裁判字號：臺灣臺北地方法院102年消字第19號民事判決
裁判日期：民國103年05月22日
裁判案由：確認買賣契約存在
臺灣臺北地方法院民事判決102年度消字第19號原告 蔡寬福 訴訟代理人 曾大中 律師複代理人 林致佑 律師被告國揚實業股份有限公司法定代理人 林子寬 被告 葉國一 共同訴訟代理人 王聖舜 律師
曾婉禎 律師上列當事人間確認買賣契約存在事件，本院於民國103年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨可資參照）。查原告蔡寬福主張就如附表所示建物部分（下稱系爭建物，房屋部分下稱系爭房屋，停車位部分下稱系爭停車位）與被告國揚實業股份有限公司（下稱「國揚公司」）有買賣契約法律關係，就如附表所示土地應有部分（下稱系爭土地，與前述系爭建物合稱系爭房地）與被告葉國一有買賣契約法律關係，國揚公司與葉國一均否認就系爭房地與原告有買賣契約法律關係存在。是原告就系爭房地與被告間有無買賣契約法律關係存否不明，原告在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態得以確認判決加以除去，自得提起本件確認之訴。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。經查，原告起訴時主張與國揚公司就系爭房地有買賣契約關係，並聲明：確認原告與國揚公司就基地坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號之預售屋建案，案名為「國硯會館」，購買戶數為單位B1棟9樓之房屋1戶、地下5樓第76號及77號停車位，及上開建物之相應基地土地應有部分（面積以地政機關登記為準）之買賣契約存在，買賣總價金為新臺幣（下同）43,621,100元。嗣以系爭房地分別由國揚公司及葉國一出售且不能分開買賣為由，追加葉國一為被告，並因被告抗辯而多次變更、追加原訴，於民國10
3年4月23日以訴之變更狀變更聲明如下述貳、一（六）所示。核原告所為訴之變更、追加，所主張基礎事實相同，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）系爭房地由國揚公司與葉國一合建分售，由國揚公司出售系爭房屋而與買受人簽訂房屋買賣契約，由葉國一出售系爭土地而委由國揚公司與買受人代為簽定土地買賣契約及收款等相關事宜。原告於101年12月底，經由國揚公司委託銷售之訴外人上揚國際實業有限公司（下稱上揚公司）人員 洪麗惠 接待、介紹後，雙方就系爭房地之買賣價金議定為：房屋每坪以31萬元計算，面積共136.78坪，原為42,401,800元，取整數即4,241萬元；2個停車位共375萬元，合計總價為4,616萬元。洪麗惠因而於102年1月5日以電子郵件附加「簽約付款明細表」檔案（下稱系爭電子郵件）予原告，該明細表上詳列買賣標的物系爭房地，系爭房屋每坪31萬元，總價款為4,241萬元，系爭停車位總價款375萬元，總額為4,616萬元，並敘明分期付款方式及國揚公司銀行收款帳戶與原告應付定金款5％為235萬元，且約定再於一週約時間簽約。原告旋即於102年1月11日依系爭電子郵件之通知將235萬元定金匯至國揚公司之銀行帳戶。
（二）原告匯付定金後，國揚公司即將其為本件買賣交易所準備之「預售屋買賣定型化契約」（下稱「系爭預售屋買賣契約書」）交予原告審閱，以作為雙方簽訂書面契約之準備。詎原告審閱系爭預售屋買賣契約書時，竟發現系爭房屋總面積固為136.78坪，但卻包括內政部於100年3月4日公告，同年0月0日生效於預售屋買賣定型化契約公告不得計價之附屬建物雨遮8.19坪在內，顯然違反預售屋買賣定型化契約公告不得記載事項。原告旋即向國揚公司反映上情，要求系爭房地交易總價應扣除雨遮8.19坪之價金2,538,900元（計算式：310,000元*8.19坪＝2,538,900元），故系爭房地總價應為43,621,100元（計算式：46,160,000元-2,538,900元＝43,621,100元），並請求國揚公司修改此部分契約書內容以供兩造簽約。惟國揚公司拒絕依原告要求辦理，兩造無法完成簽約，原告旋即接獲國揚公司102年4月23日台北興安郵局第382號存證信函，指稱「雙方對買賣契約書條款及交易條件無法取得共識及多所岐見，故雙方無法簽訂買賣契約」，主張「買賣契約業已無法成立」，請求原告領回所繳定金235萬元。原告乃於102年4月26日以台北大安郵局第296號存證信函，再次說明原告前述主張。然國揚公司仍置之不理，經原告向臺北市政府提出消費爭議申訴仍無結果。
