裁判字號：臺灣高等法院109年重上字第636號民事判決
裁判日期：民國110年03月23日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決109年度重上字第636號上訴人 永惠如 訴訟代理人 鄭佑祥 律師被上訴人 鄭琇芳 訴訟代理人 劉玉津 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國109年6月19日臺灣桃園地方法院107年度重訴字第192號第一審判決提起上訴，本院於110年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前於民國102年9月7日將桃園市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，以新臺幣(下同)1300萬元出售予訴外人 呂清和 ，並向呂清和表示系爭土地為建築用地，可合法申請建造執照。惟系爭土地依據95年6月15日發布實施之變更龜山都市計畫(第三次通盤檢討)，僅為附條件之第一種住宅區，其條件為辦理跨區市地重劃，於條件未成就前，僅得依都市計畫法桃園市施行細則第34條規定繼續為原有之使用(即農用)，不得作為建築使用。呂清和乃訴請上訴人返還已給付價金200萬元本息(案列原法院102年度訴字第2014號，下稱另案)，經原法院於103年2月27日為上訴人敗訴之判決(下稱另案判決)。上訴人不服另案判決提起上訴，並於104年5月14日於本院與呂清和達成訴訟上調解，退還呂清和200萬元，上訴人顯然明知系爭土地無法作為建築住宅使用，詎仍於591房屋交易網站刊登出售系爭土地之廣告，表示系爭土地為住宅用地，適於住宅、開店之用， 伊乃委 請訴外人 王子淇 轉知上訴人欲購買系爭土地，兩造旋於104年7月10日商談買賣事宜，代理上訴人出售系爭土地之訴外人 余秀桂 、上訴人之母即訴外人 江春月 均保證系爭土地為建地，用途如廣告刊登可作店面與建築住宅使用，兩造遂於同日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定由伊以1588萬元向上訴人購買系爭土地。伊旋於104年7月10日給付簽約款158萬元，另於同年月20日給付用印款316萬元，兩者計為474萬元。伊事後查詢系爭土地使用分區證明，始發覺系爭土地經龜山都市計劃編列為附帶條件之第一種住宅用地，目前尚在通盤檢討程序中，條件尚未成就，無法提供建築住宅使用，縱將來審議通過，仍須經市地重劃程序，所分配之土地必有異動、面積亦會減少，故系爭買賣契約顯有民法第227條第1項規定可歸責於上訴人之不完全給付情事，伊業於106年9月18日依民法第256條規定解除系爭買賣契約，自得依民法第259條第1、2款規定請求上訴人返還已給付之價金474萬元本息，及依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人給付238萬2000元之懲罰性違約金。爰依民法第259條第1、2款規定及系爭買賣契約第8條第1項約定，求為命上訴人給付712萬2000元，及其中447萬元自104年7月20日起，其餘238萬2000元自106年12月27日起，均至清償日止，按年息5%計算利息之判決。又上訴人提起反訴部分，因伊合法解除系爭買賣契約後，即無再行支付剩餘買賣價金之義務，上訴人以伊未依約給付買賣價金為由解除系爭買賣契約，並請求伊給付懲罰性違約金238萬2000元，即屬無據等語(未繫屬本院者，不予贅述)。
二、上訴人則辯以：被上訴人曾對伊訴請返還價金事件，經原法院104年度訴字第1430號判決、本院105年度上字第352號判決及最高法院106年度台上字第2019號駁回其訴確定(下稱前案)，故前案判決理由對本件應有爭點效之適用。又系爭土地為第一種住宅用地，尚在都市計畫通盤檢討中，非不許開發建築，顯難認系爭土地依法不得建用，故系爭買賣契約並無不完全給付之情。況兩造係以系爭土地現況作為買賣標的，伊並無交付立即可供建築住宅使用土地之義務，且被上訴人於簽約時已知系爭土地尚在都市計畫通盤檢討中，及不容許開發作為建築使用之使用上限制。