臺灣士林地方法院簡易民事判決 106年度士簡字第47號
原 告 吳佩芬
被 告 方治翔
訴訟代理人 許書瀚 律師
上列當事人間106年度士簡字第47號損害賠償事件，於中華民國
106年5月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文：
原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由：
一、原告主張：原告於民國105年5月5日透過訴外人大升興業
有限公司（店招有 巢氏 房屋，下稱大升興業公司）居間仲介
向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○巷○○○
號2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地，兩造於105年5
月5日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），於同年6月
4日交屋，兩造於系爭買賣契約第11條約定，有關房屋定著
物，賣方均不得任意取卸破壞，約定附著之定置物亦隨買賣
移轉，交屋時，賣方應交付所有之全部鑰匙等情，然兩造於
上開時點辦理點交時，僅在訴外人大升興業公司處簽章點交
鑰匙及尾款，並未至現場點交，其後原告經訴外人大升興業
公司人員陪同交屋時，始發現有下開缺失：（1）被告未移
交全部鑰匙，由於系爭房屋為電子式門鎖，仍存有備用鑰匙
，而原告發現後多次請仲介方人員向被告反應，被告均未能
交付原告，致原告為維護住家安全，自行更換電子門鎖，支
出新台幣（下同）22,000元。（2）被告違反上開約定任意
拆卸定著櫥櫃與窗簾，造成牆壁與地板毀損，致原告僱工修
復支付149,760元（包含和室廚具木做系統櫃18,200元、木
做門片五金把手6,800元、廚房人造石枱面/水槽30,000
元、電視牆文化石修復/材料及工資5,000元、主臥室書房
系統櫃修復/材料及工資8,000元、地板陽台門房門損傷修
復/材料工資10,000元、客廳窗簾含拆裝不含紗布簾9,360
元、補土及全間粉刷62,400元）。故依兩造系爭買賣契約之
法律關係，請求被告賠償原告171,760元，並聲明：被告應
給付原告171,760元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息，並聲請法院依職權宣告假執
行。
二、被告答辯則以：
（一）兩造於105年5月5日成立系爭房屋買賣，簽有系爭買賣
契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書及標的物
現況說明書，被告並已依債之本旨於105年5月30日將系
爭房屋及土地所有權移轉登記予原告，兩造並分別於106
年6月3日簽立價金履約專戶明細暨點交證明書、106年
6月4日簽立不動產點交明細表，完成交付點交系爭房屋
，原告主張被告違反買賣契約第11條未交付鑰匙、將衣櫃
與窗簾拆除等情非事實：
（1）依上開簽約時兩造所書立之標的物現況說明書之「項次7
」，業已勾選「否」，亦即賣方不附贈如備註說明欄所示
「燈飾、床組、梳妝台、窗簾、廚具、熱水器、冰箱、洗
衣機、瓦斯爐、沙發、電視、冷氣、櫥櫃、流理台、電話
、天然瓦斯、瓦斯錶、其他」之設備，並明文「本項未記
載者，以不動產委託銷售定型化契約簽定時之現況為準」
，申言之，兩造有關是否附贈設備，應以上開「項次7」
之記載為依據，故被告並未附贈原告如上開備註說明欄所
示之設備甚明。
（2）被告業已經證人即被告之母親 蔡世華 將系爭房屋所有鑰匙
交付予仲介公司黃主任，業經證人蔡世華到庭證述明確，
至證人 鄧力升 雖到庭證稱，點交時被告方僅給2個電子瑣
磁扣，後經業務黃主任跟屋主聯絡請屋主再把電子鎖其餘
磁扣及遙控器停車證交予買方，然聯繫不上，惟復稱其並
未負責點交房屋事宜，故證人就點交之事項，並非親見親
聞之人，所證顯不足採。
（3）故原告上開主張非事實，其依系爭契約請求被告賠償，並
無所據。
（二）系爭房屋並無「物之瑕疵」，原告依買賣瑕疵擔保責任請
求被告賠償亦無理由：
（1）證人蔡世華到庭所證，簽約時伊與被告在場，並未承諾系
爭房屋內之衣櫃或系統櫃等附贈原告，而係告知被告要的
會帶走，不要的會留下，且原告當庭亦自陳「當初就是沒
有講好哪些東西要帶走，哪些東西要留下」等情，且兩造