（三）依系爭電子郵件所載，可知兩造就系爭房地已達成以每坪31萬元計價之合意，買賣契約必要之點已經合意，兩造間之系爭房地買賣契約應已成立。雖依消費者保護法第17條第1、2項、第16條、消費者保護法施行細則第15條第2項、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第七條「契約總價」之（二）「房屋總價」第2點規定，雨遮不得計價，然此部分僅需扣除雨遮價金即可，並不影響兩造間之買賣契約已經成立。故系爭房屋總坪數為136.78坪，扣除不應計價之雨遮8.19坪後，為128.59坪，以雙方合意之每坪31萬計算，買賣價金為27,904,030元（計算式：12
8.59坪*31萬元*70％＝00000000元）。然因銷售人員將雨遮部分列入而使系爭建物總價計算為4,241萬元，經扣除雨遮價金1,777,230元（計算式：8.19坪*31萬元*70％＝0000000元）後，應為40,632,770元（計算式：00000000-0000000＝00000000），加計系爭停車位價金375萬元，經以被告間之合作興建契約書第3條第2項約定國揚公司分得價金70％、葉國一分得價金30％為拆分後，原告與國揚公司就系爭建物之買賣契約價金為30,534,770元，原告與葉國一就系爭土地之買賣契約價金為13,848,000元（此為先位聲明之主張）。
（四）退一步言，兩造對買賣標的物並無爭議，縱認價金部分因被告變更原要約而提出新要約，經原告匯付定金而以意思實現之方式加以承諾後，仍應認兩造已就系爭房屋價金4,
241萬元，加計系爭停車位價金375萬元，合計總價4,61
6萬元達成合意，經以被告間合作興建契約書第3條第2項約定國揚公司分得價金70％、葉國一分得價金30％為拆分後，原告與國揚公司就系爭建物之買賣契約價金為32,312,000元，原告與葉國一就系爭土地之買賣契約價金為13,848,000元（此為備位聲明一之主張）。
（五）退萬步言，若認兩造間因未簽訂書面契約而未成立買賣契約，則因兩造間已就買賣標的物及系爭房屋價金每坪31萬元達成合意，至少應成立系爭房屋每坪31萬元，系爭停車位價金375萬元計算之買賣契約預約，原告則請求國揚公司應就系爭建物與原告簽訂買賣契約價金為30,534,770元之買賣契約，葉國一應就系爭土地與原告簽訂買賣契約價金為13,848,000元之買賣契約（此為備位聲明二之主張）。又若認兩造間所成立者係總價4,616萬元之買賣契約預約，原告則請求國揚公司應就系爭建物與原告簽訂買賣契約價金為32,312,000元之買賣契約，葉國一應就系爭土地與原告簽訂買賣契約價金為13,848,000元之買賣契約（此為備位聲明三之主張）。
（六）聲明：先位聲明
１.確認原告與葉國一就如附表土地部分欄所示之土地應
有部分，以13,848,000元為買賣價金之買賣關係存在。
２.確認原告與國揚公司就如附表房屋及停車位部分欄所
示之房屋及停車位，以30,534,770元為買賣價金之買賣關係存在。
備位聲明一
１.確認原告與葉國一就如附表土地部分欄所示之土地應
有部分，以13,848,000元為買賣價金之買賣關係存在。
２.確認原告與國揚公司就如附表房屋及停車位部分欄所
示之房屋及停車位，以32,312,000元為買賣價金之買賣關係存在。
備位聲明二
１.葉國一應與原告就如附表土地部分欄所示之土地應有部分，以13,848,000元為價金，簽訂買賣契約。
２.國揚公司應與原告就如附表房屋及停車位部分欄所示
之房屋及停車位，以30,534,770元為價金，簽訂買賣契約。
備位聲明三
１.葉國一應與原告就如附表土地部分欄所示之土地應有部分，以13,848,000元為價金，簽訂買賣契約。
２.國揚公司應與原告就如附表房屋及停車位部分欄所示
之房屋及停車位，以32,312,000元為價金，簽訂買賣契約。
二、被告抗辯略以：
（一）原告原係以每坪31萬元向上揚公司人員提出買賣契約之要約，惟經上揚公司人員當場拒絕而失效，故無原告所指被告以系爭電子郵件承諾而使兩造就系爭房地成立買賣契約之事。
（二）上揚公司人員以系爭電子郵件，向原告提出房屋價金4,24
1萬元，停車位價金375萬元，系爭房地總價金合計4,61
6萬元之要約，係以總價方式加以要約，系爭電子郵件中所稱之每坪31萬元，僅是因估算後平均單價，並非以每坪單價乘以房屋面積之價格向原告提出要約。而原告則主張系爭房地總價金為43,621,100元，故兩造間就系爭房地之買賣價金有不一致之情，買賣契約尚未成立。
（三）縱認兩造間對於買賣價金已有合致，但上揚公司人員以系爭電子郵件向原告為要約時，即有要求應由兩造簽訂書面契約，故雙方有約定以書面方式訂立買賣契約，且預售屋買賣契約亦有內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項、預售屋買賣契約範本等書面交易之習慣，故在兩造簽訂買賣契約書面契約前，買賣契約尚未成立。
