臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 101年度南小字第968號
原 告 蔡采薇
被 告 上千不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 陳蒞生
訴訟代理人 陳貞秀
上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國102年1月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張如下：
㈠原告為投資理財有意購買不動產出租，經被告經紀人 陳玫燕
、 賴世傑 告知座落於臺南市○區○○路○○○號1至2樓之房屋
暨其土地持分（下稱系爭房地）符合需求，乃委託代為議價
，議價期間為民國（下同）101年8月25日起至同年月31日止
，並交付斡旋金新台幣（下同）10萬元。惟原告親赴看屋時
，系爭房地大樓管理員卻告知該屋閒置已久，乏人問津，屋
主積欠多期管理費未繳，已許久未見等情事。
㈡按可否出租系爭房地獲利為訂約重要事項，被告說明不實，
已有可議之處，且房屋閒置易生損害，是否隱有瑕疵？況被
告亦未提及積欠管理費於買受後是否將由原告負擔？均使人
存疑；原告乃於同年月29日通知被告撤回議價委託，被告則
稱已於27日與屋主談妥以600萬元成交，依買賣議價委託書
（下稱系爭委託書）第4條第5項、確認書第2段第4條規定，
契約業已成立，如原告不補簽買賣契約書，幹旋金將不予退
還。然原告基於以下理由，認為被告應給付原告10萬元：
⒈契約未有合理審閱期間，其條款不構成契約內容：
按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者
，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成
契約之內容」，消費者保護法第11條之1第1項、第2項定有
明文。系爭委託書第4條第5項、確認書第2段第4條雖有「若
議價成功，買方違約不買或不依約履行，則保證金由賣方沒
收，買賣契約解除」、「『買賣議價契約書』經賣方承諾出
售後，買賣契約已經成立，購屋人應依約定與買方補簽訂買
賣契約書，如購屋人不履行上開義務時，則議價保證金由賣
方沒收，契約解除」之文字，惟25日委託議價當天，被告係
以「付斡旋金才能表現誠意」、「你沒提出斡旋金而別人有
的話，可能就會買不到」等語，積極遊說原告交付斡旋金，
並於收受款項時方取出系爭委託書、確認書，要求原告於指
定欄位簽名填寫個人資料，其餘悉由被告填寫劃記，未加以
解說或給予合理審閱期間，依前開規定，原告得主張上開條
款不構成契約內容，被告應將斡旋金返還。
⒉契約條款違反誠信原則，對消費者顯失公平，無效；退步言
之，縱認上開條款已構成契約之內容，依據消費者保護法第
12條第1項及第2項第1款「定型化契約中之條款違反誠信原
則，對消費者顯失公平者，無效」、「定型化契約中之條款
有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原
則者。」，被告應將斡旋金返還：
⑴消費者保護法施行細則第13條規定，定型化契約是否違反
誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約
目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，又於
第14條第2、4款明示，有「消費者應負擔非其所能控制之
危險」、「其他顯有不利於消費者之情形者」等事由，為
違反平等互惠原則，合先敘明。
⑵系爭契約之法律性質，通說認屬無名契約，應適用或類推
適用民法居間之規定。按「稱居間者，謂當事人約定，一
方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬
之契約。」民法第565條定有明文。委託人固有依居間契
約給付報酬之義務，惟居間人並無直接強制委託人與第三
人訂立居間人所報告或媒介之契約之義務。故被告主張其
與屋主談妥以600萬元成交時，買賣契約業已成立云云，
並不可採。
⑶查買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約
即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的
物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定
