臺中高等行政法院107年度訴字第14號判決

裁判字號：臺中高等行政法院107年訴字第14號判決

裁判日期：民國107年07月26日

裁判案由：徵收補償

臺中高等行政法院判決
107年度訴字第14號107年7月12日辯論終結原告 楊瑞祥
楊富 呈共同訴訟代理人 陳榮昌 律師被告彰化縣政府代表人 魏明谷 訴訟代理人 黃詩淳
劉思瑩 蕭壹澤 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年11月28日臺內訴字第1060076991號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：被告為辦理「152線14K+500~22K+639段拓寬工程（非都市土地）」（下稱系爭工程），申請徵收坐落彰化縣○○鄉路○○段○○○○○號內等246筆土地及其土地改良物，合計面積5.474452公頃，經內政部105年11月7日臺內地字第1051309541號函核准徵收，被告據以105年11月14日府地權字第1050392283號公告，公告期間自105年11月15日起至105年12月15日止。其中原告 楊富呈 、楊瑞祥分別所有○○○鄉○○段606-1、605-3地號土地（下稱系爭土地）位於上開徵收範圍內。原告因補償地價偏低提出異議，被告以106年1月11日府地權字第1060005369號函通知原告查處結果並無偏低情事。原告不服提出復議，案經被告依土地徵收條例第22條規定，提請106年5月31日彰化縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）106年第3次會議，擬處意見：「本案異議人所有坐落本縣○○鄉○○段○○○○○○號、606-1地號等2筆土地地價補償費，經查處結果維持原查估情形，爰擬仍維持原查估補償之處分。另同段606-1地號土地之地上物，除非合法建物更正為合法建物已另外造冊辦理補償外，其餘複估查處情形仍應依原列金額補償。」決議：「照擬處意見通過。」被告據以106年7月3日府地權字第1060223841號函（下稱原處分）通知原告復議結果。原告不服，復提起訴願，經訴願決定撤銷彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地之地上物部分，其餘部分訴願駁回，原告再不服，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：
（一）依土地徵收條例第30條第1項之立法理由稱「明定土地權利關係人對於被徵收土地或土地改良物其補償費之發放數額等公告事項如認為有錯誤或遺漏時，應於一定期限內提出異議，以維護其合法權利，如經異議，得起訴請求撤銷原處分。」而訴願決定有下列不法：
1.關於徵收前置程序部分：
（1）原告於104年10月26日函徵收道路規劃成偏北成曲折狀有違路平路直原則，及於道路建築中測量基地前後2次基地點定位不同，二者相距1公尺，致原告被徵收面積擴大，且低價徵收提出異議，被告均置之不理，未有合理說明。
（2）依土地徵收條例第30條以下之規定及土地徵收補償市價查估辦法，及區段徵收作業手冊規定，召開協議價購會議應為如下作業：
A.依調查地籍資料，以雙掛號郵寄通知土地所有權人並附會議說明資料。
B.召開協議價購會議時，需用土地人應就開發目的、範圍、方式、協議價購價格詳細說明。
C.協議價購會議中應給予所有權人充分陳述意見時間，並由需用土地人及其機關人員依業務權責答覆，並將協議價購會議紀錄，以雙掛號郵寄各所有權人。本件被告未履行上開程序，僅虛應故事於協議時各地主發言5至10分鐘而已，即草率結束。
D.訴願主管機關未實施實質之正常法律程序作調查，僅以徵收市價，被告已提交地評會為由駁斥，自非適法。
2.關於評估市價部分：現行所謂市價估計係因101年土地徵收條例第30條修正前係以「公告土地現值或加成」為補償數額之認定，而依此運作結果，由於土地之公告土地現值多數係低於一般市場之交易價格在土地現值加4成價格之1倍以上，有損土地所有權人之權益，並為兼顧政府取得公共建設土地原則下，故修改為現行法「徵收土地應按照徵收當期之市價補償」，應為不低於土地公告現值為補償原則。且所謂「徵收當期之市價」，指徵收公告期滿次日（即105年12月16日）起算至第15日（即105年12月31日）止，經地評會評定之當期市價。前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償（見土地徵收條例施行細則第30條），則被告自應依法評估徵收。然：
（1）被告於105年11月14日徵收公告，606-1地號土地104年公告現值每平方公尺7,216元徵收後，105年當年公告現值為每平方公尺9,360元，徵收補償費為市價3,281元，較之公告現值減少三分之二。
（2）與606-1地號土地相鄰之605-3地號土地7平方公尺徵收，而其地理、行政條件較之606-1地號土地均相差甚多，僅因面積少以每平方公尺16,301元徵收。而原告胞兄 楊煜南 所有986-1地號鄰地卻以每平方公尺18,800元徵收，倚重倚輕並非合法合理。
（3）訴願決定書所謂被告徵收原告土地之市價已經地評會評定，並非事實。經查被告提出之彰化縣地評會於106年8月18日開會，106年第5次會議紀錄（節本）內容「提案單位被告地政處及北斗地政事務所第6案異議人為原告，案由為本縣○○鄉○○段○○○○號（105年分割出606-1地號）土地，因地價區段範圍劃分錯誤，擬更正80年至106年公告土地現值與公告地價案，請審議。決議：
