臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第991號
原 告 李芝嫺
被 告 王佳芯
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年7月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○巷○弄○○號房
屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百零九年七月一
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬參仟陸佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項第3款定有明文。本
件原告起訴時原請求聲明第2項「被告應給付原告新臺幣（
下同）173,000元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息」、聲明第3項「被告
應自民事起訴狀繕本送達之翌日起至返還坐落高雄市○○區
○○○路○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月
給付原告8,000元」。嗣於109年7月14日言詞辯論期日變
更聲明第2項為「被告應給付原告160,000元，及自民事起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息」並捨棄聲明第3項之請求（見本院卷第70頁），核屬
減縮應受判決事項之聲明，與上揭規定相符，爰予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋所有權人，前於民國95年9月20
日與訴外人 王建輝 簽訂租賃契約，約定租期至97年9月17日
，為期2年、每月租金8,000元，租期屆滿雖未更新租約，
然因承租人持續匯款繳納房租，遂未重新簽立契約。嗣後發
現系爭房屋之租金有欠繳情形，原告得知王建輝已死亡，被
告為王建輝之女兒，竟繼續居住系爭房屋，其為無權占有人
，應將系爭房屋返還原告，並給付相當於租金之不當得利16
0,000元。退步而言，縱認被告得承繼王建輝之租約，惟被
告自107年11月即積欠系爭房屋租金迄今，已積欠租金達二
個月以上，原告現欲收回房屋自用不再同意出租，依租賃契
約約定終止契約，並以起訴狀繕本通知被告終止租約，請求
被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告清償自107年11月至10
9年6月共20個月積欠之房租160,000元。爰依系爭租約、
民法第767、455條、179條之規定，請求擇一為勝訴判決
，判命被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告返還積欠之租金
160,000元，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應將
系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告160,00
0元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週
年利率5％計算之利息。
二、被告則以：不爭執系爭房屋為原告所有，亦不爭執自107年
11月開始欠繳房屋租金，107年10月以前欠租的部分均已與
原告核對、繳交完畢，現在仍居住在系爭房屋，因母親剛過
世、自己又出車禍需要開刀，事實上沒有辦法償還與搬遷等
語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭房屋為原告所有，原告於95年9月20日將系爭房
屋出租予被告之父王建輝，原訂租期至97年9月19日止，租
金為每月8,000元，嗣原訂契約期間屆滿後未更新租約，王
建輝於103年9月20日死亡。原告自王建輝死亡後仍持續居
住在系爭房屋，自107年11月起即欠繳房租至今等情，均為
被告所不爭執（見本院卷第70頁），並有原告之戶籍謄本、
帳戶存摺明細影本、土地及建物之第二類謄本、房屋稅籍資
料、系爭房屋租賃契約書、王建輝個人基本資料查詢（見本
院卷第15至35、41頁）等件附卷可稽，自堪信為真實。
四、得心證理由：
(一)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，
民法第451條定有明文。又前條所謂出租人不即表示反對
之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時
而不表示者而言。另按繼承人自繼承開始時，除本法另有
規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利
、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條
定有明文。又租賃權為財產權之一種，且非專屬於被繼承
人本身，是於被繼承人即承租人死亡時，其繼承人除拋棄
繼承者外，應由全體繼承人共同繼承（最高法院62年台上
字第892號裁判意旨參照）。經查，本件租約原訂租期至
97年7月19日，屆期後仍由王建輝繼續占有系爭房屋，原
告於租期屆滿後並未反對王建輝繼續使用系爭房屋，並持
續收取租金，視為以不定期限繼續租約，則本件被告之被
繼承人王建輝與原告間就系爭房屋有租賃關係存在，於王
建輝於103年9月20日死亡後，被告因繼承而取得系爭租
約承租人之地位。
(二)又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條
第1項、第2項分別定有明文。本件被告自107年11月起
即未再給付租金，顯已遲付2個月以上租金，原告於109年
1月13日起訴並表明以訴狀繕本送達被告終止租約，起訴
狀繕本於109年4月25日送達被告，有起訴狀上收文戳章
、送達回證可查（見本院卷第9、51頁），是原告依前揭
規定向被告為終止契約之意思表示，核屬有據，從而，原
告主張系爭租約業經終止，應屬有據。被告於系爭租約終
止後，迄今仍占有原告所有系爭房屋，又未能舉證證明其
為有權占有，則原告依民法第767條第1項前段規定請求
被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
(三)依系爭租約第4條約定，被告每月應繳租金為8,000元（
見本院卷第21頁），被告雖稱系爭房屋月租金自106年9
月起調漲為9,000元、自108年起調漲為10,000元（見本
院卷第70頁），然原告仍以最低之初始約定月租8,000元
為請求，被告自107年11月起即未再給付租金，至原告終
止系爭租賃契約之109年4月25日止，所積欠租金自應給
付原告；又原告終止系爭租約翌日即109年4月26日止，
始無法律上正當權源占有使用系爭房屋，而應就此負不當
得利返還義務，是原告請求被告自109年4月26日起至109
年6月30日應負不當得利返還義務，為屬有據，逾此範圍
之請求，應屬無據。又系爭租約原約定之月租金為8,000
元，未逾系爭房屋所在區位之行情標準，則被告於系爭租
約終止後所負之相當於租金之不當得利，仍應按系爭租約
之租金標準計算，較符事理之衡平。是原告依系爭租約所
定之標準每月8,000元，請求被告給付自107年11月至109
年6月30日止之積欠租金及相當於租金之不當得利共計160
,000元（計算式：8,000元×20月＝160,000），是原告
依前揭約定、不當得利法律關係，請求被告給付160,000元
，即屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係、民法第767條第1
項前段、第179條，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並
給付160,000元及自109年7月1日翌日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之
請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行，並依同法第436條第2項準用同法第392
條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行
。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年8月14日
高雄簡易庭法官張雅文
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年8月17日
書記官陳褘翎