臺灣桃園地方法院108年度訴字第785號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院108年訴字第785號民事判決

裁判日期：民國109年03月19日

裁判案由：損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決108年度訴字第785號原告 朱聰榮 訴訟代理人 陳明宗 律師被告 葉鴻杰 訴訟代理人 江鶴鵬 律師被告 詹素琴 訴訟代理人 詹豐裕 上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國109年2月5日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國103年8月20日由訴外人 陳聖龍 代理，與代理被告葉鴻杰之訴外人 蘇俊龍 簽立「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約書）及「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約書，與系爭房屋買賣契約書合稱系爭房地買賣契約），約定向被告購買其因合建所可分得之「文化靜園建案」（下稱系爭建案）編號G3戶房地（下稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,200萬元，被告葉鴻杰並同意原告以陳聖龍對蘇俊龍經營之峻威營造有限公司（下稱峻威公司）所有金錢債權966萬元抵付買賣價金，餘款則於辦理交屋時再由陳聖龍辦理貸款抵付，被告
2人及訴外人 邱家輝 並已於土地預定買賣契約書賣方欄用印，被告葉鴻杰甚至已於系爭房地買賣契約付款明細表親自簽收確認原告已付價金900萬元。詎被告其後遲未通知原告系爭房地完工，經原告催討還款蘇俊龍亦僅於104年8月5日返還50萬元予原告，嗣原告於107年間調閱謄本資料始知系爭房地早於104年2月20日完工取得使用執照，並於106年12月28日遭被告葉鴻杰信託登記與他人，而陷於給付不能狀態。爰以本件起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，並依系爭土地買賣契約書第9條第1款及民法第226條第1項提起本件訴訟，並聲明：㈠被告葉鴻杰應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告詹素琴應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告答辯：
（一）被告葉鴻杰則以：被告葉鴻杰與原告及陳聖龍素不相識，未曾授權蘇俊龍與原告成立系爭房地買賣契約，僅曾於
103年9月11日出具授權書（下稱系爭授權書）授權峻威公司代為裝修及出售系爭建案其可分得之5戶房地（含系爭房地），其時係與峻威公司約定每戶房地至少以1000萬元出售，超過部分之金額可由峻威公司取得，但從未授權蘇俊龍於103年8月20日與陳聖龍或原告訂定系爭房地買賣契約，也未曾同意原告以陳聖龍對峻威公司之債權抵償買賣價金。至於被告葉鴻杰所以於系爭房地買賣契約付款明細表簽名，係因蘇俊龍表示如此方能令陳聖龍相信被告葉鴻杰有將系爭房地之裝潢交由蘇俊龍施作，被告葉鴻杰出於信賴蘇俊龍方直接簽名，況被告葉鴻杰於付款明細表簽名時金額全為空白，係嗣後遭他人自行填寫金額，自不能認為被告葉鴻杰已承認原告有給付任何買賣價金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告詹素琴則以：系爭土地買賣契約書蓋印之「詹素琴」印文應係建設公司以代刻之印章蓋印，是合建分售的一部分，但被告葉鴻杰、詹素琴均未與原告締約，蘇俊龍亦無權私自代理進行系爭房屋交易等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告葉鴻杰、詹素琴於102年4月25日與訴外人龍曜建設有限公司（下稱龍曜公司）、 邱坤木 、 許煥章 及 徐萬貴 簽訂投資協議書，約定由被告葉鴻杰、詹素琴投資龍曜公司興建之系爭建案，被告葉鴻杰投資3000萬元。