保留。」上開評估文件並未證明系爭土地已經地評會評價，而係謂606地號自80年起至106年止其公告現值均係錯誤，自無據之評估市價可言，內政部以之為地評會對原告土地市價之評定，自非事實，由其內容被告及北斗地政事務所地評，自始即知80年至106年公告土地現值有錯誤，故其所定土地徵收價格均係隨意而為，何得謂有市價可言。
（4）查被告自認「系爭606-1地號土地於105年以後始有地價資料之建立」，系爭606-1地號土地既於106年始建立地價，自無法於105年12月16日至105年12月31日間提出經地評會評定之當期市價；被告提出前開106年8月18日彰化縣地評會106年第5次會議紀錄（節本）內容000000000縣○○鄉○○段○○○○號（105年分割出606-1地號）土地，因地價區段範圍劃分錯誤，擬更正80年至106年公告土地現值與公告地價案，請審議。決議：
保留。」並非地評會對地價之評定，已如前述，更非本案系爭606-1地號土地徵收地價補償之評定，難僅據被告內部作業之「土地徵收市00000000○○○鄉○○段○○○○號（105年分割出606-1地號）土地擬更正80年至106年公告土地現值與公告地價提案資料及更正評議表各1份」謂徵收公告之補償，已經土地徵收條例規定之地評會評定。被告逕自評定系爭606-1地號土地地價補償金額並非當期市價，依法不合，原處分應予撤銷。
（二）土地徵收條例第30條之修法理由：「一、現行徵收土地以公告土地現值加成補償方式各方指教意見甚多，目前無論相關機關、專家學者、或民間反應，均不乏主張採市價補償，使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地，較為公平合理，亦可排除徵收（或區段徵收）之阻力，故於第1項規定以市價補償其地價，並刪除原第2項……」等語，則現行法之市價係指「以公告土地現值加成補償」之徵收補償費為最低市價。被告於105年11月14日函告原告楊富呈606-1地號土地每平方公尺以3,281元徵收，然系爭606-1地號於105年1月面積515.00平方公尺，公告土地現值為每平方公尺5,932元，此為政府公告認定價格，可謂政府市價，與交易價格相差尚遠，而徵收補償費僅3,281元，離交易價格之市價更遠，足見被告決定離譜並無依法行政。
（三）又根據被告提出彰化縣地評會106年8月18日106年第5次會議紀錄，提案討論第6案（提案單位：彰化縣政府地政處00000000000000縣○○鄉○○段○○○○號（105年分割出606-1地號）土地，因地價區段範圍劃分錯誤，擬更正80年至106年公告土地現值與公告地價案，請審議。決議：保留。則：
1.被告104年7月27日函徵收原告楊富呈606地號515平方公尺（嗣分割為606-1地號）單價每平方公尺7,200元，因係根據地評會評定之當期606地號104年1月公告土地現值每平方公尺7,216元，被告認7,200元，尚合於土地徵收條例施行細則第30條規定之「當期市價」不遠。但經原告於104年8月5日提出異議。被告於105年重新處分，因606地號105年1月公告土地現值已係每平方公尺9,360元，被告以分割出之606-1地號地價進行評定更正，則更正前當參酌依606地號105年公告土地現值再經地評會評定始係「當期市價」而徵收。然被告並無606-1地號地價資料，未經「評定公告土地現值及公告地價」，逕於105年11月14日函原告606-1地號徵收市價為每平方公尺3,281元，已非適法。
且原告於107年3月26日領取之分割出606-1地號地價謄本公告土地現值105年1月為5,932元，106年1月為5,689元，如不參酌606地號每平方公尺9,360元決定，105年1月5,932元，既為606-1地號政府公告土地現值應為決定市場交易「當期市價」最低價格。所謂3,281元徵收價格，損害原告權益甚巨，難謂合法正當。
2.地評會於106年8月18日將被告「606地號（105年分割出606-1地號）土地」自80年起至106年止地價區段範圍劃分錯誤，更正申請決議予以保留；且被告亦稱「沒有（更正），因在訴願或訴訟期間，委員建議予以保留，不予更正。」則地價謄本上80年起至106年止，公告土地現值應無變更。但原告於107年3月26日領取之606-1地號土地地價謄本有105年1月、106年1月公告土地現值為5,932元、5,689元。606-1地號分割既106年間決議保留，則606-1地號105年、106年應以606地號104年1月、105年17,216元、9,360元登載之公告土地現值決定徵收價格。則所謂105年、106年5,932元、5,689元606-1地號公告土地現值係空穴來風，所為登載有不實登載情事，又何能據而決定3,281元「當期市價」。
3.被告既自認系爭土地因地價區段範圍劃分錯誤，更正80年至106年公告土地現值與公告地價案，遭保留之決議，則自80年起至106年止公告土地現值仍為90年7月5,104元，91年7月、92年1月均為5,072元，93、94、95年1月均為5,176元，96年1月5,244元，97年1月5,212元，98、99年1月均為5,416元，100年1月5,620元，101、102年均為6,196元，103年1月6,672元，104年1月7,216元、105年1月9,360元，106年8,908元。但606地號分割出606-1地號土地，其公告土地現值竟登載90年起至104年均為空白。105年1月5,932元，106年1月5,686元，即將未分割前606-1地號公告土地現值塗銷，視606-l地號土地於105年分割後始有公告土地現值與公告地價。被告塗銷行為係土地登記規則第143條與土地法第69條規定發現錯誤，申辦更正所為之更正登記不同，顯然不法。何得謂系爭土地3,281元徵收，「當期市價」曾經地評會評議決定？