亦於現況說明書「項次7」為不附贈如備註說明欄所示設
備之記載，並簽名確定，故原告主張被告違反契約約定任
意將衣櫃等設備拆除，即屬無據。
（2）原告僅提出事後系爭房屋點交後照片，卻未舉證證明兩造
究竟合意哪些東西要移交，當然亦無從認定系爭房屋是否
有減少價值、減少通常或契約預定效用、欠缺保證品質之
瑕疵，故原告以瑕疵擔保責任請求損害賠償，亦無理由。
(三)至原告提出本院卷第31、32頁照片，主張系爭房屋牆壁有
孔洞、地板有刮痕、櫃子裂開等情，然原告並未舉證上開
狀況係被告所為，而證人鄧力升已到庭證稱伊不清楚上開
情形如何造成，其亦未負責點交，故被告亦不負上開損害
責任。
(四)被告聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造不爭執之事實：
（1）兩造於105年5月5日成立系爭房屋及土地買賣，簽有系
爭買賣契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書及
標的物現況說明書。
（2）被告於105年5月30日將系爭房屋及土地所有權移轉登記
予原告，兩造並分別於105年6月3日簽立價金履約專戶
明細暨點交證明書、105年6月4日簽立不動產點交明細
表，完成交付點交系爭房屋。
四、得心證之理由：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由
原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之為
真實，則被告就其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有疵累
，亦應駁回原告之請求，民事訴訟法第277條之規定自明。
本件原告主張被告移交系爭房屋時，違反系爭買賣契約第11
條，未交付全部鑰匙、遙控器等情，另拆除屋內固定之櫥櫃
與窗簾，致其重新配鎖及雇工修復受有上開損失，然為被告
否認並以上情置辯，經查：
（1）有關原告主張被告未交付系爭房屋所有之鑰匙、遙控器部
分：經查，證人即被告之母蔡世華到庭證稱：系爭房屋鑰
匙之前原來都放在社區管理中心，因伊有委託很多仲介公
司在賣。後來系爭房屋移交後，仲介公司黃主任有通知伊
鑰匙不夠，伊就回去再找，已把所有鑰匙都交給仲介公司
黃主任等語。而證人即訴外人大升興業公司負責人 鄧升力
則到庭證稱：點交時，只有給原告兩個電子鎖磁扣，點交
後，我們業務黃主任有跟屋主聯絡，請屋主再把電子鎖磁
扣及遙控器、停車證交給我們，我們再交買方，但一直聯
絡不上等語，乃上開2證人就系爭房屋辦理點交後，被告是
否有再將保管之其他鑰匙透過黃主任交付原告一節，互有
出入，然質之證人 鄧力升證 稱：伊不負責兩造系爭房屋點
交事宜等語，故證人鄧力升就系爭房屋辦理點交後，其公
司黃主任另與兩造聯繫系爭房屋鑰匙交付過程及結果，是
否全盤了解，尚非無疑，而證人蔡世華係於系爭房屋點交
後，親自與該黃主任之人聯繫及代理被告將系爭房屋其餘
持有之鑰匙交付仲介黃主任，故其證詞較屬可採。故兩造
既係透過訴外人大升興業公司之黃主任之人居中處理系爭
房屋點交事宜，即為雙方間之代理人，而被告將其所持有
之系爭房屋其他鑰匙交付仲介公司黃主任，即可認以依約
交付原告而履行完畢，故原告主張被告未交付系爭房屋其
餘鑰匙、遙控器，舉證不足，難認屬實，是以原告主張被
告未依約交付系爭房屋鑰匙請求上開重新配鎖之損害賠償
，為無理由，難認可採。
（2）原告主張被告違反系爭買賣契約第11條拆卸定著櫥櫃與窗
簾等，造成牆壁、地板毀損，主張被告給付瑕疵，應賠償
其雇工修復之上開費用部分：
1.原告主張上情，雖提出系爭買賣契約書、標的物現況說明
書建物謄本、不動產點交明細、存證信函、好特麗企業有
限公司報價單及系爭房屋牆面、地板等照片數張（即卷附
31頁、32頁、34頁）為據，然查，觀諸系爭買賣契約第
11條第2項「本買賣標的物未交屋前，其室內外門窗廚廁
及分享公共設施等定著物(含鐵窗、鐵門)，以及移交前
增建部分，乙方自本契約成立之日起，均不得任意取卸破
壞，依原狀移交予甲方，現有附屬水電衛生設備亦應恢復
或保持正常使用狀態」等情，另參以第16條「乙方願意附
贈甲方之設備如下：4.冷氣(固定)6.美術燈(固定)9.窗簾
(固定)12.熱水器(固定)14.電錶(固定)15.天然瓦斯16.