（四）退步言之，縱認兩造間就系爭房地已達成買賣意思表示之合意，則因系爭電子郵件已敘明應由兩造簽定書面契約，應認兩造尚未成立買賣契約，僅有成立買賣契約預約。故原告至多僅能請求被告訂立買賣契約本約，不得逕自請求確認兩造間有買賣契約本約存在。
（五）聲明：原告之訴駁回。
三、本件爭點
（一）爭點一：兩造間就系爭房地是否有買賣契約本約存在？買賣契約本約價金若干？
（二）爭點二：兩造間就系爭房地是否有買賣契約預約存在？買賣契約預約價金若干？
四、本院對於爭點一之判斷：
（一）按要約經拒絕者，失其拘束力；對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力，民法第155條、第156條分別定有明文。查被告抗辯原告於現場係提出每坪31萬元，總價四千多萬元，但當場為上揚公司人員所拒絕等事實，業據證人即上揚公司人員洪麗惠到庭證述明確（本院卷一第215頁反面），堪信為真，揆諸前揭說明，足見原告於現場所為之要約已因遭上揚公司當場拒絕而失其拘束力。是原告主張被告以系爭電子郵件向原告為成立買賣契約之承諾，自不可採。
（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。故當事人意思表示不一致者，契約即無從成立。是當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，最高法院著有40年台上字第1482號判例可資參照。次按，契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。其立法理由係因民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，本不須踐行何種之方式。然若契約當事人特別約定，締結契約必須一定方式者，則其意思，非專為證據之用，乃以方式為契約成立之要件，在方式未完成以前，推定其契約為不成立。
是當事人縱然已就契約必要之點相互表示意思一致，苟有約定其契約須用一定方式者，在該方式為完成前，推定其契約不成立。末按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。
（三）經查：
１.不動產買賣因所需資金龐大，常為買受人用以購買居
住或重要投資之事，故不動產買賣除有總價考量外，亦有單價考量問題，是不動產買賣價金之計算方式，究應以單價乘以坪數加總計算，抑或僅以單一總價計價，即難一概而論，應視當事人間之具體交易行為而為判斷。上揚公司人員以系爭電子郵件向原告提出要約時，已載明在雨遮應計價之情形下，每坪單價31萬元，房屋價金總價4,241萬元，停車位價金375萬元，合計4,616萬元，兩造並應簽立書面契約；原告則在無任何反對之表示下，匯款定金235萬元，並於閱覽系爭預售屋買賣契約書後，旋即向上揚公司人員表示在雨遮不應計價之情形下，每坪單價31萬元，系爭房地總價應扣除雨遮價金2,538,900元等事實，業據證人洪麗惠證述在卷（本院卷第215-217頁），且有系爭電子郵件（本院卷第11頁）及102年4月26日以台北大安郵局第296號存證信函（本院卷第30-38頁）在卷可查。是依上開兩造簽約往來過程，可知原告於接獲上揚公司人員信件後，並未明確承諾以何種計價方式向被告購買系爭房地，且於兩造簽訂書面契約前，即對8.19坪之雨遮是否計價有爭執，造成兩造對於每坪單價31萬元是否包括雨遮？房屋總價究為若干？均有不一致之情。兩造在原告匯付定金後，並無任何履行行為，即因上開意思表示不一致而導致應計價系爭房屋坪數有高達5.98％之差異（8.19/136.78＝
0.0598），系爭房地買賣總價金亦有5.50％之落差[（00000000-00000000）/00000000＝0.0550]，進而停止簽訂書面契約及後續履行事宜，自難認兩造已就系爭房地之買賣價金有意思表示一致之情。
２.不動產買賣契約固為不要式行為，而非以訂立書面為