（四）依最高行政法院95年度判字第2156號判決，並見91年度判字第1396號判決、95年度判字第903號判決、97年度判字第816號判決、98年度判字第413號判決關於徵收補償之見解，如謂土地徵收條例修正後尚維持相同見解，則被告不法所為「市價」徵收決定亦不應受判斷餘地範圍內之保護，應予撤銷。
（五）綜上理由，被告徵收土地作業既自始非法，應將原處分撤銷。又原告係對土地補償提出本件訴訟，並無對土地及地上物之徵收請求撤銷，並聲明求為判決：
1.訴願決定及原處分關於彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號2筆土地補償費部分均撤銷。
2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：
（一）系爭土地徵收補償費查估情形：
1.系爭605-3地號土地為特定農業區甲種建築用地，其比準地依土地徵收補償市價查估辦法第19條規定進行區域因素及個別因素調整，調整後估計出比準地地價為每平方公尺16,989元，並依照該查估辦法第21條第1項第3款規定無條件進位為每平方公尺17,000元。另外，系爭606-1地號土地為特定農業區農牧用地，其比準地依該查估辦法第19條規定進行區域因素及個別因素調整，調整後估計出比準地地價為每平方公尺2,988元，並依照該查估辦法第21條第1項第3款規定無條件進位為每平方公尺3,000元。
2.依照該查估辦法第20條規定預定徵收土地宗地市價應以選取之比準地為基準，並參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之，估計後本案系爭土地市價分別為每平方公尺15,900元及3,200元；另依據彰化縣地評會105年第4次會議決議評定市價變動幅度102.52％計算，系爭土地之徵收單價分別為每平方公尺16,301及3,281元。
3.依土地徵收條例第11條第4項，本案系爭土地需地機關當時分別以每平方公尺6,000元及7,200元與原告協議價購，經協議不成，依該條例規定辦理徵收程序。後經徵收查估結果最終徵收單價分別為每平方公尺16,301元及3,281元。
4.原告所指系爭605-3及606-1地號土地徵收補償費之差異，查其使用編定種類之項目，前者為甲種建築用地，後者為農牧用地，兩者可利用強度不同致交易價格不同，非單就面積因素之考量，故原告陳述系爭土地徵收補償費不合理之處，尚無合理比擬性。
5.原告指稱胞兄楊煜南所有嘉和段986-9地號（以下簡稱系爭986-9地號土地）鄰地卻以每平方公尺18,800元（評估價格應為18,500元，加計變動幅度後為18,967元）徵收，高於系爭土地每平方公尺分別為16,301及3,281元。經查系爭986-9與605-3地號土地之使用編定雖同屬於甲種建築用地，然按該查估辦法第20條規定，參酌宗地條件等個別因素調整估計之，系爭2宗土地因個別因素差異致徵收價格不同；另查系爭606-1地號土地之使用編定為農牧用地，與系爭986-9地號土地（甲種建築用地）之可利用強度不同致徵收價格不同。故該3筆土地因個別因素、可利用強度及查估比準地等均不同致徵收價格不同，無法相比較。
6.原告指稱公告現值高於徵收補償價格及更正公告現值之疑義，按現行土地徵收條例第30條規定，係以徵收當期之市價補償其地價，不同以往以公告土地現值加成補償，且其查估作業方式與公告土地現值作業方式亦不同。此次公告土地現值高於市價之主因，係在查估作業方式不同所致，徵收時係以土地條件進行個別估價，但公告土地現值作業時，未考量土地個別條件之差異性，係以大宗面積範圍之土地，予以評估。
7.承上所述，查現行土地徵收條例第30條關於徵收補償之規定，已將徵收補償地價之評定與公告土地現值脫鉤，而兩者間不再具有任何法律關聯性存在，而是單純地按土地之一般正常交易價格作為徵收補償地價之基準。即使，縱公告土地現值高於系爭土地補償費，亦與本案系爭土地徵收補償費之核定無涉。至於，公告土地現值之更正案，係欲為求地價區段之合理性及正確性，將其調整合併至四鄰農牧用地地價區段內，以符實際現況。然本案目前保留未辦理更正，縱日後經地評會評議通過續辦更正案，本案系爭土地之地價補償亦未受影響。
8.公告土地現值查估係透過地價區段劃分估計其區段地價，據以計算各宗地地價，即以大宗面積範圍評估地價，惟針對個別土地條件之差異性並未考量。而土地徵收補償市價，係依土地徵收補償市價查估辦法規定辦理，其同公告土地現值透過地價區段劃分掌握區域因素（土地徵收補償市價查估辦法第9條），惟差異處在於地價區段內，其再選取深度、寬度、形狀、位置等條件較能代表所屬地價區段內土地價值之比準地（土地徵收補償市價查估辦法第18條），考量其與各實例間個別因素差異進行宗地估價，估計比準地地價（土地徵收補償市價查估辦法第19條），藉以再推估「宗地地價」方式辦理查估（土地徵收補償市價查估辦法第20條）。綜上，徵收補償市價與公告土地現值查估因作業方式具差異性，所評估價格不同，將兩者價格相較亦無法律關聯性存在。
9.有關原告所述徵收道路偏北成為彎弓型，致徵收面積擴大，道路曲折，補償不高，有違交通道路應路平路直之原則等，原告於106年1月16日因土地徵收事件向內政部提起訴願，經行政院以106年7月27日院臺訴字第1060176126號訴願決定書決定訴願駁回，併予敘明。
