裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第3435號民事判決
裁判日期：民國90年10月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年訴字第三四三五號
原告昶泰開發股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被告丙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將座落台北市○○區○○街○○○號十樓之二房屋全部遷讓返還原告；並應給付原告自民國九十年六月四日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣肆萬伍仟元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將座落台北市○○區○○街○○○號十樓之二房屋（以下簡稱系爭房屋
）全部騰空交還原告，並自民國（下同）九十年六月四日起至交還房屋之日止，按月以新台幣（下同）四萬五千之元計算之損害金。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠緣被告於九十年四月二十四日向原告購買系爭房屋並付定金三十萬元，且約定
應於九十年五月十五日支付第二次價款三百五十萬元，惟被告未依約履行，旋經原告屢次催討，仍獲支付，為此乃以存證信函通知限期於九十年六月四日之前給付，否則以此解除契約，但被告乃未依通知履行，為此系爭購買契約業經解除，被告自無正當權源占用系爭房屋，爰依物上請求權及侵權行為之相關規定，訴請判決如訴之聲明。
㈡對被告抗辯之陳述：
⑴依兩造於九十年四月二十日簽訂買賣契約時，雙方即約定露台、屋頂漏水工
程由承買人即被告修復，為此被告為修復前述漏水事宜，故先行向原告借用匙鑰以利其得自由進出系爭房屋，但當初有約定不得先行遷入。
⑵依契約書第二條第二款約定，被告應於九十年五月十五日給付原告第二次款
項三百五十萬元，惟被告未依約履行，嗣經原告催告限被告於九十年六月四日履行契約，但被告均未能履約，為此原告依約發函解除契約並沒收定金抵作違約金，再者應被告先前係以每月四萬五千元之租金承租系爭房屋，是前揭買賣契約既經解除，則被告自應自九十年六月四日起按月支付四萬五千元之損害金。
三、證據：提出不動產買賣契約書乙份、存證信函暨掛號回執各肆紙、公證書乙紙及承諾書乙份（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：伊確實曾於八十九年五月二十四日起至同年十一月二十三日止，以每月四萬五千元向原告承租系爭房屋，並於九十年四月二十四日與原告簽訂系爭房屋買賣契約書，且於同日簽訂承諾書，惟因系爭房屋有漏水情形，所以伊才不依契約支付第二期款項三百五十萬元，況且係亦未收受原告所通告之限期繳款之存證信函。
理由
一、原告起訴主張系爭房屋於九十四年四月二十五日出售予被告，並約定被告應於九十年五月十五日支付第二次款項三百五十萬元，惟屆期被告未依約履行，嗣經原告催告被告限期於九十年六月四日履約，但被告仍未按期履行因此發函解除系爭房屋之買賣契約，為此依物上請求權及侵權行為之規定，請求判決如訴之聲明。
二、被告則以系爭房屋因有漏水情形，所以未依期於九十年五月十五日支付第二次款項，再者原告所寄發之催告函伊均未收到等語，資為抗辯。
三、經查原告起訴主張系爭房屋為其所有，原出租於被告，每月可收取四萬五千元之租金，嗣於九十四年四月二十五日出售予被告，並簽訂承諾書，且約定應於九十年五月十五日支付第二次款項，惟屆期被告並未依約給付，而被告現仍占有使用系爭房屋等情，業據原告提出與其陳述相符之不動產買賣契約書乙份、公證書及承諾書各乙份等影本為證，復為被告所不爭執，堪信此部分事實為真正，茲兩造有爭議者，為原告起訴主張依物上請求權請求被告遷出返還系爭房屋並賠償損害，是本院所應審究者為被告是否無權占有系爭房屋？分述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，固得請求返還之，惟其構成要件須
請求權人（即原告）為所有人，占有人（即被告）須為無權占有人，是所有人得向占有人請求返還其物，須占有人無權占有或侵奪其物，所謂侵奪其物，乃指違反所有人之意思而取得其物，而無權占有者，指無正當權源而占有其物而言，其發生之原因如何，期間長短，占有人善意惡意，有無過失，均所不問，但若占有人對占有有正當權源者，如基於物權而占有或基於債之關係而占有，均屬有權占有，始無民法第七百六十七條之適用，合先敘明。
㈡經查依兩造所不爭之系爭不動產買賣契約第十條約定：「本約簽訂後，倘甲方
