臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
107年度板簡字第979號
原 告 周朝陽
被 告 余尚君
訴訟代理人 舒正本 律師
複代理人 王俊權 律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國107年11月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟伍佰零陸元及自民國一百零七年
七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳萬玖仟伍佰
零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國103年8月25日起向原告承租位於新北市○○
區○○○街○○○巷○○○○○號廠房（下稱系爭廠房），租期
至105年8月24日止，言明每月租金為33,000元（下稱系
爭租約）。然被告自105年6月25日起即未再付租予原告
，屆期亦未將鑰匙返還，並將系爭廠房點交予原告。原告
自105年6月24日起至106年4月5日止，計六次發函予
被告，然被告皆未置理。迨至106年5月下旬，因系爭廠
房內部傳出惡臭，恐有公安意外發生之虞慮，原告遂尋鎖
匠及鐵工將該鐵門打開，始驚見被告留置滿倉的雜物垃圾
及腐臭之死老鼠。被告百般無奈下，除了修復鐵門清理善
後外，亦再度於106年10月31日發函於被告，然依舊未遭
置理。最後於107年3月28日以北投豐年郵局第35號存證
信函作最後之通牒，請其出面清償積欠原告自105年6月
25日起至106年5月24日之房租363,000元，然一如以往
仍未遭置理。
（二）被告前於104年9月18日與原告結算電錶度數為44,185度
，有雙方計費單據及被告匯予原告之電費匯入之存摺影本
為證，然此後即未再付電費予原告，直至106年5月下旬
，原告打開鐵門清理垃圾時，當時所抄電錶，度數為
68,151度，嗣後原告將系爭廠房租予訴外人 徐煜翔 先生，
有將電錶度數載於雙方租約書。故以原告與被告雙方簽租
時言明之每度六元計算，被告積欠原告電費達（68,151
-44,185）x6=143,796元未付。
（三）此外，原告另支出鎖匠開門換鎖費3,506元、鐵門修理費
4,000元，及垃圾清運費16,000元。
（四）綜上所訴，被告積欠原告房租363,000元、電費143,796
元、開鎖費3,506元、鐵門修理費4,000元、垃圾清運費
16,000元，故總計被告應賠償原告530,302元。為此，爰
依租賃契約之法律關係請求被告給付530,302元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息。
（五）對被告答辯之陳述：
1.系爭廠房乃原告所建蓋，只是土地為訴外人大觀書社所有
，而大觀書社亦僅是向原告起訴請求拆屋還地，被告只是
被附帶要求遷讓房屋而已，並無被告所述將受地主追訴
民、刑事之誇大情事。且該案雖經鈞院於105年7月12日判
決，諭命原告及被告均應將系爭廠房自坐落之土地上遷出
，嗣經原告不服提出上訴，但遲至106年9月14日方始經
臺灣高等法院以105年度重上字第831號判決駁回；然如
被告所自承，其於一審未判決前早逕自遷離，不僅未點交
房屋讓原告檢視有無屋損及恢復原狀，亦未結清電費，連
電動門鑰匙也沒交還，在門窗緊閉的狀況下，使原告無法
進入察看更遑論收益，至106年5月間因屋內有異味傳出
，恐有公安之虞，方委請鎖匠及鐵工會同打開大門。況該
拆屋還地案雖遲至106年9月14日判決定讞，然原告嗣後
亦與地主大觀書社和解，其同意原告承租該土地及轉租第
三者，系爭廠房亦持續租予訴外人徐煜翔至今。是故，被
告所言原告出租之系爭廠房權利上有諸多瑕疵，且將受地
主追訴民、刑事責任，乃一派胡言。
2.被告又以在租期105年8月24日屆滿前，即以存證信函通
知原告遷空之事，既然遷空則被告對於「租賃期限屆滿後
之租金即無任何支付之義務」云云。被告在租約期限未屆
滿前，未經雙方協商在前，即返自遷出在後，又未點交並
恢復原狀及結清所欠電費，也未交還電動門鑰匙，使原告
無法進入，迭經原告六次寄發存證信函催告仍置之不理。
今竟言已遷空完畢，然從告證十七之照片，可見滿倉滿屋
