裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第1912號民事判決
裁判日期：民國111年09月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1912號原告 郭麗娜 訴訟代理人 雷皓明 律師複代理人 林昀 律師被告 許芷婕 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○弄○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一一○年十月二十五日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬壹仟元，及其中新臺幣壹拾玖萬貳仟元自民國一一○年十月二十四日起至清償日止，其餘壹萬玖仟元自民國一一○年十二月一日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰貳拾捌萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0弄0號5樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並應自民國110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月於每月1日給付原告新臺幣（下同）16,000元。㈡被告應給付原告192,000元，及自110年10月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應給付原告19,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院110年度重司調字第305號卷【下稱重司調卷】第9頁）。嗣經原告於111年9月15日言詞辯論期日當庭將訴之聲明第㈠項減縮為：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應自110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月給付原告16,000元（見本院卷第49頁）。經核原告所為上揭訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，核與前揭法律規定相符，應予准許。
三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告為系爭房屋之所有權人，於106年5月1日，原告將系爭房屋出租予訴外人 楊富凱 ，並約定楊富凱應於每月1日給付租金16,000元，且由楊富凱自行負擔系爭房屋之水、電、瓦斯及管理費，後於109年間，楊富凱向原告表示其將系爭房屋部分轉租被告，經原告同意楊富凱之轉租，並由楊富凱自行向被告收取租金。嗣於109年9月26日，經原告及楊富凱合意終止雙方間租賃契約，楊富凱搬離系爭房屋前，因被告向楊富凱表示希望繼續承租系爭房屋，楊富凱遂將被告姓名及聯絡方式提供予原告，兩造聯繫後口頭約定以上開租賃契約之租金及其他條件，由原告將系爭房屋出租予被告，而成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），後於109年10月9日，被告以LINE通訊軟體稱其在公司手指受傷、錢下來就趕快繳給你云云為由而遲繳房租，原告體恤被告而回覆稱瞭解等語，但被告陸續以家有急事需回老家、近期不會上臺北等語，藉詞拖延拒不繳納房租，被告承租迄今未曾支付任何1期租金，至110年9月時，被告遲付租金已達11個月，積欠租金金額合計176,000元，已達2個月以上，且被告亦未支付系爭房屋109年10月起至110年6月之管理費用合計19,000元，原告遂於110年8月4日以蘆洲光華路郵局存證號碼83號存證信函（下稱系爭存證信函），依法終止兩造間系爭租約，並限被告於2週內搬遷，將系爭房屋遷讓返還予原告，被告竟於110年8月7日以LINE通訊軟體向原告稱房東太太、有必要這樣嗎等語，仍拒不給付租金，亦不願意搬遷，經原告於110年8月9日再次向被告表示其應於110年8月21日前將系爭房屋遷讓返還予原告，自應認系爭存證信函於110年8月4日到達被告，經1個月而於110年9月30日生合法終止系爭租約之效力，自110年10月1日起被告即係無權占有系爭房屋。
退步言，縱認前開終止並不合法，然被告積欠租金顯然逾越2個月，經原告多次向被告催繳，被告藉詞拖延或置之不理，拒絕給付租金，嗣於110年10月16日，經原告以LINE通訊軟體向被告表示其積欠租金208,000元，如於7日內仍未給付積欠租金，即以同一通知終止系爭租約之意思表示，並經被告讀取，是被告本應於110年10月23日前給付積欠租金，其卻分毫未付，故兩造間系爭租約亦已於110年10月23日合法終止，自110年10月24日起被告即已無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條第1項前段、第455條等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。又自109年10月1日起至110年9月30日原告終止系爭租約時，被告積欠12個月份之租金合計192,000元（計算式：16,000元×12＝192,000元），原告自得依民法第439條之規定及系爭租約第3、4條約定，請求被告給付之。再系爭租約既經原告終止，被告無權繼續占有系爭房屋，被告未經原告同意而無法律上原因繼續使用系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，且其所受利益性質不能返還原形，自應返還價額即相當於租金之數額，原告亦得依民法第179條、第181條但書等規定，請求被告自110年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。另被告迄未繳納109年10月起至110年6月止之管理費合計19,000元，經系爭房屋之管委會向原告催討，原告乃代被告給付之，被告同無法律上原因受有減少支出管理費用之利益，並致使原告受有損害，原告亦得依民法第179條之規定，請求被告返還代墊系爭房屋管理費用19,000元。原告爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條等規定及系爭租約第3、4條等約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如前開壹、一所載變更後之聲明。