瓦斯爐18.其他:依固定物點交買方，附贈物賣方不負保
固責任」等情，另後附標的物現況說明書「項次7賣方是
否附贈買方右列設備(本項未記載者，以不動產委託銷售
定型化契約簽訂時之現況為準)」，勾選「否」，備註說
明欄記載選項有：「燈飾、床組、梳妝台、窗簾、櫥櫃、
熱水器、冰箱、洗衣機、瓦斯爐、沙發、電視、冷氣、廚
具、流理台、電話、天然瓦斯、瓦斯錶、其他」等設備，
可知系爭買賣契約第11條，系針對門、窗、廚、廁等定著
物(即定著於系爭房屋無法分離之設施)，至系爭房屋相
關附屬設備如櫥櫃、窗簾，並非該條所約定之標的，被告
得否拆除，是否應附贈交付，應屬系爭契約第16條及標的
物現況說明書「項次7」所約定事項，參以上開條項及內
容記載，被告並未承諾附贈系爭房屋內之固定櫥櫃，且質
諸證人鄧力升到庭證稱：簽約時有伊公司吳小姐、黃主任
及代書在場，契約內容及現況說明書委託人被告方是被告
母親簽的，其上內容均係代書按雙方口述意思填載，兩造
確認無誤後才簽名等情，質諸證人蔡世華到庭證稱：「（
原告問：簽約當天，依契約第16條第5、9點，我們雙方
是否有合意約定固定物不能帶走？）我們是說需要的帶走
，不需要的留下，我沒有約定是衣櫥，是美術燈，另外第9
點的窗簾我也沒帶走」、「（被告訴代問：標的物現況說
明是不是你們跟買方說要的你們帶走，不用留下，之後才
簽的？）是談好之後才簽的」、「（原告問：簽約當時並
沒有談就留下的東西或帶走的東西究竟是那些東西？）沒
有，就是告訴原告，小孩子需要的我們會帶走，不需要的
我們會留下」、「我拆走和式房系統櫃、餐桌、電視、主
臥室的衣櫃因為太大我沒有拆，主臥室雙人床我也沒帶走
，電視是懸掛在電視牆，我請工人電視拆下，窗簾是因為
我們去打掃時碰到果汁，我拿去洗，點交後仲介黃主任有
通知我，當天或隔天我就送回去，包含鑰匙部分他說不夠
，我就回去找手中有的，我全部把鑰匙送還黃主任」「（
問：何人去系爭房屋拆衣櫃？）」等語，故依原告提出系
爭買賣契約及標的物現況說明書及上開證人證述，均無法
證明被告有就系爭房屋內固定櫥櫃等設備，承諾維持簽約
時之狀況贈與原告，故原告主張被告有違反系爭買賣契約
第11條之規定，拆卸系爭房屋內之固定櫥櫃，難認有據，
至原告主張被告違反約定拆卸窗簾部分，亦經被告點交後
又送還原告一節，業經證人蔡世華證述明確，且為原告到
庭所不爭執，故原告主張被告違反系爭買賣契約第11條，
於移交前拆卸固定櫥櫃與窗簾一節，均難認有據。
2.至原告主張因被告於點交前拆卸系爭房屋固定櫥櫃等物，
造成系爭房屋牆壁、地板毀損，給付瑕疵等情，雖提出好
特麗企業有限公司報價單及卷附第31、32頁牆面、地板照
片為據，然查，質諸證人鄧力升到庭證稱：「（原告問：
你在我簽約前看系爭房屋狀況跟點交後房屋狀況有何不同
？）有不同，主次臥室房間衣櫃有被破壞。和式衣櫃不見
了，主次臥室衣櫃不是固定的，是活動式，我是看照片的
，我到現場只有看和式固定的衣櫃被拆走了，我沒有發現
主臥室衣櫃被破壞，是原告後來提供照片給我看」、「（
