臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第1288號
原 告 曲豐興
被 告 鍾嘉澄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年2月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○弄○○○號一
樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬叁仟零叁拾貳元，及自民國一○六年
一月二十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺
幣陸仟元。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不
在此限，民事訴法第255條第1項第2款、第7款分別定有
明文。本件原告原起訴聲明為：「（一）被告應將坐落於桃
園市○○區○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋（下稱系爭房屋
）騰空遷讓返還與原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下
同）12,000元。」，嗣經本院行使闡明權後，更正訴之聲明
為：「（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）
被告應償還民國105年10月起至終止租賃契約之日止，每個
月6,000元之租金。（三）被告應自本件租約終止之翌日起
至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付6,000元。」（
見本院卷第54頁至第56頁）。經核其請求之基礎事實同一，
且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，應予准
許，合先敘明。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：緣原告於103年7月10日與被告簽訂系爭房屋之
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租系爭房
屋，租賃期限自103年7月10日起至104年7月10日止，每
月租金6,000元。系爭租約於租期屆至後，轉為不定期限租
賃契約，押租金10,000元。詎被告自105年10月起迄今即未
再依約給付租金，是原告以起訴狀繕本作為催告給付租金之
意思表示，否則即終止系爭租約。而被告迄未繳納積欠之租
金，亦未返還系爭房屋予原告，爰依系爭租約及不當得利之
法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項及第
2項。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明陳述。
三、本院之判斷：
（一）承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租
人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思
者，視為以不定期限繼續契約，民法第439條前段、第45
1條分別定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更新
後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條
件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意
旨可供參照）。經查，原告主張兩造簽訂系爭租約，約定
租賃期間自103年7月10日起至104年7月10日止，每月
租金6,000元，被告已給付押租金10,000元，又被告於租
期屆滿後，仍占有使用系爭房屋，原告並繼續收取租金等
節，為原告所自承且據其提出與所述相符之系爭租約為證
（見本院卷第7頁至第10頁及54頁至第55頁），而被告經
本院合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出
書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證據，堪認其
主張為真實。是揆諸前揭說明，兩造間就系爭房屋有不定
期限租賃關係存在，被告負有依原租賃條件按月給付原告
租金6,000元之義務，先予敘明。
（二）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃
關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2
項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形
之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金
抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明
定。經查，原告主張被告自105年10月迄今即未再繳納租
金，亦未返還系爭房屋，業據其提出請求金額明細表、系
爭房屋照片3幀等件為證（見本院卷第36頁至第38頁），
另原告當庭供陳：「（法官問：照片上所示門上的鎖為何
人所有？）是承租人鎖的，裡面也有鎖，我進不去」等語
（見本院卷第55頁），復經本院函請管區調查被告是否居
住於系爭房屋，函覆略以：經本分局派員○○○區○○路
○○○巷○弄○○號1樓查訪被告有無確實居住上址，惟該址
目前無人居住。又該戶大門深鎖，佈滿灰塵，顯有未有人
居住等情，有桃園市政府警察局龍潭分局106年1月12日
龍警分刑字第1060000089號函及桃園市政府警察局龍潭分
局偵查隊交辦單在卷足佐（見本院卷第50頁及第51頁），
可知系爭房屋目前雖無人居住，然門上仍有被告之門鎖，
原告無法自由進出，堪認系爭房屋目前仍由被告占有中；
而被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執
，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證
據及上開卷證，堪認其主張為真實。另查，本件被告自10
5年10月起即未繳納租金，經原告以起訴狀繕本之送達作
為附條件終止租約之意思表示，又前揭起訴狀繕本於106
年1月6日登載於前鋒報為公示送達，有公告報紙及送達
證書在卷足憑（見本院卷第45頁及第46頁），依法加計20
日計算送達生效時間即同年1月26日，而被告自105年10
月起即未依約繳納租金，則迄至原告終止系爭租約日即10
6年1月26日止，被告遲付租金總額23,032元（計算式：
6,000元×3個月＋6,000元×26/31＝23,032元），於
扣除押租金10,000元後，已達2月以上，揆諸前揭規定，
原告前揭終止系爭租約即屬合法。準此，系爭租約既經合
法終止，原告依系爭租約之法律關係，請求被告返還系爭
房屋，即無不合，應予准許。
（三）押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第
1631號民事判決參照）。查原告主張租金每月為6,000元
，被告自105年10月起即未依約給付租金，至106年1月
26日已積欠原告總計23,032元，已如前述，以押租金10,0
00元抵充後，被告仍積欠租金共13,032元（計算式：23,0
32元－10,000元＝13,032元）迄未清償。是原告依系爭租
約，請求被告給付租金13,032元，即屬有據。
（四）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租約於106
年1月26日終止，已如前述，是被告自斯時起已無占有系
爭房屋之正當權源，屬無權占有而應返還相當租金之不當
得利。參以系爭房屋每月租金為6,000元，是原告自得依
不當得利之法律關係請求被告自106年1月27日起至被告
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請
求被告返還系爭房屋，並給付13,032元，暨自106年1月27
日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,000元，為有
理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，故駁回之。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
依後附計算書確定如主文第3項所示。
中華民國106年3月7日
中壢簡易庭法官薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月7日
書記官劉彩華
計算書：
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│項目│金額（新臺幣）│備註│
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│第一審裁判費│1,000元│由原告先行墊付│
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│公示送達登報費│1,300元│由原告先行墊付│
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│合計│2,300元││
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