（二）按土地徵收條例第30條於101年1月4日以總統華總一義字第10000300191號令修正公布，並於101年7月20日以行政院院臺建字第1010040049號令發布第30條定自101年9月1日施行。
（三）原告指稱「土地徵收條例第30條之修法理由：『一、現行徵收土地以公告土地現值加成補償方式各方指教意見甚多，目前無論相關機關、專家學者、或民間反應，均不乏主張採市價補償，使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地，較為公平合理，亦可排除徵收（或區段徵收）之阻力，故於第1項規定以市價補償其地價，並刪除原第2項……』」等語，查其原條文第2項之內容為「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地評會於評議當年期公告土地現值時評定之。」是以，土地徵收條例第30條修法內容要點，係修正以市價補償地價，且市價應由地方政府經常調查地價動態，每6個月提交地評會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，而非原告所陳述「……則現行法之市價係指『以公告土地現值加成補償』之徵收補償為最低市價」。
（四）原告指稱公告土地現值為政府市價之主張，查現行土地徵收條例第30條修法後之規定，自101年9月1日施行後，土地徵收補償標準即由以公告土地現值加成補償修正為按照徵收當期之市價補償，已將徵收補償地價之評定與公告土地現值脫鉤，而兩者間不再具有任何法律關聯性存在，而是按土地之一般正常交易價格作為徵收補償地價之基準。即使，縱公告土地現值高於系爭土地補償費，亦與本案系爭土地徵收補償費之核定無涉。
（五）承上所述，現行土地徵收條例第30條規定徵收土地係以市價作為補償地價之標準，且地價補償與公告土地現值之核定兩者間不再具有任何法律關聯性存在，非原告所指稱「……然被告並無606-1地號地價資料，未經『評定公告土地現值及公告地價』，逕於105年11月14日函原告606-1地號徵收市價為每平方公尺3,281元，已非適法。……」「……公告土地現值應為決定市場交易『當期市價』最低價格。……」「……登載之公告土地現值決定徵收價格。」等語之主張，難謂有合理之比擬性。
（六）準此，就已規定地價之土地辦理分割時，其分割後土地之當期公告土地現值、最近1次申報地價及原規定地價或前次移轉現值，應分別依據平均地權條例施行細則第23條及第24條規定及內政部95年2月17日修訂之土地分割、合併改算地價原則辦理分算；若跨越2個以上地價區段之土地，應依地價調查估計規則第23條第3款規定辦理計算，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。查本案系爭606-1地號土地於105年11月14日自嘉和段606地號土地逕為分割，105年度系爭606-1地號土地之公告土地現值依據嘉和段606地號土地（已規定地價）之基礎上予以計算。又系爭606-1地號土地分別跨越54（一般路線價區段）及73（一○○○區段○○○區段，依其上述相關法令規定，由電腦系統自動運算各筆宗地公告土地現值，其105、106年度系爭606-1地號土地公告現值分別為每平方公尺5,932、5,689元，非原告指稱「則所謂105、106年5,932元、5,689元606-1地號公告土地現值係空穴來風，所為登載有不實登載情事，……」是以，系爭606-1地號土地於105年以後始有地價資料之建立，若欲查閱104年以前地價資料可參閱嘉和段606地號土地之登記簿謄本，而非原告指稱「……其公告土地現值竟登載90年起至104年均為空白」，亦無指稱「塗銷行為（土地登記規則第143條）」及「更正登記（土地法第69條）」之不法情事存在。
（七）有關原告所指稱公告土地現值與公告地價更正保留之疑義一節。查擬更正80年至106年公告土地現值與公告地價之更正案，係欲為求地價區段之合理性及妥適性，將其調整合併至毗鄰耕地地價區段內，以符實際現況。即系爭606-1地號土地使用編定種類之項目為農牧用地，將原跨越2個（54○○○區段○○○區段調整合併至毗鄰耕地○○○區段○○○區段，更正為單一地價區段，而非原告指稱「……公告土地現值應無變更」。
（八）原告所指稱判斷餘地之疑義，查本案土地徵收地價補償之評定均依法定程序辦理，並無違誤，且按最高行政法院95年度判字第2156號判決可知，最高行政法院對地評會之決定，係以尊重為之，且認為地評會對地價評定的專業判斷，享有判斷餘地範圍內之保護。
（九）綜上所述，原告主張無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本院按，土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。
」土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」土地徵收補償市價查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條規定：「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。（第2項）前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。（第3項）第1項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。（二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面積。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」
