臺灣臺中地方法院民事判決 106年度沙簡字第36號
原 告 鄭榮嬌
被 告 郭宣儀
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年3月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○號5樓之1房屋遷讓返還
原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟伍佰元，及自民國105年12月13
日起至交還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟
元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之
3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告自民國105年2月7日起向原告承租原告所有
之門牌號碼臺中市○○區○○路○號5樓之1房屋（下稱系爭
房屋），兩造並簽立租賃合約書（下稱系爭租約），約定租
期自105年2月7日起至106年2月6日止，租金為每月新臺幣（
下同）9,000元，被告並應按月於每月7日以前繳納前開租金
。詎被告自105年8月7日起即未再依約繳付系爭房屋之租金
，被告遲付租金已達四個月未付，扣除押租金18,000元後，
仍積欠租金18,000元未付，被告迄今已積欠租金達二個月以
上，前經原告於105年9月19日寄送存證信函催告被告，未獲
被告置理，則被告於105年9月30日系爭租約終止後，迄今未
搬離系爭房屋，被告自屬無權占有系爭房屋，原告自得請求
被告將系爭房屋遷讓返還原告，及被告積欠原告105年9月30
日前之系爭租約租金，暨自105年9月30日起算相當於租金之
不當得利每月9,000元。為此，原告爰依租賃、系爭租約、
民法第767條物上請求權及第179條不當得利之法律關係，提
起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原
告；（二）被告應給付原告38,500元，及自105年9月30日起
至遷讓交屋日止，按月給付原告9,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為
任何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
（一）原告主張：被告自105年2月7日起向原告承租原告所有之
系爭房屋，兩造並簽立系爭租約，約定租期自105年2月7
日起至106年2月6日止，租金為每個月9,000元，被告並應
按月於每月7日以前繳納前開租金，被告於並交付系爭租
約之押租金18,000予原告；嗣後，被告自105年8月7日起
即未再依約繳付系爭房屋之租金，被告迄今仍未搬離系爭
房屋等情，業據原告提出系爭租約、被告身分證影本、10
5年9月19日大甲郵局第272號存證信函（含掛號回執）等
件為證，並有系爭房屋之房屋稅籍資料在卷可按，且被告
經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何
聲明或陳述以供審酌，依民事訴訟法第436條第2項、第
280條第3項準用第1項規定，視同自認，應堪信原告主張
之前揭事實為真正。
（二）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人租金支付有遲延者，出租人
得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限
內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付
租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終
止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給
付逾2個月時，始得終止契約。民法第421條第1項、第440
條第1項、第2項定有明文。經查，被告自105年8月7日起
即未再依約繳付系爭房屋之租金乙節，有如前述，原告據
此雖主張其以前揭105年9月19日大甲郵局第272號存證信
函向被告催告後（被告係同年月20日收受送達，併見卷附
該存證信函之掛號回執），系爭租約於105年9月30日業已
終止，被告自斯時起即屬無權占有系爭房屋並應給付原告
相當於租金之不當得利等語。然被告自105年8月7日起積
欠租金，迄至被告收受原告寄送之前揭存證信函時，時隔
未滿二月（即被告當時積欠之租額未達二個月），依前開
規定，105年9月30日僅生催告被告支付租金之效力，尚不
生合法終止系爭租約之效力甚明。是原告前揭主張，尚無
可採。查系爭租約終止之時點，應為被告遲付系爭租約租
金之總額，已達二個月以上之租額後，以本件原告105年1
1月29日民事起訴狀繕本送達被告（即105年12月12日送達
被告，見卷附被告之送達回證）作為終止系爭租約之意思
表示時，租約始生合法終止之效力，應堪認定。
（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其
所有權者，得請求除去之。為民法第455條、第767條第1
項所明定。且按無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在
者，亦同，民法第179條亦定有明文；再按無權占有他人
房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(
最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又租賃者
，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付
租金之契約。民法第421條第1項定有明文。且按無法律上
之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有
法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條
亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第16
95號判例意旨參見）。押租金之主要目的在於擔保承租人
履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效
力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最
高法院87年度台上字第1631號民事裁判要旨參照）。經查
：
1.原告以系爭租約於105年9月30日業已終止為由，據此主張
被告自105年9月30日起即屬無權占有系爭房屋乙節，固無
可採，已如前述。然被告於105年12月12日收受本件原告
民事起訴狀繕本送達時，系爭租約已生合法終止之效力，
亦詳如前述。則被告迄今仍未遷離系爭房屋，自屬無權占
有系爭房屋。準此，原告依民法第455條租賃物返還請求
權及第767條第1項物上請求權之規定，請求被告將系爭房
屋遷讓返還原告，為屬有據，應予准許。
2.又被告自105年8月7日起即未再依約繳付系爭房屋之租金
乙節，有如前述，則被告依系爭租約所應給付原告自105
年8月7日起至105年12月12日期間（4個月又5日）之租金
數額應為37,500元（計算式：9,000×4+9,000÷30×5=37
,500），扣除應予抵充之押租金18,000元後，被告尚應給
付原告之租金為19,500元（37,500－18,000＝19,500）。
至原告逾此範圍之租金請求，為屬無據，不應准許。
3.再者，被告於105年12月12日系爭租約終止後迄今，未將
系爭房屋遷讓返還原告，為屬無權占有系爭房屋乙節，業
如前述。則被告自105年12月13日起迄今無權占有系爭房
屋，對原告而言自無正當使用權源，為屬無法律上之原因
而受有利益，致原告受有損害。原告自得請求被告返還因
占有前開土地所受相當於租金之利益。再者，原告請求被
告就未到期之不當得利給付性質，雖為將來給付之訴，但
被告對於已到期之不當得利迄未給付，顯然有到期不為履
行之虞，原告自有預為請求之必要，是原告此部分請求，
亦屬有據。本院審酌被告向原告租賃系爭房屋存續期間之
每月租金為每月9,000元，則原告主張系爭租約屆滿後，
被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利
益，並使原告受相當於租金即每月9,000元之損害，應屬
可採。從而，原告請求被告給付原告自105年12月13日起
至交還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，為屬有
據，堪予憑採。至原告逾此範圍之不當得利請求，為屬無
據，不應准許。
（四）綜上所述，原告依系爭租約、租賃、物上請求權及不當得
利之法律關係，請求被告將系爭房屋（即門牌號碼臺中市
○○區○○路○號5樓之1房屋）遷讓返還原告，及請求被
告被告應給付原告19,500元，及自105年12月13日起至交
還系爭房屋之日止，按月給付原告9,000元，為有理由，
應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
四、本件判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定
適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年4月11日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官何世全
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國106年4月11日
書記官柳寶倫