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限，民事訴訟法第280條第1、3項定有明文。經查，原告主張之前揭事實，業據其提出房屋租賃契約書、兩造間LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片、管委會手寫明細、系爭存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、網路銀行轉帳畫面各1份為憑（見重司調卷第23至29頁、第31至53頁、第55頁、第57至61頁、第63頁），並有新北市三重地政事務所111年4月6日新北重地資字第1116155324號函暨所附系爭房屋及坐落土地之建物及土地登記公務用謄本（見本院卷第19至25頁），又被告已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，則依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同對原告所主張之事實自認，是本件原告主張之前開事實，堪予認定。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨可資參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段亦有明定。經查，原告為系爭房屋之所有權人，兩造間就系爭房屋成立系爭租約，而被告迄未繳納房租，自109年10月起至110年9月止，積欠達12個月之租金等事，已如前述。又原告主張於110年8月4日以系爭存證信函向被告終止系爭租約云云，然細觀系爭存證信函，其上並未載明任何催告被告給付租金之意思，僅稱欲以系爭存證信函終止租約，有系爭存證信函1份可參（見重司調卷第57頁），揆諸前揭說明，承租人若有積欠租金之情形，出租人須催告承租人給付租金後，承租人仍未給付租金時，始得謂承租人遲付租金甚明，是原告於此時既未向被告催告繳納租金，其顯無從據此終止系爭租約，是原告主張其以系爭存證信函合法終止系爭租約云云，即非可採。再原告主張其於110年10月16日，以LINE通訊軟體向被告催告給付租金一節，有其所提出LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1張為憑（見重司調卷第53頁），參諸兩造對話，於110年10月16日原告稱：「許芷婕小姐您好，請於七日內支付您承租新北市○○區○○街00巷0弄0號5樓，所積欠的13個月房租208000元。如逾七日未蒙付款，即以此通知為終止租賃契約之意思表示，不另通知.」等語，並經被告讀取等情，自堪認原告於此時已定相當期限催告被告給付積欠租金，而迄至110年10月23日仍未獲被告給付租金，是依上開說明，被告積欠租金已達2個月以上，且經原告催告後7日內仍未給付，於前開期限經過後條件成就，亦即於110年10月24日原告已向被告合法終止系爭租約，則系爭租約既經合法終止，原租賃關係業已消滅，原告自得依民法第455條前段之租賃物返還請求權及民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條定有明文。又承租人於房屋之租賃關終止後，已無繼續占有使用該房屋之權源，然其卻繼續占有使用，受有使用收益該屋之利益，並致出租人受有損害，且為無法律上之原因，則房屋出租人因無權占有人所受利益依其性質不能返還，自得依不當得利之法律關係，請求其償還價額。經查，依兩造間系爭租約之約定，由原告出租系爭房屋予被告，每月租金為16,000元，且由被告負擔系爭房屋之管理費，而於110年10月24日業經原告合法終止系爭租約，而被告自110年10月25日起無權占有系爭房屋等事，已如前述，則原告終止系爭租約時，被告積欠109年10月起至110年9月租金合計192,000元（計算式：16,000元×12個月＝192,000元），是原告請求被告給付積欠租金192,000元，及自其定期催告被告清償上揭欠租之期限屆滿翌日即110年10月24日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬有據，應予准許；又原告既已於110年10月24日合法終止系爭租約，被告自翌（25）日起仍繼續無權占有使用系爭房屋，可受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，屬無法律上原因，且被告所得利益性質核屬不能返還，是原告請求被告自終止系爭租約之翌日即110年10月25日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元，同屬有據，亦應准許；再系爭租約既約定由被告負擔系爭房屋之管理費用，而此部分業經原告代為墊付19,000元，亦即被告無法律上原因受有此部分利益，致原告受有損害，是原告依不當得利法律關係請求被告返還19,000元，亦為有理由。至原告請求逾越前開範圍之金額，即屬無據，不應准許
六、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條等規定及系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並應自110年10月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，及給付原告211,000元，其中192,000元自110年10月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，其餘19,000元自起訴狀繕本送達翌日之110年12月1日（見重司調卷第69頁、第73頁送達證書）起至清償日止，均按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾越此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。經查，原告雖主張被告應自110年10月1日起給付相當於租金之不當得利，且積欠租金應自110年10月16日起加計法定遲延利息等部分，而原告所主張前開起算時點均非可採，業經本院認定如前，惟此部分既不併算訴訟標的價額，則訴訟費用自仍應由被告全數負擔，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，原告其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年9月29日
民事第五庭法官黃乃瑩如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。以上正本係照原本作成。
中華民國111年9月29日
書記官許宸和