裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第199號民事判決
裁判日期：民國99年12月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第199號原告 張景河
張景芳 張景欣 潘冠儒 臺灣銀行股份有限公司上列一人 張金蓮 住同上法定代理人共同 王昧爽 律師訴訟代理人複代理人 李初東 律師
余西鈞 律師被告 鄭明泰
陳明桂 鄭炳榮 塗世昱 塗世傑 上列一人 詹前盈 訴訟代理人上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於中華民國99年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告鄭明泰、鄭炳榮經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。本件原告於起訴時，並未列潘冠儒、臺灣銀行股份有限公司為原告，且對於被告塗世昱、塗世傑僅聲明請求：應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（以下簡稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0號2樓及3樓，如附圖B.C.所示，面積34、31平方公尺地上2、3樓建物（以下簡稱系爭建物2、3樓）拆除，將系爭土地返還原告張景河、張景欣、張景芳。被告塗世昱、塗世傑並應給付原告張景河、張景芳、張景欣各新臺幣（下同）22051元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至返還系爭土地之日止，被告按每月給付原告張景河、張景芳、張景欣1512元。嗣於審理中之民國99年7月21日當庭追加原告潘冠儒、臺灣銀行股份有限公司，並就上開訴之聲明擴張為：被告塗世昱、塗世傑應將系爭土地上，系爭建物2、3樓拆除，將系爭土地返還原告張景河、張景欣、張景芳、潘冠儒、臺灣銀行股份有限公司。被告塗世昱、塗世傑並應給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各22,051元，給付原告潘冠儒66,154元、給付原告臺灣銀行股份有限公司66,154元，及自99年7月21日起，至返還土地日止，按月給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各442元，給付原告潘冠儒1,327元、給付原告臺灣銀行股份有限公司1,
327元。被告對於原告之追加固未表示同意，但仍對該追加部分之事實為言詞辯論，參照前揭規定意旨，原告之追加應視為已得到被告之同意，尚與法相合，應予准許，先此敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告未經原告之同意，於原告共有之系爭土地上擅自興建未辦理保存登記之系爭建物，其中系爭建物1樓部分由被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮所占用如附圖所示A部分面積24平方公尺，系爭建物2、3樓部分由被告塗世昱、塗世傑占用如附圖所示B、C部分面積分別為34、31平方公尺。被告自應拆除所占用系爭土地部分，並返還土地予原告及全體共有人。又被告無權占用系爭土地，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致原告受有損害。為此，基於所有權之作用及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮應將系爭土地上，系爭建物1樓部分，如附圖A部分所示面積24平方公尺建物拆除，將占用之系爭土地部分返還原告。被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮並應給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各22,051元，給付原告潘冠儒66,154元，給付原告臺灣銀行股份有限公司66,154元，及自99年7月21日起，至返還土地之日止，被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮應按月給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各442元，給付潘冠儒1,327元，給付臺灣銀行股份有限公司1,327元。㈡被告塗世傑、塗世昱應將系爭土地上，系爭建物2、3樓，占用如附圖B、C所示，面積34、31平方公尺地上2、3樓建物拆除，將占用系爭土地部分返還原告，被告塗世昱、塗世傑並應給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各2,2051元，給付原告潘冠儒66,154元、給付原告臺灣銀行股份有限公司66,154元，及自99年7月21日起，至返還土地日止，被告塗世昱、塗世傑應按月給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各442元，給付原告潘冠儒1,327元、給付原告臺灣銀行股份有限公司1,327元。㈢並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告陳明桂、塗世昱、塗世傑則均聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
