裁判字號：臺灣基隆地方法院112年基小字第2132號民事判決
裁判日期：民國112年12月29日
裁判案由：返還押金
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決112年度基小字第2132號原告 胡瑜娟 訴訟代理人 胡漢威 複代理人 李協成 被告 許興端 上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國112年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣3,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣640元，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）11,000元，嗣於本院112年12月20日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應給付4,675元，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：原告於民國112年1月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定承租基隆市○○區○○路000號4樓A4室房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）5,500元，押租保證金11,000元，租賃期間自112年1月1日起至112年6月30日止，為期6個月。嗣系爭租約終止後，原告已歸還系爭房屋，惟被告僅返還押租保證金6,325元，為此依系爭租約之法律關係請求返還其餘4,675元等語，並聲明：被告應給付原告4,675元。
二、被告抗辯：原告於系爭租約到期當日，未親自偕同被告點交系爭房屋並確認屋況，嗣經被告發現系爭房屋牆面、屋頂及浴室均留下大面積髒污，並通知原告依約將系爭房屋回復原狀。原告本允諾辦理，卻終未實現其承諾，被告遂自行雇工清潔並粉刷系爭房屋，因此受有支出費用6,000元之損失；另原告亦積欠系爭房屋電費675元尚未清償，爰自押租保證金中扣抵上開清潔費用1,000元、粉刷費用3,000元、電費675元，合計4,675元後，將其餘6,325元以匯款方式返還原告。是被告未退還上開4,675元之押租保證金，實屬有理。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造簽訂系爭租約，約定由原告承租系爭房屋，押租保證金為11,000元，而系爭租約終止後，被告已返還原告押租保證金6,325元，有系爭租約影本在卷可按（見本院卷第135-141頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。是本件爭點即為：被告主張原告積欠系爭房屋電費675元尚未繳納；應負擔系爭房屋清潔費1,000元、粉刷費3,000元，並均得自上揭押租保證金中扣抵，有無理由？茲審酌如下。
四、本院之判斷：㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決先例意旨參照）。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年台上字第1631號判決意旨參照）。又系爭租約第5條規定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）11,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，而系爭租約已於112年6月30日終止，且原告已將系爭房屋交還被告等情，亦為兩造所不爭，揆諸前揭說明，原告需就系爭房屋已無欠租或其他債務不履行之情事，方得向被告請求返還全額押租保證金。
㈡關於電費675元部分：
按系爭租約第3條後段規定：「含瓦斯及水費。電費每度5元」，是原告依約應負擔繳納系爭房屋每月電費之責，而原告於系爭租約終止時，尚積欠系爭房屋電費675元尚未清償，亦為原告所不爭執，從而被告主張其得自系爭房屋之押租保證金中予以扣抵，自屬有據。
㈢關於清潔費1,000元、粉刷費3,000元部分：
⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條分別定有明文。由前揭條文之規範意旨可知，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。系爭租約第11條：
「乙方（即原告）應善盡善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即被告）負責修理。」從而，原告僅就因其故意、過失使用管理維護不當所致之房屋毀損負損害賠償責任，如為自然耗損之損害，則由被告負責修繕之。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文，是被告抗辯系爭房屋之污損乃原告所造成，即應由主張此等利己事實之被告負舉證責任。經查，被告抗辯系爭房屋因原告不當使用致生天花板、牆面及浴室之大面積污損，被告為此支出牆面粉刷費3,000元、天花板粉刷費1,000元、浴室除垢清刷（清潔）費1,000元，並要求原告負擔部分粉刷費3,000元及清潔費1,000元等情，業據被告提出系爭房屋照片7張、建昌油漆行收據1紙為憑（見本院卷第57-60頁、第75頁），原告不爭執其應負擔其中浴室清潔費1,000元部分，是被告抗辯其得自系爭押租保證金中扣抵上開清潔費1,000元，即屬有據。
⒊惟查，原告主張前揭天花板、牆面之髒污係自然產生之壁癌
，非其人為造成，且原告身高未達150公分，殆無可能造成系爭房屋天花板之污損，因此不應負擔粉刷費3,000元（見本院卷第127頁）。被告雖辯稱：系爭房屋之天花板及窗戶下方均為木板，只是用油漆修飾，無從產生壁癌，而壁癌本身會剝落且為片狀；系爭房屋經過清潔、除霉及粉刷後，已除去髒污，顯見上開髒污非屬壁癌等語（見本院卷第128頁）。惟系爭房屋乃一公寓，顯非木造建物，縱被告以木板裝修室內天花板及牆面，必然係以將木板貼附於系爭房屋原有結構上之方式施作，而屋主為求美觀及節省成本而利用板材遮蔽壁癌，乃本院職務上所知臺灣民眾常見之裝潢方法，無從排除系爭房屋確有壁癌生成之可能。參以系爭房屋天花板及牆面之髒污外觀為大面積不規則分佈之黑點及水漬紋路，有前揭被告提出之照片可佐，而被告亦自承系爭房屋經「除霉」之後，前揭污損已消失不見，堪信系爭房屋乃受基隆地區多雨之自然因素影響，造成潮濕發霉現象以至天花板與牆面產生污損，並非原告人為造成。又被告未提出其他證據證明上開污損乃原告所為，此部分所辯即難憑採。
⒋被告復辯稱：原告已於兩造之LINE對話紀錄中承諾負擔上開
清潔及粉刷費用等語，並提出上開對話紀錄截圖為憑（見本院卷第61-63頁、第69-73頁），原告則稱：原告個性較為逆來順受，因此才會同意被告之請求等語。經查，上開對話紀錄中與被告通訊之LINE帳號「Sonia」所使用大頭照為原告本人照片，業經其自承在卷（見本院第126頁），是被告提出者確為兩造之LINE對話紀錄，堪信為真。然細繹被告提出於本院之對話紀錄，僅有被告通知已匯款6,325元至原告合庫帳戶之內容，原告並答覆被告已收到上開匯款，以及原告同意自行回復系爭房屋原狀之表示，並無原告應允被告扣抵系爭房屋押租保證金之隻字片語，難認原告確有同意被告自系爭房屋押租保證金中自行扣抵上開粉刷費用3,000元之意思，此部分所辯亦無可採。
⒌從而，被告既無從證明系爭房屋天花板、牆面之污損為原告
因故意或過失所造成，而非系爭房屋之自然耗損，揆諸前揭說明，即應由被告自行負擔因此支出之粉刷費用3,000元。
㈢據上，原告請求被告返還系爭房屋押租保證金4,675元，被告
抗辯原告有債務不履行之情形，應扣抵電費675元、清潔費1,000元部分為有理由；扣抵粉刷費3,000元部分則無理由，應予返還。
五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告返還押租保證金3,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、本件訴訟費用為1,000元，依民事訴訟法第79條確定由被告負擔640元，餘由原告負擔。
八、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。又本件原告並未聲請假執行，被告聲明駁回假執行之聲請，應有誤會，此部分不另為准駁之諭知，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中華民國112年12月29日
基隆簡易庭法官張逸群以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年12月29日
書記官顏培容