再者，被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，旋於104年7月28日以購買之土地錯誤為由向伊表示撤銷契約及請求返還價金，伊乃於104年9月2日寄發存證信函予被上訴人，催告其應支付完稅款，但被上訴人置之不理，可見被上訴人於簽約後毫無履約之意，系爭買賣契約無法履行顯係可歸責於被上訴人，伊亦無違反增補契約所定排除騰空地上物之情事，被上訴人不得請求伊返還價金與給付懲罰性違約金等語。並提起反訴，主張：被上訴人應支付完稅款之時間為104年8月27日，伊已於同年月30日催告被上訴人給付完稅款241萬元，及依約將剩餘買賣價金存入安新建築經理股份有限公司(下稱安新公司)設於玉山銀行敦南分行之帳號00000-00-000000-0履約保證專戶(下稱系爭履保專戶)，被上訴人均置之不理，伊乃於106年9月30日解除系爭買賣契約，自得依系爭買賣契約第8條第2項約定，沒收被上訴人匯入系爭履約專戶之價金394萬元(已扣除伊領取之80萬元)，並請求被上訴人給付懲罰性違約金238萬2000元，爰求為命㈠被上訴人應同意伊向安新公司領取系爭履保專戶內之買賣價金394萬元，㈡被上訴人應給付伊238萬2000元之判決(下稱反訴聲明)等語。
三、原審判命上訴人給付712萬2000元，及其中474萬元自104年7月20日起，其餘238萬2000元自106年12月27日起，均至清償日止按年息5%計算之利息，並准予兩造供擔保後為、免假執行，駁回被上訴人其餘之訴、上訴人之反訴及該部分假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢原判決關於駁回上訴人反訴及假執行之聲請部分均廢棄。㈣如反訴聲明所示。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項(見本院卷第56至57頁)。㈠兩造前於104年7月10日簽訂系爭買賣契約及增補契約，約定
由被上訴人向上訴人購買系爭土地，買賣價金為1588萬元，被上訴人已於104年7月10日給付簽約款158萬元、於104年7月20日給付用印款316萬元，兩者合計共474萬元，並存入系爭履保專戶內，另上訴人已於107年7月15日自系爭履保專戶中領取80萬元，有不動產買賣契約書暨增補協議書可憑(見新北地院卷第21至37頁)。
㈡被上訴人前於104年8月12日對上訴人提起返還價金之前案訴
訟，並於該訴訟中主張依民法第88條規定撤銷因錯誤而為之系爭買賣契約意思表示，以及第92條受詐欺而為意思表示、兩造間買賣之意思表示未合致等，訴請上訴人返還價金，先後經原法院以104年度訴字第1430號判決、本院105年度上字第352號判決及最高法院106年度台上字第2019號裁定駁回被上訴人之訴及上訴確定(見原審卷第108頁)。
㈢被上訴人於106年9月18日以系爭土地非住宅建地之債務不履
行事由，對上訴人寄發存證信函通知解除契約，上訴人於106年9月30日前收受，有存證信函可參(見新北地院卷第41至43頁、原審卷第329頁)。
㈣上訴人於106年8月30日以存證信函，限期催告被上訴人應於7
日內支付完稅款241萬元，及依約支付剩餘價金存入系爭履保專戶，復於106年9月13日以存證信函限期催告被上訴人應於7日內支付完稅款，被上訴人均已收受前開存證信函；上訴人再於106年9月30日以存證信函通知被上訴人解除契約，被上訴人於106年10月2日收受，有存證信函足憑(見原審卷第76至90頁)。
㈤被上訴人另於106年10月6日寄發存證信函，以本件買賣有債
務不履行情事，限期催告上訴人應於7日內排除騰空地上物，上訴人已收受該存證信函。被上訴人再於106年10月14日以存證信函通知上訴人解除契約，上訴人已收受該存證信函，有存證信函足憑(見新北地院卷第55至61頁)。
㈥上訴人未依增補契約約定於104年9月5日排除系爭土地上之地上物(見原審卷第167頁)。
五、本院判斷：被上訴人主張：上訴人刊登廣告表示系爭土地可供住宅與開店之用，其代理人余秀桂並於兩造簽訂系爭契約時保證系爭土地可供住宅與開店之用，惟經伊事後查詢結果，系爭土地經龜山都市計劃編列為附帶條件之第1種住宅用地，目前尚在通盤檢討程序中，無法作為建築住宅使用，系爭買賣契約顯有可歸責於上訴人之不完全給付情事，伊自得依民法第256條規定解除系爭買賣契約，依同法第259條第1、2款請求上訴人返還伊已給付之價金447萬元本息，及依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求上訴人給付懲罰性違約金238萬2000元等語。惟為上訴人所否認，並以前詞置辯，及反訴請求被上訴人同意其向安新公司領取系爭履保專戶內之買賣價金394萬元，及請求被上訴人給付懲罰性違約金238萬2000元。經查：
