裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第86號民事判決
裁判日期：民國102年09月16日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決102年度訴字第86號原告 潘金玉 兼訴訟代理人 李明勳 被告張 陳彩鳳
張賢德 張賢正 兼共同訴訟代理人 張賢亮 上列當事人間分割共有物等事件，本院於民國102年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號（地目：建、面積：五一三八平方公尺、應有部分六○○○○分之三八四）土地及其上坐落同段一三七六建號（門牌號碼：臺北市○○區○○街○○○號二樓、層次二層、登記總面積八三點○二平方公尺、權利範圍：全部）建物應予變賣，所得價金按原告潘金玉六分之一、原告李明勳六分之一、被告 張陳彩鳳 六分之一、被告張賢德六分之一、被告張賢正六分之一、被告張賢亮六分之一之比例分配。
被告張賢亮應給付原告各新臺幣玖仟肆佰玖拾元，及自民國一○一年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨應自民國一○一年十二月一日起至上開房地拍定止，按月給付原告各新臺幣肆佰玖拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告潘金玉負擔百分之二十九、原告李明勳負擔百分之二十二、被告張賢亮負擔百分之十六，被告張陳彩鳳、張賢德、張賢正各負擔百分之十一。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段○000地號土地（地目建、面積5138平方公尺、應有部分60000分之384）及其上同段第1376建號，即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號2樓建物（下稱系爭房地），為兩造分別共有，並各就上開所有權各有6分之1之權利（即土地部分應有部分60000分之64、建物部分應有部分6分之1）。又兩造間並無因使用目的或約定不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割之期限，因無法達成分割協議，因系爭房地僅有1間獨立建物，如須分割，應以變價分割較為合適，不同意由被告以公告現值或原價金額買回之方式為分割。又原告潘金玉、李明勳係分別於95年8月16日、100年1月28日向法院拍賣取得系爭房地應有部分，系爭房地全部遭被告張賢亮無權占用使用迄今，致原告受有無法使用收益之損害，被告張賢亮則受有相當租金之利益。又系爭房地於當地出租行情約可收租金為每月新臺幣（下同）18,000元，則自李明勳、潘金玉按其應有部分每月各受有3,000元之相當租金利益，而各自取得迄今共21個月、74個月之租金損失各計為63,000元、222,000元，及起訴後至法院（分割共有物）拍定止每月3,
000元，得請求被告張賢亮返還。爰依民法第823條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟，聲明求為㈠、准予變價分割系爭房地。㈡、被告張賢亮應給付原告潘金玉222,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自101年12月1日起至系爭房地拍定止，按月給付3,000元。㈢、被告張賢亮應給付原告李明勳63,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，並自101年12月1日起至系爭房地拍定止，按月給付3,000元。㈣、請依民事訴訟法第389條之規定依職權為假執行之宣告。
二、被告則以：系爭房地為國防部所建造，非軍人或軍眷不得取得所有權。系爭房地為承繼父親（張陳彩鳳之配偶）而來之棲身之所，倘准以變賣方式分割，被告將無棲身之所，被告願以依政府規定公告現值或取得時原價向原告買回為其分割方案。又法院於拍賣公告中即已註明不點交，原告不得請求交付，自無使用收益之權，而被告交付系爭房地前，就系爭房地使用收益之利益，仍歸屬於原所有權人享有，則被告雖占有系爭房地，原告亦不得請求相當租金之不當得利；且系爭房地屬軍方眷舍不得出租營利，故原告不能使用，被告亦無獲得相當租金之不當得利可言。另被告張賢亮於100年11月後因共有人同意而占有使用系爭房地迄今等語置辯，聲明駁回原告之訴。
三、爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：⒈系爭房地目前登記為兩造分別共有，各有6分之1之權利，
即土地部分應有部分各為60000分之64、建物部分應有部分各為6分之1，有土地登記謄本在卷可按（見調解卷第12-1
5頁），堪以認定。⒉原告潘金玉、李明勳就系爭房地應有部分之取得係分別於95
年8月16日、100年1月28日向法院強制執行拍賣程序，而取得系爭房地原屬 張莩鑫 、 張賢仁 應有部分之部分，拍賣公告均註明不點交，原告迄今未能占有使用系爭房地，而被告於拍賣時均未行使共有人優先承買之權利等情，為兩造所不爭執，並據本院依職權調閱本院94年度執字第22587號、98年度司執字第23169號全卷查核無訛。
㈡、爭執事項：⒈原告取得系爭房地應有部分是否適法。