之大量垃圾、雜物，連衛浴間也髒亂無比。
3.系爭廠房早於102年8月25日與訴外人即被告之姊 余尚慧
簽租，雙方對於電費合意以一度6元為計算。嗣後一年到
期，原告依約前往被告姊妹經營之合谷鮮花店續約。被告
之姊余尚慧不在，囑由其妹即被告續行代簽兩年租約。迨
至104年9月18日原告與被告結清電費表度數為44,185度
，有原先傳真予被告之細目計算帳單，經被告確認後，被
告之母亦將電費匯入原告指定之帳號，現竟詭辯被告並未
收到，然電錶裝設於其所租廠房內，豈有未加查證即請其
母匯款之理？
4.依民法第455條，承租人於租賃物關係終止後，應返還租
賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還出租
人。此代表租約到期，承租人當然有將房屋點交返還出租
人的義務，而非深鎖大門並留下大量的垃圾及雜物，這法
律的規定是非常清楚的。又電費的計算約定本就是雙方合
意，基於契約自治原則，租約既有約定，雙方都應該遵守
。
5.被告沒有終止租約，也沒有點交房子，也沒有交還鑰匙，
原告直到106年5月才知道被告搬走。原告寄送了8張存
證信函給被告，亦有去現場，但是房子是上鎖的，被告沒
有終止租約，原告不能擅入房子。另因遙控鑰匙不能拷貝
，而原告的2份鑰匙在出租之初都交給被告，原告沒有備
用鑰匙，所以才請鐵工把系爭廠房的門撬開。原告在106
年5月進入系爭廠房的時候，電錶度數就停在該處，滿地
的垃圾也沒有人處理、使用。
二、被告則以：
（一）查被告確於103年8月26日向原告承租系爭廠房，租賃期
限至105年8月24日止，每月租金33,000元，且被告另有
交付60,000元之壓租金予原告。
（二）被告於承租期間，受地主即大觀書社訴請拆屋還地，經鈞
院以104年度訴字第2572號受理，被告受通知到庭後，乃
知悉原告承租土地、轉租予被告之權利有諸多瑕疵，唯恐
繼續使用系爭廠房及土地，將受地主訴追民、刑事責任，
故在105年6月底前，逕自遷空完畢，並且發存證信函通
知原告、大觀書社，經原告及大觀書社收受存證信函在案
。被告確自105年7月起即未再支付租金予原告，而原告
亦自承收受被告寄發之存證信函。嗣鈞院之104年度訴字
第2572號案件於105年7月12日判決，主文內命原告及被
告均應自系爭廠房及坐落土地上遷出，嗣原告不服提起上
訴，亦經臺灣高等法院以105年度重上字第831號判決駁
回原告上訴在案。故若被告繼續使用系爭廠房，第三人也
會向被告請求不當得利，被告不得不搬走。退步言之，系
爭租約之期限至105年8月24日即已屆滿，對於『租賃期
限屆滿後之租金』，被告即無任何支付之義務。
（三）被告否認兩造間有約定電費以每度6元計價，原告所述結
算電費之通知，被告並未收到，被告僅收到原告通知應繳
交之款項數字後，即請母親前往匯款，並不知有每度6元
計價之事。且以前收受該通知者為訴外人余尚慧，並非被
告，被告否認有受通知。退步言之，縱被告於105年6月
30日遷空時有積欠電費，原告應舉證證明當時之電錶度數
，並以台電之電費費率計價，作為計算積欠電費之依據，
而非以原告出租給訴外人徐煜翔之106年5月26日電錶上
之度數，並以每度6元，作為計算積欠電費之依據；另自
105年7月1日起至106年5月26日止之電費，該期間被
告未使用任何電力，該期間之電費不應由被告負擔。
（四）原告另主張鐵門換鎖費3,506元、修理鐵門4,000元、垃
圾清運16,000元，共計23,506元。惟被告於105年6月底
遷空，而系爭廠房係原告所製作，原告也有該廠房的鑰匙
，鐵捲門打開就可以進入，且被告未將鐵門上鎖，遷空後
現場並無任何垃圾，無需支付換鎖費、修理鐵門及清運垃
圾之費用，就原告前述主張之事實，被告否認之。如原告
主張有該等費用，且應由被告負擔者，應就105年8月10
日收受被告通知遷空後，前往查看現場時『被告將鐵門深
鎖及現場垃圾滿地』之情形負舉證責任，而非以106年5
月下旬之現場狀況為準
（五）再退步言之，果被告真應支付租金或其他費用予原告〈假
設語氣〉，被告願按租賃契約約定，以先前交付予原告之
擔保金6萬元抵付應支付之費用。
（六）租賃契約沒有說要點交，租賃契約屆滿，契約即消滅。故
系爭租約在契約屆滿之日即105年8月24日，契約關係就
消滅。被告雖未給付105年6月25日起至8月24日止之租
