臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第584號
原 告 桃園第一廣場大樓管理委員會
法定代理人 邱色
訴訟代理人 翁頌道
被 告 黃新發
陳錦麟
兼上一人
訴訟代理人 洪鳳蓁
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年9月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告黃新發應給付原告新臺幣壹仟肆佰肆拾元，及自民國一０六
年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告洪鳳蓁應給付原告新臺幣壹仟肆佰肆拾元，及自民國一０六
年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告陳錦麟應給付原告新臺幣貳拾捌萬伍仟零伍拾元，及自民國
一０六年八月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告依附表所示應有部分比例負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項但書第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時，原
請求：「被告應連帶給付原告新臺幣（下同）28萬7,930元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。」；嗣於民國106年9月1日言詞辯論期日，
當庭就利息起算日部分，改自起訴狀繕本送達最後一位被告
翌日起為請求（見本院卷第130頁反面），因而最終變更聲
明為：「被告應連帶給付原告28萬7,930元，及自起訴狀繕
本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息。」，經核該等變更係基於同一事實，而減縮應受
判決事項之聲明，依上開說明，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告三人為門牌號碼桃園市○○區○○○路○○號
地下一層、55號地下一層房屋（下合稱系爭房屋）之共有人
（應有部分如附表所示），即為原告所屬社區（下稱系爭社
區）之區分所有權人。按系爭社區於100年4月21日區分所
有權人臨時會議會議決議，系爭社區之管理費收費標準為：
按各所有人擁有之區分所有權坪數，並依區分所有建物之用
途按月收費；如所有人所具之房屋空屋，即以每坪25元核收
管理費。據上標準，因系爭房屋為空屋，堪認系爭房屋每月
應繳之管理費為2萬8,793元【計算式：1151.72（系爭房
屋之坪數）×25元（系爭社區就空屋每坪之收費數）＝2萬
8,793元】。詎被告三人自105年6月起至106年3月止，
已積欠10期管理費共計28萬7,930元【計算式：2萬8,793
元（各期應繳之管理費）×10（期）＝28萬7,930元】，經
原告於106年1月發函催討，猶未獲置理。為此，爰依公寓
大廈管理條例第21條規定及系爭社區住戶規約第10條，請求
被告連帶給付積欠之管理費。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告則以：
㈠、被告三人既未實際居住於系爭社區，且自與前手買受系爭房
屋迄今，僅完成所有權移轉登記而未點交房屋，無法得知系
爭社區繳納管理費之相關資訊，況查，原告催繳管理費之函
文，也僅送達給被告黃新發、洪鳳蓁二人，而未送達予被告
陳錦麟，難認原告所為之催告程序屬完備，原告不得向被告
三人請求給付管理費。
㈡、又原告既可依公寓大廈管理條例（下稱大廈管理條例）第22
條第2項，請求被告自行出讓房屋，並於被告不自行出讓並
完成移轉登記手續時，聲請法院拍賣之，且就該等拍賣所得
，除其他法律另有規定外，原告享有之受償順序與第一順位
抵押權相同，是依上開程序應足以實現原告債權，然原告竟
捨此等程序不為，任意興訟，顯係浪費司法資源。
㈢、再系爭房屋所有權範圍之99％係為信託財產，依信託法第39
條，原告就其債權自應先以信託財產（即系爭房屋）充之，
而無逕行起訴請求被告給付之理等語，資為抗辯，並聲明：
原告之訴駁回。
三、經查，原告主張之事實，業已提出與所述相符之催繳函文暨
回執、報備變更主委之回函、系爭社區管理組織報備證明、
系爭社區規約、系爭房屋及其座落土地（下稱系爭房地）之
土地及建物登記第三類謄本、應收管理費明細表、區分所有
權人臨時會議會議紀錄、欠繳交明細表等資料為證（見本院
卷第6頁至第31頁、第110頁至第122頁、第126頁、第13
2頁），並經本院依職權調取系爭房地之土地及建物登記第
一類謄本、異動索引、異動清冊及被告黃新發、洪鳳蓁為所
有權登記，被告陳錦麟為信託登記之申請書（見本院卷第36
頁至第48頁、第53頁至第86頁）核閱屬實，是依上開證據調
查之結果，堪信原告之主張為真實。
四、得心證之理由：
㈠、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告
仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文
。次按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應
由各共有人按其應有部分分擔之，民法第822條第1項亦有
明文。
㈡、經查，被告三人為系爭社區之區分所有建物（即系爭房屋）
之登記共有人，為維護社區安全及各項公共設施之妥適運作
，依據上開規定及系爭社區之會議決議，均有繳交公共基金
