宣 示 判 決 筆 錄
109年度花簡字第308號
原 告 廖泉盛 即酉金不動產企業社
被 告 江偉民
訴訟代理人 吳光甯
上列當事人間109年度花簡字第308號給付服務報酬事件，於中華
民國109年8月20日言詞辯論終結，同年9月4日在臺灣花蓮地方法
院花蓮簡易庭第四法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈培錚
書記官 方毓涵
通 譯 李育賢
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
訴訟標的：契約之報酬給付請求權等。
理由要領：
一、原告原以其對被告有下列金錢債權，而聲請本院核發支付命
令，經本院109年度司促字第2904號裁定准許後，被告聲明
異議，原聲請視為起訴。
二、原告主張：被告江偉民委託原告酉金不動產企業社專任銷售
系爭干城段657-2地號農地一筆，並於109年4月22日與買方
吳國維 先生簽立不動產買賣契約，如今被告拒絕履行買賣契
約，經調解不成立，爰依委託銷售契約，以成交價新臺幣（
下同）470萬元之百分之四計算服務報酬。並聲明：被告應
給付原告188,000元。提出買賣契約、委託銷售契約書、LIN
E對話截圖等件影本為證。
二、被告則以：本件被告系爭土地，原本已在109年3月10日委託
訴外人台灣房屋花蓮東耀特許加盟店從事銷售，委託出售總
價1,070萬元，有雙方所簽訂土地專任委託銷售契約書影本
乙件可證。嗣後，同屬台灣房屋花蓮建國特許加盟店即原告
酉金不動產企業社突然在109年4月初找上被告表示願仲介被
告上開系爭土地，被告向原告表示已經委託東耀房屋出售系
爭土地，如果重複委託原告仲介出售土地將構成違約，因此
拒絕原告請求。本件不動產買賣契約及仲介契約皆係在被告
基於原告未提供正確資訊情況下所為，因此被告依上開民法
第88條、第92條第1項前段及第148條等規定撤銷上開「土地
專任委託銷售契約書」法律行為之意思表示。上開兩造簽訂
系爭「土地專任委託銷售契約書」之法律行為經被告撤銷後
，則失其效力，故原告依法不得再向被告請求給付仲介服務
報酬18萬8000元。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張之委託銷售及成交事實，業據其提出與所述相符之
買賣契約、委託銷售契約書等在卷，為兩造所不爭，應堪認
真實。惟關於本件原告請求被告給付服務報酬，乃本於兩造
間契約之約定，自以兩造間之委託銷售契約有效為前提。
(二)依消費者保護法第2條第7款規定，定型化契約條款，係指企
業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出
預先擬定之契約條款。系爭專任委託契約及系爭變更契約，
均係原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，性
質上自屬定型化契約。按「企業經營者與消費者訂立定型化
契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款
內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利
者，無效。違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。
但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得
選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之
多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」、
「企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；明示
其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消
費者同意者，該條款即為契約之內容。」，消費者保護法第
11條之1、第13條第1項分別定有明文。而第11條之1規定係
為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，經由相
當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會；第13條
第1項規定則係明定企業經營者明示告知定型化契約條款內
容之義務。又企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就
其事實負舉證責任，同法第17條之1亦有明定。另依內政部
92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告訂定之不動
產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定，不動產
委託銷售契約之審閱期間「不得少於3日」。
(三)依原告提出之「土地專任委託銷售契約書」，雖有被告之簽
名，但就本契約「何日期」交付予委託人攜回審閱「多少日
數」之欄位等，則均係空白，難認系爭專任委託銷售契約之
簽訂前已給予被告相當且足夠之時間及資訊加以思考，則此
違反上項定型化契約應給予審閱期之法律規定，未遵守者其
約定無效，其規範之強度應高於被告所抗辯簽約係基於「急
迫、輕率及無經驗」之得撤銷情形。本件既有先後重複之專
任委託關係發生，且二件委託之出售價格明顯有大幅落差，
足發生使委託人產生法律賠償責任及因不清楚銷售標的不動
產合理市價之問題，對委託人即被告有相當高度之權益上影
響，故原告是否已給予被告合理之契約審閱期間，以明瞭上
述重大權益上之問題，於本件更顯重要。然因上開契約欄位
上係屬空白，原告不能證明其已給予被告相當審閱期間，更
何況上述關於重複委任之違約責任及土地合理售價，再加上
被告不斷同意降價出售，客觀上確屬顯示有急迫及輕率情事
，原告乃專業之不動產經紀業者，應注意維護其客戶之權益
，而非利用客戶之疏失或急迫無經驗等資訊不對等之劣勢，
從中獲取銷售報酬之利益。是以，本件既有違反法定先契約
附隨義務之無效事由，即難認原告主張之契約約定報酬條款
有拘束被告之效力，其本件請求乃無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年9月4日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
書記官方毓涵
法官沈培錚
以上正本係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如不服本判決，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院
提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益
額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中華民國109年9月4日
書記官方毓涵