金，但還有擔保金金6萬元未取回，主張抵銷。原告所提
出之照片是106年5月的照片，不是被告搬遷時的照片，
106年5月原告可以開門進入，則在105年6月時亦可以
開門進入，所以在這段期間製造出來的垃圾不能說都是被
告製造的，原告主張的垃圾與被告無關，被告否認等語置
辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請
宣告免假執行；訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
原告主張之事實，業據提出系爭租賃合約書及與訴外人徐煜
祥簽立之租賃契約書、存證信函、現場照片、電費計算單據
、電費匯入之存摺明細、統一發票及收據等件為證。被告對
於兩造就系爭廠房簽立系爭租約，且其自105年6月25日起
之租金均未給付等情均不爭執，惟對於原告之請求則以前詞
置辯，並提出存證信函及回執、本院104年度訴字第2572號
民事判決、臺灣高等法院以105年度重上字第831號民事判
決等件為證。是本件所應審酌者為原告請求之各項費用是否
有理由？被告主張以擔保金6萬元抵銷，是否可採？茲分述
如下：
（一）房屋租金363,000元部分：
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期支付租金
；次按，租賃定有期限者，其租賃契約，於期限屆滿時消
滅，民法第421條第1項、第439條前段及第450條第1
項分別定有明文。
2.經查，系爭租約之租賃期限係自103年8月25日起至105
年8月24日止，每月租金33,000元，應於每月25日前給付
，有系爭租約在卷可憑，且為兩造所不爭執。故被告自應
依約給付前開租賃期限之租金。惟被告未給付105年6月
25日起至105年8月24日止之2個月租金共66,000元（計
算式：33,000元x2月=66,000元）之事實，為被告所不爭
執，依上開說明，原告請求被告給付此部分之租金66000
元自屬有據。又兩造於系爭租約期限屆滿前，未另立約續
租，被告亦已搬離而無仍為使用收益之情形，依民法第
450條第1項規定，系爭租約自應於期限屆滿時即105年
8月24日消滅，則原告主張被告猶應依租賃契約關係給付
105年8月25日起至106年5月24日止之房租，自屬無據
。
3.是以，原告請求被告給付租金66,000元為有理由，逾此部
分之租金請求，則屬無據。
（二）垃圾清理費16,000元部分：
1.另按，系爭租約第17條約定：「承租人遷出時，如有遺留
物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先
行抵扣，如有不足，由承租人補足，承租人不得異議。租
賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離
之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔。」，
故租約期滿後，原告為處理被告遺留之物品而支出之費用
，自應由被告負擔。
2.查原告為清理系爭廠房而支出垃圾清潔費16,000元，有其
提出之收據在卷可憑，被告雖辯稱系爭廠房內之垃圾與其
無關云云，惟依原告提出之現場照片所示，系爭廠房內多
處有塑膠花散落於地之情形，且數量甚多，而被告承租系
爭廠房係作為經營花店之用，其亦不爭執有遺留塑膠花於
系爭廠房之事實，堪認被告於搬離系爭廠房時，並未將該
廠房清理完畢並恢復原狀，則其辯稱現場垃圾與其無關云
云，自不足採。故原告主張因清理系爭廠房而支出垃圾清
理費16,000元應屬可採，其請求被告如數給付，亦屬有據
。
（三）電費143,796元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。本件被告否認與
原告有何以每度6元計算電費之約定，亦否認原告所主張
之電錶度數係其所使用之電量，自應由主張權利存在之原
告就此負舉證之責。惟依兩造簽立之系爭內容，其上雖有
「水電費由承租人自行負擔」之記載，惟無關於電費如何
計算之內容，而原告與訴外人 徐煜祥 間之租賃契約內容，
亦與兩造間系爭租約無涉，自難據以推論兩造間電費計算
方式。另原告提出之電費計算資料上雖有關於電費度數之