（一）被告塗世昱、塗世傑辯稱：系爭建物建於57年，係合法向主管機關申請建築執照興建而成，為合法占用系爭土地之建物，係被告塗世昱、塗世傑之父親於70年9月8日向前屋主 陳進興 購買系爭建物及並承租部分的系爭土地，被告既有權占有，原告不得向其等主張拆除等語。
（二）被告陳明桂辯稱系爭建物1樓部分係由其與被告鄭明泰、鄭炳榮三兄弟共同購買，並非無權占有等語。
（三）被告鄭明泰、鄭炳榮未於言詞辯論期日到場，亦未提出之書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：本件原告主張系爭土地為原告所共有，系爭建物1樓部分由被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮所使用，
2、3樓部分由被告塗世昱、塗世傑使用，而占有系爭土地之事實，被告並不爭執，且經原告提出地籍圖、土地登記謄本、土地所有權狀（本院卷第8、9~10、11~13頁）為證。
本院亦會同兩造及臺北市松山地政事務所人員於99年5月21日至系爭建物現場履勘，系爭建物1樓部分占用如附圖所示
A部分面積24平方公尺，系爭建物2、3樓部分占用如附圖所示B、C部分面積分別為34、31平方公尺，為本院指示地政人員測繪複丈成果圖（本院卷第73頁）及製有勘驗筆錄（本院卷第68頁）在卷可稽，堪可認定屬實。惟被告以其等前手係承租系爭土地而興建系爭建物，並非無權占有為辯。是本件的爭點在於：被告所有之系爭建物是否為無權占有？茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有者，始得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。本件被告塗世昱、塗世傑辯稱主張系爭建物係向系爭土地原所有權人承租迄今而有權占有，並陳稱：系爭建物的基地尚包括臺北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地，被告塗世昱、塗世傑為所有權人，所占用系爭土地部分，曾經經興建人 張旺柳 取得土地所有權人的同意在系爭土地上興建系爭建物，並曾取得建築執照，系爭建物完成後，由張旺柳出賣予訴外人陳進興，嗣於70年9月8日被告塗世昱、塗世傑之父親 塗錫寶 又向陳進興購買系爭建物2、3樓並租借部分系爭土地，為其等提出土地使用權證明書2紙（本院卷第37、38頁）、臺北縣建設局57營字第300號營造執照存根1件（本院卷第35頁）、臺北縣政府57年2月17日北府建九字第19538號通知1件（本院卷第36頁）、臺北縣汐止地政事務所土地登記總簿節本2紙（本院卷第39、40頁）、自耕保留地證明書1份（本院卷第41～42頁）、買賣契約書1份（本院卷第43～48）、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（本院卷第229～230頁）、收據1紙（本院卷第48頁）等件為證。原告除否認上揭收據之真正外，對於被告塗世昱、塗世傑該部分的答辯則陳稱：被告塗世昱、塗世傑所主張系爭建物係占用系爭土地及同地段114地號，但其等所提出臺北縣0000000000地○○○○○地○○地段000地號土地，顯然與被告塗世昱、塗世傑陳稱購買建物及承租系爭土地情節不同，所辯之標的與系爭建物根本不同等語。
（二）經查：系爭土地於重測前之地號為臺北縣（於99年12月25日改制為新北市○○○○○○段0000地號，於55年12月24日由 蔡牡丹 以繼承為原因取得單獨所有，嗣於67年9月9日由 蔡火源 、 蔡裕勝 、 蔡文良 繼承取得所有權，應有部分各為1/3，直至81年2月13日始由原告張景河、張景芳、張景欣、潘冠儒、訴外人王 陳彩蓮 向 蔡氏 之繼承人所購得，此有臺北市松山地政事務所99年7月29日北市松地字第09931397000號函所附系爭土地登記謄本（本院卷第119、122~129、135頁）在卷足參，已堪認定為真正。而上揭被告塗世昱、塗世傑所提出營造執照存根所載：「張旺柳將在南港三重埔段51-2（還有50-8地號）地號土地興建門牌號碼臺北縣○○鎮○○路○段○○巷○號」等語（本院卷第35頁）；上揭臺北縣0000000000000○○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號）畸零基地建築房屋一案業提經本縣畸零建築基地調處委員會第九次會議議決同意建築在案，希即依照規定逕向本府建設局申請核發營造執照」等語（本院卷第36頁）；土地使用權證明書所載：「茲有張旺柳擬在本縣○○鎮○○路○段○○巷○號本人所有南港三重埔段51-2地號之內面積二九‧九七五平方公尺之土地改築永久式住宅，業經本人完全認可茲為申請營造執照特予證明」等語，並有蔡牡丹的署名及印文（本院卷第37頁）；自耕農保留地證明書所載：「竊民擬在土地所有權人蔡牡丹所有土地標示台北縣○○鎮○○○○○段○○○○○號土地上增建房屋，係該地自耕保留地並無訂立三七五租約及耕者有其田等條例牴觸，因申請建築執照添付之需要，是項證明…」等語（本院卷第41頁），以及由塗錫寶與陳進興所締結，內容為系爭建物2、3樓買賣之契約（本院卷第43頁）。核與本院所調閱臺北市建築管理處於99年7月12日覆函所附通知稿1紙（本院卷第140頁）、營造執照呈核表（本院卷第140頁背面）、臺北縣政府通知（本院卷第141頁背面）、審查意見表（一）、