原告問：你在點交後是否看到房子房間及客廳地板有刮痕
？而在簽約前沒有的刮痕？）簽約前我沒看到地板有刮痕
，點交後我有看到客廳及房間地板有刮痕」、「（問你有
無在點交後看到客廳文化牆的石頭牆面毀損？）有看到跟
簽約前不一樣，原本牆面沒有洞，後來有出現洞」、「（
被告訴代問：你是否知道何人拆的而造成這種差異？）我
不知道」等語，可知證人鄧力升雖曾於簽約前及系爭房屋
點交後到場，見有和式房固定衣櫃遭拆，地板出現刮痕、
客廳文化牆面出現孔動等情，然其並不清楚上開牆壁地板
損害發生原因，而質諸證人蔡世華到庭證稱：「（被告訴
代提示卷第31頁、第32頁、第34頁照片，牆壁上的洞、下
方牆壁裂痕、地板刮痕、櫃子裂開，這些是你們造成的？
）不是我根本看不懂這是什麼地方，但第32頁下方牆壁可
能是拆電視時造成」等語，證稱除卷附第32頁照片客廳文
化牆出現之孔洞可能是被告僱工拆除其上懸掛電視牆所形
成，其餘照片所示損害處所均不清楚等情，經檢視原告提
出上開毀損照片，卷附第31頁為局部牆面有孔洞、一條龜
裂痕，另木質櫥櫃部分剝離，卷附第32頁係局部木地板有
數條刮痕、文化石牆面插有螺絲，拔起出現孔洞及小塊石
面剝落、卷附第34頁則局部牆壁下方有一條裂痕、牆面污
損等情，乃依上開照片所示，系爭房屋牆壁、地板雖有上
開局部污損，然均屬系爭房屋室內裝潢部分，或係拆除固
定櫃、懸掛電視之痕跡，或屬自然使用所產生之損害，面
積甚微，均不影響系爭房屋安全構造及正常使用，已難認
屬系爭房屋之瑕疵，再者，參以原告提出報價單所載項目
，包含系爭項目有和式廚具木作系統櫃、木作門片五金把
手、廚房人造檯面水槽、客廳窗簾含拆裝、全間粉刷等，
係就系爭房屋內部全面性裝修，並非僅針對上開局部牆壁
、地板損害所為回復之必要性支出，故原告主張其受有上
開估價單所載之損害，亦難認有據。
3.綜上，本件原告主張被告違反系爭買賣契約第11條，於交
付系爭房屋前，拆卸固定櫥櫃、窗簾，造成牆面及地板損
害，屬物之瑕疵，請求被告賠償其僱工修復之損害，舉證
不足，乏其所據，為無理由。
五、綜上，本案原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告賠償
其債務不履行所生損害，尚屬無據，不應准許。從而，原告
提起本訴，請求被告給付171,760元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由
，應予駁回。原告之訴既經駁回，其聲請假執行部分亦失所
附麗，應併予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中華民國106年5月31日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段○號）
提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國106年5月31日
書記官高郁婷