付居間報酬。又上訴人於提報系爭土地的過程，並未曾提出以1033地號土地取得系爭土地建築線及通行道路之方案，且系爭預買意向書第5條約定未曾變更，自不得以上訴人片面主張即認無須達成系爭預買意向書第5條約定條件等語置辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
(一)林鈺勝受委任於102年6月20日與上訴人簽立系爭預買意向書，系爭預買意向書第1條約定「土地坐落於竹林小段348號，共計一筆約：1415.7坪。」、第5條約定「本案件需取得（竹林小段）352-13、352-14、352-15地號，路權部分，取得完成後始成立。」、第6條約定「見證費用依成交總價款1％。」。
(二)系爭土地原為訴外人阮森松、邱富美、 阮仁熙 （下稱阮森松等3人）共有，阮森松等3人與許坤仲於102年9月25日簽訂不動產買賣契約書，由許坤仲以每坪7萬2000元，總價1億0193萬元購買系爭土地，系爭土地於103年4月15日以買賣為原因移轉登記為許坤仲所有。
(三)系爭土地之地主阮仁熙於102年3月21日出具土地買賣委託書，以總價1億0650萬元委託上訴人出售系爭土地。
(四)許坤仲於102年7月25日經由國雄公司法務人員 陳怡玲 出具土地購買意向書，透過林鈺勝轉交給上訴人，於土地購買意向書表明若能於3個月內申請取得指定建築線成果圖，願以每坪7萬2000元向阮森松等3人購買系爭土地。
(五)許坤仲並未經由上訴人取得352-13地號等3筆土地之路權，在系爭土地路權未解決之前，許坤仲即先向阮森松等3人購買系爭土地，之後許坤仲購買竹林小段325、326-2、326-3、340-1、343-1、344、345、346、346-1、347等地號土地，與竹林小段348地號土地合併為台中市○○區○○段○○○○○段○000地號土地。系爭土地原未鄰接道路，許坤仲嗣取得聯外道路土地即竹林小段324地號土地，已不須取得352-13地號等3筆土地之路權。
(六)國雄公司土地開發部李岳洋於103年10月24日出具土地購買意向書，委託上訴人洽談349地號等7筆土地之購買事宜。
(七)許坤仲係國雄集團之總裁，創立國雄公司，為國雄公司現負責人許智翔之父。林鈺勝在簽立系爭預買意向書時係任職於國雄公司。
(八)林鈺勝與李岳洋LINE對話時表示「哪個竹林小段第一塊土地的中人又傳訊過來要仲介費了，幫他問一下總裁是否要跟他談一下仲介費用，哪塊土地確實是賴俊榮先生介紹的，只是哪時阮代書也要跟著進來攪局，搞得總裁弄糊塗了，到現在還不給他仲介費用，就是一般行規的購買土地總價1％。」等語。
四、本件兩造爭執之重點：
(一)林鈺勝係代理被上訴人或許坤仲簽訂系爭預買意向書？
(二)許坤仲是否經由上訴人仲介而買受系爭土地？
(三)上訴人依系爭預買意向書之約定請求給付仲介費，是否以取得352-13地號等3筆土地之路權為條件？
(四)上訴人請求國雄公司、許坤仲各給付50萬9650元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
(一)林鈺勝係代理被上訴人或許坤仲簽訂系爭預買意向書？
1.系爭預買意向書所載預定購買系爭土地之人為林鈺勝，且係由林鈺勝以自己名義簽立系爭預買意向書（見原審卷第4頁之系爭預買意向書），但兩造均承認系爭土地並非林鈺勝所欲購買，林鈺勝係受委任而與上訴人簽立系爭預買意向書等情，則兩造所爭執者乃林鈺勝究係受何人委任而與上訴人簽立系爭預買意向書，上訴人主張係受被上訴人委任，被上訴人則抗辯僅受許坤仲委任，國雄公司並未委任林鈺勝簽立系爭預買意向書等語。