（二）（本院卷第142背面、143頁）、營造執照申請書（本院卷第143~146頁）、委託書（本院卷第146頁背面）、土地使用權證明書（本院卷第147頁背面）、自耕保留地證明書（本院卷第150~152頁）、各配置圖（本院卷第152頁）內容一致，堪認原告所提事證均係指涉系爭建物在系爭土地興建經過，可堪為憑，並足認系爭建物係由張旺柳取得系爭土地當時所有權人蔡牡丹之同意，並申請建築執照興建後，嗣並轉讓與陳進興，陳進興復將系爭建物之2、3樓移轉與塗錫寶。再有關系爭建物在系爭土地上的權源，依上開自耕保留地證明所載內容可知張旺柳係與系爭土地所有權人蔡牡丹締結自耕保留地租約（本院卷第41頁），上開證明亦附於上開申請建築執照申請文件內，亦堪為據。核與塗錫寶與陳進興之買賣契約所載，當時承租保證金由塗錫寶交付予賣主陳進興（本院卷第44頁）有關系爭建物占用系爭土地作為基地部分均持續向土地所有權人承租等內容一致，堪認塗錫寶確於系爭建物於張旺柳轉讓與陳進興後，仍在陳進興續存承租期間受讓系爭建物的2、3樓部分。
（三）次按承租人對土地所有權人有合法承租占有土地興建建物之權利，因承租人得將興建建物部分讓售與他人占有使用，是特定的受讓人得自承租人取得占有之權利，而具有所謂「占有之連鎖」的關係。查系爭建物2樓有2間房屋、一間客廳，2樓與3樓有直接之階梯相通，2樓有樓梯直接下至1樓之獨立出入口，為本院製有履勘筆錄附卷足按（本院卷第68頁），是1樓與2、3樓部分具有彼此構造上獨立性、使用獨立性的分離關係，自得分別轉讓。而依上述，被告塗世昱、塗世傑之父塗錫寶因向承租系爭土地之人陳進興購得系爭建物之2、3樓，依上揭意旨，依法取得陳進興部分對於系爭土地所有權人占有權利。復因原告自認系爭建物為被告所有（本院卷第227頁背面），因此嗣不論是塗錫寶死亡後的概括繼受，抑或塗錫寶贈與被告塗世昱、塗世傑系爭建物2、3樓之特定繼受，被告塗世昱、塗世傑嗣均得繼受塗錫寶在系爭土地上原占有的權利。
（四）再按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前民法第425條定有明文。且因基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地，而仍應適用修正前民法第425條之規定（最高法院九十八年度第二次民事庭會議紀錄意旨可供參照）。本件系爭建物係於68年8月30日由陳進興向張旺柳買受，嗣於70年9月8日由塗錫寶向陳進興買受系爭建物之2、3樓，業如前述，又被告陳明桂陳稱其係與被告鄭明泰、鄭炳榮共同買受系爭建物1樓部分，固未據其提出何證明，惟原告對此未予爭執，且參照原告所提出被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮三人戶籍資料，三人確為訴外人 陳六五 所生，為兄弟，且陳明桂早已居住於系爭建物，並於76年7月9日始創新戶，被告鄭炳榮則自80年5月3日換寫，均未自系爭建物遷出之紀錄，有戶籍謄本資料在卷可參（本院卷第51~53頁），是被告陳明桂所述，尚非無據，應足採信，是上述之租賃契約產生於00年0月00日前，且持續由後手承受，並未曾終止。再原告張景河、張景芳、張景欣係於81年2月13日取得系爭土地之應有部分各為1/9，已如前述，則依上揭規定，被告仍得持承租占有的權利主張對其後取得應有部分之原告繼續存在。
四、綜上所述，被告對於原告仍得主張承租權，尚非無權占用系爭土地，從而，原告基於所有權之作用及不當得利法律關係，聲明請求：㈠被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮應將系爭土地上，系爭建物1樓部分，如附圖A部分所示面積24平方公尺建物拆除，將占用之系爭土地部分返還原告。被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮並應給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各22,051元，給付原告潘冠儒66,154元，給付原告臺灣銀行股份有限公司66,154元，及自99年7月21日起，至返還土地之日止，被告鄭明泰、陳明桂、鄭炳榮應按月給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各442元，給付潘冠儒1,327元，給付臺灣銀行股份有限公司1,327元。㈡被告塗世傑、塗世昱應將系爭土地上，系爭建物2、3樓，占用如附圖B、C所示，面積34、31平方公尺地上2、3樓建物拆除，將占用系爭土地部分返還原告，被告塗世昱、塗世傑並應給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各2,2051元，給付原告潘冠儒66,154元、給付原告臺灣銀行股份有限公司66,154元，及自99年7月21日起，至返還土地日止，被告塗世昱、塗世傑應按月給付原告張景河、張景芳、張景欣每人各442元，給付原告潘冠儒1,327元、給付原告臺灣銀行股份有限公司1,327元，為無理由，不應准許。原告之訴既不應准許，則其假執行之聲請，即失所依據，併予駁回。
五、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年12月29日
民事第一庭法官古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國100年1月10日
書記官姜貴泰