裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第1622號民事判決
裁判日期：民國96年03月09日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第1622號原告丙○○被告私立八德殘障教養院法定代理人乙○○訴訟代理人 陳宏瑄 律師複代理人甲○○○上列當事人間租佃爭議事件，於民國96年2月9日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」。「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」。本條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即原告與出租人即被告間，因就坐落系爭耕地上之現有農舍、農機房被告是否應出具土地使用同意書以供原告進行修繕，曾由原告申請調解，分別經桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，其調解不成立，被告復不服調處，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府檢送之中鎮芝字第186號租佃爭議調處不成立案全卷可憑，核與本條例第26條上開規定相合，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：緣兩造間訂有耕地三七五租約，而耕地中坐落桃園縣中壢市○路段○○○○號土地（下稱系爭567地號土地）上之農舍及坐落同段591、592地號土地（下稱系爭59
1、592起號土地）上之農機房，均供耕作目的之用，為原告祖父即訴外人 邱阿荖 向原地主承租，於日據時期明治25年歲次壬子年3月23日登記，光復後35年10月1日申請戶籍登記，上方均註明祖孫3代均為同戶，家父與原告均出生於此，自始至今均有使用此百年失修之農舍及農機房（下稱系爭房舍），故原告乃系爭房舍所有權人之繼承人及現任使用者，於被告登記為系爭土地所有權人前即有之建築物，並非在系爭條例成立後所蓋，亦在區域計畫法成立之前就已存在。又系爭房舍已年久失修，極待修繕，而依建築法等相關法規規定，系爭房舍之申請建築執照不須由建築師設計、監造或營造業承造，且行政院營建署95年11月13日營署建管字第0952917640號函（下稱本件營建署函）及建築法第96條規定：
「本法施行前，供公眾使用之建築物而未領有使用執照者，其所有權人應申請核發使用執照。」，又公眾乃包含大家庭內，多數人使用範圍使用之建築物。是原告有權申請核發使用執照，惟房屋建物修繕容許主管單位中壢市公所之農業設施容許證明，附件土地使用權同意書土地所有權人欄需有土地所有權人之用印。又依原始租約條款第10條規定地主不得撤佃、第12條規定未登記事項依土地法及臺灣省私有耕地租用辦法及其他法令辦理，故被告不得收回基地。因此，原告自得依耕地三七五減租條例第1條、12條之規定及本件營建署函說明第2項前段之內容，得請求被告於土地所有權同意書欄用印，使原告依合法程序取得合法建築物使用執照容許證明，以依建築法規修繕並合法使用歷代相傳之上開房舍等語，並聲明：被告應就坐落系爭567地號土地上之農舍及坐落系爭591、592起號土地上之農機房，出具使用同意書，同意原告進行修繕。
二、被告則以：系爭房舍若係原告祖父所建築起造，則其所有權並非為被告，原告若只是如其所言將農舍漏水處補修，而非增建，則無須得被告之同意，蓋被告並非系爭農舍之所有權人。又依非都市計畫土地使用管制規則第6條規定，農地僅能做農用，縱得做農舍、農機房使用，然亦需依農業發展條例第8條之1、農業用地興建農舍辦法第3條規定，興建農舍之申請人除應為農民外，並應為土地所有權人；本件原告並無權利要求被告出具同意書供原告申請建造農機房使用。又「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。」、「承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之，其特別改良事項及用費數額，應以書面通知出租人，並於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還之。但以未失效能部分之價值為限。前項所稱之耕地特別改良，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者。」耕地三七五減租條例第12條、第13條訂有明文；本件既然系爭房舍均非被告所供給，原告自無理由要求被告同意其修繕或興建農機房，且農舍及農機房均非「特別改良事項」，非原告得任意為之事項，被告亦無同意之義務。
三、原告主張：兩造間存有桃園縣中壢市中鎮芝字第186號耕地三七五租約，系爭土地均包含於系爭租約中，而坐落系爭56
7地號土地及系爭591、592起號土地之系爭房舍，並非由被告所起造，被告亦非所有權人等情，為被告所不爭執，並據本院依職權調取前述之租佃爭議調處不成立案全卷核閱屬實，堪信為真正。
四、原告復主張：系爭房舍已年久失修，而依建築法等相關法規之規定，系爭房舍之修建無須由建築師設計、監造或營造業承造，惟須由地主即被告出具同意書以供修建，兩造間既有三七五耕地租佃關係存在，伊自得依耕地三七五減租條例第
1條、第12條及本件營建署函說明第2項前段之內容，請求被告出具同意書，以供原告修建坐落於系爭土地之系爭房舍使用等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定。承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。耕地三七五減租條例第1條、第12條定有明文。又本件營建署函說明第2項前段之內容為：「二、有關申請建造執照及使用執照應檢附文件之規定，建築法第30條至第32條及第71條定有明文。同法第96條規定，本法施行前，供公眾使用之建築物而未領有使用執照者，其所有權人應申請核發使用執照。但都市計劃範圍內非供公眾使用者，其所有權人得申請核發使用執照。前項建築物使用執照之核發及安全處理，由直轄市、縣（市）政府於建築管理規則中定之。另查同法第16條明定，建築物及雜項工作物造價在一定金額以下或規模在一定標準以下者，得免由建築師設計，或監造或營造業承造。…」等語（見本院卷第31頁）。㈡關於原告所請求被告應出具使用同意書以供伊修建使用之系
爭房舍，並非由出租人即被告所無條件供給，已如前述，是原告引用耕地三七五減租條例第12之規定，向被告為本件之請求，即屬無據。又耕地三七五減租條例第1條係說明關於耕地之租佃其相關法律關係依該條例處理，亦非原告得於本件請求引用為請求權基礎。至於本件營建署函，亦僅在說明如何之建築物應申請核發使用執照，符合如何條件之建築得免由建築師設計，或監造或營造業承造等，核與原告是否得請求被告就其所有之系爭土地出具使用同意書供原告修建系爭房舍無涉。此外，原告復未能提出伊尚有何法律上之依據而得請求被告出具上開同意書，是原告本件之請求，因乏所據，洵無可採。
五、綜上，原告依耕地三七五減租條例第1條、第12條及本件營建署函說明第2項前段之內容，請求被告應就坐落系爭567地號土地上之農舍及坐落系爭591、592起號土地上之農機房，出具使用同意書，同意原告進行修繕，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年3月9日
民事第二庭法官范明達以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年3月12日
書記官江世亨