（即被告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即原告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已價款如數退還與甲方，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除」，足徵被告若有違反該項約定者，經原告應定期催告後，乃未依約履行者，則沒收已繳價款並解除本約，洵堪認定。
㈢次查依該系爭不動產買賣契約第十四條特約事項第⑴點約定，雙方約定催告信
函地址為簽約地址，而觀諸該買賣契約上甲方（即被告）所記載之地址為台北市○○區○○街○○號二樓，然查原告於九十年五月十六日以寄送地址為「台北市○○街○○號三樓」發催告函，嗣經郵務士以招領逾期退回該催告函，復於九十年五月十八日依契約書上所記載地址「台北市○○街○○號三樓」寄發催告函，亦經郵務士以無此人為由，退回該催告函，顯見原告先後所寄後之催告函無非地址有誤或以無人收送為由遭退回，故被告抗辯並未收受該催告函乙節，洵屬可採。
㈣再查因原告依被告於契約書上所載地址無法送達催告函，仍於九十年五月二十
五日向台北市○○街○○○號十樓之二送達催告函，並於同年五月二十八日由該大樓管理委員會管理員於九十年五月二十八日代為收受，而該存證信函記載：「：：約定九十年五月十五日應付第二次款：：屆期未見台端（即被告）履行契約：：為此請於九十年六月四日十點前：：付清第二次款新台幣三百五十萬元：：不然解除本約並沒收定金：：」，嗣因被告未依催告函履行，原告仍於九十年六月八日再度向前開處所送達催告函，並於同年六月十一日由該大樓管理委員會管理員代為收受，且該存證信函記載：「：：但台端至今並未履行契約，本公司決定解除本買賣契約並沒收台端已付定金：：並請台端速將占用坐落錦州街三十二號房屋騰空遷出，不然自九十年六月四日起決定對台端請求每月新台幣九萬元之損害賠償金：：」，按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項前段定有明文，所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言，若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，應認為已達到發生效力，本件當事人固約定應向催告函應向簽約地送達，惟此項約定無非係使為意思表示之內容能到達予相對人，亦即欲為意思表示者自應先向契約書上所記載之處所為之，而本件原告亦依契約書上載之處所送達，然卻遭退回，始向被告現居住之處所為之，依此應不違反契約當初締約之真義，否則如簽約後當事人嗣後變更與契約書上所記載之不同處所，始堅持需向該處所送達，自不符契約之精神，顯見原告分別於九十年五月二十五日及九十年六月八日向被告居住之處所送達前揭催告函，並為管理員代為收受，揆諸上開說明，被告抗辯並未收受此部分之催告函乙節，自不可採。
㈤第查，被告自承自八十九年五月二十四日起至八十九年十一月二十二日止，以
每月租金四萬伍千元向原告承租系爭房屋，嗣於九十年四月二十四日向原告簽約購買系爭房屋，並於同日簽具承諾書交予原告，此有公證書附房屋租賃契約及承諾書影本為證，而觀諸該承諾書之記載：「茲借用台北市○○街○○○號十樓之二大門鎖匙、裝潢、修理屋頂漏水不得作其他用途：；」等字樣，揆諸被告於簽訂系爭不動產買賣契約時即曾承租系爭房屋，並於簽約時另簽具承諾書取得鎖匙人作為先行修理漏水事宜，足認被告對於系爭房屋於與被告簽訂買賣契約當初既知悉有無漏水之情形，茲以因房屋漏水為由拒絕履行支付第二次價款乙節，顯非可採。
㈤基此，被告對於原告所有之系爭房屋原係基於買賣關係，為修繕漏水部分而占
有系爭房屋，惟兩造間之買賣關係，業經原告以催告函表示於九十年六月四日解除契約，故系爭房屋買賣契約既解除則被告基於債之關係而占有系爭房屋之權源溯及自訂約時失其效力，從而原告本於物上請求權，請求被告返還系爭房屋，於法即屬有據，應予准許。
四、第按被告無權占有使用系爭房屋，係侵害原告所有權，致使原告受有無法使用、收益系爭房屋之損害，又其無權占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨可參，揆諸本件原告將系爭房屋原以每月租金四萬五千元出租予被告，此有前揭公證書所附租賃契約書在卷可徵，此亦為被告所不爭執，足見原告所受之損害，被告之不當得利每月至少有四萬五千元，原告爰請求被告自九十年六月四日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告四萬五千元，尚屬合理，亦應予准許。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年十月三十一日
民事第四庭法官陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十年十月三十一日
書記官蔡嘉萍