2.證人林鈺勝於原審106年12月6日準備程序時證稱：係許坤仲委託伊去簽立系爭預買意向書，該意向書內容都是許坤仲口頭敘述後，由 伊繕 打完成，且一開始許坤仲認為上訴人報價太高，有請上訴人再與地主協商等語（見原審卷第67頁背面），再者系爭土地係由許坤仲與地主阮森松等3人簽訂不動產買賣契約，且於103年4月15日過戶至許坤仲名下乙情，亦為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書，及原審向台中市清水地政事務所調得106年11月8日清地一字第1060011518號函送之買賣登記申請資料附卷可按（附本院卷第33至39頁、原審卷第22至44頁），足見本件實際上林鈺勝係代理許坤仲簽訂系爭預買意向書，且此代理情事應為上訴人明知或可得而知。按代理人於代理權限內，以本人之名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。故必須代理人在代理權限內，以本人名義所為之意思表示，即代理人對外必須表明代理意旨，以代理人之身分為意思表示，其代理行為之相對人始能向本人主張權利義務。惟代理人以本人名義為法律行為，並不以明示為必要，代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」，故有權代理之人外觀上雖未以本人名義與相對人為法律行為，惟相對人亦知代理人係以本人之名義與之為法律行為，故外觀上雖非代理行為，惟實質上為代理行為，該代理之法律效果，仍對本人生效，本件林鈺勝以代理許坤仲之意思與上訴人簽訂系爭預買意向書，仍對許坤仲發生效力。
3.許坤仲雖係國雄集團之總裁，創立國雄公司，為國雄公司現負責人許智翔之父；林鈺勝在簽訂系爭預買意向書時係任職於國雄公司。惟系爭土地之購買係許坤仲個人行為，委託林鈺勝與上訴人簽訂系爭預買意向書亦係許坤仲所為，國雄公司既未簽署系爭預買意向書，林鈺勝亦非代理國雄公司簽訂系爭預買意向書，則上訴人仲介系爭土地之買賣事宜即與國雄公司無涉，國雄公司並非系爭預買意向書之當事人，自不能因前揭情事而令國雄公司對上訴人負系爭預買意向書之契約責任，上訴人以前揭情事主張林鈺勝係代理國雄公司簽訂系爭預買意向書，國雄公司亦為系爭預買意向書之當事人云云，要屬無據。許坤仲在購得系爭土地之後，又購得竹林小段325、326-2、326-3、340-1、343-1、344、345、346、346-1、347等地號土地，與竹林小段348地號土地合併為紅竹段131地號土地，有該地號土地之登記謄本為證（附本院卷第4頁），該地號土地仍係登記在許坤仲名下，亦有許坤仲所提出之土地所有權狀為證（附本院卷第41頁），並非如上訴人所言係登記在國雄公司或許智翔名下，自無從如上訴人之主張使國雄公司成為系爭預買意向書之當事人。
(二)許坤仲是否經由上訴人仲介而買受系爭土地？
1.上訴人在102年6月20日與許坤仲簽訂系爭預買意向書之前，已取得系爭土地之地主阮仁熙於102年3月21日出具之土地買賣委託書，以總價1億0650萬元委託上訴人出售系爭土地，此有卷附之土地買賣委託書足憑（附原審第87頁），以系爭土地總價1億0650萬元換算每坪之單價約為7萬5228元，此與許坤仲願以每坪7萬2000元購買之單價相差不多，許坤仲自係認系爭土地經由上訴人之仲介，有成立買賣契約之機會，乃會與上訴人簽訂系爭預買意向書委託上訴人仲介系爭土地之買賣，嗣再於102年7月25日經由國雄公司法務人員陳怡玲出具土地購買意向書，透過林鈺勝轉交給上訴人，於土地購買意向書表明若能於3個月內申請取得指定建築線成果圖，願以每坪7萬2000元向阮森松等3人購買系爭土地，此有該土地購買意向書在卷可稽（附原審卷第103頁）。許坤仲辯稱：伊簽立系爭預買意向書交與上訴人去向地主詢價，經上訴人初次回報價格為每坪9萬多元，伊認為價格過高，上訴人再去向地主洽談後回報價格為每坪8萬8500元，伊仍認為價格過高，因上訴人無法再說服地主降價，上訴人系爭土地之仲介案即擱置未成云云。但許坤仲此部分所辯明顯與上訴人接受地主阮仁熙之委託價格每坪約7萬5228元不符，上訴人已受地主阮仁熙委託以每坪約7萬5228元之單價出售系爭土地，即不可能仍向許坤仲報價每坪8萬8500元而拒不降價，致系爭土地之仲介案遭擱置未成，苟如許坤仲之所辯，許坤仲亦不可能再出具購買意向書委託上訴人向地主阮森松等3人表明同意以每坪7萬2000元購買系爭土地之意願，許坤仲此部分所辯，委無可採。