⒉系爭房地能否分割，其分割方法如何為當。
⒊原告得否請求被告張賢亮給付不當得利，及其金額若干。
四、原告取得系爭房地應有部分是否適法部分：原告經由法院拍賣程序取得系爭房地應有部分等情，業如前述，被告雖抗辯系爭房地為國防部所建造，非軍人或軍眷不得取得所有權等語，惟並未提出任何法令依據以為說明，而經本院依職權向地政事務所查詢有無限制取得者身分等情，業經回覆以並無相關主管機關依國軍老舊眷村改建條例規定囑託辦理限制登記等語，有臺北市松山地政事務所102年8月7日北市松地登字第00000000000號函在卷可按（見本院卷第82頁），況且，該建物係於69年辦竣建物所有權第一次登記，迄今已逾30年，實難認其尚有何移轉限制之存在，是原告雖非以軍人或軍眷身分取得系爭房地應有部分，亦難認有何違法取得之情形，是被告所辯，尚無足採。
五、系爭房地能否分割，其分割方法如何為當部分：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。原告主張兩造間無不能分割之協議，乃為兩造所不爭執，而系爭房地係位於5層樓公寓之第2層，目前供被告張賢亮居住使用，被告雖稱原為父親留予被告及訴外人張莩鑫、張賢仁等家人先後或共同居住，並置有祖先牌位等情，惟此尚難認有何因物之使用目的不能分割之情事，依前揭規定，原告請求分割系爭房地，洵屬有據。
㈡、按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。經查，系爭房地屬於公寓之2層樓，其土地及房屋本應一併移轉，有上開地政事務所函文在卷可參，而房屋本即供一般住家居住使用，內部並無可區隔之獨立空間，若採原物分割，顯非合乎經濟效益之使用，且兩造均 陳明 不同意採取原物分割，是認原物分割確有困難。惟查，本件原告主張逕予變價分割，而被告則主張願以公告現值或原告向法院購買之原價買回，而無法以市價買回等語，惟原告並不願意接受，顯然應較市價為低，則倘將系爭房地分配予被告或其中任1人，而由被告對未受分配之共有人即原告按應有部分之金額補償之，仍難認被告有其財力得以金錢補償原告應有部分之市價，是將原物分配予任任當事人再以金錢補償未受分配者之方案，乃有事實上之困難。參以倘若以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，共有人即兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，是被告如認經由公開拍賣機制所拍定之價格，有較合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭不動產之全部，與前揭以原物分配被告再補償原告之結果尚無不同，拍定價格更係經市場機制檢驗之市價，而非法院於起訴時推論評估之參考價格，應更具真實性，是本院認系爭不動產之分割，仍以變賣共有物，由兩造按其應有部分之比例分配價金之方式為當。
六、原告得否請求被告張賢亮給付不當得利及其金額若干部分：
㈠、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，各共有人得就共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分使用收益，如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。是各共有人按其應有部分對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益即為不當得利。
㈡、經查，原告潘金玉於95年8月16日向法院拍賣取得系爭房地原屬張莩鑫應有部分之部分時，執行處拍賣公告係載明「查無債務人（張莩鑫）現實占有部分，拍定後不點交」；原告 本明勳 於100年1月28日向法院拍賣取得系爭房地原屬張賢仁應有部分之部分時，執行處拍賣公告則載明：「查無債務人（張賢仁）現實占有部分，拍定後不點交（南港分局98年
8月13日函覆該建物目前有一男子居住使用，該名男子對於警員查訪相應不理，故無法得知其身份，且其占有權源不明，請應買人自行查明注意）」等語，是第三人並無從知悉實際占有使用之情形，且系爭房地係一公寓，其使用上為整體，並由被告與訴外人張莩鑫、張賢仁於92年間共同繼承而取得，有前述土地、建物登記謄本及前述執行卷宗在卷可查，因之，系爭房地倘由被告與張莩鑫、張賢仁以被繼承人之家屬身分而同住，並於92年繼承取得後仍為向來之居住使用，或提供個別家屬居住使用，堪認原以繼承而來之共有人間即本件被告與張莩鑫、張賢仁間就此共有物之使用、收益及管理方法已達成默示分管契約之合意無訛，其占有使用對於他共有人而言並非無權占有；惟由上開執行處之拍賣公告，並無從查知系爭房地實際之居住占有使用狀況，自難認有明知或可得而知而繼受實際分管契約情形之可能，而原告自取得系爭房地應有部分起即未能使用收益系爭房地等情，亦為被告所不否認，參以上開判例意旨，倘被告有未經原告同意，逾越應有部分之範圍之使用收益，自無法律上之原因受有利益致原告受有損害。且此係因使用收益本身之利益，且與系爭房地可否出租無涉，是被告執此抗辯，尚屬無據。