五、上揭事實概要欄所載之事實，除後列之爭點事項外，其餘為兩造不爭執，並有原處分、訴願決定書、內政部105年11月7日臺內地字第1051309541號函、被告105年11月14日府地權字第1050392283號公告、106年1月11日府地權字第1060005369號函、彰化縣地評會105年第4次會議紀錄、106年第3次會議紀錄、106年第5次會議紀錄、地價區段勘查表（P002-00、P004-00、P005-00、P006-00、P007-00、P008-00）、影響地價區域因素分析明細表（住宅用地）（比準地P004-00）、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）（比準地P002-00）、比較法調查估價表（P004-00）（實例編號1、4）、比較法調查估價表（P002-00）（實例編號2、3、5）、比準地地價估計表（P002-00、P004-00）、宗地個別因素清冊（605-3、606-1、986-9地號）、徵收土地宗地市價估計表（605-3、606-1、986-8）、宗地市價評議表（605-3、606-
1、986-9地號）、行政院106年7月27日院臺訴字第1060176126號訴願決定書、嘉和段986-9、605-3、606-1地籍套繪圖、土地徵收市000000○○○鄉○○段○○○○號（105年分割出606-1地號）土地擬更正80年至106年公告土地現值與公告地價提案資料及更正評議表、地價第二類謄本：606、606-1地號等件附卷可稽，為可確認之事實。
六、歸納兩造上述主張，本件之爭執重點厥為：原告所舉鄰地986-1地號之徵收補償價格可否作為系爭605-3地號土地之參考？系爭606-1地號土地徵收補償費為市價3,281元，較之公告現值及協議價購金額為低，是否查估有誤？本件是否應依公告土地現值作為系爭606-1地號土地之「當期市價」？系爭606-1地號土地之徵收補償價格是否曾經彰化縣地評會評定？本件彰化縣地評會是否享有判斷餘地？協議價購會議中未給予所有權人充分陳述意見時間等程序事項可否作為本件認定原處分違法之依據？茲分述如下：
（一）按土地徵收補償市價查估辦法係依土地徵收條例第30條第4項之授權規定所訂定，此觀土地徵收條例第30條第4項及土地徵收補償市價查估辦法第1條規定自明。依土地徵收條例第30條第4項規定，有關查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，均由中央主管機關定之。經核上開土地徵收補償市價查估辦法，為主管機關內政部基於此種授權所發布之命令，其內容未逾越授權範圍，並符合授權之目的，行政機關予以適用應符合依法行政原則。又上開土地徵收補償市價查估辦法第17條有關案例蒐集期間之規定，乃地價調查估計程序及方法之一部分，自在上開母法授權範圍，且未違反授權目的，應可適用。
（二）次按，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價，該市價由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之；另各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，為土地徵收條例第30條所明定。
又土地徵收補償市價查估辦法第4條第7款暨地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第5款亦明定，徵收土地宗地單位市價應提交地價評議委員會評定。又依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等。顯見，有關徵收補償地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院95年度判字第2143號判決、100年度判字第808號判決意旨參照）。
（三）被告為辦理系爭工程，申請徵收坐落彰化縣○○鄉路○○段○○○○○號內等246筆土地及其土地改良物，合計面積5.474452公頃，經內政部105年11月7日臺內地字第1051309541號函核准徵收（參見本院卷第75頁），被告據以105年11月14日府地權字第1050392283號公告，公告期間自105年11月15日起至105年12月15日止（參見本院卷第77頁）。其中原告所有之系爭土地位於上開徵收範圍內，有土地登記謄本在卷可稽（參見本院卷第83頁及第84頁）。需用土地人即被告依規定報送辦理土地徵收補償市價查估，經作業單位（彰化縣北斗地政事務所）依土地徵收條例第30條及前揭土地徵收補償市價查估辦法等相關規定辦理，蒐集104年3月2日至104年9月1日期間買賣實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價（參見本院卷第289頁）。原告因補償地價偏低，以何春源律師事務所105年12月1日源法律字第000000000號函提出異議（參見本院卷第81頁），被告以106年1月11日府地權字第1060005369號函通知原告查處結果（參見本院卷第89頁）。原告不服查處結果，提出復議（參見本院卷第93頁及第94頁），案經被告依土地徵收條例第22條規定，提請106年5月31日彰化縣地評會106年第3次會議，擬處意見：「本案異議人所有坐落本縣○○鄉○○段○○○○○○號、606-1地號等2筆土地地價補償費，經查處結果維持原查估情形，爰擬仍維持原查估補償之處分。另同段606-1地號土地之地上物，除非合法建物更正為合法建物已另外造冊辦理補償外，其餘複估查處情形仍應依原列金額補償。」決議：「照擬處意見通過。」（參見本院卷第108頁至第111頁）被告據以原處分通知原告復議結果。茲就本件系爭土地徵收補償市○○○○區段劃設、查估過程、法令適用及所憑證據資料查證如下：