㈠兩造有無約定系爭土地須可供建築住宅使用：
⒈按「解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令
或有悖於論理法則、經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。查祭祀公業 江宏海 於原審抗辯：兩造磋商買賣過程中，對系爭土地應移轉登記予自然人已有共識，系爭買賣契約第6條所稱之『第三方』，僅限於自然人，倘指定登記於三生石公司名下，買賣價金加計土地增值稅絕對高於8800萬元，不得以契約未特別標示，而扭曲兩造訂約時之真意等語。……可見系爭土地其中非屬耕地而作農業使用之農地，將因移轉登記與自然人或法人之不同，造成應繳納之土地增值稅額有所差異，且其差額高達1千餘萬元，則祭祀公業江宏海抗辯系爭買賣契約第6條所載之第三方，僅限於自然人，否則加計土地增值稅後之買賣價金定高於8800萬元等情，似非全然無稽。」(最高法院109年度台上字第2991號判決意旨參照)。
⒉上訴人於刊登出售系爭土地之廣告中標示係出售「12米路旁
住宅用地」，及系爭土地適於「農作、住宅、加工廠、倉庫、廣告、開店」等語，有591售屋網廣告資料可佐（見新北地院卷第17頁），核與①證人余秀桂即上訴人出售系爭土地之代理人於前案第一審審理時證稱：104年7月8日伊去台中開會，伊在車上有接到自稱王先生打電話給伊，他問在三峽出售之土地，他要帶客去看，伊就問他是中人嗎，他說他有幫客人找土地，伊問他住哪，他說他住新莊，伊說伊在591上有登伊要賣一塊土地在龜山，如果他有客戶，可以去介紹那塊土地，那是住宅用地，他說他現在在兔子坑大同路路尾，他待會會去看一下，隔1小時他又撥電話給伊，他說他找到那塊土地，伊當時是告訴他，到明成路上去大槪200公尺可以看到鐡皮圍籬，旁邊有一塊水泥打起來之土地，這裡就是了…。之後到104年7月9日大槪快中午，他有打電話給伊，帶一個 王董 去看土地，又隔半個小時，打電話給伊，說王董很喜歡要伊算便宜一點，伊說價格已經很便宜了，沒有降價空間，他就說不然就從要給伊的中人費用中扣掉好了，他說160(萬元)買方也不會介意，但是如願意降價，他們會比較開心，他就說不然1588萬元可以嗎？後來就達成協議，他掛掉電話之後，又再撥給伊說沒有問題，買方要求明天直接簽約。因爲他忽然給這個訊息，伊認為太快，因為上訴人也不是馬上可以請假簽約，也不是確認他是不是確定要買，伊怕明天 約永惠 如來，買方不願簽約，伊沒有辦法交代。後來伊要求他，請買方先支付30萬元訂金。…伊從頭到尾揭露給他都是要賣630地號土地，伊廣告也是這樣刊登。… 伊有 刊登伊是代理人，那邊確實是住宅用地等語(見原審卷第311至313頁)；及②證人王子淇證即系爭土地買賣之中人於前案第一審審理時證稱：伊告訴被上訴人是建地，因為余秀桂告訴伊就是建地，如果是農地，被上訴人就不會買了等語（見本院104年度訴字第1430號卷第90頁）、於前案第二審亦證稱：伊有跟余秀桂表明伊是仲介，余秀桂問伊對建地有沒有興趣，她有一塊建地要賣，伊說可以，她就說建地約93坪等語(見原審卷第299頁)相符。可見余秀桂於代理上訴人銷售系爭土地時即表示系爭土地為建地，並於代理上訴人刊登之廣告中表示可供住宅、開店使用甚明，此部分內容為系爭買賣契約成立重要之點，雖未特別標示於系爭買賣契約，亦不得據此扭曲兩造訂約時之真意，堪認上訴人出售之系爭土地需可供建築住宅使用，始符合兩造約定之債務本旨。
⒊上訴人於102年9月17日以1300萬元將系爭土地出售予呂清和
