嘉義簡易庭(含朴子)100年度嘉簡字第355號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　100年度嘉簡字第355號
原　　　告　 羅福全
訴訟代理人　 汪玉蓮 律師
複訴訟代理　汪銀夏
人
被　　　告　 湯澄子
訴訟代理人　 陳信宏 律師
複訴訟代理　 劉家蓁
人
上列當事人間調整租金事件，於中華民國100年7月18日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落嘉義市○○段○○段61之6地號土地為原
告所有（下稱系爭土地），系爭土地中之15坪租予被告建屋
，期間自民國93年7月1日起至95年6月30日止，租金按月新
臺幣（下同）1,950元，每年23,400元，租賃期滿後，被告
繼續使用系爭土地並給付租金，兩造未續定租約，成立不定
期租賃關係。按基地租金之數額，以不超過土地申報價額年
息百分之10為限，土地法第105條準用同法第97條定有明文
。又按租金為承租人使用收益租賃物應支付之對價，故法院
依民法第442條規定，調整不動產租賃之租金時，除應以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之
程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰
地租金相比較，以為決定，最高法院68年度臺上字第3071號
判例意旨參照。系爭土地坐落於嘉義市火車站商圈，交通便
捷，生活機能尚佳。衡量99年1月申報地價係8,426元/平方
公尺，被告給付之租金顯然過低。原告於99年10月7日以存
證信函通知被告調高租金，被告拒收，因之提起本訴，並請
求調高系爭土地租金為每年41,740元（計算式：8,426元/平
方公尺×3.3025×15坪×10％＝41,740元）。並聲明：被告
承租系爭範圍面積15坪（49.54平方公尺）土地，自100年1
月1日起每年應給付租金調整為41,740元。
二、被告答辯以：按基地租金之數額，以不超過土地申報價額年
息百分之10為限，土地法第105條準用同法第97條訂有明文
。系爭土地位於狹小巷弄間，非屬於最為繁榮之地區，原告
主張以申報價額年息百分之10計算租金，並不合理。被告均
按期繳納租金，系爭土地位於巷內一隅，位置偏僻，居民皆
為貧困家庭，房屋純屬住家居住使用，無法經營商業。被告
已年老並殘廢，全依社會救助營生，原告請求調漲租金每年
為41,740元，以該處之價額，顯屬過高，被告無力負擔等語
。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠原告主張之事實，業據提出土地登記第2類謄本、存證信函
、基地租賃契約書為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實
。原告主張系爭土地有調整租金之事由，應予調整租金等情
，則為被告所否認，並以前詞置辯。因此，本件之爭點在於
系爭土地是否有調整租金之事由，倘是，租金應調整為若干
。
㈡按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第
442條定有明文。又民法第422條所謂價值之昇降，係指租賃
物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。最高法院
26年滬上字第4號判例可資參照。準此，倘租賃物本身價值
並無上昇情形，即無調漲租金之必要。查系爭土地之公告現
值，93年為每平方公尺24,116元，96年及99年均為每平方公
尺23,706元，此有系爭土地登記第2類謄本、本院公務電話
紀錄在卷足憑，顯見系爭土地並無價值上昇之情形，反而呈
現微幅下降之現象。且經本院質以「有無土地價值變更？」
，原告自承：「無」（見本院100年7月18日言詞辯論筆錄）
，益證系爭土地並無價值上昇之情事。再者，依原告起訴之
意旨，似認為本件租賃契約成立時，約定之租金過低，然契
約成立與否，本係出於當事人之意願，當事人約定租金是否
合乎市場行情，並非法院所得干涉，縱然出租人事後認為約
定之租金過低、不合市場行情，亦應與承租人另行協商，始
為正辦。綜此，系爭土地並無價值上昇情事，原告訴請調整
本件租賃契約之租金，應無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國100年7月29日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官張鶴齡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月29日
書記官江淑萍