而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時
期、價金之給付方式等在內。又不動產之買賣，除標的物
及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負
、點交、費用及違約等重要事項。上開事項達成合意前，
自難認買賣雙方就買賣契約必要之點已有互相同意，則被
告主張其與屋主談妥以600萬元成交時，買賣契約業已成
立云云，殊不可採。
⑷又以不動產買賣契約標的物而言，其面積（含主建築物、
附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突
出物等）、有無設定抵押、租賃關係或被查封、屋內現狀
（如隔間、平面配置、通風與採光）與配備、房屋是否有
瑕疵（如漏水、海砂屋、輻射鋼筋、損鄰狀況、違建或禁
建）、附近環境如何、有無公害等等，均攸關買方購屋意
願與成交價格，如認仲介與屋主談妥價金時，不論上開事
項委託人是否知悉、雙方是否已達成合意，買賣契約業已
成立，委託人即有依約購屋之義務，顯與交易習慣不符，
並將使原告承擔難以預測之風險，因而，被告主張其與屋
主談妥以600萬元成交時，買賣契約業已成立云云，並不
可採。
⑸被告未給予原告系爭契約合理審閱期間，未主動向原告為
有關「買賣議價委託書」與「確認書」之說明，亦未告知
購屋人斡旋金契約與「內政部版要約書」之區別及其替代
關係，依實務見解，屬違反公平交易法第24條「其他足以
影響交易秩序之欺罔行為」（臺北高等行政法院90年訴字
第1556號判決參照。89年訴字第1819號判決同旨），對原
告顯失公平。被告自不得據此無效條款，向原告為任何主
張。被告雖以原告半年前曾委託其代為議價，已有時間預
覽契約資為抗辯，惟前後契約委託期間不同，議價標的不
同，視為違約金之斡旋金，後者金額更為前者之兩倍。原
告僅為一般消費者，不熟稔不動產交易，亦無法律背景，
面對契約中生澀之法律用語，實有仔細考慮是否訂約之必
要。又依常理，要求原告於前契約存續期間經過後，猶能
熟記甚至「自行複習」前契約之內容，實屬不可能，故被
告辯稱有給予原告長達半年時間預覽，於締結後契約時，
自無須給予審閱期間云云，並不可採。
⑹原告委託被告代為議價之締約目的，僅在作為締約媒介，
並無授與締結買賣契約之代理權，如謂被告議價成功時，
不問本件房地是否有物之瑕疵、權利瑕疵及種類程度，亦
不問付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項是否
買賣雙方已達成合意，原告均有締結買賣契約之義務，實
與授與被告代理權無異，將使原告承擔非本人所能控制之
危險，顯對原告不利。故依據消費者保護法方施行細則第
13條、第14條，及消費者保護法第12條第1項、第2項規定
，系爭契約條款議價保證金由賣方沒收，顯已違反平等互
惠原則，對消費者顯失公平而無效；所以，屋主縱然受有
損害，因違約處罰之規定已失其效力，故應就其實際所受
損害負舉證責任，方可請求。
⒊被告未盡據實報告義務，應負損害賠償責任：
「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
」，民法第567條第1項前段定有明文；就房屋仲介交易過程
以觀，原告較被告在相關資訊方面，處於明顯不對稱地位。
是就交易之公平性而言，被告應主動向原告充分揭露具體之
交易資訊內容，始屬公允。又就締約上過失責任而言，當事
人為準備或商議訂立契約，對於非因過失而信契約能成立致
受損害之他方當事人，就訂約有重要關係之事項，對他方之
詢問，惡意隱匿或為不實之說明者，負賠償責任，民法第24
5條之1第1項第1款定有明文。原告委託被告代為議價前，已
明示購屋係為投資出租，本件房地是否易於出租，自屬訂約
重要關係之事項。本件房地閒置許久、乏人問津及積欠多期
管理費等情事皆甚易察知，原告親往看屋不久，即從鄰人及
管理員口中得知，是被告對於原告詢問陳述不實，顯有惡意
隱匿或為不實之說明，同時構成居間人據實報告義務之違反
與締約上過失。故退萬步言，縱認為系爭條款並非無效，原
告未締結買賣契約係因被告未盡據實報告義務，被告應負締
約上過失責任，則原告斡旋金被沒收之損害，應由被告依民
法第227條不完全給付相關規定，負損害賠償責任，故被告
應給付原告10萬元。
⒋議價行為尚未完成，斡旋金應依約返還：
系爭委託書第4條第2項規定：「議價不成功，且賣方不願意
繼續面談，則保證金於議價期問屆滿後24小時內無息全部返
還。」，又委託書左方附註載明：「為確保權益，所有權利