其成立要件。然不動產價值通常較高，且牽涉一般民事法規、土地法規、建築法規等諸多法律問題，尤以預售屋買賣因無實體買賣標的物可供買受人確認而較具有爭議可能性，故為確認雙方權利義務及避免糾紛，在建商與不特定消費者間之一般預售屋買賣（即非關係人間之交易），非但有內政部頒佈之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項加以規範，在交易習慣上亦多以書面約明雙方間之權利義務，此在建設公司委由代銷公司出售預售屋時，因事涉代銷公司及其人員與被告間之法律關係而尤是如此。被告係委由代銷公司對不特定人銷售系爭房地，並由代銷公司人員與原告接洽，因而由代銷公司人員以系爭電子郵件對原告提出包含雨遮在內，每坪31萬元、總價4,616萬元之要約。然系爭電子郵件僅有表明買賣標的物及價金，對於系爭房地之詳細內容及其他權利義務均未記載，並載明：「若您沒任何問題請方便於下週一前先行付個訂金5％（235萬），之後在於一週約時間簽約，倘若有疑問可再聯繫」等語，足認代銷公司人員洪麗惠代被告提出要約時，即已經明確表示應由兩造簽訂書面契約，以為兩造間就系爭房地成立買賣契約之締結方式，該書面應非僅為立證所用。原告既已無異議而依指示匯款至被告指定帳戶，自應認其同意證人洪麗惠所為應以書面訂立買賣契約之要約，揆諸前揭說明，在兩造簽訂書面契約前，當應推定契約尚未成立。
３.原告雖主張其已依被告指示支付定金而應推定兩造間
就系爭房地之買賣契約已經成立。然兩造間就系爭房地買賣之履行，僅有由原告支付定金，即因兩造對於系爭房地買賣單價計算方式及總價有意思不一致之情而未能簽立書面契約，且無其他履行行為，業如前述，足認被告所提反證已可證明兩造間之契約尚未成立。
４.綜上所述，兩造對於系爭房地買賣之價金已於依約簽
訂書面契約前即明確表示不同計算方式，並因而未依約簽訂書面契約，復無其他任何履行行為，足見兩造間就系爭房地之買賣價金未能達成合意，且未依約定踐行締結契約之書面方式，揆諸前揭說明，兩造間就系爭房地之買賣契約，確未成立。
（四）從而，原告主張兩造間就系爭房地有買賣契約，為無理由。
五、本院對於爭點二之判斷：
（一）按所謂預約，乃雙方當事人約定將來訂立本約之契約，其目的在使當事人負締結本約之義務，當事人自不能有就本約必要之點有顯然不一致之情事。故若當事人已就本約必要之點有不一致之情，自無從認當事人有將來訂立一定契約之預約約定。
（二）查兩造間就系爭房地買賣價金已明示不同計價方式及金額而無法合致，並因而無法完成簽訂書面契約之締約方式，且無其他履約行為等情，業如前述，足見兩造對於系爭房地買賣契約必要之點確實未能合致。是兩造既對買賣契約必要之點即價金有明示歧異而無法一致，則原告僅憑系爭電子郵件及支付定金之事實即主張兩造間就系爭房地有買賣契約之預約約定，亦難憑採。從而，原告主張兩造間就系爭房地有買賣契約之預約，亦無理由。
六、綜上所述，原告以兩造間就系爭房地有買賣契約法律關係、買賣契約之預約法律關係為由，請求確認如其聲明所示，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中華民國103年5月22日
民事第六庭法官林勇如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月22日
書記官黃文芳附表：
一、土地部分┌───────────────────┬─┬──────┐│土地座落│地│面積│├────┬────┬──┬──────┤│（平方公尺）││縣市○鄉鎮市區○段│地號│目││├────┼────┼──┼──────┼─┼──────┤│高雄市│苓雅區│成功│301、301-3││5025│├────┼────┴──┴──────┴─┴──────┤│權利範圍│528/100000│└────┴───────────────────────┘
二、建物部分┌──┬──────┬───┬───┬─────────────┬────┐│建號│建物門牌│建築式││面積（平方公尺）│││││樣、主├─┬─┼───┬────┬────┼────┤│││要建築│層│層│層次│附屬建物│總面積│權利範圍││││材料│數│次│面積││││├──┼──────┼───┼─┼─┼───┼────┼────┼────┤│2632│高雄市○○路│鋼骨構│41│9│249.08│陽台：│249.08│全部│││376號9樓│造│層│層││15.27││││││││││雨遮：││││││││││32.38│││├──┼──────┼───┼─┼─┼───┼────┼────┼────┤│2518│高雄市○○路│鋼骨構│公││9.15││9.15│531/1000│││378號│造│共│││││00│││（含共同使用││設││││││││部分2697建號││施││││││││，停車位編號││││││││││：地下5層，││││││││││77、78號，││││││││││面積：39878.││││││││││27平方公尺，││││││││││權利範圍││││││││││507/100000）││││││││└──┴──────┴───┴─┴─┴───┴────┴────┴────┘