裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年苗簡字第49號民事判決
裁判日期：民國107年05月11日
裁判案由：損害賠償
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決107年度苗簡字第49號原告 方世樑 被告 陳仲正 訴訟代理人 鄭碧鈴 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於107年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告前與原告簽訂租約（下稱系爭租約），向原告承租苗栗
縣○○市○○路○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號（下分別稱系爭117、119、121、123、125號房屋，合稱系爭房屋）1、2樓，每月租金新臺幣（下同）7萬元，租賃期間自98年9月1日起至103年8月31日止，另與訴外人萬通國際人力開發股份有限公司（下稱萬通公司）簽訂租約（下稱系爭轉租契約），將系爭125號房屋1樓轉租予萬通公司，租賃期間自99年9月至102年8月。嗣於101年11月14日、
102年1月24日以竹北光明郵局第596、45號存證信函通知原告自101年11月30日起終止系爭租約。被告雖將系爭125號房屋1樓轉租予萬通公司，然依民法第444條第1項之規定，兩造間之租賃關係仍存續，且租賃標的即系爭房屋係一體，縱使萬通公司僅承租系爭125號房屋1樓，仍應認係就系爭房屋之1、2樓全部為使用。
㈡依證人 張家鈞 於本院之證詞，其於102年1月2日確實進入
系爭125號房屋內進行電話移機工程，依證人 古素燕 於本院
104年度訴字第169號給付違約金事件、104年度苗簡字第
128號返還不當得利事件之證詞，萬通公司係在被告搬走後之101年12月15日離開，萬通公司向被告承租至101年12月底，另依中華電信苗栗營運處就系爭125號房屋內之電話移機情形之回函表示系爭125號1樓房屋電話係於101年12月25日申請移機、102年1月2日移機竣工等，可知系爭轉租契約係定期租賃契約，於萬通公司自系爭125號房屋搬離之同時即終止，而萬通公司於101年12月至102年1月間仍占用系爭125號房屋，故難認被告已履行返還租賃物之義務，且被告於本院104年度苗簡字第128號返還不當得利事件中已自陳將系爭125號房屋2樓鑰匙交給萬通公司，故其抗辯系爭125號房屋2樓鑰匙已於100年11月間歸還原告云云，與事實不符。是以，原告向被告請求101年12月至102年1月共計2個月之租金，於法有據。
㈢又依最高法院99年度台上字第781號判決意旨，本件有新訴
訟資料足以推翻原判斷之情形，無爭點效之適用。另原告係將系爭125號房屋樓梯間借予萬通公司使用，該區域不在系爭租賃契約之承租範圍。
㈣爰依民法第441、444條規定，請求被告給付101年12月及
102年1月之租金。並聲明：被告應給付原告14萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：被告將系爭125號房屋1樓轉租予萬通公司，租賃期間自99年9月起至101年11月30日止，嗣於100年11月
1日起返還系爭房屋2樓不再承租，並將鑰匙返還原告，租金變更為每月6萬元，復於101年11月30日終止系爭租約，並同時終止系爭轉租契約後，將鑰匙寄還原告。依據古素燕於本院104年度訴字第169號給付違約金事件之證詞，可知被告並未將系爭125號房屋2樓鑰匙交付古素燕，另依古素燕於本院104年度苗簡字第128號返還不當得利事件之證詞，被告將系爭125號2樓房屋還給原告後，原告有借予萬通公司使用，倘若原告有將系爭125號房屋2樓借予萬通公司使用，則原告亦為萬通公司之房東甚明。且被告於101年11月7日曾去電萬通公司臺南總公司，請該公司於101年11月30日搬離，萬通公司亦曾回電確認。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷㈠兩造間依系爭租約所成立之租賃關係業已於101年11月30日
合法終止