後被告葉鴻杰簽立承諾書，同意以資金3000萬元及利潤1500萬元，向龍曜公司購買系爭建案編號E1、E2、G1、G2、G3等5戶房地，約定總價款為6162萬元，被告葉鴻杰並曾簽署授權書，授權峻威公司處理被告葉鴻杰將持有之系爭建案E1、E2、G1、G2、G3等5戶房地之買賣含裝修。而系爭房屋買賣契約書記載原告向龍曜公司購買系爭房屋，價金480萬元，契約書第12頁立契約書人買方欄之「朱聰榮」係陳聖龍所簽，付款分配明細表簽收人欄之「葉鴻杰」簽名及印文係由被告葉鴻杰親簽及蓋印。契約書末行則以手寫記載日期為103年8月20日；系爭土地買賣契約書記載原告向邱家輝、被告葉鴻杰、詹素琴購買系爭房屋坐落之基地，價金720萬元。契約書第8頁「立契約書人買方欄」之「朱聰榮」簽名，係陳聖龍所簽；賣方欄之「葉鴻杰」印文係被告葉鴻杰所為，「詹素琴」印文係被告詹素琴授權龍曜公司蓋印，而該契約書附件二「付款分配明細表」簽收人欄之「葉鴻杰」簽名及印文，係由被告葉鴻杰親簽及蓋印，契約書末行則以手寫記載日期為103年8月20日，惟原告並未實際就系爭房地買賣交付款項與被告葉鴻杰等情，為兩造所不爭執，並有系爭建案投資協議書、系爭房地買賣契約書、系爭房地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第11-75頁、第79-81頁），堪信為真實。
四、惟原告主張系爭房地買賣契約成立於兩造間，因被告葉鴻杰、詹素琴遲未履約且擅將系爭房地信託登記與他人，而導致其等交付系爭房地之義務陷於給付不能，故原告得主張解除契約後依系爭土地買賣契約書第9條第1款約定及民法第
226條第1項規定請求被告葉鴻杰、詹素琴各給付違約金36萬元等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告主張解除契約後依系爭土地買賣契約書第9條第1款約定及民法第226條第1項規定請求被告葉鴻杰、詹素琴各給付損害賠償或違約金36萬元，是否有理由？茲敘述如下：
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。本件原告雖主張系爭房地買賣契約已成立於兩造間，又因可歸責於被告之事由，致被告葉鴻杰、詹素琴給付系爭房地之義務陷於不能，其得請求賠償損害云云，惟姑不論系爭房地買賣契約是否成立於兩造間，原告迄今既全未舉證證明其因未取得系爭房地而受有何等具體損害，則其依民法第226條第1項規定請求被告葉鴻杰、詹素琴賠償損害，已殊屬無理。
（二）另按本契約簽立後，雙方約定不得因物價之漲跌而有增減價款之要求，倘甲方有減少價款之要求或提早解約，或不按照契約第三條第一款約定付款或違反本約任何條款之情事者，乙方得解除本契約，並得沒收依土地總價百分之十五計算之金額作為損害之賠償金及違約之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限…若乙方有增加價款之要求或違約不賣或不履行移交標的物之義務或違反本約第六條約定者，甲方得依法請求乙方履行契約，亦得主張解除本契約，若甲方主張解除本契約成立時，乙方除應將甲方已繳土地價款全部退還甲方外，應同時賠償土地總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，系爭土地買賣契約第9條第1款定有明文。是依上揭約定，縱然系爭土地買賣契約確已成立於兩造間，原告亦需舉證證明其已清償被告葉鴻杰、詹素琴全部或部分買賣之價金，方可能對其等請求系爭土地買賣契約第9條第1款約定之違約金，否則如原告並未清償任何買賣價金，被告葉鴻杰、詹素琴依系爭土地買賣契約第9條第1款亦不負有給付違約金之責。經查，原告提出之系爭土地買賣契約書附件二之付款明細表，其上僅有被告葉鴻杰之簽名及印文，並無任何被告詹素琴之簽名或印文，原告復未提出其他事證證明其已透過其他方式給付被告詹素琴買賣價金，是原告依系爭土地買賣契約第9條第1款約定請求被告詹素琴給付違約金36萬元，亦顯屬無理。
（三）而就原告依系爭土地買賣契約第9條第1款約定請求被告葉鴻杰給付違約金36萬元部分，查，原告雖主張被告葉鴻杰同意以陳聖龍對蘇俊龍經營之峻威公司所有金錢債權