記載，惟該計算資料係其提供予訴外人余尚慧之資料，此
為原告所不爭執，則被告既否認系爭租約適用同一計費標
準，原告自應另行舉證以實其說。況被告於105年6月即
已搬離系爭廠房，有被告提出其寄送予原告及訴外人大觀
書社之存證信函及收件回執在卷可憑，而原告係於106年
5月26日起將系爭廠房再出租予訴外人徐煜祥，相隔約壹
年，而原告在出租予訴外人徐煜祥前，尚就系爭廠房為清
理、修繕，則縱原告與訴外人徐煜祥所簽立之租約上有電
錶起算度數之記載，亦無法據以認定原告遷離時之電錶度
數即如該租約所載。此外，原告就被告使用之電量未能提
出其他事證以實其說，則其就電費部分之請求，尚屬無據
。
（四）開門費及換鎖費共7,506元部分：
查原告為進入系爭廠房，而委請他人開鎖並更換遙控器，
因而支出電捲門損壞修復費4,000、換鎖費3,560元（含
遙控器3,500元、電池費用60元）等情，有其提出之收據
1張及龍家鎖印店之統一發票2張為證。被告雖否認原告
之主張，辯稱：原告應有備份鑰匙，鑰匙可以拷貝云云。
惟被告於遷離系爭廠房時，並未交還原告所交付之鑰匙等
，為被告所不爭執，且被告既已承租系爭廠房，並作為營
業之用，勢必放置諸多個人生活物品及營業所需之生財器
具，豈有任由出租人即原告持有備份鑰匙或得隨時拷貝使
用鑰匙，徒增財物風險之理，是其此部分所辯，實難採信
。故原告於被告未交還鑰匙並配合原告進入系爭廠房之情
形下，委請鎖匠開鎖並進行更換，實屬必要，則其請求被
告給付其支出之開鎖、換鎖費共7,506元（4,000
+3,506=7,506元），自屬有據。
（五）被告主張以擔保金抵銷部分：
按系爭租約第5條約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約
定為兩個月租金為60,000元，承租人應於簽訂本契約之同
時給付出租人。前向擔保金（押金）除有第12條第3項及
第13條第4項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約
終止，承租人交還房屋時返還之」。經查，系爭租約已於
105年8月24日因租期屆滿而消滅，業如前述，則依系爭租
約第5條之約定，原告自有返還擔保金60,000元之義務。
原告不爭執其迄未返還擔保金之事實，則被告主張以其擔
保金債權抵銷原告之請求，應屬有據。
（六）綜上所述，被告應給付原告89,506元（計算式：66,000＋
16,000＋7,506＝89,506），惟原告尚有擔保金60,000元
未返還被告，被告主張予以抵銷，經抵銷後，被告尚應給
付原告25,506元（89,506－60,000＝29,506）及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
。
四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告29,5
06元及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月2日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾
此範圍之請求，則應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之
證據，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不一一論
述。
六、本件原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，
應依職權宣告假執行，又被告 陳明 願供擔保，請求免為假執
行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其
餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條
中華民國107年12月13日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官張淑美
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年12月13日
書記官陳嬿如