1.系爭租約第19條第9款約定：「契約期間尚未屆滿，一方擬欲終止契約時，應得對方之同意，否則應以每月租金6倍賠償對方。」（見本院107年度苗簡字第49號卷第31頁），而依最高法院103年度台上字第2251號判決意旨，該「以每月租金6倍賠償對方」之約定屬保留終止權之代價，亦即承租人（即被告）若願給付租金6倍之金額予出租人（即原告），即可合法終止系爭租約。
2.系爭租約第18條第2款約定：「與本約有關之各種通知，以郵局掛號方式送達，並以下列地址為送達地址。若遇住址異動時，應主動通知對方，否則發生查無此人或拒收等歸因於乙方（上下文觀之應係指受送達之「一方」，而非契約當事人中之「乙方」）之故者而致退回時，均以郵局第一次的投遞日期為送達日期」（見本院107年度苗簡字第49號卷第30頁）。被告主張其因承租系爭房屋1、2樓經營診所，營運不佳，無力繼續負擔鉅額租金，故依系爭租約第19條第9款約定，於101年11月14日以存證信函通知原告在101年11月30日終止系爭租約，並依系爭租約第18條第2點約定將上開存證信函郵寄至原告所指定之「苗栗縣○○鎮○○里0鄰00號」地址，惟該存證信函因原告多次逾期招領而遭郵局退回等情，業據被告提出竹北光明郵局第596號存證信函、信封及掛號函件執據影本各1份為證（見本院102年度訴字第59號卷第24、25頁），並為被告於本院102年度訴字第59號一案審理時所不爭執，堪認被告上開主張為真實。被告於本院
102年度訴字第59號一案主張系爭租約自簽訂後，原告並無任何變更送達地址之書面通知，此為原告所不爭執。是被告以掛號信函向系爭租約中所載原告上開地址寄送上開通知，而遭逾期招領退回，依系爭租約第18條第2點約定，應以郵局第1次投遞日期即101年11月15日為送達日期。且被告依該存證信函已合法終止系爭租約，僅對原告負有給付6個月租金金額之賠償金之責任，被告應給付原告6個月租金之賠償金部分，亦業經臺灣高等法院臺中分院以103年度上更㈠字第31號判決判命被告給付原告36萬元確定在案。故兩造間系爭租約業經被告於101年11月30日合法終止，堪以認定。
至萬通公司於被告終止租約後有無繼續占有使用系爭125號房屋1、2樓，對於系爭租約是否業經合法終止之判斷，並無影響。
㈡民法第441、444條規定之適用，係以租賃關係仍然存在為
前提，本件兩造系爭租約既經合法終止，原告自無從再依前揭規定對被告請求給付租金
1.「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」、「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」、「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」，民法第441、443、444條分別定有明文。而民法第441、443條法文所規範之主體均為「承租人」，自係以出租人與承租人間之租賃關係仍然存在為前提，且所謂「轉租」，自亦係以原出租人與承租人間之租賃關係仍然存在為前提，此由最高法院83年度台上字第2652號判決意旨謂：「轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租賃關係。」，亦可得知。因而民法第444條所稱「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人」，自亦係指承租人於其與出租人間之租賃關係存續中，依民法第443條規定合法或違法將租賃物轉租予他人而言。否則若於出租人與承租人間之租賃關係業已不存在之後，承租人仍可因違法占用租賃物轉租他人，即依民法第444條第1項規定擬制出租人與承租人間之租賃關係繼續存在，顯然違反私法自治、契約自由原則，剝奪出租人不締約之自由，對出租人與承租人利益之保護均有不公。
2.兩造間系爭租約既業經被告合法終止，業如前述，不論101年12月、102年1月萬通公司有無繼續占有使用系爭125號房屋1、2樓，依前開說明，原告均無從再依民法第441、
444條規定向被告請求給付租金。
四、綜上所述，兩造間系爭租約既業經被告於101年11月30日合法終止，即無從適用以租賃關係存在為適用前提之民法第44
1、444條規定，從而，原告依上開規定請求被告給付租金，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年5月11日
苗栗簡易庭法官王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李佳靜中華民國107年5月11日