2.證人林鈺勝再就系爭土地之地主報價每坪約7萬5228元，上訴人同意以每坪7萬2000元購買，之後以每坪7萬2000元成立系爭土地之買賣契約等情，證稱：「一開始確定是從上訴人得知的訊息就是土地報價每坪7萬5000元，許坤仲認為太高，就請上訴人再去跟地主協商，協商的結果地主願意降為7萬2000元，之後由老闆許坤仲跟地主去談。」、「上訴人帶來地主的那二次，上訴人與許坤仲都有見面協商。」、「上訴人第二次帶地主來的時候，我就知道價格是7萬2000元，…但確實在我參與的過程我就知道有7萬2000元的報價。」等語（見原審卷第67頁背面、68頁背面、69頁正面），足見系爭土地之地主原先委託價格每坪約7萬5228元，確有經上訴人與地主協商，地主願意降價為每坪7萬2000元，之後始由許坤仲與阮森松等3人以此價格成立買賣契約。許坤仲辯稱：林鈺勝係嗣後受上訴人請託向許坤仲詢問仲介費事宜後，才誤信系爭土地之交易係由上訴人所促成，且將土地購買意向書所載許坤仲之預期價格，誤以為係上訴人之報價云云，均無依據，核無足採。
3.許坤仲係經由上訴人之仲介而成立系爭土地之買賣契約，而非經由 阮千慧 之仲介，此復經證人林鈺勝證稱：「阮千慧一開始是地主那邊的代理，辦理1400坪土地（即系爭土地）買賣過戶，後續的5600坪則變成地主那邊的代理人。」、「談土地的過程太過冗長，且後續的5600坪都是由阮千慧在處理，許坤仲可能因此誤以為本件1400坪的仲介人是阮千慧，而非上訴人。」等語（見原審卷第67頁背面、68頁正面），林鈺勝並於與國雄公司土地開發部李岳洋（即許坤仲之女婿）LINE對話時表示「哪個竹林小段第一塊土地的中人又傳訊過來要仲介費了，幫他問一下總裁是否要跟他談一下仲介費用，哪塊土地確實是賴俊榮先生介紹的，只是哪時阮代書也要跟著進來攪局，搞得總裁弄糊塗了，到現在還不給他仲介費用，就是一般行規的購買土地總價1％。」等語（見原審卷第72頁）。許坤仲再辯稱：上訴人系爭土地仲介案擱置未完成，嗣阮千慧另向許坤仲提報系爭土地，詢價結果地主出價為每坪7萬2000元，許坤仲認價格相當，即與地主於102年9月25日簽立土地買賣契約書云云。然證人阮千慧於原審107年2月7日準備程序時證稱：「這塊土地總共有三個共有人，我是代表其中二個共有人阮森松、邱富美，許坤仲那方不是由我代表仲介。」、「第一次去國雄公司是上訴人帶我們去的沒有錯。」、「價金每坪7萬2000元是上訴人去與我確認後，才與許坤仲簽的。」等語（見原審卷第145頁），可見系爭土地確係經由上訴人而非阮千慧之仲介而成立買賣契約，許坤仲辯稱系爭土地之買賣契約係由阮千慧仲介而成立云云，尚無足取。
(三)上訴人依系爭預買意向書之約定請求給付仲介費，是否以取得352-13地號等3筆土地之路權為條件？
1.系爭土地並未面臨道路，對外如無通行道路，無法指定建築線供建築使用，故系爭土地之買賣必須先解決其路權問題，必須系爭土地之路權可以解決，許坤仲方會向阮森松等3人購買系爭土地。依系爭預買意向書第5條所定「本案件需取得（竹林小段）352-13、352-14、352-15地號，路權部分，取得完成後始成立。」之約定，兩造係約定系爭土地之路權在352-13地號等3筆土地，上訴人於仲介系爭土地之買賣時，應使系爭土地能取得352-13地號等3筆土地之路權，否則許坤仲得拒絕上訴人之仲介。而系爭土地之路權，兩造何以約定在352-13地號等3筆土地，及上訴人不能使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權，上訴人所主張系爭土地之路權改以在1033地號土地搭橋以取得建築線及通行道路亦具可行性是否可採，證人林鈺勝證稱：「348地號土地鄰接既成道路最近的土地就是這三塊土地，而且此三塊土地的所有權人最少，相對較易取得路權。」