966萬元抵付買賣價金云云，然如係如此，何以系爭土地買賣契約書之付款明細表記載之已付價金共計僅900萬元，而與原告主張以陳聖龍對峻威公司之金錢債權抵付之金額不符，此已屬難解；遑論依原告所述，系爭房地於104年2月20日方建造完成取得使用執照，其更遲至107年間始知悉上情，則理應由被告葉鴻杰簽名蓋印於103年8月20日之系爭土地買賣契約書付款明細表何以就已付價金之記載，包括「使照完成之54萬元」此等明顯與簽名蓋印當時系爭房屋客觀建造進度及原告認知全然不符之資訊，此更屬難解，凡此，已足令一般人就被告葉鴻杰於系爭土地買賣契約書付款明細表簽名蓋印時，其上之已付價金記載是否確已存在或如被告所稱全係嗣後填載，且被告葉鴻杰簽名蓋印之用意是否確係表示已收受價金900萬元等節，均足產生高度懷疑；再者，證人蘇俊龍於另案即臺灣新北地方法院105年度重訴字第52號原告訴請被告葉鴻杰返還買賣價金一案審理時亦證稱：我有請我的工地主任 張伯源 將系爭房地買賣契約拿到被告葉鴻杰那裡，因為陳聖龍要我證明我確實有得到被告葉鴻杰授權裝潢他在系爭建案取得的5戶房屋，並能在裝修好出售後有淨利再給付款項還給陳聖龍。我確定系爭房地買賣契約書付款明細表上的簽名是被告葉鴻杰簽的沒錯，但他簽名時各期的土地及房屋款項金額都還沒寫上去，之後我們也都沒拿到付款明細表上記載之金額等語（見本院卷二第94-116頁），且衡諸蘇俊龍與被告葉鴻杰雖為舊識，但從被告葉鴻杰前因系爭房地買賣紛爭委任律師為代理人向臺灣新北地方檢察署對蘇俊龍提起刑事告訴，應可見雙方關係已因系爭房地相關訟爭降至冰點，證人蘇俊龍已無任何偏袒被告葉鴻杰之動機或必要，惟其竟仍於另案為上述有利於被告葉鴻杰之證述，從而，更足認被告葉鴻杰辯稱其簽名蓋印於系爭土地買賣契約書付款明細表上時，金額並未填載，且其從未收受系爭房地買賣價金或同意以陳聖龍對峻威公司所有債權抵付買賣價金等語，應非無稽。
（四）至原告雖主張被告葉鴻杰亦以相同方式與訴外人 賴慶棠 簽立內容相同之房地買賣契約，將與系爭房地所在社區之E2戶出售與賴慶棠，足認原告主張之交易情節與事實相符云云，並以證人賴慶棠於本院審理時之證述為其依據，惟觀諸證人賴慶棠雖於本院審理時證述：系爭房地所在社區之E2戶房地買賣契約，是被告葉鴻杰本人親自簽名，締約過程是因為我有去這個工地工作，認識統包蘇俊龍，他說被告葉鴻杰授權他買賣房屋，就找我投資420萬元，若房子能5個月內賣掉，投資就可以分紅利，於是我就去被告葉鴻杰在新莊獅子會的辦公室簽這份契約書，也拿420萬元給蘇俊龍，與蘇俊龍約定5個月內賣出的話，他分到紅利要給我一坪15萬元，被告葉鴻杰在我到獅子會辦公室時也有表示將文化靜園建案授權3間給蘇俊龍賣掉，我是其中一間，但後來5個月內並沒有賣掉等語（見本院卷一第262-266頁），然本件原告既不否認其從未實際交付款項予被告葉鴻杰，僅主張被告葉鴻杰同意以陳聖龍對峻威公司之債權抵償買賣價金，則此等原告主張之買賣價金清償方式，與賴慶棠所稱之直接交付現金之清償方式，根本全不相符，自無從以證人賴慶棠上開證述推論被告葉鴻杰同意原告以陳聖龍對峻威公司所有金錢債權抵付買賣價金，或對原告為其他有利之認定。
（五）綜上，經本院綜合兩造所舉證據及聲請調查證據之結果，並未能獲得原告因未取得系爭房地所有權而造成如何損害，或原告確已清償被告葉鴻杰、詹素琴分毫買賣價金之優勢心證，故縱認兩造間確有成立系爭房地買賣契約，原告依系爭土地買賣契約第9條第1款約定或民法第226條第
1項規定請求被告葉鴻杰、詹素琴各給付損害賠償或違約金36萬元，仍屬無據。又兩造間縱成立系爭房地買賣契約法律關係，原告亦無從請求被告葉鴻杰、詹素琴各給付損害賠償或違約金36萬元，既如前述，則兩造間是否確有成立系爭房地買賣契約關係，對裁判結果不生影響，自屬無庸贅論，附此敘明。
五、綜上所述，原告依系爭土地買賣契約書第9條第1款約定及民法第226條第1項規定請求被告葉鴻杰、詹素琴各給付損害賠償或違約金36萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年3月19日
民事第二庭法官蕭淳尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月19日
書記官蔡佳芳