或管理費之義務。然被告三人已有10期管理費共計28萬7,93
0元未繳之情事，亦未經被告三人否認，堪認被告三人已積
欠逾2期應繳之管理費，且業受原告以函文限期催告被告三
人履行未果，是原告請求被告給付積欠之管理費，即屬有據
；惟系爭房屋係由被告三人依附表所示應有部分比例分別共
有，有系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第37頁
、第40頁），揆諸上開規定，被告三人就欠繳管理費之債務
當屬可分之債，是被告三人僅需按其應有部分之比例，各自
就欠繳之28萬7,930元，分擔如附表所示之管理費即可，而
無需就欠繳管理費總額，各自對原告各負全部給付之責任，
是原告請求被告連帶給付積欠之管理費，即非有據。
㈢、至被告抗辯催繳管理費之函文未送達予被告陳錦麟等語，惟
按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時
，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指
意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其
內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思
通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收
，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達
到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之
狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年
度台上字第2792號判決要旨參照），是原告既將催告被告陳
錦麟繳交管理費之存證信函，寄送至被告陳錦麟就系爭房屋
建物登記謄本所載之「新北市板橋區（地址詳卷）」之地址
（見本院卷第23頁、第26頁、第29頁、第132頁），堪認該
等書信已達到被告陳錦麟之支配範圍，應認已生送達效力，
被告陳錦麟並未證明有留存其他聯絡地址給原告，則其因自
己未居於謄本登記之處，又未更正謄本相關之登記資料，縱
該等信函經查無此人遭退，仍應認原告已踐行催告之程序，
無礙前開送達效力之認定，被告上開所辯，自非可採。
㈣、再被告辯稱：原告既可依大廈管理條例第22條第2項，請求
被告自行出讓房屋，並於被告不自行出讓並完成移轉登記手
續時，聲請法院拍賣之，且就該等拍賣所得，除其他法律另
有規定外，就被告積欠管理費之部分，原告享有受償順序與
第一順位抵押權同，該等程序應足以實現原告債權，然原告
竟捨此等程序不為，任意興訟，顯係浪費司法資源云云；然
查：
１、按大廈管理條例第22條第1項規定：「住戶有下列情形之一
者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍
未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議
之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分
擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價
百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1項第1款
至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違
反法令或規約情節重大者。」、第2項為：「前項之住戶如
為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有
權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有
權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行
出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲
請法院拍賣之。」第3項為：「前項拍賣所得，除其他法律
另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第
一順位抵押權同。」綜觀大廈管理條例第22條之規範，可見
僅有同時為區分所有權人之住戶該當有大廈管理條例第22條
第1項情事時，管理負責人或管理委員會始得主張第22條第
2項、第3項所示權利，此觀大廈管理條例第22條第2項之
規定內容為「『前項』之住戶如為區分所有權人時」，即可
明晰，是如住戶均無大廈管理條例第22條第1項之情事，則
系爭社區自無從獲得大廈管理條例第22條第2項、第3項所
示執行債權之相關權利，自屬當然。
２、被告於答辯狀，引用大廈管理條例第22條第1項後，自稱依
據原告起訴狀所述情形，未能證明被告積欠管理費之費用達
區分所有權總價之百分之一，又稱本件未符合其他各款，故
無理由請求被告三人強制遷離（見本院卷第107頁反面至第
108頁），堪認被告應係主張本件起訴情形與大廈管理條例
第22條第1項要件未能相符，是如被告積欠管理費之情事尚
不符大廈管理條例第22條第1項之情形，依上說明，原告也
無從依據大廈管理條例第22條第2項主張被告三人應出讓系
爭房屋，更無從直接要求法院拍賣系爭房屋，則被告陳稱原
告可依大廈管理條例第22條第2項請求被告自行遷出讓與房