義務皆以本契約所載為準。凡口頭或書面協議未經載明於本
契約者，均不生效力。」；查該委託書最下方之框格內尚待
簽約之內容記載買賣議價結果均應依約於該處表明並簽約，
始生效力。迄今，該框格內未作任何簽署，亦即議價行為尚
未完成，該委託議價成功與否均不生效力。查委託書內載議
價期間為至101年8月31日，已逾期多日，被告自應依約返還
斡旋保證金。
⒌約定之違約金過高，應予酌減：
原告自101年8月25日委託被告代為議價，至同年月29日撤銷
委託，僅經過4日；依被告聲稱於27日與屋主議價成功，更
僅經過2日。縱原告未履約應支付違約金，因期間相當接近
，屋主應無任何重大損失可言，將斡旋金全數沒收顯有過當
，為此，爰請鈞院依民法第252條規定，將違約金酌減至相
當之數額。
㈢被告答辯有諸多不實處：
⒈原告於101年8月29日終止委託議價契約，即明示無意購買系
爭房地。同年8月31日、9月1日、9月23日等日期皆係被告自
行指定，要求原告於上開日期簽訂買賣契約，何來「原告自
行提出約定」之有？
⒉被告聲稱，原告於第一次辯論庭曾自認預定於8月31日、9月
1日締結買賣契約，惟事實上鈞院僅就「買賣議價委託書」
上印文真偽詢問原告，餘皆未加詢問，此觀卷宗第13頁甚明
，被告謊稱原告對於8月31日、9月1日締結買賣契約事亦有
自認，實屬魚目混珠。
⒊被告又稱原告於12月4日所提書狀之不爭執點，可證明確曾
與賣方約定買賣確定簽約時間，惟事實上原告僅就「曾於3
月20日與被告就另一房地締結議價契約」一事不予爭執，並
一再表示從未委託被告買賣系爭房屋等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告100,000元，及自民國101年9月14日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉准供擔保宣告假執行。
二、被告答辯如下：
㈠原告為高學歷教師，於101年3月20日簽訂第1份買賣議價委
託書，嗣於101年8月10日簽訂第2份買賣議價委託書，以上
兩份皆因議價不成功而將議價保證金無息退還，然原告另於
8月25日簽訂第3份賣買議價委託書，並非原告所述締結契約
已逾半年，實第2份與第3份締結契約為同年同月，再則原告
（買方）亦於契約審閱權欄位勾選已詳閱並充分了解本契約
內容，無須3日以上審閱期並簽名，被告於101年8月28日回
報成交也無超過3日以上審閱期，簽約時間係原告自行提出
約定，賣方僅附和買方簽約時間並訂於9月1日下午4點30分
，也經由雙方當事人互相確認同意，議價保證金則自動轉為
購屋定金之一部份，前後歷經5個月餘，原告實無不清楚買
賣議價委託書之內容。
㈡買賣議價委託書於101年8月25日簽署，原告亦於審閱權欄位
勾選已詳閱並充分了解本契約內容，無需3日以上審閱權並
簽名，簽約時間係原告自行提出，訂於9月1日下午4點30分
，亦經由雙方當事人互相確認同意，雙方意思表示一致，買
賣契約即成立生效。被告既係提供買賣議價委託書供原告審
閱及簽訂，自無提供並解說他種契約之義務；被告只是代委
託人（賣方）代理收受原告（買方）之正式定金，今原告（
買方）違約不買致合約無法履行，依買賣議價委託書第4條
第5款之規定，若議價成功，買方違約不買或不依約履行，
則保證金（即定金）由賣方沒收，買賣契約解除。被告多次
電話聯繫拜訪，原告皆不予理會，嗣於101年9月15日以公司
名義及9月26日以賣方名義共發出2張存證信函，原告皆置之
不理，被告實感無奈，只能依約將保證金（即定金）交予賣
方。約定簽約時間確實由原告（買方）自行告知約定，且在
第一次辯論庭已有確認過；買賣雙方約定好時間之後，賣方
於買賣議價委託書第一聯上簽訂同意出售並填寫簽約時間。
至證人所提出爭議之房屋早在之前就無人租賃，出售時確實
不適租賃，因不方便帶看避免爾後成交造成買賣不破租賃之
麻煩。
㈢原告原約定簽約時間為101年8月31日下午5點，嗣確定更改
為101年9月l日下午4點30分，原告在第一次辯論庭即承認確
認過；查簽約約定時間確由原告自行提出，確定簽約時間即
表示雙方買賣已確認，買賣確定已成立。原告當初係以婆婆
跌傷住院須趕至高雄榮總為由而暫緩簽約，之後再告知因種
種其他因素而可能無法購買。被告再次寄發存證信函予原告
，通知上開買賣已成立並於101年9月23日上午10點至被告公
司，逾期未辦，賣方與被告公司自當追究原告違約責任，原
告未予理會，故再以賣方（ 薛方 淑英 ）名義寄出催告存證信
函，原告皆不予理會，被告唯有做出裁定，將議價保證金依
買方不依約履行則保證金由賣方沒收。買賣議價委託書一式