，並向呂清和保證系爭土地為可合法申請建照之建築用地，有土地買賣契約書可證(見另案卷第9至13頁)。而上訴人於104年5月14日因系爭土地無法供建築使用，而以退還呂清和已繳價金200萬元之方式與呂清和成立調解（見本院104年度上移調字第115號卷第10頁），旋於不到2個月之後即於104年7月9日以1580萬元將系爭土地出售予被上訴人，較出售予呂清和之價格更高。參酌上訴人於廣告中已刊登系爭土地可供住宅與開店之用，上訴人之代理人余秀桂與被上訴人委任之中人王子淇於代理兩造議定系爭土地價格時均係以系爭土地可供住宅之用為前提；及上訴人前向呂清和保證系爭土地為可合法申請建照之建築用土地，尚僅以1300萬元之價格出售，苟兩造締結之經濟目的非在買賣可供合法申請建照之建築用地，衡諸一般社會理性客觀之認知，上訴人當無法以1580萬元之高價出售，被上訴人亦無以高於呂清和之出價向上訴人買受僅可供農用土地之理等情，可見兩造於系爭買賣契約所約定作為買賣標的之土地，係約定可供合法申請建築住宅使用，始符兩造締約之真意，亦無違誠信原則及公平正義。⒋上訴人雖抗辯：被上訴人於簽約時知悉系爭土地尚在都市計
畫通盤檢討中，不容許開發作為建築使用云云。惟與證人王子淇證稱：伊有請分區使用證明，是第一類住宅區，伊是簽約後才申請分區使用證明等語(見原審卷第307頁)不符，尚難憑信。
⒌上訴人雖抗辯：被上訴人於前案訴請伊返還價金受敗訴判決
確定，自應受前案確定判決之拘束云云。惟查，被上訴人於前案係主張：伊於104年7月10日基於錯誤而為買賣系爭土地之意思表示，爰依民法第88條規定於同年月31日撤銷該買賣系爭土地之意思表示，依民法第179條規定請求上訴人返還買賣價金，有前案歷審判決為憑(見原審卷第38至63頁)。而被上訴人於本件係主張其於107年9月16日解除系爭買賣契約，依民法第259條第1、2款規定，請求上訴人返還已給付價金本息，兩者訴訟標的不同，前案判決認定之事實亦未據被上訴人於本件為主張，故前案確定判決並無拘束本件之效力。則上訴人上開所辯，亦不足採。
㈡上訴人有無可歸責於己之不完全給付情事：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項定有明文。又不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任(最高法院100年度台上字第1468號判決意旨參照)。
⒉查系爭土地之地目為田，有土地謄本可稽(見本院104年度訴
字第1430號卷第36頁)。依都市計畫法桃園市施行細則第14條規定，桃園市轄內都市計畫第一種住宅區作住宅、店鋪使用，非屬禁止事項，惟各該都市計畫書如有附帶條件規定者，應從其規定(同細則第13條第2項規定參照)，亦有桃園市政府函文足參(見原審卷第357頁)。可見並非桃園市轄內之所有都市計畫內第一種住宅區之土地，均得作為住宅、店鋪使用，尚須視有無附帶條件之情形而定。而系爭土地係屬於附帶條件之第一種住宅區，於將來通過並發布實施都市計畫以辦理公辦跨區市地重劃之方式開發以前，解除條件尚未成就，僅能維持原有方式繼續使用（見原審卷第231至232頁）。則上訴人交付之系爭土地既無法供建築住宅使用，顯然不符債之本旨。又上訴人遭呂清和訴請返還價金，經原法院於103年2月27日以另案判決敗訴(見另案卷第44至45頁)，嗣並以退還已收價金之方式與呂清和成立調解，應悉系爭土地無法供建築住宅使用，仍於廣告上刊登可作為住宅使用，其代理人余秀桂更於兩造締約過程向被上訴人委任之中人王子淇表示系爭土地為建地，堪認系爭土地之不完全給付可歸責於上訴人。
⒊上訴人雖抗辯：系爭土地為第一種住宅用地，尚在都市計畫
通盤檢討中，非不許開發建築，顯難認系爭土地依法不得建用云云。惟按債務不履行之判斷時點，應以債務履行時為準。查兩造約定上訴人應移轉系爭土地之時點為104年9月10日，有增補契約足憑（見新北地院卷第23頁），而於該日系爭土地既尚未辦理跨區市地重劃，作為第一種住宅用地使用之條件仍未成就，應認上訴人有不完全給付情事，尚難因日後有辦理跨區市地重劃之可能，遽認上訴人無不完全給付情事。則上訴人上開抗辯，洵不足取。
㈢被上訴人依民法第259條第1款、第2款請求返還已給付價金47
4萬元本息，及依系爭買賣契約第8條約定請求給付懲罰性違約金238萬2000元部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債權人於有民法第226條所定因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形時，得解除其契約。民法第227條第1項、第256條定有明文。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款亦定有明文。
