裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年重訴字第86號民事判決
裁判日期：民國94年12月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣嘉義地方法院民事判決93年度重訴字第86號原告台中縣大里市農會法定代理人乙○○訴訟代理人 高志明 律師複代理人 蔡坤旺 律師被告財虹建設股份有限公司
號一樓法定代理人丙○
號一樓被告甲○○訴訟代理人 方文賢 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經於中華民國九十四年十二月十四日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告財虹建設股份有限公司應將坐落嘉義縣○○鄉○○段九四八、九三三、九四四、九三七號等四筆土地上如嘉義縣水上地政事務所九十四年五月十二日之複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｔ、Ｕ、Ｗ、Ｅ１、Ｆ１、Ｇ１、Ｈ１、Ｉ１、Ｊ１、Ｋ１、Ｌ１、Ｍ１、Ｎ１、Ｏ１、Ｐ１、Ｑ
１、Ｒ１（面積詳如複丈成果圖所載）之ＲＣ磚造房屋拆除，並將土地交還原告。
被告甲○○應將坐落嘉義縣○○鄉○○段九四八、九四四號等二筆土地上如嘉義縣水上地政事務所九十四年五月十二日之複丈成果圖所示編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、Ｏ、Ｐ、Ｖ、Ｘ、
Ｙ、Ｚ、Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１（面積詳如複丈成果圖所載）之ＲＣ磚造房屋拆除，並將土地交還原告。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰壹拾萬元為被告甲○○預供擔保後，得為假執行。被告甲○○於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣參佰參拾萬元供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告財虹建設股份有限公司負擔百分之六十三，餘由被告甲○○負擔。
事實及理由
壹、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告起訴主張坐落嘉義縣○○鄉○○段九四八、九三三、九
四四、九三七號等四筆土地（地籍圖重測前地號依序為鹿草段七二二之六、七二二之七、七二二之七八號、七二二之一五一號）為原告所有，有土地登記簿謄本四份為證。被告財虹建設股份有限公司（下稱財虹公司）先前在上開系爭土地上蓋建有如嘉義縣水上地政事務所九十四年五月十二日之複丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、
Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｔ、Ｕ、Ｗ、Ｅ１、Ｆ１、Ｇ１、Ｈ１、Ｉ１、Ｊ１、Ｋ１、Ｌ１、Ｍ１、Ｎ１、Ｏ１、Ｐ１、Ｑ１、Ｒ１地上物；被告甲○○於鈞院八十七年度執字第五八二二號強制執行程序中承受附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、Ｏ、Ｐ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｚ、Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１地上物，兩者均無正當合法權源而占用原告所有上開系爭土地，原告爰依民法第七百六十七條本於所有權之作用，請求判決⑴被告財虹公司應將附圖所示Ａ、Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｔ、Ｕ、Ｗ、Ｅ１、Ｆ１、Ｇ１、Ｈ１、Ｉ
１、Ｊ１、Ｋ１、Ｌ１、Ｍ１、Ｎ１、Ｏ１、Ｐ１、Ｑ１、Ｒ１地上物拆除，並將土地交還原告；⑵被告甲○○應將附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、Ｏ、Ｐ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｚ、Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１地上物拆除，並將土地交還原告；⑶願供擔保請准宣告假執行。
參、被告財虹公司則以系爭土地實係該公司出資所購買，只是借名登記在該公司股東 陳金堆 名下，附圖編號Ａ、Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｔ、Ｕ、Ｗ、Ｅ１、Ｆ１、Ｇ
１、Ｈ１、Ｉ１、Ｊ１、Ｋ１、Ｌ１、Ｍ１、Ｎ１、Ｏ１、Ｐ１、Ｑ１、Ｒ１地上物為該公司原始起造，土地及建物同屬一人所有，而今土地所有權由原告取得，則土地受讓人與建物所有人間，推定在建物得使用期限內，有租賃關係存在等語資為抗辯。
肆、被告甲○○則以系爭土地係由被告財虹公司所購買，而借名登記在其股東陳金堆、 陳照雄 名下，並以之興建系爭建物。