兩份，被告與原告各持一份，被告所持買賣議價委託書上有
賣方 薛方淑英 之親筆簽名，並非被告偽造，且原告於12月4
日抗辯書上第一點不爭執事項證明確定與賣方約定買賣成立
所確定簽約時間，何謂從未委託被告買賣系爭房地？且被告
非沒收定金之人，且已於第一次辯論庭即提出賣方收取違約
賠償金之收款證明。
㈣被告係受委託人（賣方）代理收受原告（買方）之正式定金
，期間曾寄發兩次存證信函予原告，然其皆不予理會，且委
託人（賣方）於約定時間均有到被告公司等候，然原告置之
不理，伊實無理由於協調中不理會，嗣再於101年10月3日提
出民事訴訟。被告亦只是受委任處理，並非系爭10萬元斡旋
金之收受人。況被告於前兩份買賣議價委託書皆因議價未達
委託人（賣方）價位，皆全數退還斡旋金予原告，何來悍拒
返還？本件係因已達成協議價成功，買方違約不買或不依約
履行，則保證金（即定金）賣方沒收，買賣契約解除。本件
原告以其單方之考量，拒絕被告電訪及拜訪且不與賣方理性
溝通，因而耽擱賣方房產銷售時間損失，被告只能依據買賣
議價委託書第4條第5項：若議價成功，買方違約不買或不依
約履行，則保證金由賣方沒收，買賣契約解除等語。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠原告於101年3月20日曾委託被告就座落於臺南市○區○○路
○○號之房屋暨其土地持分（下稱系爭房地），代為議價；兩
造並簽立買賣議價委託書及確認書。
㈡嗣兩造又於8月10日簽立買賣議價委託書及確認書，但兩次
均因沒達成議價而退還定金予原告。
㈢8月25日兩造又簽立買賣議價委託書及確認書，為購買台南
市○區○○路○○○號房屋委託被告代為議價。
四、兩造爭執事項及本院應審酌者厥為：原告請求被告返還斡旋
金10萬元，是否有理由？
㈠被告就系爭房地締結議價契約過程是否未依法給予原告合理
之審閱期間？
㈡原告與被告是否僅曾就該系爭房地締結委託議價契約，然於
101年8月29日業已終止契約，且原告從未委託被告買賣房屋
？
㈢被告是否未盡據實報告義務？（即未告知原告系爭房地閒置
已久乏人承租、積欠大筆管理費等情，是否有違真實資訊提
供之義務？）
㈣縱認原告未履約而應支付違約金，然原告主張應酌減違約金
，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，
無效。企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互
惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者
之解釋。企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十
日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項
規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款
仍構成契約之內容。定型化契約中之條款違反誠信原則，對
消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形
之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、
條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者
。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之
目的難以達成者。分別為消費者保護法第10條地9款、第11
條、第11-1條及第12條所明定。惟依消費者保護法立法意旨
，消費者保護法第11之1條第1項所謂「企業經營者與消費者
訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審
閱全部條款內容」之規定，應係為保護消費者及基於公平正
義衡平原則所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已
明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型
化契約之效力亦不生影響。
㈡經查：依上開不爭之事實，兩造先後於101年3月20日、8月
10日及8月25日三次簽立之，且三次買賣議價委託書及確認
書除委託議價之標的物不同外，其餘內文及雙方權利義務均
相同。且查：原告於8月25日買賣議價委託書及確認書之契