1.按劃分地價區段，應斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，為前揭土地徵收補償市價查估辦法第10條第1項所明定。查本件依上開因素將彰化縣○○鄉路○○段及嘉和段溪林路以北外環道兩側全部之農牧用地劃屬第P002-00地價區段，此區為都市計畫外之農牧用地，土地利用現況為農作用，而接近運銷中心約7,500公尺、消費市場中心約3,800○○○區段○道路規劃及闢建程度為部分闢建，又有耕地整理、水土保持、修築鐵路、灌溉及排水等土地改良，附近有墓地之特殊設施，此有卷附地價區段圖、地價區段勘查表可稽（參見訴願卷第184頁、第185頁）。原告楊富呈所有系爭606-1地號土地位於溪林路以北外環道兩側，屬非都市土地之特定農業區農牧用地，考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃為第P002-00地價區段，經核尚無違誤。另依上開因素將彰化縣○○鄉○○路以北，竹圍路以東，中和國小以西之零星建地劃屬第P004-00地價區段，此區為都市計畫外之甲種建築用地，土地利用現況為住宅○○○區段○道路規劃及闢建程度為大部分闢建，又有整平或填挖基地、開挖水溝、鋪築道路、埋設管道及修築駁嵌等土地改良，附近有墓地之特殊設施，此有卷附地價區段圖、地價區段勘查表可稽（參見訴願卷第224頁、第225頁）。原告楊瑞祥所有系爭605-3地號土地位於溪林路以北，竹圍路以東，屬非都市土地之特定農業區甲種建築用地，考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃為第P004-00地價區段，經核亦無違誤。
2.另依前揭土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則；估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前一年9月2日至當年3月1日為原則，若案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內。而以買賣實例估計土地正常單價，判定買賣實例情況非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依同辦法第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格，復經同辦法第13條第1款所明定。又比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取；而比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，並就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，將比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，且考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價；若地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整，亦經同法第18條及第19條所分別明定。依前揭土地徵收補償市價查估辦法第17條規定，本件估價基準日為104年9月1日，案例蒐集期間為交易日期104年3月2日至104年9月1日間買賣實例。本件查估單位如何辦理徵收土地補償市價查估事宜，業經被告提出買賣實例土地利用現況照片、地價區段勘查表、買賣實例調查估價表、影響地價區域因素分析明細表（住宅用地）、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表、宗地個別因素清冊、徵收土地宗地市價估計表、宗地市價評議表、市價變動幅度計算總表及計算表等件為證（參見本院卷第343頁至第418頁、訴願卷第181頁至第189頁、第209頁至第229頁）。經查：