土地部分經拍賣程序，由原告承受取得所有權。建物部分則於另一拍賣程序中，因原告放棄優先承買權，而由被告甲○○承受取得。系爭建物係由被告財虹公司出資興建，對於系爭土地而言，可類推適用最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例及民法第四百二十五條之一第一項之規定，推定系爭建物於得使用期限內對基地有租賃關係。又原告在鈞院八十五年度執字第二七四六號強制執行事件中承受系爭土地時，已知地上有系爭建物存在。嗣又於鈞院八十七年度執字第五八八二號強制執行事件中，對於所拍賣之標的物即系爭建物表示不願優先承購之意思，系爭建物始由被告甲○○承受，足見原告對於系爭建物繼續使用系爭土地，已有默示之同意。原告卻於本件訴訟中主張被告甲○○所有之系爭建物乃無權佔用原告所有土地，屬權利濫用，其請求為無理由。
聲明⑴駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
伍、本件經本院命兩造提出爭點整理狀後，整理簡化爭點及不爭執點，是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。
陸、兩造不爭執部分為：坐落嘉義縣○○鄉○○段第九四八、九四四、九三七號等三筆土地（重測前分別○○○鄉○○段七二二之六、七二二之
七八、七二二之一五一號）原為訴外人陳金堆所有；嘉義縣○○鄉○○段第九三三號（重測前○○○鄉○○段七二二之七號）原為訴外人陳照雄所有。上開土地均設定本金最高限額抵押權新台幣九千萬元予原告即台中縣大里市農會。嗣經本院拍賣而由原告承受取得所有權，有土地登記簿謄本在卷可稽。上開土地上原有被告財虹公司為原始起造人之如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｔ、
Ｕ、Ｗ、Ｅ１、Ｆ１、Ｇ１、Ｈ１、Ｉ１、Ｊ１、Ｋ１、Ｌ
１、Ｍ１、Ｎ１、Ｏ１、Ｐ１、Ｑ１、Ｒ１、Ｃ、Ｄ、Ｅ、
Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、Ｏ、Ｐ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｚ、Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１建物。其中編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、
Ｏ、Ｐ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｚ、Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１等十四棟建物（坐落位置及面積，業經本院囑託嘉義縣水上地政事務所實施測量，並有複丈成果圖乙份可稽）於八十七年間經被告甲○○聲請本院八十七年度執字第五八八二號債務執行進行拍賣，後由被告甲○○以債權人之地位聲明承受上開十四棟建物而取得所有權等事實，業據本院依職權調取八十五年度執字第二七四六號拍賣抵押物強制執行事件及八十七年度執字第五八八二號債務執行事件卷宗查閱屬實，並有本院依職權向嘉義縣鹿草鄉公所調取之嘉鹿鄉建執字第018－054號建造執照申請案中原始起造人與變更起造人清冊及申請書影本在卷足憑，應堪信為真實。
柒、經整理簡化本件之爭點為：⑴原告主張系爭被告財虹公原告於本院司所起造之建物及被
告甲○○所承受之建物均無合法使用原告所有土地之正當權源，為無權占有，且系爭土地原為訴外人陳金堆、陳照雄所有，而系爭建物原為被告財虹公司所有，土地、建物非屬同一人所有，自無民法第四百二十五條之一第一項及同法第八百七十六條第一項規定之適用。被告則均抗辯稱系爭土地實係被告財虹公司所有，僅為向原告辦理融資貸款之便，而借名登記在訴外人陳金堆、陳照雄名下。陳金堆、陳照雄二人均為被告財虹公司之股東，系爭土地與建物實際上同為被告財虹公司所有。依照民法第四百二十五條之一第一項之規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第四百四十九條第一項規定之限制。
⑵原告主張原告於本院八十五年度執字第二七四六號拍賣抵
押物強制執行事件中，指封抵押權之義務人即訴外人陳金堆所有之抵押物，依法承受抵押之土地。嗣又於本院八十七年度執字第五八八二號債務執行事件中，對於該執行事件之債權人即被告甲○○所指封之被告財虹公司所有之系爭建物，表示不願優先承買之意思，均為債權人即原告依法所得主張之權利。被告甲○○則抗辯稱原告於承受系爭土地時，對於土地上有被告財虹公司興建之建物知之甚詳，原告卻願意承受，足見其已同意容忍系爭建物占用其所承受之系爭土地。嗣後原告於本院八十七年度執字第五八八二號債務執行事件中，對於該執行事件之債權人即被告甲○○所指封之被告財虹公司所有之系爭建物，得表示優先承買之意思，使房地產權合一。但原告卻又不願優先承買，反而對承受該建物之被告甲○○訴請拆屋還地，顯不合情理，亦有權利濫用之嫌。
捌、依據上開兩造整理之爭點，本件所應審究者為：⑴系爭土地及建物是否屬同一人所有，有無民法第四百二十五條之一第一項、第八百七十六條第一項及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用？⑵原告提起本件拆屋還地之訴有無權利濫用之情形？