⒉經查，上訴人因可歸責於己之事由致交付之系爭土地不符合
債之本旨，業經本院認定如前，且不能補正，則被上訴人於106年9月18日依民法第256條規定以存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約，於法自無不合，上訴人於同年月30日收受(見兩造不爭執事項㈢），故系爭買賣契約於106年9月30日即經被上訴人解除，被上訴人依民法第259條第1款、第2款規定，請求上訴人返還已給付之價金474萬元，及自104年7月20日即最後一筆款項給付日(見兩造不爭執事項㈠)起算之法定遲延利息，自屬有據。
⒊按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。而違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，約定違約金額是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之(最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照)。
⒋次查，系爭買賣契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履
行各項義務…，經買方書面通知限期催告(至少7日)仍不履行時，買方得另以書面通知解除本件買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」等語(見新北地院卷第26頁)，條文已載明為「懲罰性違約金」，則兩造所約定之違約金性質自屬懲罰性違約金。上訴人既有如前所述之違約情事，並經被上訴人解除契約，被上訴人自得依上開約定請求給付違約金。本院審酌系爭土地總價1588萬元，被上訴人已給付價金474萬元已逾總價3成，上訴人自承已自履約保證專戶內領取80萬元(見不爭執事項㈠)，上訴人之違約程度，及系爭買賣契約自104年7月10日簽訂至被上訴人於106年9月30日合法解除，歷時近2年，並考量社會經濟狀況及被上訴人受損之情況等一切情形，認被上訴人請求按系爭土地買賣地總價15%計算之違約金238萬2000元【計算式：15,880,000×0.15＝2,382,000】，核屬適當。
㈣上訴人反訴請求被上訴人應同意其向安新公司領取系爭履保
專戶內之買賣價金394萬元，及給付其懲罰性違約金238萬2000元部分：
上訴人雖主張：伊已於106年9月30日解除系爭買賣契約，並經被上訴人於同年10月2日收受，爰依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收被上訴人匯入系爭履約專戶之價金394萬元，及自104年9月10日點交系爭土地之日起至106年9月30日解除系爭買賣契約之日止之懲罰性違約金238萬2000元云云。惟查，系爭買賣契約已於106年9月30日經被上訴人解除在先，業經本院認定如前，上訴人自無從於同年10月2日再解除系爭買賣契約。則上訴人上開請求，顯屬無據，不應准許。
六、從而，被上訴人依民法第259條第1、2款規定及系爭買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人給付712萬2000元，及其中474萬元自104年7月20日起止，其餘238萬2000元自106年12月27日即起訴狀繕本送達翌日(見原審卷第7頁)起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人應同意其向安新公司領取系爭履保專戶內之買賣價金394萬元，及給付其238萬2000元，為無理由，不應准許。原審就被上訴人上開請求為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人之反訴，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國110年3月23日
民事第三庭
審判長法官王怡雯
法官朱美璘法官何君豪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年3月24日
書記官陳奕伃