裁判字號：臺灣臺中地方法院96年簡上字第10號民事判決
裁判日期：民國96年10月12日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺中地方法院民事判決96年度簡上字第10號上訴人丙○○訴訟代理人 羅豐胤 律師複代理人 蔡素惠 律師訴訟代理人 黃幼蘭 律師被上訴人太子建設開發股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 甘龍強 律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國95年11月20日本院臺中簡易庭95年度中簡字第6308號第一審判決提起上訴，本院於民國96年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）92年10月10日與被上訴人簽訂房屋土地預定買賣契約書，向被上訴人購買被上訴人所興建銷售之「元亨利貞」社區大樓編號19B即系爭房屋，依上開買賣合約第29條約定，該合約第30條所指之附件視為合約之一部，而附件第14項之住戶管理公約第4條前段規定：「為維護本社區內外之整潔，不破壞整體外觀，住戶於室內裝璜或整修時，不得改變建築結構及外觀」等語，但系爭房屋於94年12月26日交付予上訴人後，上訴人旋於翌日即開始辦理裝潢施工手續，迄至95年2月18日下午，大樓管理人員發現系爭房屋之客廳陽台有欄杆外推之情形，並於95年2月20日當面告知上訴人已違反施工規定，且損害全體住戶權益，必須回復原狀；然上訴人竟以被上訴人就該房屋之設計失當，修改後更能充分利用空間為由，而拒絕回復原狀。嗣該社區大樓管理委員會成立後，以上訴人將客廳陽台欄杆外推之時間在該社區管理委員會成立之前，而要求被上訴人處理，被上訴人乃於95年3月17日先寄發存證信函催告上訴人應於95年3月31日以前回復原狀，仍遭上訴人拒絕，甚且被上訴人已表明願意負責施工以回復原狀，上訴人仍堅持拒絕，嗣該社區大樓管理委員會於95年8月11日開會決議要求被上訴人提起訴訟解決，爰依兩造間上開買賣契約，請求上訴人回復原狀等情。並聲明如原審判決主文第1項所示。
二、上訴人則以：本件並非房屋外觀問題，而係被上訴人交付系爭房屋之客廳陽台欄杆位置未依合約施作，致客廳陽台之可使用效益減少，而上訴人之施工乃補正該項瑕疵，且被上訴人於起訴狀所附之「19層」平面圖，並非經兩造簽認於買賣合約所附之「B戶18─19樓平面圖」，被上訴人提出之平面圖與事實不符。另臺中市政府核發使用執照時，係就法規所規定之安全事項審核，不會比對竣工圖與買賣合約書所附之平面圖是否相符，若被上訴人在與上訴人簽約後，始將買賣合約所附之平面圖變更送審，並事後主張以更改後之竣工圖為準，則消費者之上訴人有何保障？且被上訴人無異藉此規避未依約施工之責任。再依系爭房屋之建物成果圖所示，圖面上雖未標示系爭欄杆之位置，但明確指出系爭房屋客廳陽台右側長度為1.11公尺，左側長度為2.68公尺，惟依被上訴人實際交付之客廳陽台大小，兩側均較上開長度短少50公分，則被上訴人之施工顯有瑕疵，而被上訴人將系爭欄杆外移，反而補正上開瑕疵，且符合上揭建物成果圖之要求等語置辯。
三、原審審理結果認為：系爭房屋土地預定買賣合約書之附件「住戶管理公約」第4點前段規定，為維護本社區內外之整潔，不破壞整體外觀，住戶於室內裝璜或整修時，不得改變建築結構及外觀。而上訴人將其所購系爭房屋之客廳陽台欄杆外推，已使其客廳陽台欄杆之位置與該大樓其他樓層房屋之客廳陽台欄杆位置不同，在外觀上已顯然突兀，即有破壞該大樓整體外觀之情事。且系爭房屋之客廳陽台欄杆外緣位置既經被上訴人施工後繪製竣工圖，並據以向臺中市政府申請取得使用執照，則系爭房屋之外觀即應以該竣工圖所載為準，上訴人自不得再以買賣合約書約定之19樓平面圖為爭執，從而，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。另被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本件兩造不爭執之事項：㈠上訴人向被上訴人購買臺中市○○區市○○○路○○○號19樓之5房屋。
㈡系爭買賣合約第29條約定：本合約第30條所指之附件視為本