屋，或請求法院拍賣房屋，並得於拍賣程序中，依大廈管理
條例第22條第3項優先受償，故無須提起本件給付管理費之
訴等情，自無所據。縱然系爭房屋業因他故受債權人即訴外
人第一商業銀行股份有限公司查封（見本院卷第87頁至第93
頁），然觀該查封債權人非原告，堪認系爭房屋之查封拍賣
也與大廈管理條例第22條第2項之要件未符，原告自也無從
依大廈管理條例第22條第3項，於執行程序中主張原告具有
與第一順位抵押權相同之受償順序，是被告主張原告就本件
債權已獲得十足擔保，無須提起本件訴訟云云，誠屬無稽。
㈤、被告又辯稱：系爭房屋所有權範圍之99％係為信託財產，依
信託法第39條，原告就其債權自應先以信託財產受償，而不
得逕行起訴請求被告給付云云；惟查：
１、按「受託人」就信託財產或處理信託事務所支出之稅捐、費
用或負擔之債務，「得以信託財產充之」，信託法第39條定
有明文，是該法之適用對象應僅限於信託財產之「受託人」
，而非任意第三人均得適用此法規，系爭房屋之委託人既為
訴外人耀晟有限公司，受託人則為被告陳錦麟（見本院卷第
77頁），堪認原告自非受託人，自無自行加以行使受託人即
被告陳錦麟之職權，適用信託法第39條之空間，是被告所為
抗辯，自無理由。
２、另被告三人均為系爭房屋之登記所有權人，不論其為實質所
有，或經信託登記所有，依公寓大廈管理條例第21條，本即
負繳納管理費之義務，且觀系爭房地信託登記申請資料可知
，本件被告陳錦麟之受信託期間為105年6月4日起至125
年6月3日止共計二十年，信託目的為使用、收益、管理、
處分（含出售）信託物（即系爭房地）所有權，堪認於信託
期間，委託人耀晟有限公司已同意系爭房屋此信託財產，於
信託期間內，均可由受託人即被告陳錦麟全權使用、收益、
管理、處分（見本院卷第79頁），是依上開信託登記內容，
被告陳錦麟既為信託登記之所有權人，且就系爭建物具有管
理處分權限，自亦負有繳納管理費之義務至明，至被告陳錦
麟是否要以處分信託財產之方法，繳納欠繳之管理費，則為
被告陳錦麟之權限，是被告上開所辯，亦非可採。
五、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定
利率，民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文
。是原告依系爭社區住戶規約第10條及上開規定，本得就各
期被告遲繳之管理費，請求自應繳款日之翌日起，按週年利
率10％計算之遲延利息（見本院卷第17頁），然原告僅請求
被告給付自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，當屬其處分權之行使，本
院也當尊重，再觀本件起訴狀黃新發係於106年8月24日收
受起訴狀繕本（於106年8月14日寄存於新北市政府警察局
永和分局，經10日於000年0月00日生效，見本院卷第102
頁），堪認被告黃新發之起訴狀繕本收受翌日為106年8月
25日，而被告洪鳳蓁、陳錦麟均於106年8月11日收受起訴
狀繕本，可見該等被告之起訴狀繕本送達翌日為106年8月
12日（見本院卷第103頁、第104頁），從而本件送達最後
一位被告之翌日當認屬106年8月25日，是原告請求被告三
人自106年8月25日起至清償日止之法定利息，與上開規定
並無不合，應予准許。
六、綜合上述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區住戶
規約第10條等法律關係，請求被告分別給付如主文第1項至
第3項所示，為有理由，應予准許；然逾此部分之請求，則
無理由，應予駁回。
七、本件係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院
酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自
負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件
原告僅就被告三人無須就積欠之管理費負擔連帶責任，受有
敗訴判決，堪認其敗訴部分甚微，故本院認定本件訴訟費用
仍由被告依附表所示應有部分比例負擔，附此敘明
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國106年9月29日
桃園簡易庭法官葉晨暘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月29日
書記官儲鳴霄
【附表】
┌──┬───┬──────┬──────────────────────┐
│編號│共有人│應有部分比例│應負擔管理費金額（新臺幣）│
├──┼───┼──────┼──────────────────────┤
│1│黃新發│200分之1│1,440元│
├──┼───┼──────┼──────────────────────┤
│2│洪鳳蓁│200分之1│1,440元│
├──┼───┼──────┼──────────────────────┤
│3│陳錦麟│100分之99│28萬5,050元│
├──┼───┴──────┴──────────────────────┤
│備註│一、編號1、2應各負擔管理費金額之計算式：28萬7,930元（欠繳總額）│
││X1/200（應有部分比例）＝1440（小數點以下四捨五入）。│
││二、編號3應負擔管理費金額之計算式：28萬7,930元（欠繳總額）X99/10│
││0（應有部分比例）＝28萬5,050元。│
└──┴─────────────────────────────────┘