（1）有關第P002-00地價區段選取比準地部分：查彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地為農牧用地，而形狀方形、單面臨街、地勢平坦，道路種類屬次要道路，附近有市場、車站及公墓等條件情形，具代表性，故以嘉和段690-1地號土地作為第P002-00地價區段之比準地（參見本院卷第381頁）。又被告於案例蒐集期間內（104年3月2日至104年9月1日），於第P000-0○○○區段內選取周厝崙段510地號（交易日期為104年4月14日）每平方公尺3,311元之買賣案例為比較標的1，及周厝崙段656-1地號（交易日期104年6月8日）每平方公尺3,000元之買賣案例為比較標的2，另選取性質相近位於第P000-0○○○區段○○路口厝段135地號（交易日期104年5月2日）每平方公尺2,462元之買賣案例為比較標的3。本件比準地與上開比較標的進行個別因素調整後，比較標的1價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為3,542元，比較標的權重為30％；比較標的2價格形成因素之相近程度為較低，試算價格為3,177元，比較標的權重為20％；比較標的3價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為2,579元，比較標的權重為50％，推估比準地試算價格為2,988元，並按前揭土地徵收補償市價查估辦法第21條第1項第3款規定進位至百位數，未達百位數無條件進位，決定第P002-00地價區段之比準地嘉和段690-1地號地價為每平方公尺3,000元，揆諸首揭規定，尚無不合。
（2）有關第P004-00地價區段選取比準地部分：查彰化縣○○鄉路○○段○○○○○○號土地為甲種建築用地，而形狀方形、地勢平坦，附近有國小、公園、車站、墓地等條件情形，具代表性，故以路口厝段299-1地號土地作為第P004-00地價區段之比準地（參見訴願卷第226頁、第227頁）。又被告於案例蒐集期間內（104年3月2日至104年9月1日），於第P006-00地價區段內選取稻香段424-9地號（交易日期為104年7月13日）每平方公尺15,152元之買賣案例為比較標的1及於第P007-00地價區段內選取振興段656-1地號（交易日期104年8月10日）每平方公尺14,236元之買賣案例為比較標的2（參見訴願卷第227頁）。本件比準地與上開比較標的進行個別因素調整後，比較標的1價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為18,641元，比較標的權重為60％；比較標的2價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為14,509元，比較標的權重為40％，推估比準地試算價格為16,989元，並按前揭土地徵收補償市價查估辦法第21條第1項第3款規定進位至百位數，未達百位數無條件進位，決定第P000-0○○○區段○○○○路口厝段299-1地號地價為每平方公尺17,000元，揆諸首揭規定，尚無不合。
3.復按，前揭土地徵收補償市價查估辦法第20條第1項規定，預定徵收土地宗地市價應以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。經查，本件以選取之比準地為基準，並參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之，估計後系爭土地市價分別為每平方公尺15,900元及3,200元。系爭土地之地價原經提請地評會105年第2次會議決議依查估單位所提之擬評市價，作為徵收補償地價（參見訴願卷第197頁至第198頁），並經提請地評會105年第4次會議決議本次徵收土地市價依業務單位所擬之變動幅度通過（埤頭鄉調整幅度為10
2.52％，參見本院卷第169頁），計算出系爭606-1地號土地徵收土地宗地市價為每平方公尺3,281元，及系爭605-3地號土地徵收土地宗地市價為每平方公尺16,301元。原告不服，提出異議及復議。案經地評會106年第3次會議，擬處意見：「本案異議人所有坐落本縣○○鄉○○段○○○○○○號、606-1地號等2筆土地地價補償費，經查處結果維持原查估情形，爰擬仍維持原查估補償之處分。」決議：「照擬處意見通過。」（參見本院卷第108頁至第111頁），被告並據以原處分通知其復議結果，揆諸前揭法令規定與上開說明，核無不合。原告訴稱被告徵收原告土地之市價已經地評會評定，並非事實云云，應有所誤解，委非可採。
4.上開地評會具有專業性、不可替代性及法律授權之專屬性，應承認行政機關就此等事項之決定，具有判斷餘地，已如前述。被告所屬辦理系爭市價查估人員除將相關資料提供委員審閱外，並於討論前向委員簡報說明（參見本院卷第299頁至第340頁），提案經委員討論後作成決議，通過被告所屬辦理查估人員所擬系爭土地之地價，被告乃參考該決議內容，將有關地價之具有複雜意涵之不確定法律概念經由專業分析而具體化的適用於特定事實關係，自應認為其有相當之判斷餘地。此外，復查此部分並無「基於錯誤之事實」、「基於與事件無關之考量」、「組織不合法」、「不遵守法定程序」及「違反平等原則及一般公認價值判斷標準」等情事，是被告所為之上開專業認定即應予尊重。
（四）雖原告主張「與606-1地號土地相鄰之605-3地號土地7平方公尺徵收，而其地理、行政條件較之606-1地號土地均相差甚多，僅因面積少以每平方公尺16,301元徵收。而原告胞兄楊煜南所有986-1地號鄰地卻以每平方公尺18,800元徵收，倚重倚輕並非合法合理。」等云。經查，原告所指稱其胞兄楊煜南所有被徵收嘉和段986-1地號鄰地，應係同段986-8等地號土地之誤載，該土地與605-3地號土地之使用編定雖同屬於甲種建築用地（本院卷第171頁及第183頁），然依土地徵收補償市價查估辦法第20條規定，市價查估應參酌宗地條件等個別因素調整估計之，上開土地因個別因素差異致徵收價格不同（本院卷第173頁及第179頁）；另系爭606-1地號土地之使用編定為農牧用地，與系爭986-8等地號土地（甲種建築用地）之可利用強度不同（本院卷第171頁及第183頁），致其徵收價格亦有差異（本院卷第175頁及第179頁），應屬合理。是原告此部分主張，並不能作為有利原告事實認定之依據。