、「伊依自己專業能力就可判斷得否採取向主管機關申請跨溝渠構造物之方案（即以1033地號土地取得建築線及通行道路之方案），伊忘記當時有無建議許坤仲這樣的方案，亦忘記許坤仲有無回應此方案，且上訴人沒有建議過此方案，而伊未曾申請過這樣的方案，不知道此方案之具體流程為何。」等語（見原審卷第69頁正面、144頁），已難認許坤仲有因上訴人之建議而改以1033地號土地取得建築線及通行道路之方案。
2.系爭預買意向書第1條約定「土地坐落於竹林小段348號，共計一筆約：1415.7坪。」、第5條約定「本案件需取得（竹林小段）352-13、352-14、352-15地號，路權部分，取得完成後始成立。」、第6條約定「見證費用依成交總價款1％。
」。系爭預買意向書第1條約定由上訴人仲介系爭土地之買賣，第5條約定系爭土地之仲介，上訴人須取得352-13地號等3筆土地之路權始成立，則上訴人仲介系爭土地之買賣須使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權始能完成，若上訴人未能使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權，許坤仲對上訴人之仲介自得予以拒絕，則上訴人應使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權，應係上訴人完成系爭土地仲介之約款。系爭預買意向書第6條在上訴人應使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權後，始約定上訴人完成系爭土地仲介之報酬為系爭土地成交總價款1％，系爭預買意向書對上訴人取得仲介報酬並無任何限制，既未約定上訴人須使系爭土地取得352-13等3筆地號土地之路權後，始得請求許坤仲給付仲介報酬，亦未限制上訴人在未完成取得352-13地號等3筆土地之路權，不得請求許坤仲給付仲介報酬，是上訴人應使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權，即難認係上訴人取得仲介報酬之條件，應認許坤仲在依上訴人之仲介與阮森松等3人簽訂土地買賣契約書完成系爭土地之買賣，即應依成交總價1％支付仲介報酬予上訴人，即使上訴人未能使系爭土地取得352-13地號等3筆土地之路權亦同。許坤仲抗辯系爭預買意向書第5條所定上訴人須取得352-13地號等3筆土地之路權，為系爭預買意向書第6條所定上訴人仲介報酬之條件，上訴人未取得352-13地號等3筆土地之路權，不得請求給付仲介報酬云云，與系爭預買意向書之約定不合，自為本院所不採。
3.系爭土地原無對外通行道路，無法取得建築線供建築使用，故須取得352-13地號等3筆土地之路權，系爭土地始能供建築使用，許坤仲基於利益考量，要求上訴人設法取得352-13地號等3筆土地之路權，許坤仲於102年7月25日土地購買意向書表明若能於3個月內申請取得指定建築線成果圖，始願以每坪7萬2000元向阮森松等3人購買系爭土地，仍係要求上訴人取得352-13地號等3筆土地之路權。但系爭土地之路權並非僅限於352-13地號等3筆土地，許坤仲仍得以其他地號土地之路權代替，許坤仲在352-13地號等3筆土地之地主索價太高，拒絕取得352-13地號等3筆土地之路權。而在系爭土地路權未解決之前，許坤仲即先向阮森松等3人購買系爭土地，之後許坤仲購買竹林小段325、326-2、326-3、340-1、343-1、344、345、346、346-1、347等地號土地，與竹林小段348地號土地合併為紅竹段131地號土地。系爭土地原未鄰接道路，許坤仲嗣取得聯外道路土地即竹林小段324地號土地，已不須取得352-13地號等3筆土地之路權等情，為兩造所不爭之事實。