裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年訴字第391號民事判決
裁判日期：民國108年11月28日
裁判案由：分割共有物
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度訴字第391號原告 廖松淼 訴訟代理人 饒斯棋 律師複代理人 羅偉恆 律師訴訟代理人 張馨月 律師被告 高廖春妹 訴訟代理人 高光宏
陳振雄 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段000000地號、面積701平方公尺之土地分割予原告單獨所有。
原告應補償被告新臺幣4,152,720元。
訴訟費用由被告負擔7010分之1248，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分為原告7010分之5762、被告7010分之1248，惟經原告請求被告協議分割，均未能達成協議，則系爭土地既無不能分割之限制，亦無不分割之協議，爰依民法第823條第1項前段規定請求分割系爭土地，並主張依附圖一或附圖二方式，將A或A1分割予原告，將B或B1分割予被告等語。並聲明：兩造共有系爭土地分割如附圖一、二所示：A（或A1）部分面積57
6.2平方公尺歸原告取得，B（或B1）部分面積124.8平方公尺歸被告取得。
二、被告則以：兩造係因共同投資而取得系爭土地，其後被告因另案判決確定而取得系爭土地應有部分7010分之1248，而被告取得後，始知悉系爭土地屬丁種建築用地，依建築技術規則建築設計施工編第14章第271條規定，作業廠房單層樓地板面積不得小於150平方公尺，另依苗栗縣畸零地使用自治條例第3條規定，丁種建築用地最小寬度為6公尺、最小深度為15公尺，從而原告主張之附圖一、二分割方案，或以最小寬度繪製之附圖三、四分割方案，均將使被告分得之土地未能符合上開規定而無法使用，被告僅同意將系爭土地全部分予同一人，或採變價分割方式，以符合土地使用之最佳化等語，資為抗辯，並聲明：系爭土地以變價分割方式辦理，由原告負擔土地分割相關費用。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第75至77頁）：㈠不爭執事項
系爭土地為兩造所共有，原告應有部分7010分之5762，被告應有部分為7010分之1248。
㈡爭執事項
兩造應以何種分割方法對雙方較為有利？
四、本院之判斷：㈠按法院為共有物之分割，得命為下列之分配：以原物分配
於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2、3項規定甚明。
準此，法院裁判分割共有物，原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。且應斟酌共有物之性質、價格、使用情形、利用效益，及共有人之意願、利害關係、全體利益等為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院106年度台上字第432號判決意旨參照）；又就共有物之分割，原則上應以原物分配於各共有人或部分共有人；於原物分配顯有困難時，始得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人，尚不得僅因共有人人數眾多，或部分共有人應有部分所占比例不高，依其應有部分無法分得足供建築用之土地，即逕將共有土地為變價分割，而不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人或於生活上對共有物有密切依存關係之共有人之利益（最高法院10
2年度台上字第483號判決意旨參照）。㈡經查：
⒈系爭土地係分割自同段1158-7地號土地，面積701平方公尺
，使用地類別為丁種建築用地，此有土地登記第一類謄本1份（本院卷第25頁）在卷可稽，而依不爭執事項⒈所示，兩造按其應有部分換算土地面積後，係各擁有576.2平方公尺、124.8平方公尺之土地。
⒉經本院函詢苗栗縣政府丁種建築用地最小面積規定，該府函
覆：有關丁種建築用地最小面積規定，依苗栗縣畸零地使用自治條例第3條「本自治條例所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者：丁種建築用地○○○區○○○路寬之最小深度為15公尺，最小寬度為6公尺…」等語，此有該府108年2月14日函文1份（本院卷第113至120頁）在卷可稽；復經本院函詢系爭土地有無建築技術規則建築設計施工編第14章第271條之適用，該府函覆：系爭土地屬丁種建築用地，適用建築技術規則建築設計施工編第14章工廠類建築物，須檢討第271條「作業廠房單層樓地板面積不得小於一百五十平方公尺…」之規定，亦應依該規定辦理等語，此亦有該府108年11月25日函文1份（本院卷第276頁）存卷可證，足認系爭土地因屬丁種建築用地，最小面積不得小於150平方公尺，且正面路寬之最小深度為15公尺，最小寬度為6公尺，方得順利供建築工廠類建築物使用。