玖、本院判斷如下：⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。又土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。固為民法第四百二十五條之一第一項及同法第八百七十六條第一項所明定。最高法院四十八年台上字第一四五七號判例要旨雖揭示：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」然而，根據上開條文及判例之文意，欲主張有租賃關係存在或房屋之承買人得對土地承買人主張繼續使用土地，均以土地及房屋原屬同一人所有為要件。經查，系爭坐落嘉義縣○○鄉○○段第九四八、九四四、九三七號等三筆土地（重測前分別○○○鄉○○段七二二之六、七二二之七八、七二二之一五一號）原為訴外人陳金堆所有；嘉義縣○○鄉○○段第九三三號（重測前○○○鄉○○段七二二之七號）原為訴外人陳照雄所有，其地上建物則係被告財虹公司起造，此分別有土地登記簿謄本及起造人清冊附卷可證。足證土地與建物非同屬一人所有。雖土地及建物於嗣後之本院八十五年度執字第二七四六號及八十七年度執字第五八八二號強制執行程序中，分別由原告及被告甲○○承受取得所有權，然因與上開法條及判例所揭示之要件不符，被告抗辯本件有民法第四百二十五條之一第一項規定之適用，對系爭土地推定在房屋得使用期限內，有租賃關係存在云云，於法自有未合。
⑵原告固於承受系爭土地時即明知地上有他人之建物存在，
但尚不足以此推論原告有默示同意被告財虹公司與被告甲○○可以繼續占有使用系爭土地。況使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第四百二十五條之適用。故土地（不動產）於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。（最高法院九十一年台上字第二七八號判決參照）經查，系爭土地之原所有人即訴外人陳金堆、陳照雄二人，原係被告財虹公司股東，其等雖曾無償提供或允許被告財虹公司借用系爭土地，在地上興建系爭建物出售，此種情形充其量也僅止於成立使用借貸契約而已。使用借貸原屬貸與人與借用人間之特定關係，除當事人另有約定外，自無移轉其權利於第三人之可言。被告財虹公司與甲○○均未舉證證明其與原告間有何特別約定原告願繼受原土地所有人容忍被告使用系爭土地之義務，故依照上述最高法院判決之意旨所示，被告財虹公司與訴外人陳金堆、陳照雄間關於土地使用借貸之約定，尚難用以拘束原告。被告抗辯原告於承受土地之時，已知地上尚有被告之建物而仍願意承受，應有默示容忍被告繼續使用土地之意思云云，似嫌無據。
⑶被告甲○○另抗辯原告承受土地後，在另案拍賣被告甲○
○承受之建物時，竟表示拋棄優先承買權，待被告甲○○承受取得建物所有權後，原告始提起本件訴訟請求拆屋還地，顯有權利濫用之情事云云。按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第一百四十八條定有明文。倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的。惟權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損害，比較衡量以定之。（最高法院八十八年台上字第三五七號判決參照）又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人與義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。（最高法院九十三年台上字第一九四八號判決）經查，原告於本院八十七年度執字第五八八二號債務執行事件中，表明不願優先承買被告甲○○所有之系爭建物，或係基於經濟價值之考量，或係基於資金調度之考量，其拋棄優先承買權應認係合法之意思表示。再查，系爭建物其結構體雖均已大致完成，然僅有部分完成外牆磁磚之黏貼，大部分外牆均未貼磁磚，亦未裝設窗戶，如欲使能供人居住之程度，尚需花費大筆資金，此有系爭建物之照片附卷可稽。且系爭建物興建距今已將近十年，平日無人居住，欠缺維護，經計算折舊後，其殘值顯較新屋為低。而原告所有土地面積廣大，如能將被告所有建物拆除而另作規劃，其經濟價值應較系爭建物之殘值為大。兩相衡量兩造之利益及損失，原告起訴請求拆屋還地，乃權利之正當行使，其目的係在回復其所有物，非以損害他人為主要目的，難認有權利濫用之情事存在。
拾、綜上所述，被告抗辯本件有民法第四百二十五條之一第一項之適用，主張在房屋得使用之期限內，對於土地有租賃關係存在云云，於法不合，已如前述。被告復無法舉證證明有何正當占有使用系爭土地之權源，從而原告本於所有權之作用，起訴請求被告財虹公司應將坐落嘉義縣○○鄉○○段九四
八、九三三、九四四、九三七號等四筆土地上如嘉義縣水上地政事務所九十四年五月十二日之複丈成果圖所示編號Ａ、
Ｂ、Ｈ、Ｉ、Ｋ、Ｍ、Ｎ、Ｑ、Ｒ、Ｓ、Ｔ、Ｕ、Ｗ、Ｅ１、Ｆ１、Ｇ１、Ｈ１、Ｉ１、Ｊ１、Ｋ１、Ｌ１、Ｍ１、Ｎ
１、Ｏ１、Ｐ１、Ｑ１、Ｒ１之RC磚造房屋；被告甲○○應將同一複丈成果圖所示編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｊ、Ｌ、
Ｏ、Ｐ、Ｖ、Ｘ、Ｙ、Ｚ、Ａ１、Ｂ１、Ｃ１、Ｄ１之RC磚造房屋拆除，並將土地交還原告，於法自屬有據，應予准許。
拾壹、原告及被告甲○○兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
拾貳、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
拾參、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條第三項，判決如主文。
中華民國94年12月28日
民一庭法官曾文欣以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年12月28日
書記官洪秋華