裁判字號：臺灣臺北地方法院107年訴字第120號民事判決
裁判日期：民國107年10月30日
裁判案由：確認約定專用關係不存在
臺灣臺北地方法院民事判決107年度訴字第120號原告新坡儷景大廈管理委員會法定代理人 楊俊泓 訴訟代理人 黃致達
連世昌 律師被告 余慧璇 訴訟代理人 歐陽仕鋐 律師
李杰宏 江星仁 劉祐希 律師（已解除委任）上列當事人間確認約定專用關係不存在事件，本院於107年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告對於新北市○○區○○○街○○號一樓房屋座落之新北市○○區○○段○○○○號共有基地上，如附圖所示B、C部分花台之約定專用權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按「當事人之法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。」「第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受訴訟。」民事訴訟法第170條、第175條定有明文。查原告之法定代理人原為黃致達，嗣於本院審理中變更為楊俊泓，並經其具狀聲明承受訴訟，有原告民事聲明承受訴訟狀可稽，核與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：原告為座落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號基地（下稱系爭312地號土地）上之「新坡儷景大廈」社區（包含摘星樓、系爭攬月樓等2棟公寓大廈）的維護管理權人。而被告則為同地段○○○區○○段○○○○○○○○○○號土地之共有人及其上坐落之建物即同地段00000-000建號（門牌號碼為住新北市○○區○○○街○○號1樓，以下稱系爭建物）之區分所有權人。於民國106年2月間，被告雖為新北市○○區○○○街○○號1樓之區分所有權人，除了利用自○○○區○○○街○○號一樓、庭園之外，尚有針對其一樓周遭旁的「花台」（即附圖所示B、C部分，下稱系爭花台）主張為其專用約定範圍，亦為其庭園範圍所及之部分，並作種植花草樹木等植栽之利用使用，而欲排除原告之管理維護權限。原告基於職責之故，於今年3月間曾書面發函要求被告不得再針對系爭花台範圍主張為其專用約定，擅自干涉原告對於系爭花台樹木植栽、修剪等管理維護事，此乃考量社區景觀協調、維護提升公寓大廈住戶居住品質，應由管委會決議統一做植栽及修剪。被告則主張伊對於其所有之系爭建物1樓旁之系爭花台，因屬於「約定專用」之性質，故具有管理使用權能，拒絕原告基於管委會職責管理、維護栽種於系爭花台上樹木、花草，進而對於公寓大廈景觀維護及管理產生阻礙。被告仍無法舉証其主張「約定專用」及於原告所管理維護之具有公共設施性質的花台。既然兩造針對系爭花台，被告是否具有與全體區分所有權人存有「約定專用」關係下具有管理（使用）權有所爭執，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之，為此原告提起本件確認訴訟。並聲明：確認被告對於其所有新北市○○區○○○街○○號1樓房屋與坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示B、C部分，面積39.39平方公尺之花台約定專用關係不存在。
二、被告則以：原告應先證明系爭花台屬於共有部分。被告初始與建商即達欣建設股份有限公司簽立之平易近人江坡華城NO.2「房地（車位）買賣契約書」第6條第1項約定「本大樓左列之部分，其使用管理及所有權歸屬約定如左：一、壹樓部分庭園（如附圖）規劃屬壹樓住戶管理使用外，其他周圍綠化空地、公共設施，同意由全體住戶依法令作善良之維護管理及使用。」。其餘原始住戶，亦與被告相同，簽署同樣格式之房地（車位）買賣契約書，均於第6條第1項為相同之約定。顯見如各該契約書附圖之壹樓部分庭園，確屬壹樓住戶專用無疑。再查，系爭建物部分使照圖（庭園植栽配置圖）所示，系爭花台部分（綠色部分）確屬壹樓部分庭園。再據原告起訴狀附表第2頁即「攬月樓一樓平面配置參考圖」，1樓（A）之「庭園：約13.00坪」之記載，亦與系爭花台之實際測量面積相符。是以，系爭買賣契約書第6條第1項所指被告專用之壹樓部分庭園，即指原告所稱系爭花台。綜上，系爭花台屬於被告專用，原告請求確認約定專用關係不存在，即無理由。退萬步言，縱使系爭買賣契約第6條不構成系爭花台約定專用之依據，被告自84年4月19日購買系爭壹樓房屋後，長期管領占有系爭花台，其他住戶均無異議，亦構成默示意思表示之約定分管契約。原告遲於106年3月始以原證3之存證信函表示異議，即無可取等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張被告其就系爭建物外圍之花台（如附圖所示B、C部分）之約定專用權不存在，應由原告管理使用，被告則否認之，則原告就上揭管理使用權是否存在，即影響其法律上地位，而上開不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依上說明，原告提起本件確認之訴即有即受確認判決之法律上利益。
四、兩造不爭執事項：
㈠、被告為新北市○○區○○○街○○號1樓（即系爭建物）之區分所有權人。
㈡、被告對於系爭建物有專用權(即新北市新店地政事務所土地複丈成果圖：編號F面積所示)，另「庭園」（如附圖編號A部分，不及系爭花台面積範圍）有約定專用。