⒊又另案即本院102年度訴字第397號、臺灣高等法院臺中分
院104年度上字第16號判決，業已認定兩造為親姊弟關係，而兩造因與他人共同出資而取得1158地號土地，1158地號土地於62年間分割出1158-7、1158-8地號土地，1158-7地號土地又於77年4月14日分割出系爭土地，系爭土地雖登記於原告名下，惟兩造間就系爭土地具有借名關係，因而判決原告應將系爭土地應有部分7010分之1248移轉予被告，足認被告取得系爭土地應有部分7010分之1248之原因，係因與原告及他人共同出資購買同段1158地號土地，其後方分割出系爭土地並將被告之應有部分借名登記於原告名下，再經由判決請求返還，從而兩造取得系爭土地之原因，應係供投資之用，難認被告取得系爭土地應有部分之際，主觀上知悉按其應有部分換算之面積將小於建築工廠類建築物之要求，抑或主觀上得以預見未來將因分割，而須單獨使用按其應有部分比例換算面積之土地。
⒋另本院審酌原告所主張之附圖一、二分割方案（本院卷第10
9、110頁），雖係依照兩造應有部分比例換算面積而為分割，然因被告所分得之土地面積僅有124.8平方公尺，不符上開建築工廠類建築物之最小面積要求，該等方割方法，將導致被告無法依其原有投資之目的，使用分得之土地，對於被告之權益實有過度侵害；又經本院以正面路寬之最小深度為15公尺，最小寬度為6公尺之條件再行囑託測繪，依附圖
三、四分割方案（本院卷第215至216頁），被告所得分得之B2或B3之寬度、深度雖均符合苗栗縣畸零地使用自治條例第3條之規定，然其所分得之B2、B3面積均為124.8平方公尺，縱使分別加計後方畸零之D2、D3土地，總面積分別為14
5.35平方公尺、143.76平方公尺，均未能滿足上開建築工廠類建築物之最小面積150平方公尺要求，且經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定後（本院卷第244、262頁），該所亦認定倘採取附圖三、四分割方案，將A2或A3分割予原告，另將B2或B3分割予被告，將導致分割價值由均歸一人單獨所有之分割方案之分割價值23,325,775元，降低為23,133,900元（外放報告書第3至6頁），是該等分割方法，亦無法達到兩造分割之最佳利益。故本件採取原物分割予各共有人，實有事實上之困難。
⒌是依上所述，本件既有原物分割予各共有人之事實上困難，
本院審酌兩造係因共同出資購買1158地號土地後，再因分割而取得系爭土地，兩造持有系爭土地之目的，係共同投資、利用，並非欲各自分別使用，且經本院至現場履勘，系爭土地上僅有雜木及肉眼可見之水泥塊、柏油塊及雜物，無其他地上物（本院卷第93頁），足認兩造尚未具體使用系爭土地；而原告雖表示並無取得被告應有部分之意思，亦無將應有部分全部歸被告僅取得補償之意（本院卷第272頁），然其曾表示得以接受以每坪6萬元之價格收購被告就系爭土地之應有部分（本院卷第163頁），而被告亦表示同意系爭土地均歸由原告或被告取得之分割方案（本院卷第290頁），且經本院囑託鑑定後，將系爭土地均分歸原告或被告單獨所有之方案，分割價值為23,325,775元，高於採取附圖三、四之分割方案之分割價值，業如前述。從而為追求兩造分割系爭土地所能獲取之最大利益，並衡酌兩造原係共同出資、共同利用系爭土地之目的，本件應以均歸由原告取得，並由原告補償被告，方屬最佳分割方案，爰依民法第824條第2項第
1款但書規定，諭知如主文第1項所示；另經本院囑託鑑定後，專業意見認為倘採取系爭土地均歸由原告取得之方案（即報告書之方案一），土地單價為每平方公尺33,275元，而被告就系爭土地之應有部分換算面積為124.8平方公尺，是原告應補償被告4,152,720元（外放報告書第1、3頁及該報告書附件1-1-1），而兩造對該等鑑定內容均表示無意見（本院卷第286頁），爰依同法第824條第3項規定，諭知如主文第2項所示。至被告另主張變價分割，依上所述，於法未合，自難採納。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、末按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，故本院酌量本件訴訟之情狀，認訴訟費用應由兩造按系爭土地應有部分比例負擔，方屬公允，爰依民事訴訟法第80條之1規定，諭知如主文第3項所示。中華民國108年11月28日
民事第一庭法官劉奕榔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官賴柏仲中華民國108年11月28日