裁判字號：臺灣高等法院91年上字第760號民事判決
裁判日期：民國92年03月05日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第七六０號
上訴人乙○○訴訟代理人甲○○被上訴人丙○○訴訟代理人丁○○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年七月八日臺灣宜蘭地方法院九十年訴字第四五七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落宜蘭縣○○鎮○○段二八六、二八七之一（原判決誤載為二八六之一）、
二八八等三筆土地（以下簡稱系爭土地），為上訴人與弟弟 張廣村 共有，所有權應有部分各二分之一，自民國六十二年一月一日起，上訴人與弟張廣村即與被上訴人立有耕地三七五租約之租賃關係，但被上訴人自八十五年起至八十九年止，累計五年未支付租金予上訴人，經上訴人以存證信函催促被上訴人給付，被上訴人置之不理，上訴人乃以九十年三月十六日羅東西門郵局第二十三號存證信函以被上訴人有耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定，主張終止兩造間之租約。上訴人之弟張廣村確收到應得之地租二分之一。但上訴人沒有收到，所以由上訴人訴請終止租約收回土地。被上訴人雖有繳納部分之租金，但均未足額繳納。
㈡原審判決後，上訴人與張廣村已辦理土地之交換移轉，宜蘭縣○○鎮○○段二
八六、二八七之一地號土地（以下簡稱二八六、二八七之一土地）為上訴人單獨所有，同段二八八地號土地為張廣村所有，並於九十一年十月二十二日辦妥登記，但並未就租約為重新之約定。
㈢上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵終止兩造間就宜蘭縣○○鎮○○段二八六、二八
七之一等二筆土地之耕地三七五租約之租賃關係。被上訴人並應將土地返還上訴人。
二、被上訴人方面：被上訴人都有交地租給上訴人及上訴人之弟，是將租金分為兩部分分別交給上訴人及張廣村。張廣村的部分是匯款到台北給張廣村，應給付上訴人乙○○的租金係因上訴人拒絕收受，故以原法院九十年存字第七○二號提存在案。被上訴人向來依約繳納租金，上訴人所指繳租不夠的原因，係因水病蟲之災害經耕地租佃委員會准許減免地租。答辯聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭之事實：上訴人主張系爭土地原為上訴人與上訴人之弟張廣村共有，所有權應有部分各二分之一，自六十二年一月一日起，上訴人與張廣村即與被上訴人立有耕地三七五租約之租賃關係，但被上訴人自八十五年起至八十九年止，累計五年未支付租金予上訴人，經上訴人以存證信函催促被上訴人給付，被上訴人置之不理，上訴人乃以九十年三月十六日羅東西門郵局第二十三號存證信函以被上訴人有耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定，主張終止兩造間之租約，原法院判決後，上訴人與弟張廣村已辦理土地之交換移轉，二八六、二八七之一土地歸上訴人單獨所有，二八八地號土地為張廣村所有，並於九十一年十月二十二日辦妥登記等事實，業據上訴人提出土地登記簿謄本、存證信函影本為證，除了未支付租金之事實為被上訴人否認外，上訴人主張之前揭事實包括上訴人曾為終止租約之意思表示，堪信為真。
四、兩造爭點之論述：上訴人所為終止租約之意思表示無效，其不能請求返還租賃物：
㈠按「租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃
關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」（最高法院四十八年台上字第一二五八號判例參照）。上訴人自六十二年一月一日起，即與張廣村共同將系爭土地出租予被上訴人，有上訴人所提之租約影本附於本院卷第十八頁可參，是出租人計有二人並非僅上訴人一人，依前開判例意旨，關於欠租之催告，終止之表示等項，應由締結契約之二位出租人共同為之，始能生效。上訴人自認張廣村已收到租金（原審卷第三二頁），且張廣村經原法院傳喚均不願到庭，並曾函覆原法院稱：「本人與佃農丙○○間無任何租佃爭議」（原審卷第二十一頁），足認僅上訴人一人欲終止租約，於法自有未合。
㈡上訴人雖於原審判決後，已取得二八六、二八七之一土地之單獨所有權，然關
於租約部分並未更新，業據上訴人於本院言詞辯論時 陳明 「三方面並未約定各得多少租金」，足證上訴人仍與其弟張廣村為共同出租人並將系爭三筆土地一起出租予被上訴人。張廣村既未為終止租約之意思表示，揆諸前開判例意旨，上訴人單獨所為催告及終止租約之意思表示無效。從而，上訴人訴請判決終止租約並請求返還租賃物，於法不合，自難准許。
五、綜上所述，上訴人之主張為不可採，其訴為無理由，應予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中華民國九十二年三月五日
民事第九庭
審判長法官吳謙仁
法官游婷麟法官蘇瑞華右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年三月十日
書記官賴以真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。