合約之一部分。第30條載明合約書之附件有15項，其中第14項為住戶管理公約。因此，該住戶管理公約，亦屬合約之一部分。而該合約第22條第1款約定：「…同時買方對賣方及其他各購買戶及其他各住戶聲明同意遵守附件14『住戶管理公約』之各項規定。」㈢系爭買賣合約附件14之住戶管理公約第4點前段規定：「為
維護本社區內外之整潔，不破壞整體外觀，住戶於室內裝潢或整修時，不得改變建築結構或外觀，並應遵守本社區「裝潢施工守則」之有關規定。
㈣系爭買賣合約第33條約明：「本買賣所為之一切承諾，均以合約上所載為準」。
㈤系爭買賣合約第13條後段約定：「交屋後買方如因裝潢變更
室內牆壁位置，須以不涉及建物外觀、結構、管道間並不得有危及公共安全情事或損及鄰戶權益，否則概由買方自行負民事、刑事責任。」㈥系爭買賣合約附件12「建材設備表」中，「外觀」與「陽台
」均各列為其中一項。該表最後為「其他事項」，該「其他事項」第2點載明：「為提高本社區生活品質，有關外觀及其他規劃配置，甲方同意由乙方適時修正。」㈦上訴人買受系爭房屋，經被上訴人交屋後，上訴人將該房屋
客廳陽台之欄杆往外推移。上訴人將該陽台欄杆外移後，其陽台外觀與大樓其他住戶之陽台外觀，已經不同。
㈧被上訴人就系爭陽台欄杆施設之位置，與買賣合約所附平面
圖及申請建照執照之設計圖所示該欄杆之位置，稍有不同，即略往內移。
五、本件兩造爭執之所在厥為：㈠依照兩造所簽訂的買賣合約所指系爭外觀（即客廳陽台欄杆位置）為何？㈡被上訴人就系爭陽台欄杆施設之位置，與買賣合約所附平面圖及申請建照執照之設計圖所示該欄杆之位置，稍有不同，即略往內移，其依據為何？是否違反契約約定？是否屬物的瑕疵？如是，上訴人可否以此理由，而自行將系爭欄杆外移？其依據為何？㈢上訴人將系爭陽台欄杆外移，是否違反系爭買賣合約第13條及系爭買賣合約附件14住戶管理公約第4點前段，不得變更建物整體外觀之規定？㈣證人乙○○是否曾向上訴人表示，上訴人可自行將系爭陽台欄杆外移？如有，被上訴人是否受其拘束，而不得為本件之請求？茲說明如下：
㈠依據兩造間所簽訂系爭買賣合約附件12建材設備表載明「外
觀」，係採天然石材及二丁掛磁磚搭配抿石子飾以藝術欄杆，以烘托高雅氣勢。顯見該建物之外觀建材為天然石材、二丁掛磁磚、抿石子及藝術欄杆，且該表最後為「其他事項」，該「其他事項」第2點既載明：「為提高本社區生活品質，有關外觀及其他規劃配置，甲方（指買方）同意由乙方（指賣方）適時修正。」等語，足徵有關外觀建材之設置位置，買方同意由賣方適時修正，則系爭客廳陽台之欄杆設置位置，即屬該建物之外觀範疇，且上訴人復自認確有在系爭房屋裝潢施工時，將客廳陽台欄杆外移等情不諱，而上訴人將系爭欄杆外移之行為，已使其客廳陽台欄杆之位置與該大樓其他樓層房屋之客廳陽台欄杆位置不同，在該建物整體外觀上顯然突兀，即屬有破壞該建物大樓整體外觀之情事。是上訴人所辯本件非屬外觀問題云云，自不足採信。
㈡按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
。民法第367條定有明文。即買受人給付價金之義務，性質上乃主給付義務。至於買受人受領標的物之義務，有別於財產權及價金，性質上並非買賣契約之要素，亦未決定契約之類型，而且亦非對待給付義務之一部，原則上並非主給付義務，而僅係從給付義務。又依債務之類型分類之實質核心為主給付義務、從給付義務及附隨義務。而所謂主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務。主給付義務之具體內涵係依各種債之關係之內容與本質定之，就契約而言，雙方當事人之約定，決定了主給付義務之內容，並決定其為何種契約之類型。所謂從給付義務，係指為了準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務。而附隨義務，係指債務人除給付義務外，尚負有一個為確保債權人之權利及利益，不會因給付行為而受侵害之義務。查本件兩造間所訂立之房屋土地預定買賣合約書，其契約類型屬買賣契約，則上訴人之買受人所負契約之給付義務，即為買賣價金之給付；至於依該合約書第29、30條之規定，該合約書之附件14「住戶管理公約」固亦為系爭買賣合約之一部分，然就該「住戶管理公約」之內容觀之，該公約所規範之權利義務主體並非系爭買賣契約之出賣人即被上訴人。