約審閱權欄亦於審閱權欄位「勾選已詳閱並充分了解本契約
內容，無需3日以上審閱權並簽名」，事後主張被告未給予
充分之審閱期間而主張該買賣議價委託書及確認書內容對伊
不生效力，顯與事實不符而不可採。
㈢經核閱原告不爭之8月25日買賣議價委託書及確認書第五項
明白載明：預定簽約時間為8月31日17時。該項時間之後又
載明：9月1日下午4點30分。依原告在第一次辯論庭陳述可
以確認系爭買賣議價委託書及確認書上之簽名確係原告所簽
，而且，交付斡旋金予被告。（見101.10.23審判筆錄）依
被告提出之系爭買賣議價委託書亦顯示，兩造確以就簽約時
間為約定，應認被告受託議價已然成立，否則何來10萬元之
斡旋金。
㈣又依系爭買賣議價委託書及確認書的買賣議價委託書主要內
容一欄亦載明：「3.您在約定的議價期限內，仍然可以書面
隨時撤回議價。但是如果賣方已簽署承諾您的議價條件時，
那麼您就不能撤回議價。」該項買賣議價委託書及確認書上
賣方薛方淑英業已於101年8月28日簽署承諾原告之議價條件
，原告主張於101年8月29日撤銷委託，依上開約定內容顯亦
無法任意撤銷委託。
㈤原告先則於起訴狀第一項即主張：「契約未有合理審閱期間
」，為兩造之買賣議價委託條款應不構成契約內容云云，然
此部份主張不足為採已如上述。雖原告又復主張：契約條款
違反誠信原則，對消費者顯失公平，無效。被告未盡據實報
告義務，應負損害賠償責任及議價行為尚未完成，斡旋金應
依約返還云云。然查，被告係不動產仲介經紀公司，所謂仲
介，依兩造系爭買賣議價委託書及確認書內容觀之，兩造約
定內容包括不動產標示及委託購入價額範圍、委託期間、議
價條件、預定簽約時間、服務報酬、雙方當事人之義務、斡
旋金之收取等，其性質上應屬報告訂約機會及為訂約媒介之
居間契約，被告僅負報告定約機會之義務，至於訂約後原告
與不動產出售人間之權利義務則均由原告與不動產出售人依
契約關係解決之，與被告無涉。
㈥被告辯稱：「被告係提供買賣議價委託書供原告審閱及簽訂
，被告只是代賣方代理收受原告之（斡旋金，成約轉為正式
定金），今原告（買方）違約不買致合約無法履行，依買賣
議價委託書第4條第5款之規定，若議價成功，買方違約不買
或不依約履行，則定金由賣方沒收，該定金系賣方依契約沒
收，與被告無涉」云云。經查：被告提出收款證明書載明由
賣方薛方淑英收受買方 蔡彩薇 新台幣壹拾萬元作為違約賠償
金，有收款證明書為證。而依買賣議價委託書載明「預定簽
約時間為8月31日17時」，並由原告簽字於該委託書，原告
101年9月12日水交社郵局第125號存證信函亦載明：「..經
核雙方簽訂之委託書下方有關賣方同意出售與否，均為空白
，...」，顯見原告對上開委託書第五條所載明「預定簽約
時間為8月31日17時」並無爭執。原告既「委託被告於總價
新台幣六百萬元」為議價範圍，則被告於取得賣方同意以「
總價新台幣六百萬元」出售標的物時，當然可以逕行代原告
與賣方成立契約，是則，原告於契約完成後反悔不履行契約
致該新台幣壹拾萬元被賣方沒收，應屬原告與賣方間契約爭
訟問題，應與居間之被告無涉。
六、綜上所述，原告主張被告違反消費者保護法及契約關係，訴
請被告返還十萬元及自民國101年9月14日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又其
本訴既經駁回，假執行聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件係小額民事事件，依民事訴訟法第436條之19之規定，
應予確定訴訟費用額，茲因本件除原告支付第一審裁判費1,
000元，兩造未有其餘訴訟費用支出，是本件訴訟費用確定
為1,000元。
八、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八
條，判決如主文。
中華民國102年1月22日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官何清池
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（依民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項之規定，
對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，
不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年1月22日
書記官黃心怡