（五）原告另主張被告於105年11月14日徵收公告，606-1地號土地104年公告現值每平方公尺7,216元徵收後，105年當年公告現值為每平方公尺9,360元，徵收補償費為市價3,281元，較之公告現值減少三分之二，且亦低於協議價購之金額，顯見被告之市價訂定不實，並無依法行政等云。經查，依土地徵收條例第11條第4項及第5項規定，協議價購應由需用土地人依市價與所有權人協議，此所稱市價，乃係指市場正常交易價格，本件需地機關即被告當時就系爭605-3、606-1地號土地分別以每平方公尺6,000元及7,200元與原告進行協議價購程序（參見本院卷第171頁），經協議不成，遂依該條例規定辦理徵收程序，但經徵收土地市價補償查估結果，徵收價格分別為每平方公尺16,301元及3,281元（參見本院卷第169頁、第173頁至第177頁）。然其中原告所爭執之系爭606-1地號土地，其辦理協議價購經查估單位查詢結果，並無高於現值農地之買賣實例價格，故查估單位建議協議價購市價參考價格區間為每平方公尺5,911元至7,118元，被告為提高土地所有權人之協議價購意願，乃依查估單位所建議最高金額7,118元為該筆土地之協議價購市價金額，並按前揭土地徵收補償市價查估辦法第21條第1項第3款規定進位至百位數，未達百位數無條件進位，決定系爭606-1地號協議市價為每平方公尺7,200元，此經被告 陳明 在卷（參見訴願卷第58頁），並有系爭工程用地協議價購市價參考清冊在卷可稽（參見訴願卷第80頁至第81頁）。依上開清冊可知，系爭606-1地號土地之市價參考區間係參酌104年度公告現值推估而來。但本件嗣經發現系爭606-1地號土地公告現值，因地價區段範圍未細緻化致劃分錯誤，誤將嘉和段606地號土地（105年分割出系爭606-1地號土地）劃入建築用地地價區段，導致嘉和段606地號土地之公告現值提高，被告並基於錯誤之公告現值為基礎訂定協議價購價格，方有原告所述公告土地現值及協議價購價格均高於徵收補償價格情形，並經地政機關提報地評會評議修正80年迄今之公告現值、公告地價等情，有彰化縣北斗地政事務所106年7月19日北地三字第1060003935號函、106年8月15日北地三字第1060004485號函、公告現值更正後地價區段圖、公告現值及公告地價更正前後對照清冊、地評會106年第5次會議紀錄等件在卷足憑（參見本院卷第423頁至第467頁）。顯見，本件系爭606-1地號土地之市價補償金額低於104年、105年當年公告現值及本件徵收前之協議價購金額，乃是因當時之協議價購價格及公告現值有高估之情形，而非系爭606-1地號土地之徵收補償市價查估有誤。況且，現行土地徵收條例第30條於101年1月4日修正公布，並自101年9月1日施行，該次修正係以市價為補償地價，乃是按土地之一般正常交易價格作為徵收補償地價之基準，且市價應由地方政府經常調查地價動態，每6個月提交地評會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據，並與土地公告現值及公告地價查估方式有別，原告訴稱現行法之市價係指「以公告土地現值加成補償」為最低市價云云，顯有誤解，自不能以公告土地現值高於徵收土地補償費，即認土地徵收補償費之評定有誤。是以，原告就此部分差異有所爭執，並非可採。
（六）至原告所主張「協議價購會議中應給予所有權人充分陳述意見時間，並由需用土地人及其機關人員依業務權責答覆，並將協議價購會議紀錄，以雙掛號郵寄各所有權人。本件被告未履行上開程序，僅虛應故事於協議時各地主發言5至10分鐘而已，即草率結束。」一節，要屬土地徵收前協議價購之先行程序，本件原告僅係對徵收補償之原處分不服，並非對徵收處分不服，其有關徵收處分前協議價購會議中未給予所有權人充分陳述意見時間等主張，亦屬徵收處分是否合法之問題，該徵收處分既未經撤銷或廢止，即對本件徵收補償處分不生影響，是原告此部分主張亦非可採。
七、綜上所述，原處分經核並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告以上開主張，認有違法，請求均予撤銷，難認為有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條，民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年7月26日
臺中高等行政法院第三庭
審判長法官林秋華
法官陳文燦法官劉錫賢以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││之一者，得不│格或為教育部審定合格之大學或獨││委任律師為訴│立學院公法學教授、副教授者。││訟代理人│2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││列情形之一，│二親等內之姻親具備律師資格者。││經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││院認為適當者│。││，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││審訴訟代理人│依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國107年7月26日
書記官許巧慧