㈢、惟查，原告對於自取得系爭房地後實際占有使用之人為何人，並無法提出任何證舉以為確認，而被告則稱於原告李明勳拍定取得應有部分前，係由張賢仁居住在系爭房地上，並非被告等人等語，復參以被告於答辯狀及上開建物登記謄本所登記之地址均非系爭房地，而執行處拍賣張莩鑫就系爭房地之應有部分前，經轄區警察局多次查訪，認定系爭房地目前無人居住係為空戶，而拍賣張賢仁就系爭房地應有部分前囑託轄區警察查詢之房屋使用現況調查表則記載：「依鄰居等住戶表示，其屋內有2位張先生，日常足不出戶，曾有其弟或兄欲入內皆遭拒開門，里長表示戶內母親偶爾來探望…」等語，有臺北市政府警察局南港分局94年11月24日北市00000000000000000號及98年8月13日北市警南分刑字第00000000000號函分別附於上開執行卷可佐，應認被告尚有其餘住居所，是被告稱並非實際占有使用系爭房地之人，即非不可採信。復查，被告張賢亮已自 陳嗣後 於100年11月起迄今而占有使用系爭房地，為原告所不爭執，並有房屋稅籍證明書在卷可佐（見本院卷第21頁），且被告張賢亮亦稱係本於共有人之同意而占有使用等語，應認屬於新的占有使用事實，其雖稱有通知原告，惟為原告所否認，則被告就已得全體共有人同意而有新的分管契約存在之有利事實，既不能舉證以實其說，則就系爭房地之占有，揆諸前揭說明，對於共有人之原告而言，仍屬無權占有，是原告依前揭說明請求被告給付因占有之相當租金不當得利，自100年11月起計至變賣分割拍定日止，為有理由，逾此期間，原告既不能證明被告張賢亮占有之事實，而為無理由。
㈣、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益，亦經最高法院61年台上字第1695號判例意旨闡述明確。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，為土地法第97條第1項所明定。土地法施行法第25條規定土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無不可。是原告主張應依附近出租行情最低金額每月18,000元為其出租標準，惟為被告張賢亮所否認，而系爭房地確實並無曾經出租利益之情形，原告所提出其他房地之租金，自不得作為本件相當租金之計算標準。查系爭房地土地於99年1月、102年
1月申報地價依序為30,480.3元、30,480元，及房屋現值為163,500元，有土地謄本資料及房屋稅籍證明書在卷可參（見調解卷第14、15頁、本院卷第17、18、21頁），參酌系爭房地位於都市邊緣、為住宅及工○○○區○○○道路現為4至6公尺，交通及生活機能尚可等，有附於前述執行卷之估價報告可稽，是本院認本件相當租金之不當得利應以申報總價年息5%為適當，則計算原告各得請求之100年11月至起訴日（101年11月23日）相當租金之不當得利應為9,490元（計算式：《30,480.3元×5138平方公尺×64/60000＋163,50
0元×1/6》×5%＝9,490元，本件元以下均四捨五入），自101年12月1日起至系爭房地變賣拍定止（權利移轉證書係由法院於拍定後發給，並為買受人取得所有權之時點，而兩造至斯時即喪失所有權，原告僅請求至拍定日止，亦無不可），原告每月各得請求之相當租金為791元（計算式：9,
490元÷12＝791元），就上開範圍內之請求為有理由，超過部分則為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告請求分割共有物，並非無據，而本院認應將系爭房地以變賣方式分割，並將所得價金按兩造應有部分比例分配之；另原告請求系爭房地為共有人之一之被告張賢亮自100年11月占有起至拍定止，逾越其應有部分範圍而對原告構成不當得利之相當租金，以法定租金額算定部分，亦屬可採。從而，原告依民法第823條第1項、第179條之規定，請求准予變價分割系爭房地，並將所得價金按兩造應有部分比例分配之，及被告張賢亮應給付原告潘金玉、李明勳各9,490元及自起訴狀繕本送達翌日，即101年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨應自101年12月1日起至系爭房地拍定止，按月給付原告潘金玉、李明勳各791元，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。又本件關於分割共有物之訴訟部分（不當得利部分除外），係由法院參酌當事人之意見後依職權採用分割方法，故就訴訟費用之負擔，宜由兩造依在系爭房地上之應有部分比例分擔，較為適當，併予說明。另本件原告就請求被告張賢亮給付相當租金之不當得利部分，雖陳明請本院依民事訴訟法第389條之規定職權為假執行之宣告，惟本件並無該當民事訴訟法第389條規定之要件，原業經原告撤回此部分聲明，然嗣又具狀表示請求（見本院卷第23頁背面、第35頁），惟既於法無據，是本院亦無從依職權為假執行之宣告，且倘係應依職權認定所為，非屬原告之請求，自不生准駁與否之效力，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊、防禦方法，核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述，亦併敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。
中華民國102年9月16日
民事第二庭法官陳筱蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國102年9月16日
書記官彭品嘉