許坤仲在系爭土地路權未解決之前即先向阮森松等3人購買系爭土地，當係有把握可以另行取得其他地號土地之路權，已不須由上訴人再取得352-13地號等3筆土地之路權所致，此觀竹林小段325、326-2、326-3、340-1、343-1、344、345、346、346-1、347、324等地號土地共約5600坪，依林鈺勝前揭證言，係由系爭土地地主阮森松、邱富美之代理人阮千慧所仲介，依紅竹段131地號土地之登記謄本所示，許坤仲在102年12月間已登記應有部分19289分之4680，103年10月間再登記應有部分19289分之14609（見本院卷第4頁），再依系爭土地之102年9月25日不動產買賣契約書所載，土地總價款1億0193萬元，其付款方式第一期款簽約時付1000萬元，第二期款102年11月11日付1000萬元，第三期款102年12月25日付1300萬元，尾款6893萬元於103年3月25日產權移轉完成付清（見本院卷第33、34頁），由此可見，係因許坤仲已可經由阮千慧之仲介取得其他地號土地之路權，在簽訂系爭土地之不動產買賣契約書時其他地號土地之買賣已在洽談，許坤仲為確保其登記系爭土地之所有權時，其他土地之所有權亦能登記在其名下，故將占系爭土地總價超過3分之2之尾款支付往後定在103年3月25日產權移轉完成之後，許坤仲不須上訴人再取得352-13地號等3筆土地之路權，亦係基於其利益考量，純係許坤仲已有途徑可以陸續購買周邊土地所致，許坤仲所謂因上訴人路權整合不利，方使其必須陸續購買周邊土地云云，顯係導果為因。由許坤仲於原審107年1月10日準備程序時所承認「本件土地確實因為後來購買周邊的324等地號土地，所以土地目前確實有臨路而不需要另行取得352-13地號等3筆土地才能指定建築線。」（見原審卷第136頁），足認許坤仲在取得周邊之324等地號土地，系爭土地已有對外通行道路，不須上訴人再取得352-13地號等3筆土地之路權，許坤仲當已免除上訴人系爭預買意向書第5條之義務，自不能再以上訴人未取得352-13地號等3筆土地之路權為由，拒絕給付上訴人仲介報酬。
(四)上訴人請求國雄公司、許坤仲各給付50萬9650元，有無理由？
1.按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。本件國雄公司並非系爭預買意向書之當事人，故上訴人依系爭預買意向書第6條之約定，請求國雄公司給付仲介報酬59萬9650元，即不能准許。
2.阮森松等3人與許坤仲於102年9月25日簽訂不動產買賣契約書，由許坤仲以總價1億0193萬元購買系爭土地，而系爭土地係經由上訴人仲介出售予許坤仲，上訴人依系爭預買意向書第6條之約定，得請求許坤仲給付成交總價1％即101萬9300元之仲介報酬，則本件上訴人請求許坤仲給付50萬9650元，自無不合。
六、綜上所述，上訴人請求國雄公司及許坤仲各給付50萬9650元之仲介報酬，在許坤仲部分，並無不合，應予准許，在國雄公司部分，殊屬無據，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人全部請求，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，就許坤仲部分，原判決尚有未洽，此部分上訴人之上訴為有理由，爰由本院廢棄此部分之原判決，改判如主文第二項所示，至國雄公司部分，原判決核無違誤，上訴人此部分之上訴為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國107年9月11日
民事第七庭審判長法官陳蘇宗
法官陳毓秀法官高英賓以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李宜珊中華民國107年9月12日