五、得心證之理由：經查，原告主張上開事實，業據其提出新坡儷景大廈全區配置圖、攬月樓一樓平面配置參考圖、土地登記謄本、建物登記謄本、存證信函、地政事務所建物測量成果圖、照片、使照圖、不起訴處分書、成功領土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書，被告則以其有庭園之約定專用權，自包括花台在內等語置辯，是本件所應審究者厥為：㈠系爭花台是否由被告約定專用？㈡被告與其他區分所有權人間，是否就系爭花台成立默示分管契約？茲分述如下：
㈠、依照系爭建物第二類謄本、新店地政事務所建物測量成果圖所載，系爭建物總面積57.26平方公尺，附屬建物平台面積
10.38平方公尺，是以被告所有系爭建物之專有部分登記總面積為67.64平方公尺，此與本院於107年5月28日囑託新店地政事務所複丈結果，其中如附圖所示F部分即為系爭建物，面積為67.64平方公尺相符，足認系爭花台並非屬被告專有部分，確屬新坡儷景大廈之共有部分，原告此部分主張應可採信。被告以系爭花台屬於其約定專用部分置辯，並提出平易近人江坡華城NO.2「房地（車位）買賣契約書」為證，惟查：上開房屋土地預定買賣契約書第6條第1項固約定「壹樓部分庭園（如附圖）規劃屬壹樓住戶管理使用....」然並未具體在所附庭園配置圖或其他圖說上具體標示出「庭園」位置為何，依照使照圖上記載（參見本院卷第96頁），如附圖所示B、C部分係記載為「花台」，並非庭園。又原告提出之同社區住戶黃致達與地主簽立之成功領「土地預定買賣合約書」，關於該社區1樓庭園歸屬部分，契約第12條第4項第4款約定「壹樓私有庭院，全體住戶同意該部分劃屬由壹樓住戶管理使用」，契約所附之攬月樓˙壹樓平面配置參考圖（參見本院卷第199頁）中載明被告所有之一樓（A）室內：
18.15坪、平台：2.23坪、大公1.60坪、總計21.98坪、庭園：約13.00坪。比對前開攬月樓平面配置參考圖與新店地政事務所107年5月28日土地複丈成果圖，平面配置參考圖中除室內面積外，僅有顯示複丈成果圖所示A部分，並無B、C部分，足認B、C部分並非買賣契約中約定由一樓住戶使用範圍；而如附圖所示複丈成果圖中A部分面積測得43.03平方公尺，經換算約為13坪（計算式：43.03÷3.3058＝13.0165），與該一樓平面配置參考圖中記載「庭園：約13坪」等文字相符，堪認買賣契約中所指供一樓住戶管理使用之庭園，確係指附圖所示A部分，並不含B、C花台部分。另證人 何春生 到庭結證稱：「我購買新坡儷景大廈社區乙棟，合約寫攬月樓D棟，....1樓露台有使用權，範圍是從門口出去到花園，環繞我的住宅L型的空地，....露台是平面的很明確是給我使用的，花台部分就很模糊，本院卷第199頁寫庭園：11坪就是我剛剛說的露台。」（參見本院卷第212頁至213頁反面言詞辯論筆錄）證人何春生並當庭在攬月樓一樓平面配置圖上標示約定由其專用之露台位置，堪認約定專用之庭園（或證人何春生所述露台）之範圍，並不及於花台，花台部分即非買賣合約書所同意歸屬一樓住戶管理使用之範圍。是本件原告訴主張被告就如附圖所示B、C部分花台，並無約定專用權之事實，應堪採信。
㈡、被告與其他區分所有權人間，是否就系爭花台成立默示分管契約？按共有人就共有物約定分管，本應以意思表示訂立分管契約，此項意思表示雖不限於明示，默示亦可成立，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，惟單純之沉默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示有特別情事，最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨參照；經查，被告是否對如附圖所示B、C部分土地有約定專用權，以其是否已經獲得共有人默示分管契約之同意，但縱如被告所述自其84年購買系爭房屋遷入居住迄今，其他共有人未有反對意思表示，此情形亦應僅屬於單純之沈默，尚非可認為符合「表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思」之情形，且公寓住戶對他住戶占用共有部分之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置耗時費力而時間金錢支出之能力不足，常未為積極異議爭執反對之情形，亦屬常見，被告即使長期公然和平繼續使用上述範圍之花台未遭他住戶反對，亦難逕認他住戶之單純沉默，即屬願與被告成立分管契約之默示意思表示，是此部分並無從為被告有利之認定。尤其，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，依此，則被告所主張之默示之分管契約，亦應得全部共有人之默示意思表示始足。而證人何春生到庭證述：花台植栽係管理委員會種的與定期修剪。....攬月樓其他兩戶一樓花台上植物都是由管理委員會栽種....（參見本院卷第213頁反面、第214頁）足認縱一樓住戶亦未有花台為約定專用之認知，遑論全體之住戶？被告就此部分並未提出確切之證據以證明社區全體住戶有符合「表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思」之情形，則其主張就花台部分有約定專用之默示分管協議之狀況存在，即屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告就其所有新北市○○區○○○街○○號1樓房屋座落之新北市○○區○○段○○○○號共有土地上，如附圖所示編號B、C部分之花台約定專用權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年10月30日
民事第一庭法官薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月30日
書記官劉庭君附圖（新店地政事務所複丈成果圖）