蓋系爭住戶公約前言載明「為顧及本社區所有人之生命安全、財產權益之保障，對本社區之一切公共設施與安全設備，經常應有妥善之維護，以保持其正常之功能，確保良好之衛生環境與秩序，並配合本社區提供各項服務，以期各住戶得以安全舒適及保持社區房屋不斷增值之目的，特訂定『住戶管理公約』，全體住戶共同遵守。」、第4條前段載明：「為維護本社區內外之整潔，不破壞整體外觀，住戶於室內裝潢或整修時，不得改變建築結構及外觀」、第9條載明：「違反第4、5、6條規定者，願由管理委員會派員逕行拆除，有關費用由該同意立約人負責絕無異議。」、及第22條規定「本社區管理委員會，對外代表全體住戶處理有關社區之公共行政事務。」等語，並參酌系爭住戶管理公約尚僅有同意立約人上訴人及訴外人 陳木村 簽名蓋印於上，並無被上訴人之簽名或蓋印等情，足徵上訴人縱有違反第4條不得破壞社區整體外觀之義務，其所侵害者亦屬該社區全體住戶之權益，而非兩造間系爭買賣契約中被上訴人（即出買人）之契約上之權利；其次，公寓大廈管理條例第8條亦明定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制（第1項）。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。（第2項）」，且「前項規約草案經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」（公寓大廈管理條例第56條第2項明定），益證系爭住戶管理規約，縱於區分所有權人訂定規約前，亦視為規約，而規約，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（公寓大廈管理條例第3條第12款明定）。是上訴人縱有違反系爭住戶管理公約規定，當非違反兩造間系爭買賣契約之主給付義務或從給付義務，則被上訴人依據系爭買賣契約請求上訴人回復原狀，即尚乏憑據。再者，被上訴人雖陳稱：該社區大樓管理委員會成立後，以上訴人將客廳陽台欄杆外推之時間在該社區管理委員會成立之前為由，而決議要求被上訴人處理等語，然查，本件被上訴人係於95年8月25日提起本件訴訟，而斯時該社區之管理委員會既已成立，則依系爭住戶管理公約規定，自應由該社區管理委員會代表全體住戶依系爭住戶管理公約處理，尚難謂上訴人違反住戶管理公約之行為在前，並經由該社區管理委員會及住戶決議，即認被上訴人因而取得對上訴人之回復原狀請求權。
㈢又被上訴人另以系爭買賣合約第13條後段規定：「交屋後買
方如因裝潢變更室內牆壁位置，須以不涉及建物外觀、結構、管道間並不得有危及公共安全情事或損及鄰戶權益，否則概由買方自行負民事、刑事責任。」等語為憑，作為本件起訴請求之基礎，但查，上開約定係針對買方因裝潢變更室內牆壁位置時，須不涉及建築物外觀等情而規定，核與本件上訴人將系爭欄杆外移之情形不符，自難作為依憑，況且，該約定僅載明「概由買方自行負民事、刑事責任。」等語，惟究因此應負何種民事責任？並未詳載，且所違反者係系爭買賣契約之何種給付義務？被上訴人亦未陳明，亦難據為請求權之基礎。
六、綜上所述，兩造間系爭買賣契約第29、30條固明定附件「住戶管理公約」係系爭買賣合約之一部分，然從系爭住戶管理公約之內容觀察，該公約有關住戶權利義務之主體，顯非被上訴人，已如前述，是被上訴人以定型化契約方式將該附件以二條本契約文字而包裹式，將系爭住戶管理公約納入本契約之一部，而賦予本契約條款同等效力，亦顯失公平。又系爭買賣合約第13條後段規定，亦非本件請求之基礎，業如前述。從而，被上訴人本於系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人將門牌號碼臺中市○○區市○○○路○○○號19樓之5房屋前方陽台外緣欄杆拆除，並回復原狀，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦，核與本案之結果不生影響，爰不一一審酌論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國96年10月12日
民事第二庭審判長法官許秀芬
法官林源森法官夏一峯上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國96年10月12日
書記官莊玉惠